租賃合同知識講義

1、租賃合同【案例引入】【案例引入】 馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確的？ A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃不定期租賃 B.張某將房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200 元向張某收取租金 C.馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀恢復(fù)原狀或賠償損失賠償損失 D.馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任違約責(zé)任租賃合同概述租賃合同概述一、概念一、概念 合同法第合同法第212212條：租賃合同是出租人將租

2、賃物交付承條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 其中，以物供使用、收益之人稱為出租人出租人；使用、收益出租物而支付租金之人稱為承租人承租人。所謂租金租金，也就是承租人為使用、收益租賃物而支付的報(bào)酬或者對價。租賃合同的標(biāo)的物稱為租賃物租賃物，動產(chǎn)抑或不動產(chǎn)，均無不可。通過上述定義可以看出，租賃就是一種移轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)“使用收益使用收益”權(quán)限權(quán)限的合同，或稱“用益提供合同”。 二、租賃合同的特征二、租賃合同的特征1.租賃合同是移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)使用權(quán)、收益權(quán)的合同；2.租賃合同的標(biāo)的物是有體物、非消耗物；3.租賃合同是承租人以支付租金為代價的

3、合同；4.租賃合同是諾成合同、有償合同、雙務(wù)合同；5.租賃合同是有期限的合同。三、租賃合同的種類三、租賃合同的種類010102020303定期租賃與不定期租賃合同法上的租賃與特別法上的租賃動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃1.1.動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃 以租賃的標(biāo)的物的種類租賃的標(biāo)的物的種類為標(biāo)準(zhǔn)，可將租賃合同分為動產(chǎn)租動產(chǎn)租賃賃（如衣服、圖書等）與不動產(chǎn)租賃不動產(chǎn)租賃（如房屋出租、土地出租）。 區(qū)分意義意義在于，法律一般對不動產(chǎn)租賃有特殊的要求對不動產(chǎn)租賃有特殊的要求，如進(jìn)行登記登記等；而動產(chǎn)租賃一般沒有這些要求。 但是，有些動產(chǎn)往往適用不動產(chǎn)制度的規(guī)定有些動產(chǎn)往往適用不動產(chǎn)制度的規(guī)定，

4、如汽車、船舶、航空器等動產(chǎn)的租賃，法律也有特殊的要求。2.2.合同法上的租賃與特別法上的租賃合同法上的租賃與特別法上的租賃 我國合同法對租賃合同做了一般規(guī)定，在我國屬于一般法。除此之外，我國海商法對船舶租賃有特殊規(guī)定，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)對城市房屋租賃有特殊要求，這些屬于特別法上的租賃。 區(qū)分的意義意義在于，在法律適用上，貫徹“特別法優(yōu)先適用特別法優(yōu)先適用”的原則。3.3.定期租賃與不定期租賃定期租賃與不定期租賃 以租賃合同是否定有固定的租賃期限是否定有固定的租賃期限，將租賃合同區(qū)分為定期租賃定期租賃與不定期租賃不定期租賃。前者指合同中有明確的固定的租賃期限的情形；后者指合同中沒有約定固定的租賃

5、期限的情形。合同法第215條：租賃期限6個月以上，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。根據(jù)合同法第232條規(guī)定：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。合同法第236條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。3.3.定期租賃與不定期租賃定期租賃與不定期租賃 例：張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國，租期屆滿，何某未做任何表示。次年三月何某歸來，要求張某立即搬出。 問：租賃關(guān)系

6、如何？ 答：次年一月起，該合同轉(zhuǎn)為不定期租賃租賃合同的成立租賃合同的成立 一、租賃的標(biāo)的物一、租賃的標(biāo)的物 關(guān)于租賃的標(biāo)的物，合同法第212條明定為“物”。另外，此“物”原則上應(yīng)為不可替代物，如果供使用收益的物為金錢或者其他可代替物，則合同類型將成為消費(fèi)借貸，而非租賃。二、租賃合同成立的樣態(tài)二、租賃合同成立的樣態(tài) 租賃合同為不要式合同不要式合同與諾成合同諾成合同，其成立不以具備特別的方式以及交付租賃物為必要不以具備特別的方式以及交付租賃物為必要。原則上，只要當(dāng)事人對于租賃物的使用收益及租金的支付達(dá)成合意達(dá)成合意，合同即告成立。 關(guān)于合同形式合同形式，根據(jù)合同法第215條，租賃期限六個月以上的，

