施工準(zhǔn)備階段主要工作要點

1、第一節(jié)施工準(zhǔn)備階段主要工作要點一、 圍蔽工程1. 圍蔽前的準(zhǔn)備工作：（ 1）工程部辦理齊全收地手續(xù)后（取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證），由工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。 對征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確， 圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)厝罕姷募m紛。（ 2）明確征地紅線。 工程部根據(jù)國土局紅線辦提供的紅線控制坐標(biāo)點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好標(biāo)記。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點與國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點出入較大， 應(yīng)聯(lián)系工程部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。（三）測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工程的材料準(zhǔn)備、做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)

2、備、做好機械設(shè)備的現(xiàn)場準(zhǔn)備。2. 圍蔽工程注意事項（一）積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。（二）按已制定的實施方案組織施工。（三）工程部應(yīng)與保安等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。（四）圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門巡視，防止圍蔽工程遭受破壞。二、申報臨水臨電申報臨水臨電，應(yīng)會同總工室確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。 臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時供電的需要，根據(jù)經(jīng)驗，許多樓盤交樓后較長一段時間業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電?，F(xiàn)場勘察，進(jìn)一步清理場地收地后，工程部應(yīng)對場地的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解，工程部進(jìn)場后，進(jìn)一步

3、清理場地。原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決。三、工程部門組織詳勘1. 取得總規(guī)批復(fù)后， 工程部可組織勘察單位進(jìn)場， 對阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應(yīng)提前組織清理。2. 勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘方案、 總規(guī)圖上的坐標(biāo)點定出孔位，工程部應(yīng)復(fù)核。3. 根據(jù)公司工期要求， 督促勘察單位組織足夠的鉆機進(jìn)場， 一般一臺鉆機一個工程日可鉆一個孔（ 23 米計）。4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進(jìn)行驗收， 并在驗收記錄上簽字，及時存檔。5. 現(xiàn)場鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位在詳勘開鉆后15 天內(nèi)出柱狀

4、圖并按合同要求提供勘察報告。四、項目綜合策劃建設(shè)、銷售的總綱，須由公司總經(jīng)理主持，召開設(shè)計、工程銷售、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人參加綜和策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：開發(fā)目標(biāo)、融資目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計劃、圖紙需求計劃、工程開工及竣工計劃、物業(yè)移交計劃。五、綜合策劃方案編制綜合策劃方案包含以下內(nèi)容：1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電計量等?. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與

5、永久規(guī)劃路的關(guān)系等。5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。7. 項目公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足工程交樓的使用要求。8. 制定樓盤銷售計劃。9. 制定移交物業(yè)管理計劃。10. 制定圖紙需要計劃。11. 制定合同需求計劃，制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測等前期合同提交計劃。其中除第 8 項和 9 項方案的內(nèi)容外，其他的是屬于單項工程施工綜合策劃方案范疇，具體總包由工程部負(fù)責(zé)。六、 綜合策劃方案會審時間：項目在詳規(guī)批復(fù)后的一

6、周內(nèi)組織者：工程部（總工）參加人員：建筑設(shè)計院（總工室） 、工程部、合同管理部（項目負(fù)責(zé)人）。內(nèi)容：對個部門編制的綜合策劃方案進(jìn)行審查，審定后明確落實時間。七、± 0.00 以下圖紙會審基礎(chǔ)開工 5 天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總工室、預(yù)決算、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、設(shè)計院、施工單位參加的± 0.00 以下圖紙會審。工程部在圖紙會審 7 天前通知參加會審的單位，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審前 24 小時前將意見提交設(shè)計院。八、“三通一平”的實施1. “三通”工程應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化

7、遷移報批手續(xù)） 、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。2. “一平”工程應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)） 、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。（ 1）場地平整的主要步驟A. 場地標(biāo)高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。B . 場地及邊坡土方量計算場地土方量計算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法； 場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。C. 對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖、填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量， 使土方工程

