物業(yè)管理與房產(chǎn)交易及其范例精解：房產(chǎn)交易制度

1、物業(yè)管理與房產(chǎn)交易及其范例精解：房產(chǎn)交易制度一、房地產(chǎn)交易概論(一)房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易，是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等以房地產(chǎn)作為交易對象的一切經(jīng)營活動的總稱。它與一般的商品交易不同，具有以下特征：1房地產(chǎn)交易的對象為房地產(chǎn)房地產(chǎn)在我國民法中稱為不動產(chǎn)，它是一種特殊的商品，雖然房地產(chǎn)也有商品的一般屬性，即具有價值和使用價格，但因其不能移動，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，不是以商品的交付作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，而是以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的交付，作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。所以說，房地產(chǎn)交易不是一般的民事法律行為，而是一項特殊的民事法律行為。2房地產(chǎn)交易的內(nèi)容復(fù)雜房地產(chǎn)交易內(nèi)容的復(fù)雜性主要表現(xiàn)

2、在，它不是一般的商品交易買賣。它包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等多項內(nèi)容。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。對于上述三種交易方式，我國城市房地產(chǎn)管理法都有明確的規(guī)定。3房地產(chǎn)交易是一種要式法律行為所謂要式法律行為，是指依照法律的規(guī)定，采取特定的形式才能成立的法律行為。即民事法律行為的當(dāng)事人

3、必須遵照法律要求的形式，其民事法律行為才能成立，否則，會因形式要件欠缺導(dǎo)致法律行為無效。在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，依照城市房地產(chǎn)管理法以及其他相關(guān)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，無論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押，還是房屋租賃，都應(yīng)該簽訂書面合同，而且在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)時，要依法進(jìn)行變更登記。(二)房地產(chǎn)交易的原則1公平、等價有償、誠實信用原則這一原則是在民法通則中規(guī)定的在民事法律關(guān)系中適用的一項重要原則。由于房地產(chǎn)交易屬于民事法律行為，雙方當(dāng)事人的交易一般都是通過簽訂合同來實現(xiàn)的，屬于平等主體間的利益調(diào)整，按照“公民、法人的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯”(民法通則第5條)的規(guī)定，當(dāng)事人之

4、間應(yīng)當(dāng)遵循“公平等價有償、誠實信用原則”。例如，城市房地產(chǎn)管理法第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明土地使用權(quán)取得的方式”。第49條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同?！钡?3條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案”。2房地產(chǎn)交易的“房隨地走、地隨房走”原則城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@一條規(guī)定有兩層含義：第一，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)和該房屋

5、占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓；第二，房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押”。之所以這樣規(guī)定，主要是考慮到以下因素：首先是便于管理。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)的管理體制是房產(chǎn)歸房產(chǎn)管理部門管理，地產(chǎn)由土地管理部門管理，即房和地分別歸口于不同的行政管理部門管理。在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，如果“房不隨地走，地不隨房走”，各管各的，各自為政，勢必造成房地產(chǎn)交易管理的混亂，造成各部門互相扯皮的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。其次，考慮到只有遵循該原則，才能保證不損害土地使用權(quán)及地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不因進(jìn)行房地產(chǎn)交易而破壞土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。第三，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時遵循這一原則

6、也是國際上通用的慣例，為保證我國的房地產(chǎn)市場與國際市場接軌，使我國的房地產(chǎn)市場走入正規(guī)，也有必要遵循這一原則。對此，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例也有類似的規(guī)定。該條例第23條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。第24條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！?三)房地產(chǎn)價格管理制度房地產(chǎn)價格管理，是房地產(chǎn)交易管理中最為重要的問題之一。眾所周知，進(jìn)行房地產(chǎn)交易同進(jìn)行其他商品交易一樣，當(dāng)事人都是為了獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，而經(jīng)濟(jì)利益的獲得與否，關(guān)鍵就在于如何確定房地

7、產(chǎn)交易價格。由于我國房地產(chǎn)市場剛剛建立不久，許多管理還沒有走入正軌，在一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)價格處于一種混亂狀態(tài)，各地的房地產(chǎn)價格的確定沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，給一些投機(jī)者以可乘之機(jī)，影響了房地產(chǎn)市場的市場經(jīng)濟(jì)方向。為此，我國在制定城市房地產(chǎn)管理法時，對房地產(chǎn)價格的標(biāo)準(zhǔn)和管理作出了明確規(guī)定。1房地產(chǎn)價格管理的內(nèi)容城市房地產(chǎn)管理法第32條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定”。根據(jù)這一條的規(guī)定，我國房地產(chǎn)價格管理的內(nèi)容為定期確定并公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格。所謂基準(zhǔn)地價，是指房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，對不同的土地級別、區(qū)域進(jìn)行分別

8、評估和測算出不同類型用地使用權(quán)的平均價格。通過對基準(zhǔn)地價的評估，可以使國家有關(guān)行政管理部門了解地價的總體變化趨勢和較穩(wěn)定的各級、各類土地使用權(quán)的平均價格，從而對土地使用權(quán)價格進(jìn)行宏觀調(diào)控，使土地使用權(quán)的總體價格隨著市場的變化而變化，防止故意壓低或哄抬地價、擾亂房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)象發(fā)生。同時也為各地在確定房地產(chǎn)價格時明確了一個基本的標(biāo)準(zhǔn)。所謂標(biāo)定地價，是指評估機(jī)構(gòu)以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，對需要進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的每幅地塊所進(jìn)行的價格評估，是進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價格依據(jù)。一般情況下，對于標(biāo)定地價的評估，都是由評估人員根據(jù)市場的供需狀況，地塊的地理位置、使用條件，地塊大小和形狀、容積率、土地的使用

