開發(fā)項目成本控制制度

1、開發(fā)項目成本控制制度第一節(jié) 總則1. 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合公司成本 管理的要求，制定本制度。2. 成本管理應以市場需求為導向，保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效 益為目的。3. 成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理體系，形成有效 的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。4. 成本控制的主要工作是：建立成本的事前預測、優(yōu)化，事中動態(tài)控制和事后分析、評價的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，逐步提高公司公司投資的效價比。第二節(jié) 開發(fā)成本的控制一、前期環(huán)節(jié)的成本控制1. 進行市場調研，對市場走勢做出分

2、析、判斷，并及時提供、反饋給公司公司管理層作決策參考。2. 根據(jù)公司公司業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況，確定項目開發(fā)計劃；組織各方面專業(yè)人 士對擬建項目進行實地考察，進行立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想。3. 新項目立項時向公司公司提交詳細的可行性研究報告， 并經(jīng)公司公司立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：（ 1 ）成本費用估算、控制目標及措施；（ 2）投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排；3）稅務環(huán)境及其影響；4）資金計劃；（ 5）競

3、投方案（僅限招標、拍賣項目）；（ 6）投資風險評估及相應的對策；（ 7）項目綜合評價意見。4. 若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新立項。5. 招標或拍賣項目的競價不得突破公司公司批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付 方式及相應的資金成本。6. 招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)公司公司法律部門審核后正式簽署。二、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制1. 規(guī)劃設計單位的選擇由公司建筑研究院統(tǒng)一負責，同時遵循以下原則：（ 1 ）能由公司內部完成的規(guī)劃設計工作，應由公司內部自行完成；（ 2）需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，原則上應采取招標方式

4、，擇優(yōu)確定。2. 總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如初步設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制項目的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3. 施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的施工圖預 算原則上不得突破我方編制的建造成本預算。4. 設計單位在設計時，若無特殊技術要求，不得指定施工或材料供應單位。5. 設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成

5、聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。三、施工招標環(huán)節(jié)的成本控制1. 除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2. 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3. 應組織設計、工程、預算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行

6、評估，提出書面評估意見。4. 同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5. 零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行擇優(yōu)選擇。6. 為防止投標過程中個別投標單位串標，公司監(jiān)察部門，有權酌情否決個別單位參與投標；為保證投標過程中充分體現(xiàn)市場競爭，公司成本部門有權推薦一家符合投標資格要求的單位參與投標。7. 壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。8. 施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9. 公司應建立健全施工隊伍檔案

7、庫，跟蹤評估其資信、技術力量。10. 出包工程應嚴禁擅自轉包。四、施工過程的成本控制（一）現(xiàn)場簽證1. 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。2. 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由公司成本控制中心統(tǒng)一制定。3. 現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。4. 凡實行造價大包干的工程項目，取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目

8、，在施工過程中不得辦理任何簽證。5. 需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理和甲方有關負責人批準后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。有關設計變更的審批權限由公司公司建筑研究院統(tǒng)一制定。（二）工程質量與監(jiān)理1. 項目監(jiān)理由公司監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負責，若確需要委托監(jiān)理單位的，應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2. 工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防止再發(fā)生事故

9、的措施，明確事故責任并督促責任單位，按照公司公司認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3. 應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。（三）工程進度款1. 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。2. 工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：（ 1 ）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；（ 2）工程

10、、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；（ 3）預算合同部整理復核工程價值量；（ 4）按公司公司有關資金支出審批制度規(guī)定的程序批準后予以付款并登記付款臺帳。3. 應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算賬戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提 供便利。4. 工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。五、工程材料及設備管理1. 項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，

11、并在工程施工承包合同中加以明確：（ 1 ）甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余材料和設備實行乙供；（ 2）實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。2. 應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。3. 甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：1 ）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；（ 2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；（ 3）能夠到

12、現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；（ 4）售后服務和信譽良好的供貨商。4. 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。5. 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。6. 由成本控制中心建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，保證材料采購過程的公正、公開。7. 對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限

13、價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。8. 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過，預算部門同意，領導批準。9. 甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證、我方工程管理部門的驗收檢驗證明、結算清單，經(jīng)預算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1. 單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2. 設計、工程、預算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3. 凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝

14、飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。4. 工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（ 包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定） 及處罰措施等。5. 采取一次性扣留保修金、自行保修的，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。6. 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔，并及時取得乙方的確認簽章。七、工程結算管理1. 工程竣工結算應具備以下基本條件：（ 1 ）符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定；（ 2）

15、具備完整有效的質量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；（ 3）項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；（ 4）工程遺留問題已處理完畢；（ 5）施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。2. 工程結算要以甲方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，對于施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，在 復核無誤基礎上也可作為參考。3. “點工”必須按照合同價計取、結算，公司成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。4. 預算合同部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)， 數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。5. 編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清 甲供材料款項等。6. 預算合同部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因