中海大廈工程管理方案

1、 工程管理方案目 錄第一部分：管理架構(gòu)及崗位職責(zé)11.工程管理架構(gòu)12.崗位職責(zé)及任職資格22.1設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)：22.2強(qiáng)電維修部職責(zé)32.3弱電維修部職責(zé)42.4空調(diào)曖通、給排水維修部職責(zé)5第二部分：管理制度71.值班室管理制度72.值班制度163.交接班制度164.裝修管理制度175.操作間管理制度206.周巡檢制度217.調(diào)設(shè)備房管理制度228.熱力站管理制度229.發(fā)電機(jī)房管理制度2310.水泵房管理制度2411.配電房管理制度2412.用水供水管理制度2513.用電管理制度2614.設(shè)備房管理制度26第三部分：設(shè)備管理規(guī)程27第四部分：設(shè)備報修流程41第五部分：設(shè)備保養(yǎng)及檢修規(guī)程4

2、41.水泵保養(yǎng)及檢修規(guī)程檢修規(guī)程442.排污泵保養(yǎng)及檢修規(guī)程453.冷卻塔保養(yǎng)及檢修規(guī)程474.電控柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程485.變頻控制柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程506.低壓配電柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程517.空調(diào)末端保養(yǎng)及檢修規(guī)程538.風(fēng)機(jī)保養(yǎng)及檢修規(guī)程549.風(fēng)機(jī)、消防泵控制柜保養(yǎng)規(guī)程5510.自動噴淋系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程5611.防盜監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程5712.周界防范系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程5813.公用天線保養(yǎng)規(guī)程5914.停車場系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程6015.疏散出口指示燈保養(yǎng)規(guī)程6116.消火栓保養(yǎng)規(guī)程6217.氣體滅火控制系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程6318.防火卷簾門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程6419.中央空調(diào)系統(tǒng)接管驗收規(guī)程65第六部分：設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)67

3、1.門禁系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)672.監(jiān)控錄像系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)683.防火卷簾門管理標(biāo)準(zhǔn)704.干粉滅火器管理標(biāo)準(zhǔn)715.火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)726.氣體自動滅火控制系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)757.疏散出口指示燈管理標(biāo)準(zhǔn)768.停車場管理系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)769.巡更系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)7810.變壓器管理標(biāo)準(zhǔn)7811.低壓電氣柜管理標(biāo)準(zhǔn)7912.變頻器管理標(biāo)準(zhǔn)8213.柴油發(fā)電機(jī)管理標(biāo)準(zhǔn)8614.水泵管理標(biāo)準(zhǔn)8715.中央空調(diào)管理標(biāo)準(zhǔn)8892第一部分： 管理架構(gòu)及崗位職責(zé)1. 工程管理架構(gòu) 經(jīng)理副經(jīng)理綜合維修主任強(qiáng)電維修 弱電維修 主任1人空調(diào)曖通維修 主任1人綜合維修強(qiáng)電維修運(yùn)行弱電維修工 空調(diào)維修工 2. 崗位職責(zé)及任

4、職資格2.1 設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)：Ø 設(shè)備運(yùn)行操作Ø 24小時巡查值班Ø 設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄、分析Ø 能源統(tǒng)計分析2.1.1 運(yùn)行主任職責(zé)Ø 全面負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行部的日常管理、安全生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作； Ø 接收由客服中心提交的租戶室內(nèi)或公共設(shè)施的報修工作，并分專業(yè)安排相應(yīng)維修部門落實處理；Ø 負(fù)責(zé)工程管理部維修材料庫房及操作間的管理，實時填寫維修材料出入庫單據(jù)，每月定期編制維修材料盤存表； Ø 負(fù)責(zé)審核各維修部門月維修材料采購計劃，匯總后編制采購計劃審批表報公司領(lǐng)導(dǎo)審批；Ø 每日須對主要設(shè)備機(jī)房至少進(jìn)行一次巡視

5、，檢查部門員工履職情況，對違章情況及時加以糾正；Ø 嚴(yán)格周例會制度與培訓(xùn)制度，定期總結(jié)運(yùn)行部工作情況，及時糾正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；Ø 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的維修改造、更新、大修、報價方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究。 2.1.2 運(yùn)行主任任職資格：Ø 中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗；Ø 熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛

6、求、潔身自律。2.1.3 設(shè)備運(yùn)行工職責(zé)：Ø 負(fù)責(zé)每4個小時對高低壓配電房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房、熱力機(jī)房及中樓設(shè)備層設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；每2個小時對空調(diào)主機(jī)房設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查。Ø 班次：早班8：0016：00 中班16：0024：00 晚班24：00次日8：00 Ø 設(shè)備運(yùn)行巡查流程圖2.1.4 設(shè)備運(yùn)行工任職資格：Ø 技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗；Ø 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章

7、制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、有高壓電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證或電工操作證。2.2 強(qiáng)電維修部職責(zé)Ø 供配電系統(tǒng)設(shè)備、公共設(shè)施(土建部分)維修Ø 租戶室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及土建設(shè)施維修Ø 高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備及線路月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)Ø 供配電系統(tǒng)設(shè)備改造Ø 供配電系統(tǒng)末端及公共設(shè)施巡視Ø 電梯分包質(zhì)量的監(jiān)督和管理 2.2.1 強(qiáng)電維修主任職責(zé)：Ø 全面負(fù)責(zé)強(qiáng)電維修部的日常管理安全生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作； Ø 接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或公共設(shè)施的報修工作，安

8、排相應(yīng)維修人員落實處理；Ø 根據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計劃及公共設(shè)施保養(yǎng)計劃，組織人員對供配電系統(tǒng)及公共設(shè)施進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)及年度保養(yǎng)； Ø 每周須對供配電系統(tǒng)設(shè)備及公共設(shè)施至少進(jìn)行一次巡視，填寫分析巡視記錄；Ø 不定期檢查部門員工履職情況，對違章情況及時加以糾正；Ø 嚴(yán)格周例會制度與培訓(xùn)制度，定期總結(jié)強(qiáng)電維修部工作情況，及時糾正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；Ø 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的維修改造、更新、大修、報價方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究。 2.2.2 強(qiáng)電維修主任任職資格：Ø 中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和

9、溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗；Ø 熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律。2.2.3 強(qiáng)電維修工職責(zé)：Ø 負(fù)責(zé)對高低壓配電設(shè)備、公共土建設(shè)施、發(fā)電機(jī)的維修和技術(shù)改造；Ø 每天對公共土建設(shè)施及供配電系統(tǒng)運(yùn)行部職責(zé)以外的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；Ø 負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及土建設(shè)施的報修；Ø 每周對空置房配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查，詳細(xì)記錄各種狀態(tài)。&#