9、年限，并參照國家公布的基準(zhǔn)地價予以確定的。由于標(biāo)定地價是對每一塊土地在某一時間的具體價格的確定，與市場價格基本一致，這樣就為地方人民政府管理房地產(chǎn)交易價格，防止故意壓低或哄抬地價提供了依據(jù)。所謂房屋的重置價格，是指按照當(dāng)前的建筑材料價格、建筑技術(shù)、工藝水平以及其他建筑條件，重建同類結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、式樣標(biāo)準(zhǔn)房屋的價格。隨著房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)的價格不會一成不變，同時建筑材料價格的提高，建筑技術(shù)和工藝水平的提高，各種建筑費用的提高，都可能影響房屋的價格，即使建筑結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量等沒有變化，不同時期的房屋價格也會不一樣。在我國房地產(chǎn)市場中，房屋價格一般呈上升狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)交易公平合理，對不同建筑

10、結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量的房屋設(shè)置重置價格，就會給當(dāng)事人進(jìn)行房屋交易時提供了價格依據(jù)，對于房屋拆遷中的價格補償，也有著十分重要的意義。對于基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格，城市人民政府或其授權(quán)的部門要根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r，定期評定，定期公布，并將其納入法制軌道，這樣就可以穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價格，通過交易價格對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，使我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展與我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向保持一致。至于基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格的確定和公布的具體辦法，由國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)的部門根據(jù)我國的具體情況制定公布之。2房地產(chǎn)價格評估制度所謂房地產(chǎn)價格評估，是指由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)一定的估價目的

11、，遵循估價原則，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，采用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格，對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的推測與判斷。實行房地產(chǎn)價格評估制度，對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展有著十分重要的意義，只有實行房地產(chǎn)價格評估制度，才可以保證房地產(chǎn)交易價格的合理和穩(wěn)定，保障房地產(chǎn)交易秩序，保證國家、集體、公民個人的合法權(quán)益不受侵害，不會給房地產(chǎn)投機(jī)者以可乘之機(jī)。同時，也可為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋出租提供價格基礎(chǔ)，為政府征稅、房屋拆遷補償、解決房地產(chǎn)糾紛、企業(yè)兼并、企業(yè)破產(chǎn)清算等提供了依據(jù)。我國城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公

12、平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！备鶕?jù)該條的規(guī)定，在進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則。(1)公正原則所謂公正原則，是指國家房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估時，要采用統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，無論是何等身份的委托人，無論評估對象是公房、私房還是新建商品住宅，都要公平對待，在評估其價格時不能有意抬高或降低，要根據(jù)實際情況，采用科學(xué)合理的估價方法，公正地作出評估。公正原則要求房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要制訂一套統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)。盡管我國地域廣闊，不可能制訂全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但每個地區(qū)都要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格構(gòu)成要素、定

13、價標(biāo)準(zhǔn)、價格層次、房屋建筑類型等制訂一套統(tǒng)一的、具有權(quán)威性的評估標(biāo)準(zhǔn)，作為進(jìn)行評估的依據(jù)。同時要加強(qiáng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的資質(zhì)管理，提高評估機(jī)構(gòu)和評估人員的素質(zhì)，使房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公正地對待每一個委托人，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，公正地辦理每一件房地產(chǎn)價格評估事務(wù)。(2)公平原則所謂公平原則，是指房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和委托方在進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估事務(wù)時，雙方的法律地位平等，享有平等的權(quán)利和承擔(dān)平等的義務(wù)。委托方委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時，是一種委托關(guān)系，即是一種民事法律關(guān)系。根據(jù)我國民事法律的規(guī)定，民事法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人在進(jìn)行民事法律行為時，應(yīng)遵循公平原則，任何一方都不得把自己的意志強(qiáng)加給另一

14、方。(3)公開原則所謂公開原則，是指房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行價格評估時，應(yīng)公開評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評估程序和評估方法，增加評估的透明度。公開評估，可以使公眾了解評估的過程和方法，消除公眾對評估的疑惑，也便于社會公眾加強(qiáng)對評估的監(jiān)督，促使評估機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依章辦事、公正、合理地執(zhí)行評估工作，減少不必要的糾紛。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行價格評估時，應(yīng)嚴(yán)格遵守評估的程序和方法，只有如此，才能保證評估工作的公正、公平和公開。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估的程序和方法如下：(1)評估程序所謂房地產(chǎn)價格評估的程序，是指進(jìn)行一項評估工作需要從頭到尾作哪些工作和步驟。評估申請。即委托人向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出委托申

15、請。在進(jìn)行申請時，委托人應(yīng)當(dāng)遞交評估申請書。這里所說的委托人，可能是政府、法人或個人，可以是該房地產(chǎn)的所有人或使用人，也可以不是。他們要求評估的理由和要求各不相同。如可能是房地產(chǎn)擁有者的代理人接受委托，欲了解該房地產(chǎn)的實際價值；政府要課稅，也可以委托對非政府擁有的課稅對象房地產(chǎn)進(jìn)行估價；房地產(chǎn)的欲購者，也可能會委托對想要購買對象房地產(chǎn)進(jìn)行估價；一方以房地產(chǎn)入股與另一方合作，另一方也可能委托對該入股房地產(chǎn)進(jìn)行估價，以便于與對方討價還價。評估申請書一般包括以下內(nèi)容：委托人的身份證明、評估對象的基本情況(名稱、面積、地理位置)、申請評估的理由、項目和要求，以及其他需要說明的內(nèi)容。受理評估委托。房地產(chǎn)

16、價格評估機(jī)構(gòu)在收到委托人的評估申請書之后，應(yīng)當(dāng)對評估申請書及有關(guān)證件進(jìn)行審查，明確評估對象、目的、估價期日等要求之后，決定是否承辦。如果接受委托，則雙方簽訂房地產(chǎn)價格評估合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。進(jìn)行評估作業(yè)。評估機(jī)構(gòu)接受委托之后，便著手進(jìn)行評估工作。在明確了評估對象和目的之后，首先應(yīng)選出擬采用的適合于該評估對象的初步評估方法，以便于進(jìn)行實地勘察及收集資料時有的放矢。然后根據(jù)初步評估的結(jié)果確定評估計劃，進(jìn)行實地勘察，收集有關(guān)資料。這一工作完成之后，評估人員對收集的資料進(jìn)行整理、分類。綜合評估決定估價額。評估機(jī)構(gòu)對收集的資料進(jìn)行分析，選擇適用的估價方法進(jìn)行計算，最后決定出估價額，然后將評估成果

