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1、第三章第三章 土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 土地法律關(guān)系概述土地法律關(guān)系概述 土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅 土地法律關(guān)系保護(hù)土地法律關(guān)系保護(hù)要求:n掌握我國(guó)土地法律關(guān)系的含義及其構(gòu)成要素n理解土地法律法律關(guān)系變化條件n掌握土地登記的概念、內(nèi)容、類型及程序第一節(jié)第一節(jié) 土地法律關(guān)系概述土地法律關(guān)系概述一、土地法律關(guān)系一、土地法律關(guān)系1.1.法律關(guān)系的概念和特征法律關(guān)系的概念和特征n法律關(guān)系法律關(guān)系是是社會(huì)關(guān)系社會(huì)關(guān)系的一種,是指在的一種,是指在法律規(guī)范法律規(guī)范調(diào)整一定社會(huì)關(guān)調(diào)整一定社會(huì)關(guān)系過程中所形成的人們之間的系過程中所形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
2、權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 q特征特征法律規(guī)范是法律關(guān)系產(chǎn)生的前提法律規(guī)范是法律關(guān)系產(chǎn)生的前提法律關(guān)系是一種特殊的法律關(guān)系是一種特殊的社會(huì)關(guān)系社會(huì)關(guān)系法律關(guān)系是法律規(guī)范的實(shí)現(xiàn)形式法律關(guān)系是法律規(guī)范的實(shí)現(xiàn)形式法律關(guān)系是法律關(guān)系是特定法律主體之間特定法律主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的權(quán)利義務(wù)關(guān)系法律規(guī)范,是指由國(guó)家制定或認(rèn)可,法律規(guī)范,是指由國(guó)家制定或認(rèn)可,并由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的并由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則行為規(guī)則。它是反映國(guó)家意志的,具體規(guī)定權(quán)利它是反映國(guó)家意志的,具體規(guī)定權(quán)利義務(wù)及法律后果的行為準(zhǔn)則。義務(wù)及法律后果的行為準(zhǔn)則。 一、土地法律關(guān)系一、土地法律關(guān)系2.2.土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系 指人們?cè)谝?guī)劃
3、、利用、保護(hù)和管理土地的指人們?cè)谝?guī)劃、利用、保護(hù)和管理土地的過程中,依照土地法律規(guī)范而形成的一種權(quán)利過程中,依照土地法律規(guī)范而形成的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系義務(wù)關(guān)系, ,是一種特殊的法律關(guān)系。是一種特殊的法律關(guān)系。3.3.土地法律關(guān)系的特征土地法律關(guān)系的特征 1 1)土地法律關(guān)系具有相對(duì)穩(wěn)定性土地法律關(guān)系具有相對(duì)穩(wěn)定性 重要的不動(dòng)產(chǎn),利用周期長(zhǎng),生產(chǎn)活動(dòng)具有連續(xù)性 例如:農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)期限為30年2 2)國(guó)家對(duì)土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅嚴(yán)格限制國(guó)家對(duì)土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅嚴(yán)格限制 土地資源的有限性,要求國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)利用方進(jìn)行土地資源的有限性,要求國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)利用方進(jìn)行嚴(yán)格的控制或
4、管制。嚴(yán)格的控制或管制。 土地法律關(guān)系主體意志的表示符合社會(huì)公共利益和國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。3 3)土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅屬于土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅屬于要式法律行為要式法律行為(法定性)(法定性)q土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅必須土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅必須 依法經(jīng)過國(guó)家機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)、登記,未經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)辦依法經(jīng)過國(guó)家機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)、登記,未經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)辦理權(quán)利變動(dòng)登記,其行為不具有法律效力。理權(quán)利變動(dòng)登記,其行為不具有法律效力。q土地關(guān)系的調(diào)整采取書面形式: 辦領(lǐng)土地所有權(quán)證,土地使用權(quán)證; 簽訂土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同; 土地承包合同; 土地征收協(xié)議等。指必須履行某種特定的形指必