10、216; 強(qiáng)電巡查流程圖2.2.4 強(qiáng)電維修工任職資格：Ø 技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗；Ø 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的機(jī)電專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、有電工操作證。2.3 弱電維修部職責(zé)Ø 弱電系統(tǒng)設(shè)備維修Ø 租戶室內(nèi)弱電部分維修Ø 弱電系統(tǒng)設(shè)備及線路月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)Ø 弱電系統(tǒng)設(shè)備改造Ø 弱電系統(tǒng)設(shè)備巡視Ø 網(wǎng)

11、絡(luò)通信系統(tǒng)維保監(jiān)管2.3.1 弱電維修主任職責(zé)：Ø 全面負(fù)責(zé)弱電維修部的日常管理及安全生產(chǎn)工作； Ø 接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或公共設(shè)施的報修工作，安排相應(yīng)維修人員落實處理；Ø 根據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計劃及公共設(shè)施保養(yǎng)計劃，組織人員對弱電系統(tǒng)進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)及年度保養(yǎng)； Ø 每周須對弱電系統(tǒng)設(shè)備至少進(jìn)行一次巡視，填寫分析巡視記錄；Ø 不定期檢查部門員工履職情況，對違章情況及時加以糾正；Ø 嚴(yán)格周例會制度與培訓(xùn)制度，定期總結(jié)弱電維修部工作情況，及時糾正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；Ø 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施

12、的維修改造、更新、大修、報價方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究。 2.3.2 弱電維修主任任職資格：Ø 中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗；Ø 熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的弱電專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律，有電工操作證弱電操作證。2.3.3 弱電維修工職責(zé)：Ø 負(fù)責(zé)對樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備、停車場系統(tǒng)設(shè)備、防盜監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備及信息發(fā)布系統(tǒng)設(shè)備的維修和技術(shù)改

13、造；Ø 每天對弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；Ø 負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)弱電設(shè)備的報修；Ø 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)維修服務(wù)人員的監(jiān)管。Ø 弱電維修及巡查流程圖2.3.4 弱電維修工任職資格：Ø 技?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗；Ø 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的弱電專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、有電工操作證弱電操作證。2.4 空調(diào)曖通、給排水維修部職責(zé)Ø 空調(diào)曖通、給排水系

14、統(tǒng)設(shè)備維修Ø 租戶室內(nèi)空調(diào)曖通及給排水部分維修Ø 空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)設(shè)備及管路月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)Ø 空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)設(shè)備改造Ø 空調(diào)曖通、給排水系統(tǒng)末端設(shè)備巡視Ø 空調(diào)主機(jī)分包質(zhì)量的監(jiān)督和管理2.4.1 空調(diào)曖通維修主任職責(zé)：Ø 全面負(fù)責(zé)空調(diào)曖通維修部的日常管理、安全生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作； Ø 接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或公共區(qū)域空調(diào)曖通部分的報修工作，安排相應(yīng)維修人員落實處理；Ø 根據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計劃及公共設(shè)施保養(yǎng)計劃，組織人員對供配電系統(tǒng)及公共設(shè)施進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年

15、保養(yǎng)及年度保養(yǎng)； Ø 每周須對空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備至少進(jìn)行一次巡視，填寫分析巡視記錄；Ø 不定期檢查部門員工履職情況，對違章情況及時加以糾正；Ø 嚴(yán)格周例會制度與培訓(xùn)制度，定期總結(jié)空調(diào)曖通維修部工作情況，及時糾正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級領(lǐng)導(dǎo)述職；Ø 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的維修改造、更新、大修、報價方案的初審并對設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究。 2.4.2 空調(diào)曖通維修主任任職資格：Ø 中?；蛞陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才能，具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗；Ø 熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的空調(diào)曖通專業(yè)知識；Ø

16、熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良，工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律，有空調(diào)操作證。2.4.3 空調(diào)曖通維修工職責(zé)：Ø 負(fù)責(zé)對空調(diào)制冷系統(tǒng)設(shè)備、熱力系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的維修和技術(shù)改造；Ø 每天對空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)以外的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查；Ø 負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的報修；Ø 每周對空置房空調(diào)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查，詳細(xì)記錄各種狀態(tài)。Ø 空調(diào)維修巡查流程圖2.4.4 空調(diào)曖通維修工任職資格：Ø 技?；蛞陨?/p>

17、學(xué)歷且有良好的溝通才能，具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗；Ø 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式，具有全面的空調(diào)專業(yè)知識；Ø 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項規(guī)章制度，具有判斷和處理突發(fā)事件的能力；Ø 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良、工作勤奮、有空調(diào)操作證。第二部分： 管理制度1. 值班室管理制度1.0 值班室管理要點(diǎn)2.1 資料管理2.1.1 保養(yǎng)與巡視巡查的記錄表格、公司的下發(fā)文件以及上墻資料的管理。2.1.2 設(shè)備房巡查記錄、設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)記錄和各類計劃的填寫、擺放、保管存檔方式的管理。2.1.3 資料、記錄表格的使用及版本管理。1.2 設(shè)施、環(huán)境、形象、

18、標(biāo)識管理2.2.1 值班室及周邊區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理。2.2.2 值班室設(shè)施擺放及整體布局要求的管理。2.2.3 員工素質(zhì)、形象、精神面貌的管理。2.2.4 各專業(yè)班組種類標(biāo)示與標(biāo)牌的管理。2.0 管理職責(zé)3.1 工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)工程主任對所有設(shè)備運(yùn)行人員及設(shè)備維保人員形象、員工素質(zhì)、環(huán)境衛(wèi)生情況監(jiān)督檢查，并按本方案的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。對不符合要求的及時督促整改，并檢查其整改結(jié)果情況。3.2 工程管理部設(shè)備專業(yè)工程師（工程主任兼）負(fù)責(zé)對運(yùn)行專業(yè)及維保專業(yè)班組的設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)記錄資料進(jìn)行監(jiān)督檢查，全面按照本方案中的資料管理標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境與形象管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，對不符合要求的及時督促整改，并