17、寫成評估報告書。評估報告書一般包括以下內(nèi)容：a估價額及價格種類；b評估條件；c評估對象的坐落、地號、門牌、結(jié)構(gòu)、用途、數(shù)量等，以及有關(guān)權(quán)利種類；d評估目的及條件與價格種類的關(guān)系；e評估日期及進(jìn)行評估的年月日；f決定估價額的理由；g參與評估的人員與評估對象有無利害關(guān)系；h若干附屬資料，如評估對象所在地的地圖、房地產(chǎn)圖片等。通知委托人領(lǐng)取評估報告書并收取服務(wù)費。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在完成評估工鼢并撰寫完評估報告書之后，通知委托人領(lǐng)取該評估報告書，委托人領(lǐng)取報告書時，應(yīng)按合同規(guī)定交納服務(wù)費。(2)房地產(chǎn)價格評估的方法房地產(chǎn)評估的方法多種多樣，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)要針對不同的評估對象，采取不同的評估方法，

18、否則將導(dǎo)致評估額不準(zhǔn)確，房地產(chǎn)價格評估不規(guī)范。房地產(chǎn)價格評估的方法主要有市場比較法、收益還原法和成本估價法這三大基本方法，其他方法都是由這三大基本方法派出出來的。所謂市場比較法，是指在進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時，將評估對象與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已知的已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)價格，推算出該評估對象的價格的一種價格方法。所謂類似房地產(chǎn)，是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與評估對象相同或相似的房地產(chǎn)。所謂收益還原法，是指運用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法。其具體操作步驟為：先求出房地產(chǎn)的總收益和總費用，由房地產(chǎn)的總收益減去總費用而算出房地產(chǎn)的純收益，運

19、用適當(dāng)?shù)倪€原利率，選用具體的收益還原法的計算公式進(jìn)行計算。所謂成本估價法，是指以建造房地產(chǎn)所需的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價格的估價方法。其計算公式為：新建房地產(chǎn)價格為購置土地費用、建造建筑物費用和正常利稅之和；新開發(fā)土地價格為購置待開發(fā)土地費用、開發(fā)土地所需的投資和正常利稅之和；舊有房地產(chǎn)價格為舊有房地產(chǎn)重置價格與折舊之差。我國在進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時，采用的評估方法主要是以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進(jìn)行評估。至于基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格由城市人民政府或其授權(quán)的部門根據(jù)國務(wù)院規(guī)定的具體辦法定期確定并公布。3房

20、地產(chǎn)成交價格申報制度對市場的調(diào)節(jié)主要是通過一些經(jīng)濟(jì)杠桿，如價格、稅收等來起作用。房地產(chǎn)交易市場也是如此。對房地產(chǎn)交易價格有所了解，政府才能通過價格、稅收的調(diào)整來鼓勵或者限制全國或者某一地區(qū)的房地產(chǎn)交易，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。為此，我國采取了房地產(chǎn)成交價格申報制度，并在城市房地產(chǎn)管理法中作出明確規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”?！胺康禺a(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！狈康禺a(chǎn)權(quán)利人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，必須及時申報成交價格。在申報時不得弄虛作假，更不能瞞報或不報，否則即構(gòu)成違法，由有關(guān)部門依法處理。房地產(chǎn)成交價格的申報機(jī)關(guān)為縣級以上

21、地方人民政府規(guī)定的部門，至于哪一級、哪一個政府部門接受申報，由縣級以上地方人民政府規(guī)定。(四)房地產(chǎn)交易的特性及原則就其行為性質(zhì)而言，房地產(chǎn)交易與普通商品交易均為平等主體之間的民事法律行為，交易雙方之間的關(guān)系是民事法律關(guān)系，在交易之中須遵守平等、自愿、公平、等價有償、誠實信用等民法一般原則，但是，與普通商品交易相比，房地產(chǎn)交易更有下列鮮明特性：1標(biāo)的物位置固定性一般的商品交換，其標(biāo)的物通常要發(fā)生空間的移動，即商品要從出讓者手中轉(zhuǎn)移到受讓者手中，所有權(quán)等權(quán)利的轉(zhuǎn)移與商品自身的轉(zhuǎn)移結(jié)合緊密。房地產(chǎn)交易則不同，它的標(biāo)的物房產(chǎn)與地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不能移動或者一旦移動將導(dǎo)致物的性質(zhì)與用途的改變，乃至經(jīng)濟(jì)價值

22、的減少或喪失，因此，無論是交易中或交易后，房地產(chǎn)均不發(fā)生空間移動，交易雙方運用所有權(quán)和使用權(quán)證書及合同進(jìn)行交易。這種特性可能影響第三者對房地產(chǎn)權(quán)益人身份的判斷：證書作為一紙文憑是否合法有效不易辨別。因此，各國房地產(chǎn)法多采用公示登記制度管理房地產(chǎn)權(quán)利的變動。2標(biāo)的物自身具有無法改變的天然矛盾性房地產(chǎn)交易的對象為房產(chǎn)與地產(chǎn)，通常情況下房產(chǎn)與地產(chǎn)是緊密結(jié)合的，單獨交易地產(chǎn)的情況較少。這里存在著房與地之間的關(guān)系的定性問題。根據(jù)我國現(xiàn)行土地房屋權(quán)利體系，法律同時承認(rèn)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的所有權(quán)三種物權(quán)。而房與地在自然屬性上結(jié)合卻是非常緊密的，房必須建筑于地上，而地的使用多數(shù)情況下體