7、應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 故是否采用書面形式并不影響租賃合同的成是否采用書面形式并不影響租賃合同的成立及生效立及生效。僅所定之期限，不受法律的保護(hù)而已，結(jié)果各當(dāng)事人均不得主張期限利益，亦即均不受期限的拘束，而可依合同法第232條隨時解除合同。 租賃合同的預(yù)約預(yù)約也是可以進(jìn)行的，通過該預(yù)約來成立文本。比如房屋在建階段，可以先簽訂租賃的預(yù)約。租賃合同無效的特別效果租賃合同無效的特別效果 一、基于繼續(xù)性合同的特別效果一、基于繼續(xù)性合同的特別效果 作為一種繼續(xù)性合同繼續(xù)性合同，如果租賃合同無效或被撤銷，其法律后果比較特殊。我國司法解釋明確規(guī)定： 法釋【2009】11號

8、第5條第1款： 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。二、裝飾裝修的善后二、裝飾裝修的善后1 1、經(jīng)出租人同意場合、經(jīng)出租人同意場合1 1）未形成附合場合：）未形成附合場合： 在城鎮(zhèn)房屋租賃合同場合，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（法釋【2009】11號第9條第1款）2 2）已形成附和場合：）已形成附和場合： 已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失（法釋【2009】11號第9條第2款

9、）2 2、未經(jīng)出租人同意場合、未經(jīng)出租人同意場合 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。（法釋【2009】11號第13條） 三、擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)三、擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān) 1 1、經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建、經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：1 1）辦理合法建設(shè)手續(xù)的）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān) 2 2）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由雙方按照過錯分擔(dān)。（法釋【2009】11號第14條） 2.2.未經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建未經(jīng)出

10、租人同意的擴(kuò)建承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。（法釋【2009】11號第13條）租賃合同的存續(xù)期間租賃合同的存續(xù)期間一、租賃期限的限制一、租賃期限的限制： 租賃合同屬于繼續(xù)性合同繼續(xù)性合同，可區(qū)分為定期租賃與不定期租賃。關(guān)于租賃合同的存續(xù)期間：合同法第214條第1款：租賃期限不得超過二十年二十年。超過二十年的，超過部分無效。 由上述規(guī)定可知，永久租賃是法律所不允許的，最長以20年為限，是擔(dān)心租期過長，有礙租賃物的改良。 另外，這一規(guī)定，無論是動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)租賃，都是適用的。二、租賃期限的更新二、租賃期限的更新租賃期限的

11、更新，是就原存租賃僅更新其期限，使之延長，其他內(nèi)容（比如租金的數(shù)額、擔(dān)保等）原則上不變，租賃合同仍不失其同一性。這與租賃合同本身的更新（作為債的一種消滅原因）是不相同的。租賃期限的更新，有約約定更新定更新與法定更新法定更新兩種類型。 1 1、約定更新、約定更新或稱明示更新，指當(dāng)事人另外達(dá)成合意更新租賃的期限。合同法第214條第2款規(guī)定：租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。至于更新的次數(shù)，法律并無限制。2.2.法定更新法定更新或稱默示更新，即租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期（合同法第23

12、6條）。這種更新并非基于當(dāng)事人的意思，而是法律上延長租賃期限。租賃合同的效力租賃合同的效力 一、出租人的義務(wù)一、出租人的義務(wù) 1.1.交付租賃物及保持合于用益狀態(tài)的義務(wù)交付租賃物及保持合于用益狀態(tài)的義務(wù)合同法 第216條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。 否則，構(gòu)成根本違約根本違約，承租人可解除合同解除合同。 例如：甲將一輛汽車出租給乙使用，交給乙后，汽車發(fā)動不起來。經(jīng)查，汽車發(fā)動機(jī)已經(jīng)報(bào)廢。 維修義務(wù)的成立要件：維修義務(wù)的成立要件： （1 1）維修的必要）維修的必要 即租賃物發(fā)生毀損，如不維修，則不能夠符合約定的用途。（2 2）維修的可能）維修的可

13、能 依交易上的觀念加以決定。例如維修房屋的費(fèi)用相當(dāng)于新建房屋的費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不能維修。（3 3）通知出租人）通知出租人 合同法 第221條：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。2.2.維修義務(wù)維修義務(wù) 合同法 第220條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。3.3.瑕疵擔(dān)保義務(wù)瑕疵擔(dān)保義務(wù) 租賃合同為有償合同，關(guān)于該義務(wù)，有規(guī)定時依照其規(guī)定，無規(guī)定的參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。（合同法第174條）（1 1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保）權(quán)利瑕疵擔(dān)保

14、出租人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向承租人主張任何權(quán)利的義務(wù)。（合同法 第150條前段）因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。（合同法第228條第1款）（2 2）物的瑕疵擔(dān)保）物的瑕疵擔(dān)保合同法 第231條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第233條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。 1 1、租金支付義務(wù)、租金支付義務(wù)主

15、給付義務(wù)。 合同法合同法 第第226226條條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。第第227227條條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、承租人的義務(wù)二、承租人的義務(wù)2 2、用法遵守義務(wù)、用法遵守義務(wù) 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法適用租賃物。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法適用租賃物。合同法 第第217217條條

