長租公寓報告

1、長租公寓報告 '£1.A< 牡A(chǔ)OMnSig我國集中式長租公寓行迥!狀"行業(yè)定義071.1.1 定義071.1.2 優(yōu)勢071.1.3房舷取071.2市場規(guī)模081.2.1規(guī)?，F(xiàn)狀081.2.2國際比較09123未來預(yù)測 103. 供應(yīng)結(jié)構(gòu)111. 測算邏輯112. 現(xiàn)狀分析123未來預(yù)測13第2章我國集中式長租公寓政策與供應(yīng)分析2行業(yè)政策匯總172.1.1中央政策回顧172.1.2地方嘛回顧 792.矚障礙202.2.1企業(yè)端 202.2.2租客端 233租賃供給if劃 24 第3童行業(yè)機構(gòu)端詳解3.1企峻展歷程及分類263.1.1我國長租公寓嫌歷程 263

2、.1.2楓勾運營企業(yè)分類解析272運營扌軾加品分析 301楓勾運營扌軾分析302 集中式長租公寓產(chǎn)品解析 34第4章北京公寓租客需求分析4.1公寓租客信息mE 372居僚障 453. 租賃渠道474. 公寓租客租賃痛點505房屋偏好 50第5章行業(yè)展望展望1 :長周期看，供不應(yīng)求”政策造就藍海市場546展望2 :去杠桿帶來的金融風險,則工桿擴張規(guī)模的企業(yè)面臨更大金融風險 .54展望3 : 1000間處的大盤比例增加，運營效能要求更高 5556展望4:供給放量過快導致出租率卜降”租金水平受影響展望5:國家隊大規(guī)模迸入，B2C份額提升，龍頭企業(yè)規(guī)模達百萬間 57展望6:租客端的扶持政策陸續(xù)出臺,租

3、客支付能力提高 57展望7 :產(chǎn)品線多元化，藍領(lǐng)和金領(lǐng)市場漸熱 58展望8 :行業(yè)管理智能化提升，人工智能造就"無人公寓"59展望9:"互聯(lián)網(wǎng)+租賃"由營銷向制造業(yè)和生活服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈滲誘 59展望 10 :政府蝦監(jiān)管更嚴格,消防艮批難度增加,助推品牌公寓市場占有率新59#我國集中式長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀11行業(yè)定義1.1.1定義集中式長租公寓，是扌旨房源集中布置（整棟或整層）,有公共空間、專業(yè)品牌運營管理、平均租期半 年及以上的租賃型公寓。集中式長租公寓要素示意Bl Q集中布置長期砂圖片來源:2優(yōu)勢相較分散式公寓、個人住宅等租賃型產(chǎn)品，集中式長租公寓具備四類優(yōu)

4、勢：（1）管理成本低，房源集中、租約穩(wěn)定，運營的人房比更低；（2）有公共空間，加之客群特征較為相近，可開展多樣的社區(qū)活動，有助拓展收入來源并增加客戶黏性；（3）易于建立品牌標識，提供標準化的服務(wù)，增加產(chǎn)品溢價；（4）物業(yè)簽約的年限長z經(jīng)營更穩(wěn)定3房源獲取方式房源獲取方式有包租、自持、加盟/托管3種。（1）自持：重資產(chǎn)扌軾，需大量資金競拍、收購，分自陽斤狀塊（40或70年）和收并購二手項目兩種,多需股權(quán)融資輔助；（2）包租：輕資產(chǎn)模式，需以包租形式跟國企、政府、二房東簽訂租賃合同，原物業(yè)類型有廠房、商辦、宿舍、酒店等，約定租賃期限（分散式3-5年,集中式10-15年）和租賃期間租金張幅標準（一般

5、每三年張5-10%）,經(jīng)過改造裝修后投入運營；、_（3）加盟/托管：零資產(chǎn)模式，輸出管理團隊和品牌資源，利潤來源于加盟費或托管費、超標營業(yè)額提成,或按股份進行分成。12市場規(guī)模1.2.1規(guī)?，F(xiàn)狀我國擁有13.7億人口，租賃人口目前為1.68億，2016年我國的租金GMV約為1.2萬億。從國際經(jīng)驗上看,美國擁有3億人口，租賃人口約為1億，租金GMV約為1萬億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約為3400萬, 租金GMV約為7200億。我國一線市場公寓數(shù)量占比60%,租金規(guī)模約324億；二線及其他市場以杭州、南京、蘇州及西 安為代表，公寓數(shù)量占比40%,年租金規(guī)模約86億。全國及重點城市市場發(fā)展現(xiàn)狀

6、二線城市占比40%線城市占比60%全國重點城市集中式品牌公寓門店數(shù)量9#10全國來看,集中式品牌公寓主要分布在一線城市,在人口流入及經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的二線城市也有分布線城市中，北京、上海集中式品牌公寓門店數(shù)量最多，杭州、南京等二線城市集中式品牌公寓門店數(shù)量已超50家，并呈快速擴張趨勢。從集中式品牌公寓門店的區(qū)域分布看,華東地區(qū)以半數(shù)的占有比例遙遙領(lǐng)先。其次是華南，占比 達25%。占比較少的區(qū)域為中部地區(qū)、西北和西南地區(qū)，受經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素的制約，集中式品牌公寓門店的數(shù)量占比不足5%。我國集中式品牌公寓門店的區(qū)111.2.2國際比較從國P超驗上看,發(fā)達國家的租賃人口占比在30%左右,而目前