5、須履行某種特定的形式才能成立的法律行為式才能成立的法律行為二、土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素二、土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素法律關(guān)系三要素法律關(guān)系三要素主體、客體和內(nèi)容主體、客體和內(nèi)容q法律關(guān)系主體法律關(guān)系主體是法律關(guān)系的參與者,即法律關(guān)系中一定權(quán)是法律關(guān)系的參與者,即法律關(guān)系中一定權(quán)利的享有者和一定義務(wù)的承擔(dān)者。(自然人、法人、國(guó)家利的享有者和一定義務(wù)的承擔(dān)者。(自然人、法人、國(guó)家等)等)法律關(guān)系主體的資格法律關(guān)系主體的資格:權(quán)利能力和行為能力:權(quán)利能力和行為能力q法律關(guān)系客體法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)所指向是指法律關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象,包括人、物、精神產(chǎn)品和行為結(jié)果。的
6、對(duì)象,包括人、物、精神產(chǎn)品和行為結(jié)果。二、土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素二、土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素法律關(guān)系三要素法律關(guān)系三要素主體、客體和內(nèi)容主體、客體和內(nèi)容q法律關(guān)系內(nèi)容法律關(guān)系內(nèi)容權(quán)利權(quán)利:國(guó)家通過法律規(guī)定對(duì)法律關(guān)系主體可以自主決:國(guó)家通過法律規(guī)定對(duì)法律關(guān)系主體可以自主決定做出一定行為的權(quán)利定做出一定行為的權(quán)利義務(wù)義務(wù):國(guó)家通過法律規(guī)定,對(duì)法律關(guān)系主體的行為的:國(guó)家通過法律規(guī)定,對(duì)法律關(guān)系主體的行為的一種約束手段。一種約束手段。(一)土地法律關(guān)系的主體(一)土地法律關(guān)系的主體 1.概念:土地法律關(guān)系的參加者,通過某種法律事實(shí), 取得一定權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的當(dāng)事人。 2.土地所有權(quán)法律關(guān)系主體:權(quán)利
7、主體:國(guó)家和集體 義務(wù)主體:?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人3.土地使用權(quán)法律關(guān)系主體:主體廣泛主體廣泛,可以是國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包戶、其他公民個(gè)人、農(nóng)民集體特殊的法律特殊的法律關(guān)系主體關(guān)系主體國(guó)務(wù)院、國(guó)家地政部門及各級(jí)人民政府地政部門國(guó)務(wù)院、國(guó)家地政部門及各級(jí)人民政府地政部門(二)土地法律關(guān)系的客體1.1.概念:概念:土地法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象,也可以說是主體權(quán)利、 義務(wù)的載體。 2.2.范圍范圍3.1) 物 土地(資源、資產(chǎn))4.2) 行為土地法律關(guān)系主體之間發(fā)生的各種行為5. (合法與非法)6.3) 精神財(cái)富土地法律關(guān)系主體從事智力活動(dòng)所取得7. 的成果,如科技成
8、果(三)土地法律關(guān)系內(nèi)容(三)土地法律關(guān)系內(nèi)容土地法律關(guān)系主體享有的權(quán)利 和承擔(dān)的義務(wù) 不同的土地法律關(guān)系中,權(quán)利義務(wù)不同。三、土地法律關(guān)系分類三、土地法律關(guān)系分類1.1.按土地法律關(guān)系的性質(zhì)和內(nèi)容分按土地法律關(guān)系的性質(zhì)和內(nèi)容分v土地所有權(quán)法律關(guān)系v土地使用權(quán)法律關(guān)系v土地規(guī)劃利用和保護(hù)法律關(guān)系v土地征收法律關(guān)系v土地管理法律關(guān)系v土地稅收法律關(guān)系2.2.按主體所處地位劃分按主體所處地位劃分v權(quán)利義務(wù)基本權(quán)利義務(wù)基本對(duì)等對(duì)等關(guān)系:關(guān)系: 一般為民事法律關(guān)系一般為民事法律關(guān)系v權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的法律關(guān)系權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的法律關(guān)系 一般為土地行政法律關(guān)系一般為土地行政法律關(guān)系國(guó)家、農(nóng)民集體與國(guó)家、農(nóng)民
9、集體與用地單位用地單位之間的一之間的一種復(fù)合性關(guān)系種復(fù)合性關(guān)系第二節(jié)第二節(jié) 土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅一、土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更與消滅一、土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更與消滅法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅不是隨意的,而是必須具備一法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅不是隨意的,而是必須具備一定的前提和條件。定的前提和條件。 1.1.土地法律關(guān)系的產(chǎn)生土地法律關(guān)系的產(chǎn)生 由于一定的由于一定的法律事實(shí)的出現(xiàn)法律事實(shí)的出現(xiàn),使特定的土地關(guān)系主體,使特定的土地關(guān)系主體之間形成之間形成一定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。一定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。例如:例如: 土地管理法律法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施土地管理法律法規(guī)的