23、現(xiàn)為建房。這就產(chǎn)生了房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的矛盾。如果上述二權(quán)利分屬不同權(quán)利主體，則建筑物就喪失了地基的合法使用權(quán)，土地使用權(quán)人就可以要求地上建筑物所有者拆除其房產(chǎn)以保證自身的權(quán)利。有鑒于此，大陸法系創(chuàng)設(shè)地上權(quán)制度保護(hù)房產(chǎn)所有人的權(quán)益。而我國采用了土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)“連動措施”，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。但是，國內(nèi)大部分地區(qū)仍實行房產(chǎn)地產(chǎn)交易分別登記制度，手續(xù)繁雜，且多重復(fù)，浪費了社會資源，因此立法上宜徹底承認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)具有一體性。3房地產(chǎn)交易標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)房地產(chǎn)價格昂貴、持久耐用，消費者在交易時往往持謹(jǐn)慎態(tài)度，而房地產(chǎn)價格卻不僅取決于取得土地使用權(quán)和建造房屋的成本，還受

24、區(qū)位因素、供求狀況、支付能力、社會因素等諸多因素影響，使房地產(chǎn)估價既極具重要性又具有很強(qiáng)的專業(yè)性。同時，房地產(chǎn)的交易還需要準(zhǔn)確及時的市場行情信息以避免私下盲目成交造成的交易困難、價格失控、利益損失；需要精通相關(guān)法律，以求省時、省力、省事地辦理各種繁雜的手續(xù)。針對以上特性，我國實行房地產(chǎn)價格評估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”；“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！钡?8、59條對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)做了規(guī)定。4房地產(chǎn)市場

25、在整體上是供給稀缺的市場房地產(chǎn)市場在廣義上講是房地產(chǎn)商品流通全過程各種交換關(guān)系的總和。土地是不可再生資源，房產(chǎn)受土地稀缺性的限制，其供給彈性較小。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的需求彈性卻比較大。一方面城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來建筑地段地租地價的增長，致使土地使用權(quán)的價格上揚帶動房地產(chǎn)價格呈向上波動趨勢，在通貨膨脹條件下，房地產(chǎn)具有保值功能，刺激了房地產(chǎn)需求；另一方面，房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活、工作的基本物質(zhì)條件，人們對房地產(chǎn)的需求會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)選擇性，也決定了房地產(chǎn)需求具有較大的彈性。上述供需矛盾隨著開發(fā)建設(shè)資金相對不足而更加突出，供給稀缺是房地產(chǎn)市場的重要特征。房地產(chǎn)市場的這一特征決定了房地產(chǎn)交易

26、前景廣闊，為保障房地產(chǎn)交易健康發(fā)展，在宏觀上要運用法律加強(qiáng)調(diào)控，使房地產(chǎn)市場規(guī)范化、有序運行，防止國家收益的流失；在微觀上要適當(dāng)放開。5房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性城市房地產(chǎn)管理法第42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限”，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。”上述規(guī)定說明在房地產(chǎn)交易中，出讓方式取得的使用權(quán)無論采取怎樣的方式交易均必須

27、繼承原出讓合同確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原則上出讓合同對每一次房地產(chǎn)交易均具有約束作用，若做重大變更，必須取得原出讓方及土地管理機(jī)關(guān)的同意。這一特性，使政府可以通過對出讓合同權(quán)利義務(wù)的設(shè)定達(dá)到控制房地產(chǎn)用途等宏觀調(diào)控目的。房地產(chǎn)交易的這些特性決定了房地產(chǎn)交易中必須遵守下列特定原則：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押必須依法辦理法定登記手續(xù)，房屋的租賃必須向房產(chǎn)管理部門登記備案。這條原則又稱為“及時登記原則”。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押，謂之為“房地一體原則”。3房地產(chǎn)交易價格由國家實施管理，具體內(nèi)容包括：國家定期公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)價格；國家實行房地

28、產(chǎn)價格評估制度，實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。4土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則。唯此，才能使國家和土地使用者的關(guān)系不會因房地產(chǎn)權(quán)利的多次轉(zhuǎn)移而受影響，無論土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到誰的手中，國家作為土地所有者均可直接與其發(fā)生關(guān)系，從而保證土地使用權(quán)在多次轉(zhuǎn)移之后仍能按合同規(guī)定即城市規(guī)劃的要求開發(fā)利用與經(jīng)營，從而保障并加速土地合理開發(fā)利用。5不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益原則即效益不可損原則。房地產(chǎn)的分割轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)人民政府房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。(五)房地產(chǎn)交易所及房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易所是狹義上的房地產(chǎn)交易市場，是進(jìn)行房地產(chǎn)交易的固定場所。隨著我國房地產(chǎn)交易的蓬勃發(fā)展，全國各大中城市紛

29、紛設(shè)立房地產(chǎn)交易所，使得房地產(chǎn)交易場所固定化，從而使房地產(chǎn)交易活動改變了過去私下成交的流動狀態(tài)，將房地產(chǎn)交易活動吸引到長年固定的場所，給予買賣雙方信任感和可靠感，強(qiáng)化了房地產(chǎn)交易的管理，提高了房地產(chǎn)交易的質(zhì)量。房地產(chǎn)交易所的活動有如下特點：1交易場所固定化固定化的交易所須配備必要的專業(yè)人員，穩(wěn)定地提供信息資料，組織房源，提供各種服務(wù)，結(jié)束了過去的有“市”無“場”狀態(tài)，降低了隱形變易的數(shù)量，保障了國家稅收，減少因盲目私下成交而導(dǎo)致的糾紛。2交易活動公開化以往的房地產(chǎn)交易活動中，流動交易致使房地產(chǎn)交易管理很難進(jìn)行，一些不法中間人居間牟利，不法業(yè)主抬高房價，交易活動帶有很大投機(jī)性，房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)程序

