第16講第六章第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理-最新課件

1、第16講 第六章第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理(2012新版)第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念1、房地產(chǎn)抵押2001年建設(shè)部下發(fā)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(原建設(shè)部令第98號)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。2、抵押人抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。3、抵押權(quán)人抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。4、預(yù)購商品房貸款抵押預(yù)購商品房貸款抵押，

2、是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。5、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。注：房地產(chǎn)抵押的特征是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著的區(qū)別。例題1：房地產(chǎn)抵押人不一定就是債權(quán)人。( )。（2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：×解析：房地產(chǎn)抵押人不是債權(quán)人。例題2：抵押人就是債務(wù)人。 ( ) （2001年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：×解析：

3、抵押人不一定就是債務(wù)人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。二、房地產(chǎn)抵押的條件1、房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形。一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在

4、地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。例題：地上無建筑物的劃撥土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押。( ) （2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。2、物權(quán)法規(guī)定可以抵押的財產(chǎn)和不得抵押的財產(chǎn)物權(quán)法規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可以抵押的財產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

5、；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。物權(quán)法規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。例題：物權(quán)法規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有( )。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A依法被查封的財產(chǎn) B正在建造的建筑物C所有權(quán)有爭議的財產(chǎn)

6、 D學(xué)校的教學(xué)樓E工廠的生產(chǎn)設(shè)備答案：ACD解析：物權(quán)法規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。3、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建

7、筑物；(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。例題：下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有( )。（2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）A集體所有的土地使用權(quán) B村辦企業(yè)廠房C列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D宅基地E已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)答案：AD解析：物權(quán)法第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。擔(dān)保法第37條第2項規(guī)定，宅基地不得抵押。三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存

8、續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。(2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。例題1：下列房屋中，可以設(shè)定抵押權(quán)的是( )。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A醫(yī)院門診大樓 B農(nóng)村宅基地上的房屋C學(xué)校教學(xué)大樓 D鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房答案：D解析：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)

9、療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。例題2：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)( )。( 2011年土地登記相關(guān)法律知識試題)A另行約定是否抵押 B一并抵押C分別抵押 D附條件抵押答案：B解析：中華人民共和國物權(quán)法第一百八十二條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。例題3：現(xiàn)行法律未禁止設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) B鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房C以公益為目的的教育設(shè)施 D依法被查封的房地產(chǎn)答案：B解析：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其

10、占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。(3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(7)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的

11、履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。(11)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。(13)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，

12、抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。例題：鄭某與吳某在抵押合同中約定，若鄭某在債務(wù)履行期屆滿時不能清償吳某的債務(wù)，則作為抵押物的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為吳某所有。該約定的效力為( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識試題)A有效 B無效 C效力待定 D可變更答案：B解析：物權(quán)法第186條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！边@是關(guān)于禁止流押的規(guī)定。擔(dān)保法若干問題解釋第57條也規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效，但所約定內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。(1

13、4)抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?15)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。例題：甲大學(xué)為了籌集建設(shè)資金，擬將建有教學(xué)大樓的房地產(chǎn)向銀行抵押以獲取貸款，該教學(xué)大樓的建設(shè)資金是財政撥款。對此，下列說法正確的是( )。（2008年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題）A該房地產(chǎn)可以抵押B該房地產(chǎn)不能抵押C房屋不可以抵押，但土地可以抵押D房屋可以抵押，但土地不能抵押答案

14、：B解析：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施，不能抵押。(16)訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。（抵押人未告知抵押情況，承擔(dān)責(zé)任；告知抵押情況，不承擔(dān)責(zé)任）例題：抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原

15、房屋租賃合同 ( )。 （2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）A不受該抵押權(quán)影響 B應(yīng)當(dāng)解除 C沒有效力 D不得對抗抵押權(quán)答案：A解析：訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。(17)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。例題1：張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有( )。（2

16、011年房地產(chǎn)估價師制度試題）A該房屋的所有權(quán)仍屬于張某B張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用C經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋D未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效E該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管答案：AC解析：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。例題2：以預(yù)售商品房抵押的，該開發(fā)項目必須取得商品房預(yù)售許可證。 ( ) （2007年房地產(chǎn)估價

17、師制度試題）答案：解析：預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。例題3：下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）A村辦企業(yè)的廠房可以抵押B以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)C公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗室可以抵押D抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效E同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)答案：ABD解析：房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會

18、公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。例題4：甲將其房屋作抵押向乙借款。抵押期間，甲欲將該房屋出賣給丙，并告知丙抵押情況。下列說法中，正確的是( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識試題)A甲可以將該房屋出賣，但須事先通知抵押權(quán)人乙B甲可以將該房屋出賣，無須事先通知抵押權(quán)人乙C甲可以將該房屋出賣，但應(yīng)征得抵押權(quán)人乙的同意D甲無權(quán)將該房屋出賣，因為已經(jīng)設(shè)置了抵押答案：C解析：抵押設(shè)定后，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)