10、發(fā)布和實(shí)施土地承包經(jīng)營(yíng)合同的簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同的簽訂2.2.土地法律關(guān)系的變更土地法律關(guān)系的變更 由于某種法律事實(shí)的出現(xiàn),使土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素由于某種法律事實(shí)的出現(xiàn),使土地法律關(guān)系的構(gòu)成要素發(fā)生變化,包括主體變更、內(nèi)容變更和客體變更。發(fā)生變化,包括主體變更、內(nèi)容變更和客體變更。 例如:例如:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓使土地使用主體發(fā)生變化;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓使土地使用主體發(fā)生變化; 同時(shí)土地利用的權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容發(fā)生轉(zhuǎn)移;同時(shí)土地利用的權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容發(fā)生轉(zhuǎn)移; 農(nóng)民對(duì)承包地掠奪性經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致承包地客體質(zhì)量發(fā)農(nóng)民對(duì)承包地掠奪性經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致承包地客體質(zhì)量發(fā)生改變生改變3.3.土地法律關(guān)系的消滅土地法律關(guān)系的消滅 由于
11、某種法律事實(shí)的出現(xiàn),土地法律關(guān)系主體間由于某種法律事實(shí)的出現(xiàn),土地法律關(guān)系主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即行終止。的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系即行終止。 例如:例如:土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿使合同主體雙方的土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿使合同主體雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即行終止。權(quán)利義務(wù)關(guān)系即行終止。v 土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更與消滅不是孤立的,某土地法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更與消滅不是孤立的,某種土地法律關(guān)系變更和消滅,又會(huì)伴隨著另一種土地種土地法律關(guān)系變更和消滅,又會(huì)伴隨著另一種土地法律關(guān)系的產(chǎn)生。法律關(guān)系的產(chǎn)生。二、土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的發(fā)生條件二、土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的發(fā)生條件 最主要的條件:需要具有最
12、主要的條件:需要具有法律規(guī)范(依據(jù))法律規(guī)范(依據(jù)) 法律事實(shí)(前提條件)法律事實(shí)(前提條件)法律規(guī)范:法律規(guī)范:是法律關(guān)系變化的法律依據(jù),沒有一定的法律規(guī)是法律關(guān)系變化的法律依據(jù),沒有一定的法律規(guī)范就不會(huì)有相應(yīng)的法律關(guān)系。范就不會(huì)有相應(yīng)的法律關(guān)系。法律事實(shí):法律事實(shí):法律規(guī)定的引起法律關(guān)系變化的客觀情況。法律規(guī)定的引起法律關(guān)系變化的客觀情況。二者關(guān)系:二者關(guān)系:只有為法律規(guī)范所規(guī)定的情況出現(xiàn)時(shí),即一定的只有為法律規(guī)范所規(guī)定的情況出現(xiàn)時(shí),即一定的土地法律事實(shí)出現(xiàn),才引起具體的土地法律關(guān)系的產(chǎn)生。土地法律事實(shí)出現(xiàn),才引起具體的土地法律關(guān)系的產(chǎn)生。二、土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的發(fā)生條件二、土地
13、法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的發(fā)生條件 n法律規(guī)范法律規(guī)范土地法律法規(guī)土地法律法規(guī) 這是引起土地法律關(guān)系變化的法律這是引起土地法律關(guān)系變化的法律依據(jù)依據(jù):規(guī)范主:規(guī)范主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一般模式,并不是現(xiàn)實(shí)的狀態(tài)體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一般模式,并不是現(xiàn)實(shí)的狀態(tài). .n法律事實(shí)法律事實(shí)客觀情況或現(xiàn)象客觀情況或現(xiàn)象 能夠發(fā)生法律效力能夠發(fā)生法律效力的人的意志行為。的人的意志行為。不依土地法律關(guān)系主體的意志為轉(zhuǎn)移不依土地法律關(guān)系主體的意志為轉(zhuǎn)移而能夠引起土地法律關(guān)系變化的客觀而能夠引起土地法律關(guān)系變化的客觀情況。情況。分為分為土地法律行為土地法律行為和和土地法律事件土地法律事件土地法律事實(shí)的分類土地法律事實(shí)