30、難以做到公平合理。房地產(chǎn)交易所應(yīng)運而生，實行價格公開，對其組織的房源標(biāo)價出售，代售房屋公開估價，并不定期公布最高限價。上述措施有效地制約了不法中間人與業(yè)主的活動。3服務(wù)內(nèi)容力求全面化房地產(chǎn)交易所圍繞房地產(chǎn)交易的三個階段，盡可能在各個環(huán)節(jié)上為交易者提供多樣化服務(wù)。如在一級市場領(lǐng)域，可以提供法律政策咨詢；在二級市場，可以為房屋開發(fā)公司提供銷售窗口，為買賣雙方辦理立契簽訂手續(xù)；在三級市場，報告市場動態(tài)，發(fā)布交易價格，開辦房地產(chǎn)抵押、購房貸款等業(yè)務(wù)。4經(jīng)營與管理兼顧化房地產(chǎn)交易所不但要為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)，還要對其進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，調(diào)控市場價格，查處違紀(jì)行為，為房地產(chǎn)交易規(guī)范化服務(wù)。根據(jù)建設(shè)部、國家物價

31、局、國家工商局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知，房地產(chǎn)交易所要配備必要的管理人員與專業(yè)人員，開展下列工作：1為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；2開展房地產(chǎn)價值、價格評估；3提供有關(guān)房地產(chǎn)的法律、政策咨詢，接受有關(guān)房地產(chǎn)交易和經(jīng)營管理的委托代理業(yè)務(wù)；4對房地產(chǎn)經(jīng)營交易進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，調(diào)控市場價格，查處違法行為；5辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。房地產(chǎn)交易所要遵循政企分開原則，逐步實行企業(yè)化管理。房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)行政主管部門代表國家及地方政府，在有關(guān)部門的配合下，基于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)律與社會需要，按照法律與政策，綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等各種手段，對房地產(chǎn)市場

32、進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督等活動，房地產(chǎn)交易管理是縱向行政行為，是對房地產(chǎn)市場各種要素或整個過程的全面管理。管理主體是建設(shè)行政主管部門和土地管理部門以及各級政府價格主管部門，具體而言是：國家建設(shè)部、國家土地管理局、國務(wù)院價格主管部門主管全國范圍的房地產(chǎn)交易；縣級以上地方人民政府的房管部門、土地管理部門以及價格主管部門管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易管理的對象是房地產(chǎn)交易中涉及的各種要素。就主體而言，包括土地使用權(quán)受讓人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)三級市場雙方當(dāng)事人、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等；上述各主體的交易活動及相關(guān)客體也是管理對象。房地產(chǎn)交易管理的依據(jù)是法律及

33、政策，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律；要達(dá)到的目的是使房地產(chǎn)交易良性運行與發(fā)展，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止國家收益流失。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的具體職責(zé)作如下區(qū)分：1建設(shè)部與國家土地管理局的職責(zé)(1)貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的政策與法律，擬定全國性房地產(chǎn)交易管理的條例及各項管理制度并組織實施。(2)綜合運用法律、經(jīng)濟(jì)、行政等手段宏觀調(diào)控和指導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展。(3)負(fù)責(zé)全國性房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)及一級房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)審查，并會同有關(guān)部門對其進(jìn)行監(jiān)督管理。(4)組織對全國和地方房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查研究及市場信息的收集、統(tǒng)計和發(fā)布工作。(5)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)地方各級房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的工作，會同有關(guān)部門研究推動房

34、地產(chǎn)流通體制的改革，促進(jìn)土地有償使用制度的改革、住房制度改革和房屋商品化工作，并組織有關(guān)房地產(chǎn)市場的理論研究和宣傳工作。2地方各級房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)(1)貫徹和執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和政策，擬定本地區(qū)房地產(chǎn)管理條例和各項規(guī)章制度，并組織監(jiān)督實施。(2)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)和個人的資質(zhì)審查，并會同有關(guān)部門對其進(jìn)行監(jiān)督管理。(3)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)權(quán)屬的審核與登記發(fā)證工作；同時，可以在房地產(chǎn)交易所內(nèi)設(shè)立集中的辦事機(jī)構(gòu)，以方便交易，加強(qiáng)監(jiān)督管理。(4)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場專業(yè)人員、管理人員的培訓(xùn)與考核工作。(5)負(fù)責(zé)對非法房地產(chǎn)交易活動進(jìn)行行政查處工作，并對房地產(chǎn)交易糾紛進(jìn)行調(diào)解。3

35、各級政府價格主管部門的主要職責(zé)(1)制定由政府定價的房產(chǎn)交易價格和經(jīng)營性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，凡向居民出售的新建普通住宅價格、拆遷補償房屋價格及房產(chǎn)交易市場的重要經(jīng)營性服務(wù)收費實行政府定價，由政府價格主管部門會同有關(guān)部門按照價格管理權(quán)限制定和調(diào)整。(2)負(fù)責(zé)制定各地房價評估的具體辦法。(3)負(fù)責(zé)對房產(chǎn)交易價格及經(jīng)營性服務(wù)收費的監(jiān)督與監(jiān)測工作，各級政府價格主管部門應(yīng)認(rèn)真做好房產(chǎn)交易價格變化的監(jiān)測工作，及時對房產(chǎn)交易價格情況進(jìn)行分析、匯總，定期制定、公布市場參考價格，并向上一級政府價格主管部門報送情況。(4)負(fù)責(zé)對房產(chǎn)價格評估中出現(xiàn)的價格糾紛進(jìn)行調(diào)解。(5)查處違反房產(chǎn)交易價格管理的行為。房地產(chǎn)交易的管理

36、行為必須遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，宏觀控制與微觀放開相結(jié)合，依法管理這三項原則，在全局上做好立法工作、全局性規(guī)劃工作、擬訂年度出讓國家土地使用權(quán)總量、房地產(chǎn)開發(fā)全面布局，并合理規(guī)劃，搞好配套建設(shè)綜合開發(fā)等工作，在具體交易中做好管理房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)登記管理、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理等工作。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?？梢詮囊韵聨追矫鎭砝斫夥康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有人及土地使用權(quán)人。非房地產(chǎn)權(quán)利人無權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的所有權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使