16、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第第218218條條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第第219219條條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 3 3、租賃物保管義務(wù)、租賃物保管義務(wù)合同法合同法 第第222222條條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。1）承租人違反租賃物保管義務(wù)而承擔(dān)的賠償責(zé)任，屬于過錯責(zé)任。

17、2）租賃物保管義務(wù)屬于合同義務(wù)，違反此義務(wù)的責(zé)任，屬于違約責(zé)任。3）承租人不僅要對自己的行為負(fù)責(zé)，如因其同居人或被允許為租賃物使用收益的第三人的行為，導(dǎo)致租賃物毀損、滅失的，承租人也應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任，屬于無過錯責(zé)任。 4 4、租賃物返還義務(wù)、租賃物返還義務(wù)合同法 第235條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 三、與第三人的關(guān)系三、與第三人的關(guān)系1.1.租賃物的轉(zhuǎn)租、租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓租賃物的轉(zhuǎn)租、租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓（1）租賃物的轉(zhuǎn)租）租賃物的轉(zhuǎn)租l租賃物的轉(zhuǎn)租，是指承租人不脫離租賃關(guān)系，而將租賃物另行出租給次承租人。l 合同法禁止擅自轉(zhuǎn)租禁止擅

18、自轉(zhuǎn)租。l第224條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 l對于合法轉(zhuǎn)租場合，出租人與次承租人之間并無合同關(guān)系，須遵循合同相對性合同相對性原則。不過，于此場合并不妨礙可以由次承租人構(gòu)成“第三人清償?shù)谌饲鍍敗?。l 依法釋【2009】第11號17條規(guī)定： 因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。l此

19、外，出租人與承租人之間的租賃合同終了時，出租人可以依據(jù)租賃物的所有權(quán)或其他權(quán)利，直直接對次承租人請求返還租賃物接對次承租人請求返還租賃物。l承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，屬非法轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。若出租人未行使此解除權(quán)，該合同仍然有效。如果出租人解除租賃合同，請求承租人返還租賃物，也可以直接向次承租人主直接向次承租人主張所有物返還請求權(quán)張所有物返還請求權(quán)。 （2）租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓即承租人將租賃權(quán)讓與給第三人，承租人自己退出租賃關(guān)系。合同法未明文規(guī)定租賃權(quán)可否轉(zhuǎn)讓。2.2.承租人與第三人的關(guān)系承租人與第三人的關(guān)系1 1）買賣不破租賃原則）買賣不破租賃原則 2 2）房屋承租人的優(yōu)先購買

20、權(quán)）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)3 3、出租人與第三人的關(guān)系、出租人與第三人的關(guān)系1 1）共同居住人）共同居住人合同法合同法 第第234234條條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。2 2）共同經(jīng)營人或其他合伙人）共同經(jīng)營人或其他合伙人法釋（2009）11號第19條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。租賃合同的終了租賃合同的終了 一、租賃合同終了的原因一、租賃合同終了的原因 1.1.期間屆滿期間屆滿 定有租賃期間

21、的合同，租賃期間屆滿，原則上合同歸于終了。 2.2.合同解除合同解除（1 1）不定期租賃的隨時解除）不定期租賃的隨時解除合同法合同法 第第232232條條 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第第236236條條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。合同法合同法 第第231231條條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損

22、、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（2 2）租賃關(guān)系持續(xù)期間情事變更而致解除）租賃關(guān)系持續(xù)期間情事變更而致解除合同法合同法 第第227227條條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第第219219條條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第第224224條條承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（3 3）因違約而解除）因違約而解除二、租賃合同終了的效力二、租賃合同終了的效力 1.1.返還租賃物返還租賃物 2.2.

23、裝飾裝修的善后裝飾裝修的善后 3.3.擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)2 2、裝飾裝修的善后、裝飾裝修的善后（1 1）經(jīng)出租人同意場合）經(jīng)出租人同意場合A.A.未形成附合場合未形成附合場合法釋200911號第10條 在城鎮(zhèn)房屋租賃合同場合，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。B.B.已形成附合場合已形成附合場合 合同解除場合：合同解除場合：（具體參照法釋（具體參照法釋（20092009）1111號第號第1111、1212條）條） a.因出租人違約導(dǎo)致合同解除。 b.因承租人違約導(dǎo)致合同解除。 c.因雙方違

24、約導(dǎo)致合同解除。 d.因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除。租賃期間屆滿場合：租賃期間屆滿場合：承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。（2 2）未經(jīng)出租人同意場合）未經(jīng)出租人同意場合法釋（2009）11號第19條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀恢復(fù)原狀或者賠償損失賠償損失，人民法院應(yīng)予支持。3 3、擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)、擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)1 1）經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建）經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:a.辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);b.未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價