x房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)實(shí)用教案

1、 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y) 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究(ynji)對象與方法第1頁/共38頁第一頁，共39頁。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)(又稱不動產(chǎn))是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和，包括土地、建筑物以及固著于土地建筑物不可分離的部分，其本質(zhì)上涵蓋土地和建筑物兩大部分。它有廣義和狹義之區(qū)別(qbi)：廣義的房地產(chǎn)概念是土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益，并包括水源、森林與礦藏的自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益。 第2頁/共38頁第二頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)從實(shí)物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房

2、產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育(ty)等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等第3頁/共38頁第三頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn) 從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用(shyng)價值和價值的統(tǒng)一體 房地產(chǎn)商品的使用(shyng)價值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要 房地產(chǎn)商品的價值是指人類一般勞動的凝結(jié)第4頁/共38頁第四頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)u房地產(chǎn)存在的形態(tài)u 土地(td)u 建筑物u 房地合一第5頁/共38頁第五頁，共

3、39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)1、位置(wi zhi)的固定性 房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置(wi zhi)的固定性、不可移動性所決定的自然地理位置(wi zhi)固定性交通位置(wi zhi)的相對固定性 社會經(jīng)濟(jì)位置(wi zhi)的相對固定性 第6頁/共38頁第六頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)2、壽命的耐久性同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然(zrn)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長第7頁/共38頁第七頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)3、價值的雙源性房地產(chǎn)價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的

4、，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性 雙重屬性：一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性；另一方面，土地又是社會產(chǎn)物，追加在土地上的人類(rnli)勞動凝結(jié)，又增加了土地價值，具有社會經(jīng)濟(jì)資源屬性第8頁/共38頁第八頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)4、價值的高大性5、需求的普遍性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，它可以滿足(mnz)生產(chǎn)和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質(zhì)，不同于其它商品 第9頁/共38頁第九頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)6、產(chǎn)權(quán)分割性和權(quán)益的流動性7、保值增值性增值的原因： 有效需求增加只是稀缺性增加 通貨膨脹 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件改善 對建筑物本身進(jìn)行投資(tu z

5、)改造保值性：指投入房地產(chǎn)的資金的增值速度能抵消貨幣 的貶值速度 第10頁/共38頁第十頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)的分類(fn li)（一）按房地產(chǎn)用途分類(fn li)（1）居住房地產(chǎn)：如普通住宅、高檔公寓、別墅等（2）商業(yè)房地產(chǎn)；如商場、購物中心、商業(yè)店鋪等（3）旅館房地產(chǎn)：如各類賓館、度假村、招待所等（4）餐用房地產(chǎn)：如酒樓、美食城、餐館等（5）金融用房地產(chǎn)：如銀行、儲蓄所、信用社等（6）信息用房地產(chǎn)：如郵電、電訊部門、信息產(chǎn)業(yè)用房地產(chǎn)（7）辦公房地產(chǎn)：如商務(wù)寫字樓、政府辦公樓等（8）娛樂房地產(chǎn)：如影劇院、娛樂城、夜總會等（9）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn):如工廠、車間、倉庫等（10）

6、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：如農(nóng)地、林場等（11）特殊用地房地產(chǎn)：如學(xué)校、車站、醫(yī)院等（12）軍事房地產(chǎn)（13）綜合房地產(chǎn)：如具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)第11頁/共38頁第十一頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)（二）按房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)分類 （1）按處于不同區(qū)位、地段分：城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農(nóng)村房地產(chǎn)（2）按建筑結(jié)構(gòu)可分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)（3）按建筑層數(shù)劃分：以住宅為例，13低層住宅，4 6多層住宅，7 9中高層住宅，10層及以上為高層住宅（4）按建設(shè)和建筑標(biāo)準(zhǔn)：高級豪華、中等、普通標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)（5）按建筑物的新舊程度分：新建造(jinzo)的房地產(chǎn)和舊有房地產(chǎn)和危險用房第12頁/共38頁第

7、十二頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)（三）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類 （1）生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地（2）毛地：指具有一定(ydng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地（3）熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地（4）在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，沒有達(dá)到交付使用條件的房地產(chǎn)（不一定(ydng)正在建設(shè)，可能停建或緩建） （5）現(xiàn)房:指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)第13頁/共38頁第十三頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)（四）按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類（1）建筑地塊：指與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動相關(guān)的那部分(b fen)土地，包括住宅用

8、地 商業(yè)用地工業(yè)倉儲用地倉庫用地道路交通用地第14頁/共38頁第十四頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)市政建設(shè)工程用地公共綠化用地教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地港口建設(shè)用地辦公用地軍事(jnsh)用地其他用地第15頁/共38頁第十五頁，共39頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)（2）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體 （3）房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)服務(wù)指房地產(chǎn)業(yè)在其開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程(guchng)中，為人們提供一系列經(jīng)營性服務(wù)活動的總和，房地產(chǎn)服務(wù)活動貫穿于房地產(chǎn)全部經(jīng)濟(jì)過程(guchng)的始終。既包括開發(fā)前的服務(wù)，也包括買賣、租賃、租售后的服務(wù)第16頁/共3