37、用權(quán)。除單獨土地使用權(quán)的情況外，由于房與地之間不可分離的特性，房屋的所有權(quán)與該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)須一同轉(zhuǎn)讓。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式為房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與及其他合法方式。其他合法方式如房地產(chǎn)交換、房屋繼承等。方式的多樣化表明房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓既可能是有償行為也可能是無償行為。4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓區(qū)別于房地產(chǎn)租賃與抵押等其他交易方式的本質(zhì)特點在于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是將房產(chǎn)所有權(quán)或地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一旦轉(zhuǎn)讓行為成立則原產(chǎn)權(quán)人的一切權(quán)利均由新產(chǎn)權(quán)人享有，原產(chǎn)權(quán)人喪失原權(quán)利。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是平等主體之間的民事法律行為，當(dāng)事人之間法律地位平等，意思表示自愿。除此之外，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓還須遵循前節(jié)所述的下列原則：(

38、1)房地同時轉(zhuǎn)讓原則。(2)效益不可損原則。(3)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則。房地產(chǎn)買賣行為中，還必須遵守國家法律關(guān)于房地產(chǎn)價格管理及登記管理等制度的要求。(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓諸行為中房地產(chǎn)買賣行為是最典型、最重要的形式；房地產(chǎn)贈與行為與房地產(chǎn)買賣行為最主要的區(qū)別是權(quán)利轉(zhuǎn)移的無償性；房地產(chǎn)交換行為屬于民法原理中的“互易”行為，其與房地產(chǎn)買賣行為最主要的區(qū)別在于其轉(zhuǎn)讓代價是房地產(chǎn)而非金錢。現(xiàn)以房地產(chǎn)買賣行為為例證，分析其法律行為的有效條件，其要求大部分亦適用于房地產(chǎn)贈與、交換等其他轉(zhuǎn)讓行為。1主體具有合法資格(1)自然人主體。自然人作為房地產(chǎn)

39、買賣行為的主體時，必須具備民事權(quán)利能力及完全民事行為能力；無民事行為能力人與限制民事行為能力人不得從事房地產(chǎn)買賣行為，應(yīng)由其法定代表人代為進(jìn)行。此外，根據(jù)我國繼承法之規(guī)定，遺產(chǎn)分割時必須保留胎兒的繼承份額，因此在繼承這一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式中，胎兒雖因不具有民事權(quán)利能力而不能成為權(quán)利主體，但仍應(yīng)據(jù)此條規(guī)定保障其合法利益。(2)非自然人主體。企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體作為權(quán)利主體進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的，必須具有法人資格，否則行為無效。另外，還必須注意下列特殊規(guī)定：公有房屋買賣中，國有房屋出賣人應(yīng)是國家授權(quán)依法行使經(jīng)營和管理權(quán)利的單位，且須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)同意；集體所有的房屋出賣人必須是集體組織即產(chǎn)權(quán)人。

40、私房買賣中，機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位因特殊需要而購買私房的，必須經(jīng)縣以上人民政府的批準(zhǔn)。商品房買賣中，開發(fā)公司須持有有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)及營業(yè)執(zhí)照；商品房預(yù)售主體還須符合其他法定條件。2客體符合法律要求不受限制的房地產(chǎn)，均可自由轉(zhuǎn)讓。(1)下列房地產(chǎn)禁止買賣：以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的，其房地產(chǎn)不得買賣。必須符合的法定條件是：首先，須按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書；其次，按照出讓合同的約定進(jìn)行了投資開發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的須完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；再次，轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)

41、持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，否則不得轉(zhuǎn)讓。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。除依人民法院判決外，在城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)，在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的城市房屋，禁止轉(zhuǎn)讓，但禁止期鏞不得超過1年；寺廟、道觀房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般歸宗教團(tuán)體所有，不得轉(zhuǎn)讓。(2)下列房地產(chǎn)屬于受到買賣限制的房地產(chǎn)：機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房

42、屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。以享受國家或企事業(yè)單位補貼廉價購買或踹建造的城市私有房屋，需要出賣時只準(zhǔn)賣給原補貼單位或房管機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營的商品房，屬于內(nèi)銷商品房的只準(zhǔn)許賣給境內(nèi)組織或個人；屬于外銷商品房的，持其外銷商品房銷售許可證或外銷批文，應(yīng)當(dāng)賣給境外的組織或個人。房屋所有人出賣租出的城市私有房屋的，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣行為無效。城市私房共有人出賣共有房屋的，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。公有舊房出售時，原住戶有優(yōu)先購買權(quán)；職工購買舊房居住或經(jīng)營一定時期后(

43、5年)，允許其出售，但原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。3形式要件房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須訂立書面合同，并須由當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書之后，其行為方才有效。4意思表示要件房地產(chǎn)買賣必須在自愿、平等、等價有償?shù)幕A(chǔ)上進(jìn)行，才能使雙方當(dāng)事人利益得到保護(hù)，因此，雙方的意思表示必須真實。因欺詐、脅迫而訂立的房地產(chǎn)買賣合同無效；違反代理法律規(guī)定的越權(quán)代理以及以被代理人名義同自己訂約或自己為買賣雙方同時代理訂約的行為無效；另外當(dāng)事人的意思表示亦必須出于善意，惡意串通損害國家、集體及第三人利益的行為，以合法形式掩蓋非法目的的房屋轉(zhuǎn)讓行為也均同樣無效。5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反政策、法律和社會公德(

