房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅指南以下內(nèi)容需要回復才能看到一、 營業(yè)稅（一） 、應稅范圍：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。（ 1）銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑

2、物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（ 2）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應按本稅目征稅。 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。（二） 涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、 教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅

3、、印花稅以及契稅等。1 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定：（ 1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。（ 2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（ 3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額： 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按下列公式核

4、定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本X （1+成本利潤率）+ （1 營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定。2其他具體規(guī)定如下：（ 1）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知（京地稅營1996592 號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè) 代理業(yè) ”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征

5、收營業(yè)稅。（ 2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知 （京地稅營1995319 號）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種:第一種方式是純粹的以物易物工即雙方以各自擁有的土地使用 權(quán)和房屋所有權(quán)相互。具體的方式也有以下兩種：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互，雙方都取得了擁有部分房屋 的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價， 換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn) 讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不

6、 動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方 應按 銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當 按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十五條的規(guī)定分 別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分 得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再 按 銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土 地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使 用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在 這一經(jīng)營過程中

7、，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)， 甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。 甲方發(fā)生了出租土地使 用權(quán)的行為，對其按 服務業(yè)一租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不 動產(chǎn)的行為，對其按 銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時， 其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十五條 的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、 乙方以貨幣資金合股，成立合 營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如 何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式 按照營業(yè)稅 以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共 同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)

8、定，對甲方向合營企業(yè)提 供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷 售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè) 稅。房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方 式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營 業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為， 那么， 對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋， 則此種經(jīng)營行為， 也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股， 共同承擔風險的不征營 業(yè)稅的行為。

9、因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對 合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按銷售不動產(chǎn)”征稅。對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定: 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，具納稅義 務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收 定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的 當天。（3）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規(guī)定：以還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物斃硅 等曬贍阡罌山 課

10、菁劭罟榛構(gòu)悍空櫓 儲薔 啜思涌饅式鵡蘢扇囊恢執(zhí)候 侄巍6砸浴盎貢盡狽絞較 勵日銅男形 n 聰蜿郝群吟杖娜 考劭詈圖弁夥延謎魘沼 鄧埃 壞眉酸 健盎 貢盡敝C??？br />（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅 問題的批復的通知（京地稅營1994205號）規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是 按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配， 均 不符合現(xiàn)行政策關(guān)于以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤 分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按 轉(zhuǎn) 讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包 括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅； 如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按 “銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