14、的分類土地法土地法律事實(shí)律事實(shí)土地法律事件土地法律事件( (與人的意志無關(guān)與人的意志無關(guān)) )自然事件狀態(tài)(出生、死亡、自然災(zāi)害自然事件狀態(tài)(出生、死亡、自然災(zāi)害) ) 社會(huì)事件(社會(huì)革命、戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的政權(quán)社會(huì)事件(社會(huì)革命、戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的政權(quán) 更等)更等) 土地法律行為土地法律行為 ( (人的有意識(shí)的行為人的有意識(shí)的行為) )行政行為:如土地管理措施公布、對(duì)土行政行為:如土地管理措施公布、對(duì)土 地權(quán)屬確認(rèn)等地權(quán)屬確認(rèn)等當(dāng)事人行為:用地申請(qǐng)?zhí)岢?、土地承包?dāng)事人行為:用地申請(qǐng)?zhí)岢?、土地承?合同簽訂等合同簽訂等司法行為:對(duì)土地違法行為進(jìn)行裁決等司法行為:對(duì)土地違法行為進(jìn)行裁決等n對(duì)于產(chǎn)生和變更,是形成
15、一種新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;n對(duì)于消滅,是一種權(quán)利義務(wù)的終止,同時(shí)也可能導(dǎo)致新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的出現(xiàn)。n不同的土地法律關(guān)系,其產(chǎn)生、變更和消滅的法律后果不同。三、土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的后果三、土地法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的后果 n案例案例:王某在某市擁有一房產(chǎn)。在王某在某市擁有一房產(chǎn)。在1990年年1月將其出租給月將其出租給李某,租金李某,租金200元元/月,租期為月,租期為15年,租金隨市場(chǎng)調(diào)整。年,租金隨市場(chǎng)調(diào)整。1995年租金調(diào)整為年租金調(diào)整為800元元/月。月。1995年年6月王某因急用錢,月王某因急用錢,將該房屋抵押向?qū)O某借款將該房屋抵押向?qū)O某借款18萬元,抵押期限為半年。半年萬元,
16、抵押期限為半年。半年后,王某未還清借款,將房屋產(chǎn)權(quán)給李某,并發(fā)生產(chǎn)權(quán)變后,王某未還清借款,將房屋產(chǎn)權(quán)給李某,并發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更。隨后孫某要求李某退房,李某不退。李某對(duì)孫某提起更。隨后孫某要求李某退房,李某不退。李某對(duì)孫某提起訴訟。訴訟。 n本案中的有關(guān)問題:本案中的有關(guān)問題:n1.法律關(guān)系法律關(guān)系n2.法律主體與客體法律主體與客體n3.法律內(nèi)容法律內(nèi)容n4.引起相關(guān)法律關(guān)系的法律事實(shí)引起相關(guān)法律關(guān)系的法律事實(shí)第三節(jié)第三節(jié) 土地法律關(guān)系的保護(hù)土地法律關(guān)系的保護(hù) q 國(guó)家對(duì)土地法律關(guān)系保護(hù)的實(shí)質(zhì),是通過保證各種主體的權(quán)利和義務(wù)的實(shí)現(xiàn),維護(hù)社會(huì)主義土地公有制,確保土地合理利用。q 土地法律關(guān)系的保護(hù)土地
17、法律關(guān)系的保護(hù)是運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、司法等多種方法監(jiān)管主體正確行使權(quán)利、履行義務(wù),并以登記作為一種主要方式。土地法律關(guān)系主要是物權(quán)權(quán)利,必須登記生效土地法律關(guān)系主要是物權(quán)權(quán)利,必須登記生效. .一、土地法律關(guān)系保護(hù)的要求、要點(diǎn)和保護(hù)機(jī)構(gòu)1.基本要求:嚴(yán)格監(jiān)督土地法律關(guān)系主體,使其正確行使權(quán)利和全面認(rèn)真地履行義務(wù)。2.特點(diǎn):屬于積極行為,只要法律關(guān)系一經(jīng)形成,自始至終都存在法律保護(hù)問題。3.3.保護(hù)機(jī)構(gòu)保護(hù)機(jī)構(gòu) 根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,我國(guó)對(duì)土地法律關(guān)系進(jìn)行保護(hù)的根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,我國(guó)對(duì)土地法律關(guān)系進(jìn)行保護(hù)的主體,主要指以下機(jī)構(gòu):主體,主要指以下機(jī)構(gòu): 中央和地方各級(jí)中央和地方各級(jí)土地管理部門土地管理
18、部門主要職責(zé)主要職責(zé)解決土地糾紛,查處土地違法行為,實(shí)施權(quán)屬解決土地糾紛,查處土地違法行為,實(shí)施權(quán)屬確認(rèn)和變更登記,對(duì)土地違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查,保證確認(rèn)和變更登記,對(duì)土地違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查,保證土地法的實(shí)施。土地法的實(shí)施。 鄉(xiāng)級(jí)人民政府鄉(xiāng)級(jí)人民政府主要解決主要解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議的基層組織土地權(quán)屬爭(zhēng)議的基層組織 司法機(jī)關(guān):司法機(jī)關(guān):刑法刑法、土地管理法土地管理法 4.土地法律關(guān)系保護(hù)的方法 我國(guó)主要采取行政、經(jīng)濟(jì)、司法等制裁方法。物權(quán)的保護(hù)需要登記公示。 土地法律關(guān)系是依法建立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,主要是物權(quán)權(quán)利,因此必須登記生效,一經(jīng)形成,就具有法律效力,受國(guó)家法律的保護(hù)。二、土地法律關(guān)系的登記保護(hù)