7、我國租賃人口占比僅為12%,在未來，我國租 賃人口的增長有較大空間。從租賃房屋套數(shù)占比數(shù)據(jù)看，美國、日本、德國等發(fā)達 國家的占比均超35%,我國目前僅為19%,租賃房屋套數(shù)的增長會是未來趨勢之一。國際比較#B2C房源市場占比的匡際比較從國際經(jīng)驗上看,B2C房源市場占有率平均在30% 以上。日本的B2C市場占有率高達83% r我國目 前B2C機構(gòu)化占有率不到5%,機構(gòu)化運莒的崛起將會是發(fā)展趨勢。1-2>3未來規(guī)扌野頁測我國擁有較大的人口基數(shù)和快速發(fā)展的租賃需求z在政策的扶持下,租賃行業(yè)將會有較快發(fā)展，主要 是增量新建、存量改造兩部分。（1）增量：增加新増開發(fā)量，包括招拍掛地塊中的目持面積及

8、大量的集體土地供應(yīng)。以此方式，使集體土地建設(shè)活動正規(guī)化,盤活集體土地的潛在價值，帶動房地產(chǎn)的投資。未來五年主要城市租賃用房供應(yīng)計劃:北京50萬套、上海70萬套、廣州15萬套、深圳110萬套（其中100萬套存量房改造）、杭州8萬套、鄭州3.8萬套。（2）存量：存量房的改造，通過對老舊住宅小區(qū)、破舊城中村、閑置商業(yè)、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓。影響有 兩點：一是工程改造和室內(nèi)外裝修直接帶動水泥、鋼鐵、建材、家居、家電 物流、人工等上下游產(chǎn)業(yè)；二是使這些低估的物業(yè)得到增值，成為金融產(chǎn)品標的,增加社會整體財富，未來資 產(chǎn)證券化也為金融業(yè)的發(fā)展和個人機構(gòu)投資注入了活力。11213供應(yīng)結(jié)構(gòu)以全國租

9、賃熱點十個城市為例，重點對住房租賃市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和機構(gòu)占比進行分析。1.3.1測算邏輯依托鏈家數(shù)據(jù)，對全國重點十城租賃住房現(xiàn)狀供給結(jié)構(gòu)進行估算,測算表和方法如下:1、城市人口X租賃人口占比=租賃人口數(shù)2、租賃人口數(shù)/每間平均居住人數(shù)=租賃房間總數(shù)3、租賃住房總數(shù)=集中式公寓+分散式公寓+城中村+個人普租（工廠宿舍、園區(qū)宿舍不在租賃人口預(yù)測范圍內(nèi), 公租房各地情況不同，暫按計入個人普租處理）4、機構(gòu)化比例=（集中式公寓+分散式公寓）/租賃房間總數(shù)5、數(shù)據(jù)來自各城市統(tǒng)計局、中國知網(wǎng)文獻、鏈家硏究院全國重點十城租賃住房現(xiàn)狀供給結(jié)構(gòu)估算（2017年）租賃人口 （萬）租闔斤算竝 （萬間）個人普租 （萬間

10、）城中村 （萬間）分散式品牌公寓 集中式品牌公寓機構(gòu)化比例（萬間）（萬間）1.2.1現(xiàn)狀規(guī)模（1）個人昔租和城中村是供應(yīng)主體十城整體來看，個人晉租占比超2/3,城中村占比超1/4,機構(gòu)化房源占比僅為5%o全國重點十城各類租賃住宅供給占比（總體情況）個人昔租8%城市間差別很大，深圳城中村比例最高，近70%的租賃住房供應(yīng)都集中在城中村,北京這一th例也超過1/3 ；個人普租仍是大多數(shù)城市的主流,蘇州這一比例最高，超 90%。全國重點十城各類租賃住宅供給占比（分城市）集中式品牌公寓（萬間）城中村（萬間）分散式品牌公寓（萬間）個人普租（萬間）（2）機構(gòu)化占比：北京和長三角領(lǐng)先從租賃熱點的十城來看，呈現(xiàn)

11、明顯的“北京和長三角地區(qū)城市領(lǐng)先“特征：一是北京比例最高，為10.3%,是唯一超過10%的城市。二是長三角四城（平均6.9%）高于京津冀（平均5.6%）.珠三角（平均2.6%），杭州、上海、南京、蘇州位列前茅，遠遠領(lǐng)先珠三角和中西部地區(qū)城市。1.3.3未來預(yù)測綜合各地"十三五"人口規(guī)劃和過去人口變動情況，對未來十城租賃人口進行預(yù)測。同時結(jié)合各地 未來三蚯年住宅和租賃住房供應(yīng)計劃、城中村整治計劃和歷史進度，得到2021年租賃住房供給結(jié)構(gòu)。機構(gòu)化占比方面，各城市都有2-5倍的增幅，上海、深圳漲幅最高，這得益于兩個城市100萬套機構(gòu)化管理計劃（深圳100萬套收儲；上海70萬套新建