19、檢查其整改結(jié)果。3.3 運(yùn)行領(lǐng)班既是本方案的實施者，又是主要負(fù)責(zé)及檢查人，主要負(fù)責(zé)班組中各項工作的具體實施與分工。根據(jù)公司的要求對所有的設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、人員形象每日進(jìn)行監(jiān)督檢查及督促整改，了解班組員工的思想狀態(tài)和基本情況，并將結(jié)果上報工程管理部。3.4 各專業(yè)班組所有員工是使本方案達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、符合公司要求的主要執(zhí)行者，在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下完成各項工作任務(wù)，積極提出合理化建議并不定期對自己的工作進(jìn)行自檢。3.0 資料管理4.1 資料管理的范圍4.1.1 公司下發(fā)的各種文件、手冊、制度。4.1.2 各專業(yè)班組填寫的各種資料及相關(guān)計劃、記錄。4.1.3 各專業(yè)班組月工作計劃、培訓(xùn)計劃。4.1.4 專業(yè)

20、維保班維修記錄。4.1.5 設(shè)備房巡查記錄及上墻制度資料。4.1.6 各專業(yè)班組內(nèi)部使用資料。4.2 資料管理的分類4.2.1 公司下發(fā)的各種文件、手冊、制度。4.2.2 各專業(yè)班組和外委維修保養(yǎng)單位填寫的各種記錄、表格。4.2.3 各專業(yè)班組文件與資料的分類及歸檔標(biāo)識見附錄一。4.3 資料管理的方法4.3.1 所有資料都應(yīng)放在有統(tǒng)一編號的文件夾內(nèi)，資料的填寫采用公司規(guī)定的統(tǒng)一表格，存放地點(diǎn)要干燥通風(fēng)。 4.3.2 專業(yè)維保班組按計劃對設(shè)備保養(yǎng)完后及時填寫相關(guān)記錄，由運(yùn)行領(lǐng)班按保養(yǎng)內(nèi)容檢查后及時送部門審核并按順序放回原位,確保保養(yǎng)內(nèi)容的真實性和記錄填寫的及時性。4.3.3 對于專業(yè)維保維修的內(nèi)

21、容及填寫的記錄要及時檢查其可靠性和真實性。做到維修有記錄，記錄無漏填項,無涂改。4.3.4 年終對當(dāng)年的資料進(jìn)行歸檔。4.4 資料管理的檢查及考核資料管理按照資料管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，并參照檢查及績效考核操作指導(dǎo)書相應(yīng)的內(nèi)容進(jìn)行考核。各專業(yè)班組資料填寫的檢查情況與相應(yīng)責(zé)任人的績效考核掛鉤。4.5 設(shè)備各專業(yè)班組上墻資料及制度 詳見表1。表1設(shè)備各專業(yè)班組上墻資料及制度一覽表位置序號內(nèi)容相關(guān)手冊備注設(shè)備各專業(yè)班組值班室1部門職責(zé)工程管理部工作手冊2主任職責(zé)3技術(shù)人員職責(zé)4值班制度5交接班制度6緊急事故處理流程圖設(shè)備管理規(guī)程7人員、值班情況一覽表根據(jù)實際繪制8用電、用水圖低壓配電房1配電房管理制度工

22、程管理部工作手冊2低壓配電柜安全運(yùn)行操作規(guī)程3設(shè)備房消防管理制度4低壓配電系統(tǒng)圖根據(jù)實際繪制水泵房1水泵房管理制度工程管理部工作手冊2用水、供水管理制度3變頻供水系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程4管網(wǎng)系統(tǒng)圖根據(jù)實際繪制變壓器房1變壓器安全運(yùn)行操作規(guī)程工程管理部工作手冊發(fā)電機(jī)房1發(fā)電機(jī)房管理制度工程管理部工作手冊2柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行操作規(guī)程熱力站房2熱力供應(yīng)設(shè)備操作規(guī)程熱力站管理制度工程管理部工作手冊中央空調(diào)機(jī)房1空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度工程管理部工作手冊2中央空調(diào)安全操作規(guī)程操作間1操作間管理制度工程管理部工作手冊物料庫房1物料庫房管理制度工程管理部工作手冊5.0 設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識管理5.1 設(shè)施、環(huán)境、

23、形象、標(biāo)識管理的范圍5.1.1 設(shè)施包括：各專業(yè)班組使用的桌、椅、板凳、文件柜、工具柜、操作臺等。5.1.2 環(huán)境包括：值班室、操作間和周邊環(huán)境。5.1.3 形象包括：各員工的精神狀態(tài)、儀容、儀表、儀態(tài)、言行、著裝、工作牌的佩戴等。5.1.4 標(biāo)識包括：員工一覽表、各類標(biāo)示和標(biāo)牌等。5.2 設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識管理的方法5.2.1 設(shè)施的管理方法Ø 通過對員工的素質(zhì)培訓(xùn)，加強(qiáng)對班組值班室內(nèi)的桌、椅、板凳、文件柜等設(shè)施的管理。嚴(yán)禁在辦公桌、椅等班組設(shè)施上進(jìn)行敲、打等維修工作，保持原有設(shè)施的基本狀態(tài)；Ø 對已存在的外觀脫漆、脫皮、表面損壞等要限期整改，保證設(shè)施的完好；

24、6; 作為檢查項目，通過班組自檢，部門互檢、公司抽檢、樓檢和安檢，并以領(lǐng)班為主要責(zé)任人等多方監(jiān)督的方式進(jìn)行管理。5.2.2 環(huán)境的管理方法Ø 由各專業(yè)班組領(lǐng)班負(fù)責(zé)，制定各衛(wèi)生區(qū)域的值班責(zé)任人，各值班責(zé)任人每日對所管區(qū)域的衛(wèi)生進(jìn)行巡視并實施保潔;Ø 對于責(zé)任不到位的值班人，根據(jù)情況對其實行增加衛(wèi)生值日時間或根據(jù)公司規(guī)定進(jìn)行處罰;Ø 工程管理部經(jīng)理（或?qū)I(yè)工程師）隨時進(jìn)行檢查，并對不符合要求的進(jìn)行及時指正，或?qū)ω?zé)任人進(jìn)行相應(yīng)處罰。5.2.3 形象的管理方法Ø 每日由運(yùn)行領(lǐng)班對員工的形象進(jìn)行監(jiān)督檢查與管理，對不符合要求的員工及時指正，工程管理部經(jīng)理隨時對各專業(yè)

