房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程分析

1、n 當(dāng)前文文件修改密碼：8362839n 更多數(shù)據(jù)請(qǐng)?jiān)L問精品數(shù)據(jù)網(wǎng)(.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程簽訂土地出讓合同，辦理土地證階段契稅：土地價(jià)格*3城鎮(zhèn)土地使用稅：土地面積*稅額印花稅：合同金額*稅率建筑施工階段印花稅：合同金額*稅率銷售階段營(yíng)業(yè)稅：預(yù)收款*5城建稅：營(yíng)業(yè)稅*7教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*3地方教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*1土地增值稅（預(yù)繳）：預(yù)收款*1印花稅：合同金額*稅率項(xiàng)目匯算清繳階段土地增值稅：（收入-扣除項(xiàng)目）*稅率企業(yè)所得稅：（收入-扣除）*25房產(chǎn)稅：見附注附錄：一、契稅：（一）參考稅法： 1.中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 1997年7月7日 國(guó)務(wù)院令第224號(hào) 2.中華人民共和國(guó)契稅

2、暫行條例細(xì)則 1997年10月28日 財(cái)法字【1997】52號(hào)二、城鎮(zhèn)土地使用稅：（一）參考稅法：1.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例2006年12月31日 國(guó)務(wù)院令第483號(hào)2.關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定1988年10月24日 （88）國(guó)稅地字第015號(hào)（二）附注：1.稅率：?jiǎn)挝唬涸?平方米市、縣一級(jí)土地二級(jí)土地三級(jí)土地四級(jí)土地濟(jì)南市市區(qū)16842.42.房屋銷售后，辦理完畢土地分割手續(xù)，該房屋所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋夭恍枥U納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、印花稅：（一）參考稅法：1.中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例1988年8月6日國(guó)務(wù)院令第11號(hào)2. 中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則198

3、8年9月29日 （88）財(cái)稅字第255號(hào)3.國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的規(guī)定1988年12月12日 （88）國(guó)稅地字第025號(hào)（二）附注：1.稅率：稅 目范 圍稅 率納稅義務(wù)人說 明購(gòu)銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑 、補(bǔ)償、易貨等合同按購(gòu)銷金額萬分之三貼花立合同人加工承攬合同包括加工、定作、修繕、修理、印刷、廣告 、測(cè)繪、測(cè)試等合同按加工或承攬收入萬分之五貼花立合同人建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同包括勘察、設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用萬分之五貼花立合同人建筑安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程承包合同按承包金額萬分之三貼花立合同人財(cái)產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī) 械、器具、

4、設(shè)備等按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花立合同人貨物運(yùn)輸合同包括民用航空、鐵路運(yùn)輸、海上運(yùn)輸、內(nèi)河 運(yùn)輸、公路運(yùn)輸和聯(lián)運(yùn)合同按運(yùn)輸費(fèi)用萬分之五貼花立合同人單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花倉儲(chǔ)保管合同包括倉儲(chǔ)、保管合同按倉儲(chǔ)保管費(fèi)用千分之一貼花立合同人倉單或棧單作為合同使用的，按合同貼花借款合同銀行及其它金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同按借款金額萬分之零點(diǎn)五貼花立合同人單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同按投保金額萬分之零點(diǎn)三貼花立合同人單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花技術(shù)合同包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同按所載金額

5、萬分之三貼花立合同人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專 利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花立據(jù)人營(yíng)業(yè)帳簿 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用賬冊(cè)記載資金的帳簿，按固定資產(chǎn)原值與自有流動(dòng)資金總額萬分之五貼花。其它帳簿按件貼花五元立帳簿人權(quán)利、許可證照包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證按件貼花五元領(lǐng)受人四、營(yíng)業(yè)稅及附加（一）參考稅法：1.中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例1993年12月13日 國(guó)務(wù)院令第136號(hào)2.中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則1993年12月25日 （93）財(cái)法字第040號(hào)3.營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）1993年12月27日 國(guó)稅

6、發(fā)【1993】149號(hào)4.中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例1985年2月8日 國(guó)發(fā)【1985】19號(hào)5.國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的緊急通知1994年2月7日五、土地增值稅：（一）參考稅法：1.中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例1993年12月13日 國(guó)務(wù)院令第138號(hào)2.中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則1995年1月27日 財(cái)法字【1995】006號(hào)3.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2007年1月16日 國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)（二）附注：1. 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額； (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； (3)新建房

7、及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (5)財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。2. 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率: 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。3. 土地增值稅的清算條件：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）

8、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。六、企業(yè)所得稅：（一）參考稅法：1.中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法2007年3月16日 主席令【2007】63號(hào)2.中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例2007年12月6日 國(guó)務(wù)院令【2007】第512號(hào)3.關(guān)于房

9、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知2006年3月6日 國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)（二）附注：1.開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。2.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于其它地區(qū)的，不得低于10。 七、房產(chǎn)稅：（一）參考稅法：1.中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例1986年9月15日 國(guó)發(fā)（1986）90號(hào)2.關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