12、+30萬套收儲）。北、上 深三個一線城市的變化逐步趨于國際發(fā)達城市（紐約60% 東京90%）水平，未來每3個租客中將有1個是與專業(yè)機構(gòu)直接簽約；杭州比例超過1/5，是二線城市中機構(gòu)化租賃的龍頭；6個城市比例超過10%。B2C將越來越成為租賃人群選擇的新型住房解決方 式。13全匡重點十擁賃住房未來飩僉吉構(gòu)預(yù)測（2021年）租賃人口 （萬）租命算住宅 （萬間）個人普租 （萬間）城中村 （萬間）分散式品牌公寓 集中式品牌公寓機構(gòu)化比例（萬間）（萬間）上海1053S8S476.031.360.011S.330.0%979544235.8149.990.079.131.1%廣州649433234.080

13、.010.02S.S8.2%深圳694463144.7155.016.0117.S28.9%成都62241S258.866.28.08.94.1%天津S3735824S.956.04.03.62.1%蘇州27818S171.33.710.09.S10.5%武漢366244203.937.67.26.25.5%杭州271181118.431.S24.014.421.3%232155146.76.314.09.815.4%全國重點十翊賃住房未來佬堂吉構(gòu)預(yù)測（2021年）個人舀租（萬間）城中村（萬間）分散式品牌公宦（萬間）隼中式品牌公宦（萬間）2017 2021 2017 2021 2017 202

14、1 2017 2021 2017 2021 2017 2021 2017 2021 2017 2021 2017 2021 2017 20214全國十域B2C份額現(xiàn)狀與未來發(fā)融測 2017 未來20215我國集中式長租公寓政策與供應(yīng)分析2-1行業(yè)政策匯總2.1.1中央政策回顧我國從2013年首次提出建立房地產(chǎn)長效機制，租購并舉"逐漸成為新房地產(chǎn)時代的指導思想, 建立健康可持續(xù)的房地產(chǎn)租賃市場成為房地產(chǎn)行業(yè)重要目標。中央政府從2015年初，開始制走一系列的政策，鼓勵支持租賃市場的發(fā)展。2017年10月，中央12次發(fā)文,明確租賃市場方向，促進行業(yè)快速前進，監(jiān)管行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā) 展。中富發(fā)布

15、政珮匚總發(fā)布日期政為B門條例名稱內(nèi)容簡要201弭1月住建部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快 培育和發(fā)展住房租賃市場的 指導意見提出政府要建立好租賃信息服務(wù)平臺、培育住房租 賃經(jīng)營機構(gòu)、鼓勵開發(fā)商將其持有房源向社會出租 、鼓勵開發(fā)商將存量房轉(zhuǎn)型做租賃型的養(yǎng)老或旅游 地產(chǎn)、要求推進房地產(chǎn)投資信托基金試點,積極鼓 勵和引導國內(nèi)外資金進入住房租賃市場。主要目的 在于鼓勵、支持大力發(fā)展住房租賃市場。20151住建部、財政部等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、 中國人民銀行關(guān)于放寬提取住房 公積金支付房租條件的通知放寬公民提取公積金支付房租6勺政策201510月稅務(wù)總局國家稅芻總局公告2015年第73號 一一關(guān)于發(fā)布V減免

16、稅政策代碼目錄的公告按政碩定價格出租公有住房和廉租住房免征營業(yè) 稅、個人出租房屋減征個人所得稅、個人出租住房 房產(chǎn)稅皆磁4%的稅藥破201511國務(wù)院辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā) 展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié) 構(gòu)升級的指導意見要積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分 業(yè)態(tài)，并將其定性為生活性服務(wù)業(yè),按照生活性服 務(wù)抽勺瞬給予支持。201琳2月國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于深入掛進新型 端真化建設(shè)的若干意見建立購租并舉的端真住房制度；住房保障采取實 物與租賃補貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補貼為主； 加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。20伽3月國務(wù)院國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革 委關(guān)于2016年漆嚨濟體制 改革重 點工作意見的通

17、知推進以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點的住房 制度改革,建立購租并舉的住房制度，把符合條 件的外來人口逐步納入公租房供給范圍，住房保 障實行實物保障與貨幣補貼并舉，有條件的地區(qū) 逐步轉(zhuǎn)向以租賃補貼為主,發(fā)展住房租賃市場。201琳6月國務(wù)院辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和 發(fā)展住房租賃市場的若干童見指導思想是"以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健 全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體丟帰 2020年形成舷多元、經(jīng)莒服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租 賃市場休系,在金融制度、業(yè)務(wù)模式等多個方面給予支持。201衍12月中央經(jīng)濟工作會要加快住房租賃市場立法，力袱機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)

18、發(fā)展O201琳12月財經(jīng)領(lǐng)環(huán)組珮規(guī)范彳主房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫。要準確把握住房的居 住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,以建立購租 并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求, 以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財 稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，讓全體人民住有所居2017年3月政府工作瓠2017年嘶口俶告堅持彳主房的居住屬性,洛實地方政府主體責任,加快建立和 完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主 滿足多層次需求,以政府為主提供基本保瞳2017年5月住建部住房租賃和銷售管理條例 （征求意見稿）規(guī)定了租金支付方式、合同、租房人權(quán)缶以及租賃市場規(guī) 范