8、的施工費用最小、工期短、施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用） 、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。（2）場地平整需注意問題A. 注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。B場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。C. 根據(jù)總規(guī)進(jìn)行放線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進(jìn)行反饋并進(jìn)行總規(guī)調(diào)整九、編制項目總進(jìn)度節(jié)點控制計劃綜合策劃會后一周內(nèi)， 工程應(yīng)編制項目總進(jìn)度節(jié)點控制計劃， 根據(jù)該計劃編制圖紙需求和合同需求計劃，并將綜合策劃會會議紀(jì)要、總進(jìn)度節(jié)點控制計劃報甲方總工備案。1. 編制進(jìn)度

9、節(jié)點計劃需要收集的信息：（1）收集圖紙信息。（2）地下室層數(shù)、層高、裙樓層數(shù)、層高、總層數(shù)，層面做法，外墻做法，交樓標(biāo)準(zhǔn)（若主體圖紙未下發(fā)，可向總工室了解）。（ 3）現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。（ 4）了解合同信息。（ 5）主體合同范圍、工期（合同未下發(fā)時可向工程部了解） 。（ 6）現(xiàn)場已有合同，所欠合同。（ 7）了解政府的驗收要求，如基礎(chǔ)檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。（ 8）了解公司制度要求。2. 編制方法詳細(xì)列出工程從開工到完工的各項節(jié)點工作，結(jié)合圖紙要求、 合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點工期、完工時間，從而編制確保節(jié)點計劃實現(xiàn)的

10、合同需求計劃、圖紙需要計劃和材料配送需要計劃。合同需求計劃、圖紙需要計劃編制完成后， 報甲方總工備案。十、編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、和旁站方案詳見監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定 、監(jiān)理實施細(xì)則編制規(guī)定 、旁站監(jiān)理規(guī)定。十一、審查施工組織設(shè)計和施工方案項目主體開工前， 工程部應(yīng)督促施工單位提交施工組織設(shè)計， 并負(fù)責(zé)組織由建筑設(shè)計院（總工室） 、工程部、營銷部、施工單位等參加的施工組織設(shè)計審查會。施工組織設(shè)計審查應(yīng)重點審查場地布置是否滿足安全文明施工，審查總進(jìn)度計劃的重大節(jié)點是否滿足公司領(lǐng)導(dǎo)和銷售要求， 總進(jìn)度計劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的插入時間節(jié)點， 審查時應(yīng)充分考慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。施工組織設(shè)計的審

11、查內(nèi)容主要包括施工方案 （技術(shù)工藝方法、 手段、流程），施工進(jìn)度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應(yīng)計劃，各類施工設(shè)備進(jìn)場計劃。施工組織設(shè)計的審查要點詳見施工組織設(shè)計審核制度。專項施工方案的編制和審核應(yīng)符合建設(shè)部建質(zhì) 2004213 號（危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法）的通知要求。十二、前期的其他準(zhǔn)備工作1. 督促施工單位按已審批的臨時設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨時設(shè)施。2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。（1）資料文件柜標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)量滿足全過程需要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段，按類型分類。（2）工程所需的各類表格應(yīng)準(zhǔn)備齊全，應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)書籍或電子圖書。（3）上

12、墻文件應(yīng)符合項目統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量體系認(rèn)證、項目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平面圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。（4）應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫。（5）辦公室周圍要做到美觀、整潔、有綠化。3. 工程監(jiān)理例會詳見工程例會規(guī)定4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上， 根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳， 這既是對施工驗收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊， 既減少了施工過程中臺帳登記的勞動，也使臺帳一目了然，便于統(tǒng)計和檢查。5. 放線點的及時復(fù)核和保護(hù)（1）對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核并