25、班組所有員工進(jìn)行檢查；Ø 對精神狀態(tài)不佳的員工應(yīng)從其身體和思想動態(tài)以及造成的原因等方面了解情況，根據(jù)不同的現(xiàn)象采取不同的處理方法；Ø 對無故不按公司規(guī)定著裝、配戴工作牌、亂擺亂放以及影響公司形象的各種行為，將對責(zé)任人進(jìn)行批評教育、記過、罰款等處理。5.2.4 標(biāo)識的管理方法5.2.4.1 各專業(yè)班組值班室門上貼有“*值班室”牌。牌底邊距地面1.6米，并粘貼在門的中間位置。5.2.4.2 進(jìn)入設(shè)備區(qū)的第一個門前貼有：“機(jī)房重地，非請勿入”的警示牌以及“嚴(yán)禁煙火”標(biāo)識。5.2.4.3 設(shè)備區(qū)公共通道貼有：“袖手旁觀，風(fēng)度偏偏”的提示牌，距地面1.5米。5.2.4.4 所有設(shè)備房

26、門上應(yīng)有對應(yīng)的房間標(biāo)識（有特殊要求單位的除外）如：高壓配電室、低壓配電室、發(fā)電機(jī)室、變壓器室、水泵房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、CO2氣體房、電梯機(jī)房、操作間、物料庫房等標(biāo)識牌。粘貼在門的中間位置，距地面1.6米。5.2.4.5 低壓配電室內(nèi)應(yīng)配備至少4塊“有人工作，嚴(yán)禁合閘” 警示牌，以便線路或設(shè)備檢修時使用。不使用此牌時，將其懸掛在低壓配電室內(nèi)的墻壁上，檢修使用時將其懸掛在相應(yīng)的開關(guān)上。5.2.4.6 水泵房和空調(diào)機(jī)房的各閥門應(yīng)掛有開關(guān)狀態(tài)標(biāo)識“此閥關(guān)”或“此閥開”（自制），標(biāo)準(zhǔn)為：8×16cm。5.2.4.7 發(fā)電機(jī)油庫房門上應(yīng)有“嚴(yán)禁煙火”標(biāo)識。5.2.4.8 所有機(jī)電設(shè)備上應(yīng)有相應(yīng)

27、的“設(shè)備標(biāo)牌”。5.2.4.9 設(shè)備房應(yīng)掛有相應(yīng)的巡視記錄。5.2.4.10 處于維修狀態(tài)的設(shè)備，應(yīng)在維修設(shè)備位置掛“設(shè)備故障，正在維修中”標(biāo)示牌。5.2.4.11 各專業(yè)班組值班室統(tǒng)一設(shè)置“各專業(yè)班組員工一覽表”。Ø 該一覽表反映：u 所有員工的姓名及工種；u 當(dāng)班員工的基本情況及班次；u 非當(dāng)班員工的基本情況及原因。Ø 各專業(yè)班組值班室設(shè)置“用電、用水情況一覽表”5.3 環(huán)境與形象管理的標(biāo)準(zhǔn)詳見本方案第7.2和7.3節(jié)。6.0 各專業(yè)班組值班室管理制度6.1 各專業(yè)班組資料管理制度為提高各專業(yè)班組文件與資料管理的質(zhì)量，符合本公司專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理的要求，特制定各

28、專業(yè)班組文件與資料管理制度。6.1.1 設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)實施責(zé)任人負(fù)責(zé)填寫各相關(guān)的保養(yǎng)記錄，運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)填寫巡視巡查記錄。專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)各資料的全面檢查、整理、存檔并報送相關(guān)單位。6.1.2 各種文件與資料使用的文件夾，在班組內(nèi)要統(tǒng)一。對文件夾統(tǒng)一編號，并整齊地擺放在文件柜中。6.1.3 各種記錄，表格中嚴(yán)禁亂涂亂畫，保持其內(nèi)容清潔、齊全、完整。6.1.4 所有文件與資料應(yīng)及時整理、裝訂并存檔，不可隨意丟放。6.1.5 所有記錄表格、上墻資料、職責(zé)按公司要求使用最新版本。6.1.6 當(dāng)年記錄資料按順序擺放在文件柜內(nèi)，以便于查找與檢查，年后應(yīng)將各種記錄資料裝訂成冊存檔，需送部門存檔的及時送部門存

29、檔。6.1.7 記錄表格按公司要求規(guī)范填寫，領(lǐng)班要檢查其填寫內(nèi)容的真實性和完整性，并及時送相關(guān)部門簽字確認(rèn)，無誤后存檔保管。6.1.8 設(shè)備房巡查記錄應(yīng)掛在設(shè)備房內(nèi)，值班人員要按公司的規(guī)定及時對設(shè)備進(jìn)行巡查并做好相應(yīng)巡查記錄，運(yùn)行領(lǐng)班要不定期進(jìn)行檢查其記錄填寫的真實性和及時性。6.1.9 存檔資料不得涂改和借閱無關(guān)人員。資料存檔時限超過2年的由領(lǐng)班報公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)集中處理。6.2 各專業(yè)班組環(huán)境管理制度6.2.1 無關(guān)人員嚴(yán)禁在值班室逗留閑聊，值班室內(nèi)不可大聲喧嘩、吵鬧、言談舉止要文明禮貌。6.2.2 值班室內(nèi)不可隨便擺放工器具、維修用品、等雜物。地面應(yīng)保持干凈、整潔無污物等。6.2.3 值班員

30、不得在值班室內(nèi)會友聊天，看書、報、小說、雜志等，不能做與工作無關(guān)的事。6.2.4 值班室內(nèi)嚴(yán)禁焊、修、敲打等維修工作，一切維修工作應(yīng)在操作間內(nèi)進(jìn)行操作。6.2.5 值班員應(yīng)保持值班室內(nèi)良好的衛(wèi)生、清潔、通風(fēng)、照明等。6.2.6 桌、椅等辦公用品擺放要整齊，桌面應(yīng)清潔干凈無雜物，擺放的物品整潔有序。6.2.7 值班室門、窗等應(yīng)保持干凈無灰塵，表面油漆要完整。墻面不能有污漬，腳印，墻皮不能有脫落現(xiàn)象。6.2.8 所有的記錄、表格、文件應(yīng)整潔有序地擺放在指定的文件柜中或文件臺上，不得隨意擺放。6.2.9 值班室內(nèi)的水杯，水壺， 飲水器等要整齊地擺放在指定位置，所有的器具應(yīng)干凈衛(wèi)生。6.2.10 值班