19、。對政府苣理處處理租賃市場糾紛進行規(guī)范；鼓勵發(fā)展 規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè);強化住房銷售條件、銷 售程序等,強化了加強房地產(chǎn)中介行業(yè),規(guī)范服務(wù)行為。2017年7月九部委關(guān)于人口凈流入的大中城市加 快住房租賃市場的通知支捺目關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，規(guī)定住房租賃企 業(yè)申請工商登記經(jīng)營范圍統(tǒng)訣范為住房租賃經(jīng)官;公安 部分將住房租賃企業(yè)登記租住人員信息接入暫住人口管理 信息、系統(tǒng)；建設(shè)政府租賃交易服務(wù)信息'平臺；加大對住房 項目的信貸支持力度;鼓勵住房租賃國有企業(yè)閑置和低效 利用的國有廠房、商辦用房等按規(guī)定改建為租賃住房；改 建后租賃住房胳亍民水民店；對于落實梳理新建、改建租 賃住房

20、項目立項，建立快速審批通道。發(fā)布日期政策門埶名稱內(nèi)容簡要82.1.2地方政策回顧在中央政策的指導下，截至今年11月份，全國超28城多次發(fā)布相關(guān)政策細化房地產(chǎn)租賃市場的監(jiān)管細貝!I。對于租賃市場的項目選址、申報主體 及程序、運營模式、稅收政策、租賃金融、集體土ftW賃住房、企業(yè)培育、監(jiān)管平臺建設(shè)、公積金政策、工商支持、承租人支持、商改租政策、酉憶政策等多方面提出了細則，培育地 方市場健康有序發(fā)展。從供應(yīng)主體方面，北京、上海、廣州、深圳及杭州強調(diào)多元化市場主體的同時，也重點強調(diào)了國有租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，在11滅策下，社會企業(yè)需謀求與政府合作的機會。從租戶的支付能力層面的政策支持來看，北京、上

21、海、深圳已經(jīng)出臺具體落地方案，支持公積金支付租金、公租房補貼及人才補貼、支持多樣化市場補貼方式。從稅收優(yōu)惠方面，武漢、南京、成都、鄭州政策中明確，給予租賃住房企業(yè)和個人更多的稅收優(yōu)惠條件。在租賃金融方面，政府大力促進REITs試點等租賃金融的開展。扌居不完全統(tǒng)計，目前銀行已為租賃市場提供了 1.6萬億的授信支持。全國主要城市租賃政策發(fā)布情況城市保障租賃雙方權(quán)益其他租賃住 房用地堵加租賃住房供應(yīng)發(fā)屐住房租賃企業(yè)租憨 易舷 平臺公嗨稅收優(yōu)惠商業(yè)用改適個人房 源集壯 地試點國有房 屋租賃 經(jīng)莒公 司房妒 開發(fā)企業(yè)房晰 中介機 構(gòu)、物 業(yè)舷VXXVVVVVXVX7上海XXXXVVXXXXXX深圳VVV

22、VVVVVVVX7廣州VV7VVVVVVVV7杭州VVVVVVVVVVV7VVVVVVVVVVV鄭州VXVVVVVVVVX7成都VV7VVVVVVVV7武漢VVVVVVVVVVV7臺肥VVVVVVXVVVV泰州VVVVVVXXVVV7192.2政策障礙1998年住房貨幣化改革以來，我國的居住供應(yīng)體系主要以購買商品房和政府提供保瞳房為主，租賃住房在我國快速興起也是近幾年才開始的事物,政策保障上還存在諸多不完善的地方，歸納起來,分為企業(yè) 端和 租客端兩類。2.2.1企業(yè)端目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)面臨的主要問題是盈利空間小、退出機制不明確，各環(huán)節(jié)中涉及的政策難點有：。房源來源合法性問題（1）分散式公寓面

23、臨"N+1"的合法性問題2016年5月，按縣副部長表示，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便等要求改造后按間出租,但是不得改變原有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施，并以上海的"N+1"舉例，說明允許將符合條件的客廳改造成一間房,單獨出租 使用的模式。但在隨后的住建部頒發(fā)的租賃行業(yè)相關(guān)管理條例和指導意見中z該項政策一直沒有明文寫入,各地在執(zhí)行時也存在很大差異。（2）集中式公寓面臨的商改租、工改租、村改租的合法性問題是商改租。雖狷雋碗2016年就岀臺了扌旨導意見，允許將商業(yè)房改為租賃住房，但各地方的實施細則卻鮮有推出z各地政府在實施 中,普遍存在松緊不一、

24、運動式監(jiān)管的現(xiàn)象,特別是土地變性一項，雖然中央文件明確可以通過用地改性，使租賃用房享受與住宅同等的用水用電價格，但目前 鮮見商改 租后用地性質(zhì)調(diào)整的案例，既增加了企業(yè)的運營難度、不能真正惠及到租客，也提高了后續(xù)政府的監(jiān)管壓力。商改租面臨的主要政策問題商改租面臨政府不同部門的雙重管制規(guī)定,市場開發(fā)企業(yè)缺乏一致的制度約束國雋院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見（2016.05）:允許將商業(yè)用房等按規(guī)走己地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行 dtm便t部等關(guān)于步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告（2017.03）:禁止商業(yè)用房用作居住用途上