9、8頁第十六頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)一、房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是指從事(cngsh)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等各個領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類專業(yè)人員，他們是相互依存、相互聯(lián)系、相互提供服務(wù)的有機(jī)整體。第17頁/共38頁第十七頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)二、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)劃分聯(lián)合國組織對房地產(chǎn)業(yè)的劃分 在1986年修正的全部經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標(biāo)準(zhǔn)中，把經(jīng)濟(jì)活動分為十大類，其中房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類，其組成為出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅建筑、公寓房間、住宅) 進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開

10、發(fā) 不動產(chǎn)出租人 通過合同或收費(fèi)方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理(gunl)、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)理人和管理(gunl)者第18頁/共38頁第十八頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)2 我國現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)(chny)的分類房地產(chǎn)業(yè)(chny)是屬于第三產(chǎn)業(yè)(chny)的一個重要產(chǎn)業(yè)(chny)部門第三產(chǎn)業(yè)(chny)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)(chny)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動服務(wù)活動，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平第19頁/共38頁第十九頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特

11、征房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要是從事的是資源(zyun)的整合、組織和管理等服務(wù)活動，并不直接建造房屋本身房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分 第20頁/共38頁第二十頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)三、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的特點(diǎn)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，區(qū)域差異巨大、級差地租明顯的行業(yè)從行業(yè)特征來看，高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)的行業(yè)從投資過程來看，高投資、高風(fēng)險的行業(yè)從社會(shhu)經(jīng)濟(jì)方面來看，受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè) 第21頁/共3

12、8頁第二十一頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)(gngy)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)第22頁/共38頁第二十二頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)2、綜合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看，它是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)各個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)(f

13、n d chn y)的關(guān)聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門第23頁/共38頁第二十三頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)3、資金密集型和高風(fēng)險性從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個高投資和高風(fēng)險并存的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)活動是一個大量資金運(yùn)作的過程由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性、變現(xiàn)(bin xin)能力差等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險也相對較大(自然風(fēng)險、市場風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政策法律風(fēng)險) 第24頁/共38頁第二十四頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)4、級差收益

14、型和區(qū)域性從經(jīng)濟(jì)活動的范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯，地區(qū)性特別強(qiáng)的行業(yè)由于房地產(chǎn)的空間固定性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價值出現(xiàn)巨大的分異房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成(zo chn)房地產(chǎn)市場的地區(qū)性強(qiáng) 第25頁/共38頁第二十五頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)5、權(quán)利主導(dǎo)型和制約性從社會經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響(yngxing)較大、并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起的運(yùn)作規(guī)范性的制約第2

15、6頁/共38頁第二十六頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)六、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的過程（一）第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段（19791984）1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐2、房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運(yùn)作3、住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動，出現(xiàn)(chxin)新的生機(jī)第27頁/共38頁第二十七頁，共39頁。（二）第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991）1、土地使用制度(zhd)改革起步2、住房制度(zhd)改革積極推進(jìn)，住房商品化開始實(shí)施3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)第28頁/共38頁第二十

16、八頁，共39頁。（三）第三階段：快速發(fā)展(fzhn)階段（19921995）1、土地使用制度改革取得突破性進(jìn)展2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展(fzhn)3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)第29頁/共38頁第二十九頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)（四）第四階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（19962000）1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求2、深化住房(zhfng)分配制度改革，擴(kuò)大商品房市場需求3、建立住房(zhfng)抵押貸款制度，支持居民買房4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長第30頁/共38頁第三十頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)

17、業(yè)(fn d chn y)（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001 ）形成這一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的發(fā)動力。住房分配貨幣化的改革（2）宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力（3）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的內(nèi)在驅(qū)動力（4）住房消費(fèi)信貸支持(zhch)的助動力（6）對外開放擴(kuò)大的推動力第31頁/共38頁第三十一頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y) 這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點(diǎn)： 1、住房消費(fèi)形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產(chǎn)投資快速增長，市場基礎(chǔ)牢固扎實(shí) 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場主體方向發(fā)

18、展 5、住房數(shù)量擴(kuò)大與質(zhì)量提高并重，整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變 6、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)(jngj)增長的貢獻(xiàn)率顯著提高，逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè) 第32頁/共38頁第三十二頁，共39頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)二、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢深化土地使用制度改革，提高土地使用效率加快企業(yè)改革，健全企業(yè)制度貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)施科技(kj)創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，建立和完善對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控體系第33頁/共38頁第三十三頁，共39頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究(ynji)對象與方法一、研究對象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué)?；救蝿?wù)：運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)及其相關(guān)學(xué)科的有關(guān)理論和分析(fnx)工具，對涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個主要方面進(jìn)行理論分析(fnx)和探討，并在此基礎(chǔ)上闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本理論。如何充分利用和合理配置有限的房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源的配置效率，以最大限度地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的對房地產(chǎn)商品與服務(wù)的需要，已成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究日益關(guān)注的研究主題第34頁/共38頁第三十四頁，共39頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究(ynji)對象與方法二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是整個經(jīng)濟(jì)科學(xué)的一個分支房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是整個房地