31、室內(nèi)嚴(yán)禁煙火，并應(yīng)配有合格有效的滅火器。6.2.11 值班室應(yīng)掛有公司所規(guī)定的各項上墻資料，各種管理制度健全，懸掛整齊美觀。6.3 各專業(yè)班組標(biāo)識管理制度6.3.1 各專業(yè)班組值班室所掛標(biāo)識與標(biāo)牌以及上墻制度按公司統(tǒng)一規(guī)定懸掛。6.3.2 標(biāo)識、標(biāo)牌的大小及上墻制度的鏡框尺寸由公司統(tǒng)一設(shè)計制作，專業(yè)班組負(fù)責(zé)現(xiàn)場標(biāo)識的懸掛上墻。6.3.3 標(biāo)示與標(biāo)牌以及上墻制度應(yīng)懸掛在明顯，易于看到的位置。需要引起客戶注意的某些地方或事項，一定要懸掛標(biāo)識牌等。懸掛要牢固、端正。6.3.4 對于標(biāo)識損壞或遺漏的地方，各專業(yè)班組要及時修復(fù)或補(bǔ)上臨時的標(biāo)識，并做好記錄，上報給相關(guān)部門。6.3.5 各專業(yè)班組需在有危險

32、或應(yīng)引人注意的地方，懸掛標(biāo)識牌，如“正在維修，禁止合閘”，“設(shè)備故障，正在維修中”，“高壓危險，嚴(yán)禁入內(nèi)”等。6.3.6 設(shè)備設(shè)施的顏色一律按公司規(guī)定的要求，統(tǒng)一刷油漆。7.0 各專業(yè)班組值班室管理標(biāo)準(zhǔn)7.1 各專業(yè)班組文件與資料管理標(biāo)準(zhǔn)7.1.1 班組內(nèi)使用的文件資料夾的規(guī)格要統(tǒng)一，顏色要一致，文件夾應(yīng)完好、無破損。7.1.2 所填寫的記錄等資料，內(nèi)容應(yīng)齊全、無缺少，并整齊擺放在文件柜中。7.1.3 保養(yǎng)記錄按規(guī)定的時間填寫，填寫內(nèi)容應(yīng)完整。7.1.4 各種記錄填寫應(yīng)及時、準(zhǔn)確、規(guī)范、無涂改、漏缺記錄等現(xiàn)象。7.1.5 值班、巡查記錄要反映出當(dāng)班情況，以及巡查項目，巡查時間，巡查人和設(shè)備運(yùn)行

33、相關(guān)參數(shù)等。7.1.6 值班記錄、巡查記錄應(yīng)保證封面整潔干凈，無涂畫，破損等現(xiàn)象。7.1.7 對應(yīng)裝訂存檔的資料要及時裝訂成冊存放在專用資料柜內(nèi)，需送交部門存檔的要及時交相關(guān)人員存檔。7.1.8 設(shè)備房巡查記錄本在左上角打孔或用夾具夾夾好后整齊掛在設(shè)備房進(jìn)門處顯眼位置。7.1.9 設(shè)備房相應(yīng)管理制度、操作規(guī)程應(yīng)掛在設(shè)備房內(nèi)顯眼位置。制度、操作規(guī)程框架要統(tǒng)一，資料內(nèi)容須使用公司最新版本。（具體見上墻制度規(guī)定）7.1.10 相應(yīng)設(shè)備房的系統(tǒng)圖由本公司統(tǒng)一制作與懸掛，系統(tǒng)圖要求與實際設(shè)備系統(tǒng)相符，整體大方、美觀、線條清晰、思路明確、標(biāo)識規(guī)范。7.1.11 所有記錄資料的填寫字跡要清晰、規(guī)范、工整，無

34、亂涂亂畫現(xiàn)象。7.1.12 設(shè)備房巡查記錄每用完一本，應(yīng)及時歸檔存放在資料柜內(nèi)，不可亂丟亂放。7.2 各專業(yè)班組環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)7.2.1 值班室內(nèi)應(yīng)保持整潔干凈，通風(fēng)、照明應(yīng)良好，燈具、桌椅臺面應(yīng)無灰塵。7.2.2 地面應(yīng)無水跡、無煙頭、紙屑、無亂擺亂放的物品，無污物、油、油漆等。7.2.3 墻體、墻面噴涂應(yīng)均勻，飾面板（磚）安裝（砌貼）應(yīng)牢固，表面應(yīng)平整，潔凈，色澤應(yīng)協(xié)調(diào)一致，無手印，無腳印。7.2.4 頂棚抹灰層應(yīng)牢固，無層面脫落和明顯裂縫，無蜘蛛網(wǎng)。7.2.5 樓板、地面應(yīng)無裂縫、起皮、空鼓、下陷等現(xiàn)象，表面應(yīng)平整，樓板、地磚應(yīng)無破損。7.2.6 各種上墻制度懸掛應(yīng)整齊，牢固，表面應(yīng)無污物

35、、花斑痕跡，鏡框玻璃透明度要高，無浮塵。7.2.7 操作間的地面應(yīng)清潔，室內(nèi)要有足夠的照明，并配有足夠的滅火器。滅火器應(yīng)合格有效，表面清潔要無灰塵，懸掛擺放位置應(yīng)便于取用。7.2.8 各種電動工具擺放要有序，表面清潔。操作臺應(yīng)無雜物，易于安全操作。7.2.9 周邊環(huán)境應(yīng)保持良好的衛(wèi)生狀態(tài)，無衛(wèi)生死角， 無亂堆放的雜物。水溝要完好無損，暢通無阻，地面無積水。7.3 各專業(yè)班組形象管理標(biāo)準(zhǔn)7.3.1 員工要精神飽滿，有高尚的工作熱情，具有良好的職業(yè)道德，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度。7.3.2 工作期間統(tǒng)一穿公司規(guī)定的工作裝，并佩戴工作牌。著裝應(yīng)整潔、干凈，上衣拉鏈的位置不得低于第二個紐扣，不得穿拖

36、鞋上下班。7.3.3 員工的工作牌統(tǒng)一佩戴在左胸前上衣工裝口袋的上方，公司標(biāo)志下方的中間位置。7.3.4 員工不得留長發(fā)及奇異的發(fā)型，不留長指甲，堅持每日刮胡子，工作期間不可佩戴手飾等裝飾品。7.3.5 言談舉止大方，態(tài)度要和諧，語言要親切，聲調(diào)要自然、清晰，應(yīng)答要誠懇明確。上班期間不可通過電話等方式閑聊。公共場所和租戶面前嚴(yán)禁掏耳朵，挖鼻孔等不文明的舉止。7.3.6 坐、立、行要端莊穩(wěn)重。坐：不可前俯后仰，搖手蹺腳，將腿腳跨在桌子或沙發(fā)扶手上。立：要自然莊重，不可扭捏作態(tài)。行：禮讓三先，不可爭先恐后。 7.3.7 桌、椅、文件柜等油漆不得有脫落、脫皮現(xiàn)象，安放應(yīng)穩(wěn)固牢靠，不可搖晃。擺放整齊有