19、的協(xié)議，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。債權(quán)債務(wù)的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價值很大的擔(dān)保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；(2)被擔(dān)保債權(quán)種類、數(shù)額；(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等；(4)抵押房地產(chǎn)的價值；(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；(?)擔(dān)保的范圍；(8)違約責(zé)任；(9)爭議解決的方式；(10)抵押合同訂立的時間與地點(diǎn)

20、；(11)雙方約定的其他事項。抵押物須保險的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。 (   ) （2005年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。五、房地產(chǎn)抵押估價1房地產(chǎn)抵押價值的確定方法房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價值。根據(jù)原建設(shè)部、中國人民

21、銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。2房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)

22、上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。例題1：（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，

23、并委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值為6800萬元。該項目2006年3月12日估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值為（ ）萬元。A0B6000C6475D8000答案：B解析：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元2000萬元=6000萬元。例題2：在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（

24、 ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A拖欠的建筑工程材料費(fèi)B拖欠的建筑工人工資C抵押擔(dān)保債權(quán)D出租房屋租金答案：D解析：在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。例題3：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。（ ）（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：×解析：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價

25、值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。例題4：房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。 ( ) （2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況。3房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行

26、核查；全面、細(xì)致地了解估價對象，對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片；處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值的意見及其理由等。例題：在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責(zé)是（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A對委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性B對估價對象進(jìn)行實(shí)地查看C了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況D將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對照E拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片答案：BCDE解析：必要時

27、對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。4房地產(chǎn)抵押估價報告房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況；披露估價對象已設(shè)定的抵押權(quán)；分析估價對象的變現(xiàn)能力；披露已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。

28、此外，按照關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測。為及時掌握抵押價值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場價格變化較快時委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)抵押估價的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。例題：房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從（ ）起計，不得超過一年。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A估價時點(diǎn)B估價委托日C估價報告出具日D估價開始作業(yè)日答案：C解

29、析：房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。六、房地產(chǎn)抵押登記(一)房地產(chǎn)抵押登記部門城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。物權(quán)法規(guī)定抵押權(quán)自登記時設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請房產(chǎn)變更登記，憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請土地使用權(quán)變更登記。以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān)；以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。例題1：訂立房地產(chǎn)抵押合同，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。

30、 ( )。（2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：物權(quán)法第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，未辦理抵押權(quán)登記不影響當(dāng)事人之間訂立的抵押合同本身的效力。例題2：個人住房貸款抵押合同自( )之日起生效。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A合同簽訂 B抵押登記 C借款合同生效 D債權(quán)生效答案：B解析：物權(quán)法規(guī)定抵押權(quán)自登記時設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。(二)房地產(chǎn)抵押登記要件根據(jù)房屋登記辦法，申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(1)登記申

31、請書；(2)申請人的身份證明；(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；(4)抵押合同；(5)主債權(quán)合同；(6)其他必要材料。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件；抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)予以登記，記人登記簿并頒發(fā)他項權(quán)利證書。七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記1、住房抵押貸款證券化含義住房抵押貸款證券化是指由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個人住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券

32、，以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動。2、債權(quán)轉(zhuǎn)讓與所附屬的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的外，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓時，所附屬的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。3、金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房貸款程序建設(shè)部關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知(建住房200577號)規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機(jī)構(gòu)作為償還借款擔(dān)保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)

33、，隨主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的，可以申請辦理住房抵押權(quán)變更登記。資料齊全、與權(quán)屬登記信息一致、抵押住房不存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，房地產(chǎn)管理部門予以登記，將個人住房抵押權(quán)變更的情況逐一記載在房屋權(quán)屬登記管理信息系統(tǒng)和紙介質(zhì)的權(quán)屬登記信息的相應(yīng)記錄中。抵押權(quán)以權(quán)屬登記信息為準(zhǔn)，原則上不再頒發(fā)新的房屋他項權(quán)證。抵押住房存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，暫不登記，并告知申請人。申請人仍書面要求辦理的，可以辦理；申請人要求替換的，應(yīng)當(dāng)允許。個人住房抵押權(quán)清單中項目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由。4、批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記條件、申請資料和時限要求批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記，

34、應(yīng)當(dāng)由個人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同申請，并符合下列情形之一：(1)金融機(jī)構(gòu)與依法設(shè)立的信托投資公司或中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，以個人住房抵押貸款證券化為目的設(shè)立信托時，需要將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有的個人住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)的住房抵押權(quán)批量轉(zhuǎn)讓給受托機(jī)構(gòu)的；(2)前述特定目的的信托存續(xù)期間，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)合同的約定進(jìn)行債權(quán)回購，或受托機(jī)構(gòu)發(fā)生更換。申請批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提供以下資料：(1)抵押權(quán)變更登記申請表；(2)規(guī)定了個人住房貸款抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓事項的合同或相關(guān)協(xié)議；(3)經(jīng)批準(zhǔn)的個人住房抵押貸款證券化方案(復(fù)印件)；(4)擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單(