44、三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書面合同?，F(xiàn)同樣以房地產(chǎn)買賣合同為例進(jìn)行分析。1合同的訂立過程房地產(chǎn)買賣合同的訂立須經(jīng)歷要約與承諾兩個階段。要約，是買賣當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出簽訂買賣房地產(chǎn)合同的意思表示。該意思表示須符合如下要求：(1)明確地向?qū)Ψ奖砻髻I賣房地產(chǎn)的意圖。(2)具體寫明房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、座落、價格、交付方式及期限等主要內(nèi)容。(3)表明請對方當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)的要求。(4)要約必須送達(dá)受要約人。承諾，則是買賣當(dāng)事人一方對另一方所提出的要約或反要約完全同意的意思表示。承諾必須明確表示同意要約人或反要約人的意見，并且全部接受了對方提出的合同內(nèi)容。雙方

45、經(jīng)過要約與承諾過程之后，簽訂書面合同，合同即已成立，但合同的成立并不等于合同的生效，合同的生效尚須經(jīng)過辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，即辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，方才受到法律保護(hù)。2房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容(1)標(biāo)的。房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的就是房地產(chǎn)。要訂立買賣契約時，對于標(biāo)的物首先要審查其是否符合有關(guān)法律對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓客體的要求。具體參見前述客體有效合法條件及限制。同時，房地產(chǎn)合同必須訂清房地產(chǎn)座落位置、部位、類型、結(jié)構(gòu)、房屋朝向、門牌號碼等。房屋附屬設(shè)施是否一同轉(zhuǎn)讓也應(yīng)注明。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。(2)數(shù)量。即房地產(chǎn)的面積與數(shù)量。合同中關(guān)于數(shù)量的約定

46、必須明確，應(yīng)使用明確量詞，而不應(yīng)籠統(tǒng)稱幾房幾室等。如注明面積，應(yīng)明確是建筑面積，還是實際使用面積，同時還須明確公用面積的攤銷等。(3)價款。這是受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付的代價，是房地產(chǎn)買賣合同必備的條款。我國實行對房地產(chǎn)價格規(guī)定基礎(chǔ)價格制度，即國家定期確定并公布地產(chǎn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價及各類房屋的重置價格，同時實行房地產(chǎn)價格評估制度及房地產(chǎn)成交申報制度。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。(4)履行期限。即債務(wù)人實際負(fù)擔(dān)其債務(wù)的期限。包括房產(chǎn)何時交付、價款何時交付及何時履行過戶登記手續(xù)等內(nèi)容。(5)履約方式。指價款的交付方式以及房地產(chǎn)交付方式。前者如一次性付款或是

47、分期付款；后者包括房屋及其附屬設(shè)施的驗收、接管，過戶手續(xù)的辦理，有關(guān)稅費的交納，房地產(chǎn)權(quán)利證書的領(lǐng)取。(6)違約責(zé)任。房地產(chǎn)合同亦適用民事合同全面履行原則，如當(dāng)事人違反合同規(guī)定，不履行或不完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，則必須承擔(dān)違約責(zé)任。具體承擔(dān)責(zé)任的方式有支付違約金、賠償損失；有定金約定的執(zhí)行定金罰則。上述六點是房地產(chǎn)買賣合同必備的條款，有些書籍將爭議的解決方式亦列為合同必備條款，其主要內(nèi)容是訂明發(fā)生合同糾紛時，當(dāng)事人是申請仲裁還是向人民法院起訴。另外，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法，還應(yīng)當(dāng)注意以下問題：土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨房地產(chǎn)買賣同時轉(zhuǎn)移；土地使用者通過出讓方式取得的土地使

48、用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限；以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。三、房地產(chǎn)評估(一)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估，是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采取科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷。城市房地產(chǎn)管理法

49、第33條對我國房地產(chǎn)評估制度作出了框架性規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！鄙鲜龇梢?guī)定說明：房地產(chǎn)評估在我國是作為國家承認(rèn)、提倡并通過制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)法律與政策來管理的制度而存在的。具體而言，房地產(chǎn)的價格應(yīng)由有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與人員依照法律的規(guī)定，參照市場行情，公平合理地確定；國家建設(shè)行政主管部門管理全國房地產(chǎn)市場估價工作；國家通過法律規(guī)定房地產(chǎn)價格評估的原則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、評估程序、評估機(jī)構(gòu)與評估人員資格等事項達(dá)到對房地產(chǎn)評估價格

50、宏觀管理的目的；作為房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)價格管理工作的核心，房地產(chǎn)評估具有下列重要意義：對于房地產(chǎn)交易人來說，在一級市場中合理確定土地使用權(quán)價格，為出讓人確定土地使用權(quán)拍賣與投標(biāo)的標(biāo)底提供基礎(chǔ)價格；在二級市場中，合理的評估價格是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人重要的成交依據(jù)，是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人決定抵押與否及是否接受抵押的信據(jù)；對于房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)價格評估制度能提供現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價值量，為管理工作提供依據(jù)；對于國家來說，科學(xué)確定房地產(chǎn)價格為國家征收房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收提供依據(jù)；對于司法實踐而言，經(jīng)科學(xué)評估的房地產(chǎn)價格在處理房地產(chǎn)糾紛、破產(chǎn)企業(yè)

51、財產(chǎn)清算、計算投資者以房地產(chǎn)為投資手段的投資額等許多方面有重要作用。目前，國家在房地產(chǎn)評估方面通過法律確定了房地產(chǎn)評估制度的地位、房地產(chǎn)評估的原則、房地產(chǎn)評估的價格基礎(chǔ)、房地產(chǎn)評估的程序、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與評估人員資格審定標(biāo)準(zhǔn)，并在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域確定了房地產(chǎn)成交價格申報制度，通過該制度對評估價格及成交價格進(jìn)行審查。(二)房地產(chǎn)評估的原則城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則?！?公正原則公正原則是指房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，要公正地對待每一個委托人，不偏不倚，秉公辦理，不得為謀取私利徇私枉法，否則將要受到法律制裁。如果遇到估價人員與委托人有利害