37、序，臺面上不得亂擺亂放。7.3.8 辦公用品與各種記錄擺放整齊，記錄表面清潔，無亂涂亂畫等現(xiàn)象，工器具干凈清潔,并擺放在指定位置。7.3.9 各專業(yè)班組的電話屬工作需要而設(shè)置的,任何人不得私自無故占用，不得用之與工作無關(guān)的事情。7.4 各專業(yè)班組標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)7.4.1 班組（或相同的位置）使用鏡框架的尺寸、外觀要一致，顏色要統(tǒng)一。7.4.2 值班室內(nèi)所掛標(biāo)識、標(biāo)牌與上墻制度的懸掛高度，底邊于地面垂直距離為1.5米。（因值班室結(jié)構(gòu)和環(huán)境無法按規(guī)定懸掛的，可根據(jù)實際情況合理懸掛，但要報部門批準(zhǔn)）。7.4.3 上墻資料的內(nèi)容為公司現(xiàn)行使用的統(tǒng)一管理資料，并應(yīng)及時按公司的規(guī)定將版本更新。7.4.4 標(biāo)

38、示、標(biāo)牌以及上墻制度的安放位置要明顯醒目，擺放整齊、有序、對稱，以達(dá)美觀、規(guī)范和統(tǒng)一。7.4.5 鏡框玻璃透明度要高，整體外觀清潔，不能有污垢和破損現(xiàn)象。每月至少兩次對其進(jìn)行保潔。7.4.6 警示牌懸掛安裝要及時，牢固，顯眼，簡單明了，能起到警示防范作用。7.4.7 新接管物品，及時安放臨時標(biāo)識，記錄要準(zhǔn)確，并及時上報相關(guān)部門。2. 值班制度1.0 值班人員不得遲到、早退、不得擅自調(diào)換，有事須提前向領(lǐng)班請假，并得到同意；值班時段不得串崗、離崗。2.0 設(shè)備運(yùn)行部實行24小時值班制度，要求對設(shè)備房每4小時巡查一次空調(diào)主機(jī)房（制冷期）2小時巡查一次。3.0 設(shè)備維保部值班人員實行聽班制，每日中午1

39、2：00時至13：30時，18：00時后至24：00時按主任安排進(jìn)行值班(可在宿舍，但必須保證通訊暢通)，以協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部值班員處理相關(guān)事件。4.0 維保部值班人員負(fù)責(zé)對所轄專業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，每日至少巡查12次（上午和下午），做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄和巡查記錄中注明，對不能解決的問題應(yīng)及時上報部門主管領(lǐng)導(dǎo)。5.0 維保部值班員次日上午可休息半天。6.0 與設(shè)備運(yùn)行無關(guān)人員不得進(jìn)入設(shè)備房，若有事須經(jīng)許可后方可進(jìn)入。7.0 大廈景觀設(shè)備、公共照明系統(tǒng)、中央空調(diào)機(jī)組等應(yīng)按照公司規(guī)定的時間定時開停，若有特殊開停要求應(yīng)得到部門通知或同意。8.0 緊急事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上、

40、下兩班協(xié)同排除，并詳細(xì)記錄處理情況。9.0 上、下兩班交接時應(yīng)手續(xù)清楚，工器具、公共鑰匙等齊全，做好交接班記錄。10.0 對值班室內(nèi)外的環(huán)境每班必須打掃一遍，交班時值班室必須整潔、干凈。3. 交接班制度1.0 交接班工作的主要內(nèi)容：1.1 檢查上班各種記錄是否按規(guī)定填寫齊備；1.2 交班有無對新發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷、設(shè)施缺陷和異常運(yùn)行的記錄和處理經(jīng)過；1.3 計劃性工作進(jìn)度，以及工作中新發(fā)現(xiàn)問題的交接；1.4 上個值班時間段接到的上級命令、指示的內(nèi)容和執(zhí)行情況；1.5 各種工器具、鑰匙、記錄和資料應(yīng)齊全、整潔地進(jìn)行交接；1.6 值班室室內(nèi)外環(huán)境應(yīng)打掃干凈后方可交接；1.7 交班人員提醒接班人員應(yīng)注意

41、的事項及其他問題。2.0 交班人在下班前必須將本班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況、運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題、故障維修情況等詳細(xì)記錄在“值班記錄”上；并應(yīng)主動向接班人口頭介紹設(shè)備運(yùn)行情況。3.0 接班人員提前10分鐘進(jìn)入交接地點(diǎn)，靜心聽取交班人員交代全部運(yùn)行、維護(hù)情況和注意事項。有疑問時應(yīng)詢問清楚，然后由交班人員陪同，對設(shè)備進(jìn)行檢查，確認(rèn)無問題后簽字接班。4.0 接班人員重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容：4.1 查閱值班記錄和設(shè)備運(yùn)行的有關(guān)記錄；4.2 檢查設(shè)備狀況和變更情況；4.3 檢查設(shè)備是否清潔和室內(nèi)外衛(wèi)生情況；4.4 檢查各共用器具、資料、鑰匙和安全用具及消防設(shè)施是否齊全完整。5.0 交班人員工作任務(wù)未完成不得交班，必須與接班人

42、員一起處理后開始交接班手續(xù)。6.0 如交接班時間已到而接班人員未到，交班人員應(yīng)迅速報告領(lǐng)班，并堅守崗位，等到接班人員或領(lǐng)班指派的代理人員到現(xiàn)場辦理交接手續(xù)后，方可下班。7.0 交班時間以正點(diǎn)為準(zhǔn)，一切交接班手續(xù)務(wù)必辦理妥當(dāng)。如因事前準(zhǔn)備不好而拖延交接時間或遺漏交接項目，應(yīng)由交班者負(fù)責(zé)。8.0 不得無故拖延或提前交接班。如需進(jìn)行事故處理或重要的維修，經(jīng)領(lǐng)班同意后，可適當(dāng)變更交接班時間。9.0 在交接班時發(fā)生事故或異?，F(xiàn)象，仍由交班人員處理，接班人員應(yīng)予以必要的協(xié)助。10.0 接班后，值班人應(yīng)立即對工作區(qū)域設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查、記錄，并根據(jù)當(dāng)日已接工作等，報告領(lǐng)班，領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)做出工作安排。11.0 發(fā)現(xiàn)