35、應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權(quán)證號、他項權(quán)證號等項目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章)和相應(yīng)的房屋他項權(quán)證；(5)個人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)。批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記，以一份他項權(quán)證或一筆抵押登記為一起業(yè)務(wù)計算，一次受理200起以下的，5個工作日內(nèi)完成；200起以上的，可適當(dāng)增加工作日，但最長不得超過15個工作日。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時，只對抵押權(quán)人做變更處理，其他登記事項不作變更。八、最高額抵押權(quán)1、最高額抵押含義最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到

36、期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。2、最高額抵押的特點(diǎn)最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔(dān)保。物權(quán)法規(guī)定，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與

37、抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。例題：最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。 ( ) （2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：物權(quán)法規(guī)定，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。3、抵押權(quán)人的債權(quán)確定情形有下列情形之的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者

38、被撤銷；法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。例題1：甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3 000萬元和5 000萬元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是( )億元。（2008年房地產(chǎn)估價師考試試題）A03 B05 C08 D10答案：C解析：有下列情形之的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。房屋登記辦法規(guī)定，

39、對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額=3000萬元5 000萬元=8000萬元。例題2：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來三年連續(xù)獲得總額12億元的貸款額度，下列表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）A該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押B該抵押是最高額抵押C若銀行實(shí)際發(fā)放了15億元貸款，其優(yōu)先受償價款為15億元D若銀行實(shí)際發(fā)放了15億元貸款，其優(yōu)先受償價款為12億元E該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力答案：BDE解析：物權(quán)法規(guī)定，最高額抵押是限額抵押，是為將來

40、發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔(dān)保。例題3：最高額抵押權(quán)確定的情形有（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓B新的債權(quán)不可能發(fā)生C抵押人破產(chǎn)D約定的債權(quán)確定期限屆滿E抵押財產(chǎn)被查封答案：BCDE解析：有下列情形之的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；法

41、律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。九、房地產(chǎn)抵押的效力抵押權(quán)為價值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押人對抵押物的占有。抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房

42、地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)1、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)清償方式抵押合同屬于擔(dān)保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者

43、變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。例題1：物權(quán)法規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有( )。（2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）A抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價欺優(yōu)先受償B抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟C抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)D按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人E抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以清求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)答案：ACE解析：抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式可以有三種形式，一是折價，二是變賣，三是拍賣。物權(quán)法第一百九十五條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押

44、人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。例題2：當(dāng)?shù)盅喝伺c債務(wù)人不是同一人時，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模盅簷?quán)人可以按( )方式處理抵押房地產(chǎn)。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A與抵押人協(xié)商折價抵債 B與債務(wù)人協(xié)商變賣C自行拍賣 D將抵押物直接過戶給自己E向人民法院提起訴訟答案：AE解析：物權(quán)法規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。例題3：(2006年房地產(chǎn)

45、經(jīng)紀(jì)人制度試題)王某想回鄉(xiāng)下安享晚年，將其在某市市區(qū)一處居住了幾十年的合法房產(chǎn)贈與李某。在辦理了有關(guān)手續(xù)后，李某搬進(jìn)該房屋居住。后來李某將該房屋抵押給甲銀行，得到貸款50萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款20萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，李某便將該房屋出租給趙某，但將抵押事實(shí)書面告知了趙某。李某到期無力歸還貸款，但與趙某的租賃合同還未到期。李某到期無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)( )。A扣押抵押物B與李某協(xié)議折價抵償貸款C將李某抵押房產(chǎn)拍賣、變賣抵償貸款D根據(jù)事先約定，在債務(wù)清償期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時，抵押房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人所有答案：BC解析：甲、乙銀行有權(quán)與李某協(xié)

46、議折價或?qū)⒗钅车盅悍慨a(chǎn)拍賣、變賣抵償貸款。擔(dān)保法第40條規(guī)定，“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”。2、處分拍賣、變賣價款清償順序依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。例題1：關(guān)于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有 ( )。 （2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）A抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)先后清償B抵押權(quán)

47、未登記的，按照債權(quán)比例清償C抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償D抵押權(quán)未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償E抵押權(quán)登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償答案：BCE解析：依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。例題2：某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時清償債務(wù)，拍賣該大樓所得的價款按( )順序清償。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A貸款合同簽訂的先后 B貸款數(shù)額的大小C各銀行起訴的先后

48、 D抵押登記的先后答案：D解析：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。例題3：某大樓先后抵押給三家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時清償債務(wù)，拍賣該樓所得的價款按( )順序清償。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A貸款合同簽訂的先后 B貸款數(shù)額的大小C向人民法院起訴的先后 D房地產(chǎn)抵押登記的先后答案：D解析：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。3、拍賣抵押保留價的確定根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定(法釋200916號)的規(guī)定，人民