52、關(guān)系的情況，估價人員應(yīng)當(dāng)回避。公正原則不但是評估人員應(yīng)遵守的原則，也是房地產(chǎn)管理與執(zhí)法領(lǐng)域必須遵守的原則。城市房地產(chǎn)管理法第70條規(guī)定了對違反公正原則的處罰措施。2公平原則。所謂公平，是指房地產(chǎn)評估的結(jié)果必須反映房地產(chǎn)當(dāng)事人之間合理的利益平衡。在評估過程中，應(yīng)當(dāng)使評估各方當(dāng)事人享有平等權(quán)利，承擔(dān)平等義務(wù)，不允許評估人員弄虛作假，故意抬高或壓低標(biāo)的物的價格。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與評估人員必須嚴(yán)格遵守估價的程序與評估標(biāo)準(zhǔn)。3公開原則是指房地產(chǎn)價格評估必須具有公開性、透明度。具體而言，房地產(chǎn)評估當(dāng)事人有權(quán)了解評估的程序、標(biāo)準(zhǔn)、方法、結(jié)果、評估機(jī)構(gòu)及評估人員的情況、房屋的自然情況等一切可以了解的情況；不但如

53、此，房地產(chǎn)評估的價格等情況還應(yīng)當(dāng)向社會公開，令公眾知曉。公正、公開、公平三原則，互相聯(lián)系，都是為合理確定房地產(chǎn)評估價格而服務(wù)的。公正原則側(cè)重于要求房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與評估人員不受主觀因素影響，客觀合理地評估出房地產(chǎn)應(yīng)具有的價值；公平原則側(cè)重于對待房地產(chǎn)評估中利益彼此矛盾的當(dāng)事人，追求的是達(dá)到當(dāng)事人之間的利益合理地平衡。一般而言，公正的評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是公平地體現(xiàn)了當(dāng)事人的利益分配關(guān)系。而公開原則，則是對公正、公平原則能否實現(xiàn)的督促手續(xù)。只有遵循以上三原則，才能使房地產(chǎn)評估制度為我國房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的促進(jìn)作用。(三)房地產(chǎn)評估的價格確定依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公

54、平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價，標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。這說明，房地產(chǎn)評估制度中價格分步形成：一是確定價格基礎(chǔ)，即由基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價及各類房屋的重置價格構(gòu)成的評估基礎(chǔ)；二是在基礎(chǔ)價格確定之后，參考當(dāng)?shù)厥袌鰞r格最終確定房地產(chǎn)評估價格。1房地產(chǎn)評估的價格基礎(chǔ)的構(gòu)成(1)基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指城市國有土地使用權(quán)的基本標(biāo)準(zhǔn)價格，是按照土地的不同級別與區(qū)別分別評估與測算出商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類不同用途用地的使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價由三個因素構(gòu)成：一定期限，如一年內(nèi)的平均地價；一定區(qū)域，如一個大城市內(nèi)的級別平均地價；不同用途分別測算的

55、平均地價，如工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等不同用途的土地有不同地價。因此，基準(zhǔn)地價是一定時間內(nèi)的、平均的、針對不同用途而有不同價格的、區(qū)域性的地價?；A(chǔ)地價是由政府部門組織的專家委員會在土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的收益、市場交易資料等情況綜合評定的，它反映了一定區(qū)域一定用途的土地地價總體的變化趨勢，是國家對土地價格乃至整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的根據(jù)。(2)標(biāo)定地價標(biāo)定地價是將要出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的具體的地塊土地使用權(quán)進(jìn)行評估而得出的價格。標(biāo)定地價要依據(jù)基準(zhǔn)地價，考慮市場行情、地塊大小、形狀、容積率等各種因素來測算。標(biāo)定地價相對于基準(zhǔn)地價的區(qū)域性而言，是某一塊地塊在某一時點上的價格。標(biāo)定地價接近了市場價格。(

56、3)房屋重置價格房屋重置價格是按照評估時的建筑水平、工藝水平、建筑材料價、人工和運費等條件，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備、裝修條件的新房所需要的費用。重置價格是同一類房屋的重置價格，而不是個別房屋的重置價格。重置價格的計算要參考房屋的成本價格。以住宅商品房為例，其成本價格主要包括：征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；勘察設(shè)計及前期工程費：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算；住宅建筑、安裝費：依據(jù)施工圖預(yù)算計算；住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定

57、額指標(biāo)執(zhí)行；管理費：以本款1到4項之和為基數(shù)的13%計算；貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況而定。上述三種價格，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)定期確定并公布。2房地產(chǎn)評估價格的最終構(gòu)成基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價及重置房價構(gòu)成了房地產(chǎn)價格評估的基礎(chǔ)價格，但房地產(chǎn)評估價格的最終形成，還要參考市場價格來確定。市場價格包含兩個方面的內(nèi)容：一是包括了房地產(chǎn)開發(fā)公司面向國內(nèi)單位以及個人出售的商品房價格(如北京市1993年為50007500元/平方米)；二是包括了房地產(chǎn)開發(fā)公司專門向境外機(jī)構(gòu)或人員出售的“外銷房”的商品房價格(如在深

58、圳為1萬港幣/平方米)。這個價格完全是由市場供求關(guān)系決定，同時開發(fā)公司要負(fù)擔(dān)各種各樣的稅費。一般而言，市場價格的構(gòu)成因素包括如下各項：征地補償費，包括土地補償費、青苗補償費、菜田基金、勞動力安置補助費等；拆遷安置補償費，包括房屋及其他地上物補償費、搬家費、拆房費、周轉(zhuǎn)房費、單位拆遷費等；其他土地開發(fā)費，包括“七通一平”費、勘察設(shè)計費等；住宅建筑安裝工程費；附屬工程費，包括煤氣站費、熱力點費、變電室費等；室外工程費，包括上下水、電力、電信、庭院、圍墻等建設(shè)費用；公共建筑配套工程費，包括建設(shè)幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生所、副食店、居委會、派出所等費用；環(huán)衛(wèi)綠化工程費；“四源”費，即煤氣、熱力、自來水、污水等建設(shè)費用；大市政費；“兩稅一