43、接班人員喝酒或精神異常時，應(yīng)拒絕其接班并向領(lǐng)班或部門報告。4. 裝修管理制度為做好大廈房屋裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，工程管理部需對裝修戶給排水、供配電、供冷采暖系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和房屋主體等方面進(jìn)行專業(yè)監(jiān)管，參照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范等相關(guān)規(guī)定，特制定出裝修監(jiān)管制度。1.0 裝修現(xiàn)場施工管理1.1 租戶和裝修施工單位在施工前，必須到公司相關(guān)部門辦理裝修的相關(guān)手續(xù)，獲取裝修許可證，方可施工。1.2 在施工單位動工前，裝修巡查人必須協(xié)同裝修單位負(fù)責(zé)人或租戶對廚衛(wèi)防水、暗藏水管、暗藏電線進(jìn)行檢查。若有問題，及時報告公司相關(guān)部門，由公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)與置

44、業(yè)公司聯(lián)系解決。1.3 各施工單位必須聘請有資格證或操作上崗證的電工、焊工，負(fù)責(zé)用電施工、電焊作業(yè)。1.4 各類裝修施工，必須遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及相鄰商家、公司辦公人員的生命和財產(chǎn)安全。1.5 裝修施工臨時動火、用電，應(yīng)提前向工程管理部申報，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負(fù)荷，動火、用電作業(yè)起止時間，動火、用電作業(yè)安全措施等等。動火作業(yè)的人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。1.6 裝修現(xiàn)場施工用電管理1.6.1 施工現(xiàn)場用電必須配備臨時開關(guān)箱，開關(guān)箱內(nèi)必須設(shè)有漏電保護(hù)器，漏電動作電流必須小于30毫安，開關(guān)箱電源電線須采用橡膠電纜，根據(jù)用電負(fù)荷，合理選擇導(dǎo)線及開關(guān)容量，在

45、施工完成后及時拆除。1.6.2 施工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。1.6.3 工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施，不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在100W以下。因施工需要使用碘鎢燈、電炊具、電爐（只限于電纜接頭湯錫用）的，應(yīng)先征得工程管理部的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。1.6.4 裝修工人使用電器設(shè)備時，務(wù)必采取一切安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣護(hù)套電線。臨時接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除?，F(xiàn)場嚴(yán)禁亂掛亂接用電，臨時電線不得纏繞于金屬支架或管道上。1.7 裝修現(xiàn)場消防管理1.7.1 裝修現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)相關(guān)消防規(guī)定，按50平方米應(yīng)至少配

46、備一個合格的滅火器，并放置于顯眼易取的位置。1.7.2 裝修現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火，不準(zhǔn)使用罐裝燃?xì)狻?.7.3 裝修現(xiàn)場物品應(yīng)歸類、擺放整齊，對易燃易爆物品的堆放、使用應(yīng)采取相應(yīng)的安全措施。1.7.4 裝修單位不得擅自改動智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)，如需改動，必須向工程管理部門申請，獲得批準(zhǔn)方可施工。1.8 住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者按照相關(guān)規(guī)定處理。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。1.9 所有裝修活動必須保證使用安全，禁止下列行為：1.9.1 未經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；1.9.2 破壞或者拆改廚房、廁所的地面和墻面防水層；1.9.3 禁止擅自拆改

47、供電、通訊、智能化消防及燃?xì)夤艿谰€路；1.9.4 禁止將雨水管道用于生活污水的排放；1.9.5 禁止改動房屋主體結(jié)構(gòu)，毗鄰墻體及屋面的防水、隔熱層。1.10 其他違章裝修活動。2.0 違章裝修處理工程管理部裝修巡查員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺接受裝修巡查員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對違規(guī)裝修單位，裝修巡查員須現(xiàn)場糾正，對不整改的裝修單位，裝修巡查員按規(guī)定填寫裝修監(jiān)管聯(lián)系單，交公司主管裝修負(fù)責(zé)人。3.0 裝修監(jiān)管流程（見下圖）裝修監(jiān)管流程正?；謴?fù)正常填寫裝修監(jiān)管聯(lián)系單現(xiàn)場糾正違章現(xiàn)場無法糾正違規(guī)裝修領(lǐng)取租戶裝修名單客戶確認(rèn)并限期整改進(jìn)行裝修現(xiàn)場水、電氣專業(yè)、供冷供暖、智能化、消防系統(tǒng)、主體結(jié)構(gòu)巡

48、查水、電氣專業(yè)、供冷供暖、智能化、消防系統(tǒng)、主體結(jié)構(gòu)驗收5. 操作間管理制度1.0 操作間應(yīng)保持良好的清潔衛(wèi)生和良好照明、通風(fēng)，并配有足夠的消防設(shè)施。2.0 所有維修材料、儀器儀表、維修工具須用標(biāo)示牌分門別類的擺放整齊，貴重物品由負(fù)責(zé)人妥善保管。3.0 對維修工作中的剩余材料要及時退回，并辦理好登記手續(xù)。4.0 日常維修工作要做到維修材料隨用隨領(lǐng)，降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費(fèi)。5.0 對維修工具和儀器儀表的外出使用要負(fù)責(zé)人同意并記錄去向及使用人。工、器具使用完畢，使用人須及時歸還，填寫歸還時間及工、器具完好情況，并擺放整齊。 6.0 未經(jīng)負(fù)責(zé)人同意操作間任何工器具不得外借。7.0 在操作間工作

49、必須嚴(yán)格按照安全規(guī)定正確使用操作間設(shè)備，所有電動工具的使用必須嚴(yán)格按照電動工具安全操作規(guī)程使用。8.0 操作間嚴(yán)禁吸煙、干私活和其它違規(guī)作業(yè)。9.0 使用操作間要做到工完場清。10.0 操作間負(fù)責(zé)人須對操作間工器具的擺放、清點(diǎn)、清潔衛(wèi)生負(fù)責(zé)，每周必須全面清掃檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題。6. 周巡檢制度對于公共設(shè)備、設(shè)施的周巡檢，是為了檢查管理項目所有設(shè)備、設(shè)施的具體狀況，既保證設(shè)備、設(shè)施的外觀完好，又保證設(shè)備、設(shè)施功能正常。因此必須做到：1.0 周巡檢必須每周嚴(yán)格執(zhí)行。2.0 周巡檢必須由各專業(yè)領(lǐng)班及以上人員來執(zhí)行。3.0 巡檢人員應(yīng)熟悉管理項目內(nèi)供水、供電、消防系統(tǒng)、空調(diào)曖通系統(tǒng)、安防系統(tǒng)