13、做好保護(hù)措施。（2） 監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位， 對建設(shè)單位給定的原始基礎(chǔ)點、基準(zhǔn)線和標(biāo)高等測量控制點進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準(zhǔn)后施工承包單位方能進(jìn)行準(zhǔn)確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，同時做好基樁的保護(hù)。（3）復(fù)測施工測量控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點以及標(biāo)樁埋設(shè)位置等。6. 審查施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。7. 審查施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格證，對于施工單位的主要管理人員，應(yīng)到其總公司進(jìn)行檢查。8. 審查施工單位進(jìn)場設(shè)備數(shù)量滿足施工組織設(shè)計及施工進(jìn)度要求； 性能滿足工程特點及地質(zhì)條件要求；設(shè)備狀況能

14、滿足連續(xù)工作及施工安全要求。9. 驗收進(jìn)場施工材料。（按公司的材料驗收制度）10.了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的相關(guān)要求，各分部分項工程的驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收要求。第二節(jié)施工階段主要節(jié)點工作要點一、± 0.00 以下施工階段工作要點1. 施工準(zhǔn)備（ 1）放線、復(fù)核。對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核和做好保護(hù)措施。（ 2）施工計劃編制。（ 3）施工組織設(shè)計審查。（ 4）質(zhì)量、安全技術(shù)交底。（ 5）檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況。（ 6）了解政府及行業(yè)的要求?；A(chǔ)檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣和監(jiān)督檢驗要求，土壤氡濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工

15、、檢測及驗收要求，± 0.00 以下部分中間驗收要求，資料整理歸檔要求。（ 7）需要簽訂的合同：土壤氡濃度檢測合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同，消防工程施工合同。2. 基礎(chǔ)施工詳見房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理流程3. 基礎(chǔ)檢測（1）檢測方案編制（應(yīng)結(jié)合國家規(guī)范和當(dāng)?shù)卣募筮M(jìn)行編制）。（2）檢測方案審查。（建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位簽字蓋章后報質(zhì)監(jiān)站）（3）簽訂檢測合同。（4）檢測準(zhǔn)備工作。（5）檢測結(jié)果咨詢。4. 基坑開挖（1）邊坡支護(hù)方案審批。（2）基坑開挖時，應(yīng)檢查土方開挖流程、 邊坡支護(hù)及觀測是否按審批的專項方案進(jìn)行施工。5. 地下室施工注意事項（

16、1）基坑土方開挖時， 根據(jù)承臺的方量適當(dāng)考慮超挖，以使承臺土方開挖時不需外運，加快進(jìn)度。（2）地下室底板施工前應(yīng)做好塔吊安裝， 并取得準(zhǔn)用證或辦理備案。塔吊的安裝位置應(yīng)考慮銷售的要求，不應(yīng)將塔吊設(shè)置在樣板房所在的塔樓外。塔吊基礎(chǔ)面的標(biāo)高應(yīng)考慮室外管的敷設(shè)，塔吊基礎(chǔ)面或平地下室底板標(biāo)高或低于附近室外管網(wǎng)標(biāo)高。（3）施工逢止水帶安裝、檢查。（4）底板防爆地漏、預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。（5）側(cè)壁鋼筋安裝： 人防設(shè)備構(gòu)件、 給排水管、線管預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。（6）地下室頂板防水施工應(yīng)在后澆帶完工后立即穿插進(jìn)入。（7）地下室頂板后澆帶完工模板拆除一，應(yīng)穿插進(jìn)入泵房、 高低壓房等土建的施工。（8）

17、化糞池的施工應(yīng)在地下室頂板（±0.00 ）完工時同時完工。（9）專業(yè)協(xié)調(diào)；地下室施工完成后，應(yīng)組織外電、外水、泵房設(shè)備、消防、人防、發(fā)電機組設(shè)備、泳池設(shè)備、通風(fēng)、空調(diào)、機械車庫設(shè)備等施工單位到現(xiàn)場實地勘察，要求總工室與專業(yè)施工單位溝通，深化機房布置平面設(shè)計，土建施工應(yīng)以總工室審查的專業(yè)分包單位的圖紙為準(zhǔn)，不可盲目按照建筑圖施工，上述功能房的土建施工和場地移交應(yīng)作為重要節(jié)點加以控制。6. 基礎(chǔ)、地下室中間驗收按公司制度要求在基礎(chǔ)、地下室實體施工完成后三個月內(nèi)取得中間驗收登記表。二、裙樓結(jié)構(gòu)施工階段工作要點：1. 準(zhǔn)備工作（1）開工前組織± 0.00 以上大規(guī)模圖紙會審。（2）