25、海等城市尚 未出臺商改租細則，開發(fā)商等缺乏開發(fā)依據(jù)商改租政策用詞謹慎，多個城市商改租謀艮批允許商改租的政策用語i堇慎,除要滿足采光、通風、消防等要求外，需向有關(guān)部門提出申請, 審核通過后方能改建；以南京為例,商改租需報屬地區(qū)政府和市相關(guān)部門初核，經(jīng)評估后才予批準針交t主體嚴格：除北京木口上海外,其彳也城市的商改租政策都是針對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上對其改造用途也有諸多限制:多規(guī)走一旦商改租,0年內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓商改租面臨的主要政策問題商改租在實際操作過程中存在改造難度大、成本收益率低等問題商改租歷史并未明令禁止”不少長租公寓品牌已探索多年,并未找到獲得高收益的辦法商 改租的前提是先自持、再出租,又寸于開

26、發(fā)商而言需商改租再付一定改造成本。真商辦 的縱深大、采光條件有限，且戶型改造難度大，難以加入廁所和廚房等空間，廣州政 策明令不得加建衛(wèi)生間、廚房商改租另夕卜一大痛點是：消防改造難度大截止目前為止 ,少有機構(gòu)探索出成功商業(yè)模式的商改租租賃物業(yè)二是工改租。工業(yè)用房改租賃的監(jiān)管力度更趨于嚴格，住建部曾在2017年4月的關(guān)于加強近期住房及用1也供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知中明 確指出：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房,盤活存量住房資源，但部分地方政策卻與此矛盾。深圳市 城市更新"十三五" 規(guī)劃中指出嚴控"工改商"、"工改

27、居"，在2017年年初的關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公硏發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知 中更明確商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型設(shè)計，明確禁止將廠房改 造成公寓等住宅類產(chǎn)品。即便在上海、廣州等相對 政策開放的城市，現(xiàn)行案例也多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會議紀要的形式予以審批，無疑增加了申請難度和建設(shè)成本。三是村改租。與商改租、工改租以專業(yè)化的公寓運營機構(gòu)不同，城中村租賃用房的經(jīng)營主體多為村民 或二房東，在建設(shè)尤其是防火方面多存 在不規(guī)范的情況，是最需監(jiān)管的地方,卻也是監(jiān)管成本最高的領(lǐng)域，加之基層村鎮(zhèn)政府利益錯綜復(fù)雜，更增加了監(jiān)管的難度。長期以來，地方政 府多采取消極的放任自流態(tài)度，或火災(zāi)事件發(fā)生后

28、采取簡單一刀切式的運動式執(zhí)法、或因為舊城改造利益驅(qū)使的集中拆遷，對于城中村在租賃 住房供應(yīng)體系中的占比和穩(wěn)定租房價格方面的貢獻，沒有引起重視。2017年8月，深圳市規(guī)舞頂布深圳市住房租賃試點工作方案，提出"十三五”期間，通過 收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理,首 次把城中村納入政府監(jiān)管體系中，深圳城中村占全市租賃住房供應(yīng)比例近七成，是全國城市最高的，深圳此舉的示范意義重大。盈利難題(1)資產(chǎn)價格過高，導致租金回報率低目前市場上存在的現(xiàn)象是”合法的資產(chǎn)不便宜，便宜的資產(chǎn)不合法。“有產(chǎn)權(quán)證的物

29、業(yè)無論是售價還 是租賃成本在近兩年攀升明顯，熱點城市普遍年均張幅在30% 處，在市場租金增幅不大的情況下,本就不高的租金回報率持續(xù)走低。市場租金回報率尚可的物業(yè),是前幾年低成本拿房的項目，但存在業(yè)主毀約風險；二是工廠、城中村等合進性存在缺陷的項目，在后續(xù)經(jīng)營尤其是政府監(jiān)管方面存在風險,投資回報周期也不穩(wěn)走。（2）企業(yè)稅負問題目前公寓止內(nèi)稅是參照營業(yè)稅及附加的標準征收，如果按照法規(guī)足額征繳，公寓企業(yè)的稅賦高達17%處，對于一個毛利不足15%的行業(yè)，名義稅賦明顯過重。2015年11月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促 進消費結(jié)構(gòu)升級的指導意見，首次點名"積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租

30、公寓等細分業(yè)態(tài)"并將其定性為生活服務(wù)業(yè),將在多維度給予政策支持，但時至今日，工商登記和稅務(wù)征收體系里 也沒有單獨的"公寓"分類。文件要求財政部、稅務(wù)總局會同有關(guān)部門要”適時推進“營改增”改革，研究將尚未試點的生活服務(wù)業(yè)納入改革范虱如果按照此文件，公寓業(yè)定性為生活服務(wù)23業(yè),后期針對公寓業(yè)的"營改增“方案出臺，公寓企業(yè)的稅賦有望降為目前稅賦的半或更低2#，行業(yè)環(huán)境將更公開、透明。O資產(chǎn)證券化尚處探索期近兩年國內(nèi)資產(chǎn)證券化進程在不斷加快，各種背景企業(yè)的REITs類產(chǎn)品也在試驗性推出，證監(jiān)會也專門成立專家組 進行研究，但仍存在咅8分問題亟待解決。2#2#國內(nèi)資