50、、管線和公共建筑、附屬設(shè)施的位置、性能和使用狀況。并能熟練進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的操作。 4.0 按規(guī)定巡檢設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況，檢查建筑保養(yǎng)狀況，認(rèn)真填寫周巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時做出整改工作計劃，落實處理。 5.0 按“三干凈”（設(shè)備干凈、工作場地干凈、機(jī)房干凈）、“三不漏”（不漏水、不漏油、不漏電）和“三良好”（使用性能良好，密封性能好，潤滑、堅固、調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行對設(shè)備的巡檢。 6.0 對全部設(shè)備設(shè)施必須巡檢到位，不允許進(jìn)行抽檢式巡檢或重點(diǎn)式巡檢。 7.0 對巡檢中發(fā)現(xiàn)的人為破壞設(shè)備、設(shè)施等情況要及時上報部門和公司，不得隱瞞或私自處理。8.0 對巡檢中發(fā)現(xiàn)的被損壞的安防系統(tǒng)設(shè)備必須

51、立即通報工程管理部和公司安保部門，協(xié)調(diào)相關(guān)部門馬上處理解決。7. 調(diào)設(shè)備房管理制度空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定：1.0 空調(diào)制冷設(shè)備房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。2.0 非工作人員須經(jīng)過公司許可，由專業(yè)人員陪同方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。 3.0 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)，并嚴(yán)禁煙火。4.0 做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時分析機(jī)組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報。 5.0 須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)

52、。6.0 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7.0 定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理和水處理。8.0 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。8. 熱力站管理制度1.0 熱力站值班人員必須經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后執(zhí)證上崗。2.0 熱力站值班員要嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度，確保供熱質(zhì)量。3.0 依據(jù)有關(guān)規(guī)定及措施搞好安全生產(chǎn)。信息反饋要及時、準(zhǔn)確無誤發(fā)現(xiàn)事故隱患或出現(xiàn)供熱故障，要及時排除，并上報部門領(lǐng)導(dǎo)。4.0 根據(jù)生產(chǎn)計劃，協(xié)調(diào)組織熱力站灌水工作，并做好相應(yīng)記錄。5.0 值班人員按時認(rèn)真記錄各項參數(shù)，運(yùn)行日志，

53、保證其準(zhǔn)確性。要做好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。6.0 值班人員應(yīng)了解站內(nèi)各種設(shè)備的性能，站內(nèi)系統(tǒng)和作用，執(zhí)行操作規(guī)程，掌握一般事故處理方法。7.0 值班人員嚴(yán)格按照指令及水溫曲線調(diào)節(jié)，控制回水溫度。8.0 值班人員加強(qiáng)站內(nèi)巡視，注意觀察水泵、電機(jī)、電器等其他設(shè)備運(yùn)行情況和使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和上報。搞好熱力站設(shè)備的日常維護(hù)，保養(yǎng)工作，按照調(diào)度指令進(jìn)行停、送熱。9.0 上崗前換好工作服，不得穿拖鞋在工作現(xiàn)場進(jìn)行巡視、調(diào)節(jié)、維護(hù)及檢修等工作。10.0 機(jī)泵（電機(jī)、水泵）運(yùn)轉(zhuǎn)時，不得維護(hù)、檢修等工作。要注意觀察電壓、電流的變化及水泵運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，確保機(jī)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常。11.0 不得帶壓、帶熱進(jìn)行

54、加熱設(shè)備（如節(jié)門、加熱器）及供電設(shè)備的帶電檢修。12.0 熱力站配備的消防器材、器具，值班員應(yīng)掌握使用方法，消防器材不得挪為它用。13.0 值班人員加強(qiáng)安全意識，做到有備無患，注意防火、防盜、防破壞。14.0 值班人員負(fù)責(zé)熱力站二次系統(tǒng)補(bǔ)水、水質(zhì)化驗、軟化水制作或加藥。15.0 值班人員不得帶與工作無關(guān)人員進(jìn)站，因工作需要非本站人員一律填寫來客登記表，未經(jīng)同意，外來人員不得操作站內(nèi)設(shè)備。9. 發(fā)電機(jī)房管理制度柴油發(fā)電機(jī)組是大廈供配電系統(tǒng)故障狀態(tài)下的后備電源，為確保大廈設(shè)施設(shè)備的安全、可靠運(yùn)行，特作如下規(guī)定：1.0 非工作人員須經(jīng)過公司許可，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，非專業(yè)維修人員不能隨

55、意進(jìn)入黃色警戒線之內(nèi)，其它人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房。平時機(jī)房門應(yīng)加鎖。2.0 發(fā)電機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃、易爆及其它物品，嚴(yán)禁吸煙。3.0 發(fā)電機(jī)平時應(yīng)置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，蓄電池須定期進(jìn)行充放電保養(yǎng)。4.0 值班員必須熟悉柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時，應(yīng)派專人值班并認(rèn)真做好運(yùn)行記錄。5.0 每月起動柴油發(fā)電機(jī)組試運(yùn)行5 10分鐘進(jìn)行檢查，確保機(jī)組能隨時正常投入運(yùn)行。6.0 發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至少儲備小時滿負(fù)荷用油量。7.0 發(fā)電機(jī)實行定人、定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。8.0 發(fā)電機(jī)房管理制度及柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄需在機(jī)房上墻

56、。9.0 機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由柴油發(fā)電機(jī)組責(zé)任人打掃，每周必須清掃一次。10.0 機(jī)房及油庫內(nèi)消防設(shè)施須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。11.0 對柴油發(fā)電機(jī)檢查時須將控制開關(guān)置于停止?fàn)顟B(tài)，以避免市電意外停電情況下，導(dǎo)致柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。10. 水泵房管理制度水泵房是提供租戶生活、消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到租戶人身、財產(chǎn)的安全。為管理好水泵房，能及時向租戶提供合格的生活用水和消防用水，特制定如下制度：1.0 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)及各相關(guān)設(shè)備等，由設(shè)備運(yùn)行專業(yè)班組負(fù)責(zé)管理，作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做好記錄。公司指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員”）水質(zhì)處理和管理工作。2.0 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)公司批準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照停、送水作業(yè)規(guī)程操作各設(shè)備。3.0 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單、明確。4.0 生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。5.0 消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車