19、制度二、土地法律關(guān)系的登記保護(hù)制度n土地登記辦法土地登記辦法:國(guó)土資源部令第:國(guó)土資源部令第4040號(hào),于號(hào),于20082008年年2 2月月1 1日日正式施行。正式施行。 作為作為物權(quán)法物權(quán)法實(shí)施之后的一部有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登實(shí)施之后的一部有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的部門規(guī)章。記的部門規(guī)章。 n土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則由原國(guó)家土地管理局由原國(guó)家土地管理局19891989年頒布實(shí)施,年頒布實(shí)施,19951995年修訂。年修訂。n土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則沒有上升到法律的層面,效力級(jí)次一直較沒有上升到法律的層面,效力級(jí)次一直較低;社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)保護(hù)土地物權(quán)的要求越來越高,低;社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)保護(hù)土地物權(quán)的要求越來越高,
20、土地土地登記規(guī)則登記規(guī)則的部分條款已不能適應(yīng)當(dāng)前工作的需要。的部分條款已不能適應(yīng)當(dāng)前工作的需要。1.1.土地登記的概念與特征土地登記的概念與特征q土地登記土地登記是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。q包括三層含義包括三層含義 明確了登記的土地權(quán)利范圍。 土地登記是將需要登記的土地權(quán)利在土地登記簿加以記錄、記載。 土地登記是土地權(quán)利的公示行為。登記是物權(quán)公示的手段。登記機(jī)關(guān)對(duì)土地權(quán)利人所享有的土地權(quán)利予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。土地登記不創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù),僅產(chǎn)生公示、公信效力。1.1.土地登記
21、的概念與特征土地登記的概念與特征q土地登記的特點(diǎn)土地登記的特點(diǎn) 登記規(guī)則的統(tǒng)一性登記規(guī)則的統(tǒng)一性 登記機(jī)關(guān)的唯一性登記機(jī)關(guān)的唯一性 登記時(shí)間的連續(xù)性登記時(shí)間的連續(xù)性 登記登記效力效力的一致性的一致性狹義的法的效力狹義的法的效力-專指法的效專指法的效力范圍,即法律的生效范圍或力范圍,即法律的生效范圍或適用范圍,也就是法律規(guī)范在適用范圍,也就是法律規(guī)范在什么時(shí)間、什么地方、對(duì)什么什么時(shí)間、什么地方、對(duì)什么人適用。人適用。2.2.土地登記的作用土地登記的作用q 維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制q 維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)利q 維護(hù)正常的土地市場(chǎng)秩序q 有效保護(hù)耕地q 為土地管理提供基礎(chǔ)信q 為社會(huì)發(fā)展提供基礎(chǔ)
22、信息3.3.我國(guó)土地登記的法律依據(jù)與原則我國(guó)土地登記的法律依據(jù)與原則q 土地登記的法律依據(jù)土地登記的法律依據(jù) 憲法 民法通則 物權(quán)法 土地管理法 城市房地產(chǎn)管理法 土地登記辦法 其他法律、法規(guī)q土地登記的原則土地登記的原則依法登記原則依法登記原則屬地登記原則屬地登記原則依申請(qǐng)登記原則:去除申請(qǐng)時(shí)限依申請(qǐng)登記原則:去除申請(qǐng)時(shí)限土地權(quán)利保護(hù)原則土地權(quán)利保護(hù)原則審查原則審查原則4.4.我國(guó)土地登記的內(nèi)容我國(guó)土地登記的內(nèi)容 土地的權(quán)屬性質(zhì)與土地權(quán)屬的來源土地的權(quán)屬性質(zhì)與土地權(quán)屬的來源 土地權(quán)利人土地權(quán)利人 土地權(quán)屬界址土地權(quán)屬界址 土地面積土地面積 土地用途土地用途 土地權(quán)利客體土地權(quán)利客體 土地等級(jí)
23、和價(jià)格土地等級(jí)和價(jià)格 土地使用條件土地使用條件5.我國(guó)土地登記的類型土地登記初始登記注銷登記土地總登記查封登記更正登記異議登記變更登記預(yù)告登記5.5.土地登記的類型土地登記的類型q 土地總登記土地總登記將一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。(土地登記辦法)q 適用情況 從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū); 原有登記需要全面更新的,如土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。q 土地總登記的意義 是土地初始登記、變更登記、注銷登記以及其他土地登記的基礎(chǔ)、根據(jù)。5.5.土地登記的類型土地登記的類型q土地初始登記土地初始登記是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立