31、產(chǎn)證券化進程政策2007人民銀行聯(lián)合住建部尊提出照試點與立舉宰行推送的原則推進REITs2010人行、住建部等多 個部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展公 共租賃住房的指導 瓷險匕亠見提到應(yīng)當 薯胃盂 朋公租房的新融 管蠹辦扌 的修訂版;鼓勵|014人民銀行關(guān)于 進一步做好住房 金融服務(wù)工作的 通知中，提出 了將積極穩(wěn)妥開 展REITs試點工 作渠道f探索使用 EITs、信托形式 2014國內(nèi)首只REITs產(chǎn)品 一中信啟航專 項資嚴管理計 劃蘇寧云創(chuàng)期2015 住建部發(fā)布關(guān)于加快 培育和發(fā)展 住房租賃市 場的指導意 見，積極 推進租賃 REITs試點2016發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合 發(fā)布關(guān)于瞼僦 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政

32、府和 社會資本合作PPP項目 資產(chǎn)證券化相關(guān)工作 的通動REI知提出共同推累計超過:239乙2017證監(jiān)會加緊硏究面向個 人投資者的公募REITs產(chǎn) 品f租賃運營類、公寓 類以及公租房等相關(guān)企 業(yè)的REITs將成為鼓勵方 向。 2017中聯(lián)前海開源勒泰一興業(yè)皖新閱嘉（銀 行間市場首單公募REITs產(chǎn)品）魔方（首單公寓行業(yè)資 產(chǎn)證券化產(chǎn)品）自如（首單租房市場分 期類ABS）新派（首單長租公 寓資產(chǎn)類REITs ）保利（首單央企租 賃住房REITs ） 2015萬科鵬華公募 基金中信蘇寧二期 海航浦發(fā)大廈 云南之南 酒店招商天虹廣場2016青浦吾悅廣場 蘇寧云享中航紅星愛琴海 免控大融城銀泰中心金

33、茂凱晨共計:261億24共計：9創(chuàng)乙實跋室例（1）REITs純酥高我國發(fā)行的REITs基本為債權(quán)型,與西方國家以產(chǎn)權(quán)分割為墓礎(chǔ)的REITs有看很大不 同，只能稱為類REITs。我國傳統(tǒng)的信托基金采取私募方式,無法在證券交易所掛牌交 易，我國沒有針對信托基金交易的二級市場z即便是以股權(quán)交易形式的物業(yè) 轉(zhuǎn)讓,也受到監(jiān)管部門嚴格限制，如北京招拍掛市場推出的自持型地塊，任何形式的轉(zhuǎn)讓都需上級城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審批，限制了二級市場的流動性，一方面影響了物業(yè)價值評估，一方面堵 死了企業(yè)正常經(jīng)營的退出機制，不利于市場的良性發(fā)展。1因此，相關(guān)法律法規(guī)的完善和二級市場的搭建極為迫切。（2）稅高國內(nèi)REITs發(fā)行主

34、要依據(jù)2001年頒布的信托法。目前國內(nèi)的稅收政策,發(fā)行REITs必走存在多個環(huán)節(jié)存在重復(fù)收稅，沒有稅收政策的支持,國 內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)難以滿足國際上通行的REITs收益率標準（7% 8%的水平）。REITs設(shè)立階段,契稅、所得稅、營業(yè)稅、增值稅、印花稅等需要繳納,豪賣期間也需要繳納多項稅,比如所得稅 、印花稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)費、營業(yè)稅等,稅收負擔較重。國際上,為避免出現(xiàn)REITs資產(chǎn)收胡投需層面購征稅現(xiàn)象 ,對多項稅收實行了 REITs稅收優(yōu)惠豁免政策,比如土地增值稅、E卩花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。2新加坡為了扶持REITs行業(yè)發(fā)展，更是實施了長期的高d免稅政策。o缺乏行業(yè)設(shè)計規(guī)簡口消防專項法

35、規(guī)公寓作為一個新興建筑門類，目前沒有一咅陸門的設(shè)計規(guī)范,現(xiàn)行規(guī)范也缺少對該類建筑產(chǎn)品的單獨 說明，實際操作中通 常按照酒店設(shè)計、報批。與酒店以短租為主不同，公寓是典型的長租產(chǎn)品，客人以年輕人為主、對壞境更加熟悉、逃生自救能 力更強，過高的消防酉己置標準不僅增加了初期投入和后續(xù)維護成 本，也給空間設(shè)計增加了難度。此外，在人均居住面積、存量 商住房分割成套出租酉匱上下水管等問題上， 國家和地方也沒有明確的法規(guī)條文，造成了實際操作過程中"企業(yè)不敢做、政 府不敢批的情況，影響了行業(yè)發(fā)展。2.2.2租客端o租約保障與國外立法保障租賃市場不同，我國沒有專門針對租客的保障法律，租客長期以來面臨房東

36、隨意縮短租期、漲房租、換押金等難題2017年5月，住毒嗾租劭口銷售管理條例（征求意見稿），重點對"房屋租賃"的租戶方，進行詳細的權(quán)利保護。如"租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人,收回住房；出租人不得單方面提高租金；鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合 同。但該條例更多的只是扌旨導意義，圍繞住宅租賃行業(yè)的頂層的人大立法和基層的地方管理細則尚待出臺，實際操作中因 為維權(quán)成本等原因也影響了法律效力的執(zhí)行，需要政府自上而下更完善的住宅租賃法規(guī)體系和投訴監(jiān)管機制。1, 2引目蘭瑞I禪戰(zhàn)起夬麺究2017年9月18日25O金融支持十九大"以來的租賃市場發(fā)

37、展舉措多集中在增加房源供給和租賃企業(yè)扶持方面，対終端消費者 租客 的支持政策相又寸較少。提高租金回報率，一方面是保持資產(chǎn)價格的合理穩(wěn)定，另一方面要解決租售比 偏低的問題，通 過金融扶持政策，逐步提升租戶的可支付能力和支付意愿，最終實現(xiàn)租金的平穩(wěn)增長。具 體措施包括提取公積金皴內(nèi) 租金、租金抵扣個稅、中低收入群體剛畢業(yè)大學生租金補助、運營企業(yè)租金補貼。2.3租賃饒合網(wǎng)除了政策監(jiān)管支持行業(yè)健康發(fā)展，房源供給也直接決定了行業(yè)發(fā)展的規(guī)模。租賃房源面臨結(jié)構(gòu)性供給失衡的問題，房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。以北京為例，北京共有租賃人口 800多萬人，目前租賃房源量約為200萬 套，面臨看一

38、3;的供給缺口 政府通過加大供給計劃，解決租賃房源緊缺的問題。夷初十E5租芻3武漢:2017年 萬平方米租賃彳配俎g期喬皿苣 10000*面積100萬平方米以上；新増公租房保障1成都:2017年:201»公租房:鄭州：2017年爲斤増公租房實物 7000戶，202沖斤増公租3萬戶，? 賃住房貉萬套沈用?一亍眸新増租賃住房50萬套;供應(yīng)集休用一二-地100址頃用于建設(shè)租賃住房（近40萬套）南京:建設(shè)或籌集不低于50萬平方米租賃住房400“佛山：2017年加推400余塞租賃房源;202辱提供1.575套租賃住房9萃丄務(wù)上卑Q色ft杭州:未來3需斤増租賃住房總呈占新増商品住房總星的30%未

39、來五年公租房保有量不低于8萬套呼；r廣州：未來五年r普通商品住宅用地計劃供應(yīng)237厲平方米蘭尹尹嚴:子=t （ 60套）、租賃住房用地計劃供應(yīng)825萬平方米（丄5萬套） 深切匚國有住房租賃企業(yè)收儲不低于10萬套房源；收 儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集休自有物 業(yè)用于租賃"十三五期間增加70萬套租賃住房各地租賃的供給規(guī)劃中r試點城市規(guī)劃新墳或者盤活的租佞房源超過300萬套,其中隼體土地、城中村房源占比超過半數(shù),北上廣深杭五個城市的規(guī)劃租賃房源占匕慮 90% 4其中, 不同城市供給規(guī)劃不同。從租賃供給方面，北京、上海、杭州突出強調(diào)新建商品房配建及集體土地建租賃住房;深圳、廣州、

40、佛山等珠三角城市則更側(cè)重通 過城市更新項目増加租賃供給;其他二線城市則強調(diào)新建商品房配建租賃住房。26行業(yè)機構(gòu)端詳解3.1長租公寓嗆勾運營企業(yè)發(fā)展歷程及分類解析伴隨著我國長租公寓行業(yè)的興起,越來越多的機構(gòu)運營者參與其中.從行業(yè)機構(gòu)化滲透率來看，目前 我國行業(yè)機構(gòu)化滲透率不足, F城市係的機構(gòu)化滲透率約為1C%,上海的機構(gòu)化滲透率不足疏 國際經(jīng)驗上看,美國由機構(gòu)持有或管理的房源占比約為30% ,曰本這一比例高達83%.伴隨著我國消費升 級、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步主善,個人持有租賃房源占比捋降低，規(guī)?；瘜I(yè)機構(gòu)的崛 起捋是大勢所趨.3.1.1我國長租公寓發(fā)展歷程我國從2013年首次提

41、出建立"房地產(chǎn)長效機制"，"租購并舉"逐漸成為新房地產(chǎn)時代的指導思 想，建立健康可持續(xù)的房地產(chǎn)租賃市場成為房地產(chǎn)行業(yè)軽目標。中央政府從2015年初，開始制走一系列的政 策.鼓勵支持租賃市場的發(fā)展.截至目前，中央12次發(fā)文，明確租賃市場方向，促進行業(yè)快速前進，監(jiān)管 行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。2010-2012年：萌芽期目2010年始，我國長租公寓行業(yè)開始萌芽發(fā)展，創(chuàng)業(yè)公司開始成立。2010年以前，國內(nèi)的公寓市場 主要以雅詩閣、褲盛閣等外資高端服務(wù)式公寓為主.2010年開始出現(xiàn)面向青年租喜的服務(wù)型長租公寓模式， 隼中式長租公寓的典型代表如魔方公寓、you+公寓、未來