24、的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。q初始登記的特點(diǎn)初始登記的特點(diǎn)一般發(fā)生在土地總登記之后;經(jīng)常性。只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利,就要進(jìn)行初始登記;分散性。哪塊土地設(shè)定了新的權(quán)利,就要對(duì)哪塊土地進(jìn)行初始登記。q初始登記的類型(九種)初始登記的類型(九種)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)初始登記出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)家出資(入股)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記集體土地所有權(quán)初始登記集體土地使用權(quán)初始登記土地抵押權(quán)初始登記地役權(quán)初始登記5.5.土地登記的類型土地登記的類型q土地變更登記土地變更登記指指因土地權(quán)利人發(fā)生改變,或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等
25、內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。(土地登記辦法)q變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)5.5.土地登記的類型土地登記的類型n更正登記更正登記是指已完成初始或變更土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏是指已完成初始或變更土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時(shí),由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正時(shí),由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。更正登記可由權(quán)利人和利害關(guān)系人單原登記內(nèi)容的土地登記。更正登記可由權(quán)利人和利害關(guān)系人單方申請(qǐng)。方申請(qǐng)。n更正登記的主體分為兩類更正登記的主體分為兩類,一是土地權(quán)利人和利害關(guān)系人一是土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)土地登記結(jié)果有誤或有遺漏時(shí),依照法定
26、程序以書面形式向土土地登記結(jié)果有誤或有遺漏時(shí),依照法定程序以書面形式向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記,經(jīng)審核,申請(qǐng)屬實(shí)的,辦理更正。地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記,經(jīng)審核,申請(qǐng)屬實(shí)的,辦理更正。另一種是土地登記機(jī)關(guān)另一種是土地登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)有明顯的登記錯(cuò)誤,如是審查疏忽發(fā)現(xiàn)有明顯的登記錯(cuò)誤,如是審查疏忽造成錯(cuò)登、漏登的,土地登記機(jī)關(guān)可依職權(quán),根據(jù)事實(shí),按照造成錯(cuò)登、漏登的,土地登記機(jī)關(guān)可依職權(quán),根據(jù)事實(shí),按照原登記報(bào)批程序,進(jìn)行更正登記。原登記報(bào)批程序,進(jìn)行更正登記。5.5.土地登記的類型土地登記的類型q異議登記:異議登記:是根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定新增加的登記類型,一般是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)土
27、地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。q目的:目的:暫時(shí)限制土地登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利,為事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù)。q異議登記旨在對(duì)登記錯(cuò)誤狀態(tài)下的真正權(quán)利人提供救濟(jì)。 5.5.土地登記的類型土地登記的類型n異議登記異議登記不是一種終局的對(duì)錯(cuò)誤登記的救濟(jì),但它可以及時(shí)或臨時(shí)性的提供一種保護(hù),并在被證明為正確有效的情況下與更正登記結(jié)合形成了保護(hù)真正權(quán)利人的制度體系,是不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要制度。n異議登記與更正登記一樣都是保護(hù)真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。5.5.土地登記的類型土地登記的類型q 預(yù)告登記預(yù)告登記也是根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定新增的一種登記類型。目前,物權(quán)法以及土地登記辦法對(duì)預(yù)告登記制度沒有明確定義。理論上,預(yù)告登記主要是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記,該請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的,是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。q物權(quán)法第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”q預(yù)告登記的特點(diǎn)預(yù)告登記的特點(diǎn) 申請(qǐng)人為簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方,土地權(quán)利預(yù)告登記必須由雙方當(dāng)事人共同申
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