42、域等，分散式長租公離如目如、青喜、優(yōu)客逸家 等分散式長租公寓。2013-2014年：起步期2013年開始,長租公寓行業(yè)逐漸發(fā)展，資本開始入場.2013年開始，國內(nèi)長租公寓開始受到資本市 場的關(guān)注，魔方、新派公寓、青言優(yōu)嘗逸竅等初創(chuàng)公司開始得到資本市場多輪投資，并且在資本的介入下, 眾多新的公離品牌開始成立，如蘑菇公寓、寓見、城家、窩趣、漫果可il等新生品牌，各品牌背臬包含酒店、 互聯(lián)網(wǎng)、投行需種類別.2015-2016年：起跑期2015年開始，長租公寓加速發(fā)展，更多背臬的參與者試水長租公寓領(lǐng)域.開發(fā)商和中介機構(gòu)也加入到 長租公寓行業(yè)中.如萬科，作為首竅進入長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商，開始在個別城市落

43、地長租公寓項目旭褲、 龍湖、招商、綠城、保利等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也展示出對于長租公寓領(lǐng)域的興趣，紛紛試水。中介機構(gòu)中， 除了鏈家在2010年成立了目如公寓外，我爰我竅成立了長租公寓品牌"相寓"，世聯(lián)行成立紅璞公離并 投資晟曜行,麥上租、芒果等本地中介背黒公寓品牌也紛紛入場.2017年起：擴張期272#2016年以后，行業(yè)政f1持空前，規(guī)模化擴張成趨勢.2017年以來，中央下大決心發(fā)展和規(guī)范租賃市場2#尤其是7-8月以來各地政侖響應(yīng)中央號召紛紛出臺各種租賃相關(guān)細則，與此同時,各大公寓品牌開始搶占市場，迅畫廣張規(guī)模，還未進入這一戰(zhàn)場的玩家也開始認真考槨市場機會.至此,租賃新時代到

44、來.3.1.2運營企業(yè)分類解忻集中式長租公寓機構(gòu)運營企業(yè)參與者眾多，每個企業(yè)的背景和基因也不盡相同。不同基因的企業(yè)在發(fā) 展戰(zhàn)略及商業(yè)模式上都有所區(qū)別。目前，按照公寓機構(gòu)運營企業(yè)依據(jù)不同背景，可以分為五大系，分別是,創(chuàng)業(yè)系、中 介系、酒店系、房企系以及國企系五大系別。不同系別的企業(yè)優(yōu)勢及擅長領(lǐng)域有較大區(qū)別。創(chuàng)業(yè)系:公寓運營是強項對于創(chuàng)業(yè)系機構(gòu)企業(yè)，運營是強項。創(chuàng)業(yè)系企業(yè)也是進入長租公寓領(lǐng)寓最早的企業(yè)類之一，因此，在 運營方面，已 經(jīng)積累了大量的實戰(zhàn)經(jīng)驗，并且深耕某一區(qū)域，對于區(qū)域的客戶滲透率較高，可以有針對性 的抓取目標客戶。同時創(chuàng) 業(yè)系企業(yè)的產(chǎn)品有設(shè)計感，追求個性化定制，服務(wù)方面更加注重租戶體

45、驗感，以租戶租住體驗為核心,運營效率大大提 貳創(chuàng)業(yè)類企業(yè)的典型代表，如魔方公寓、樂乎、灣流、貝客等。中介系：房源及租客渠道優(yōu)勢突出中介背景的公寓企業(yè)，在租賃房源及客戶渠道兩個方面有先天的優(yōu)勢。中介企業(yè)自有業(yè)務(wù)決定了其房源信息獲取的便利。中介企業(yè)在做 二手房屋交易或租賃的同時，可將房源與客戶資源引用至自身長租公寓 業(yè)務(wù)，促進公寓業(yè)務(wù)快速發(fā)展。有利于公寓企業(yè)的快速規(guī)?；瘮U張， 以自身業(yè)務(wù)為基點，從而實現(xiàn)全國布局。對于中介系公蔑機構(gòu),相較于集中式公宴，更擅長做分散式公寓。中介系典型代表,如自如，截至2017年12月,管I里房源量達到50萬間，以分散式長 租公宴業(yè)雋為主。酒店系：酒店行業(yè)豐富經(jīng)驗指導公寓業(yè)務(wù)開展酒店系企業(yè)在酒店行業(yè)往往有較長時間的經(jīng)驗積累，有完善的運營體系及豐富的運營經(jīng)驗。因此，對于酒店系企業(yè)切入長租公寓領(lǐng)域, 原有酒店行業(yè)豐富的經(jīng)驗可以快速指導公寓任務(wù)有效開展。從經(jīng)濟型酒店的短租模式向下占領(lǐng)長租市場，鋅營和城市布局上，依托于原有 的酒店業(yè)務(wù)，也可快速實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張，實現(xiàn)區(qū)域深耕或規(guī)?；季?。酒店系的典型企業(yè)代表，如雅詩閣、華住城家、如家雅住、鉗濤窩趣、 輝盛閣等。房企系：資金及物業(yè)優(yōu)勢加速規(guī)?；瘮U張房企5（寸于長租公寓業(yè)務(wù)的參與熱情高漲。相比