18、涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。（3）督促施工單位外排柵搭設(shè)方案報審。（4）協(xié)調(diào)總工室取得沉降觀測測點布置圖； 了解當(dāng)?shù)爻两涤^測的具體規(guī)定，需實行第三方觀測的， 應(yīng)協(xié)調(diào)定標(biāo)部簽訂沉降觀測合同。（5）轉(zhuǎn)化梁厚大體積混凝土澆筑專項施工方案報審。2. 控制要點：（1）首層墻、柱位置放線后， 項目監(jiān)理部應(yīng)組織測量工程師進(jìn)行復(fù)核，外邊線應(yīng)符合規(guī)劃要求。（2）首層墻柱搗砼前，聯(lián)系沉降觀測單位設(shè)置沉降觀測點。（3）高支模搭設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的搭設(shè)方案進(jìn)行。驗收時視當(dāng)?shù)匾蟠_定是否通知安監(jiān)人員進(jìn)行驗收。（4）二層樓面鋼筋經(jīng)監(jiān)理工程師驗收合格后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾?，確實是否通過設(shè)計、質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督員

19、參加驗收。（5）模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定外，還應(yīng)符合集團(tuán)公司的相關(guān)制度要求。（6）首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在項目計劃管理要求的10 天以內(nèi)。（7）砼泵送管道立管的設(shè)置位置應(yīng)考慮樣板房施工， 宜設(shè)置在塔樓外圍位置，不得設(shè)置在擬設(shè)樣板房的塔樓內(nèi)，不得已時，應(yīng)在外圍繞開樣板房所在樓層。（8）本階段安全文明施工控制要點：地下室外壁防水施工完成后，應(yīng)及時進(jìn)行土方在填， 后澆帶部位未進(jìn)行回填的， 應(yīng)在坑邊做好圍護(hù)措施； 材料堆放，鋼筋加工場， 施工道路等布置，場地硬化等應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計方案進(jìn)行完善， 各種安全標(biāo)牌應(yīng)及時督促施工單位掛設(shè)。 外欄柵的搭設(shè)應(yīng)按已審批的搭訕方案進(jìn)行，外排

20、柵內(nèi)側(cè)立柱與建筑物之間的距離應(yīng)綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外墻總裝飾工作面預(yù)留位置的要求，要保證安全的前提下避免因外墻裝飾操作面不足而重新搭設(shè)。三、標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點1. 模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到模板分項工程的驗收要求， 若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴(yán)重，應(yīng)督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì)量。2. 外排柵和卸荷鋼絲的設(shè)置應(yīng)盡量避開飄窗臺位置，以免影響以后飄窗安裝，影響外墻收邊收口。3. 督促施工單位提交砌筑砂漿配合比、 水泥、砂、砌塊檢驗報告。4. 為達(dá)到項目 5.5 天/ 層的進(jìn)度要求，必須督促施工單位至少準(zhǔn)備三套模板。5. 7 層樓面模板安裝完成后， 應(yīng)督促施工單位進(jìn)行

21、3 層砌體施工、3 層室內(nèi)給水管、電線管、開關(guān)底盒安裝，并按公司制度要求組織 3 層會驗。6. 當(dāng)主體結(jié)構(gòu)上至 56 層時，應(yīng)督促施工單位安裝調(diào)試鋼井架或人貨籠等垂直運輸設(shè)備，盡早驗收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運建筑垃圾，運輸砌體材料，促進(jìn)現(xiàn)場文明施工及砌體施工進(jìn)度。7. 電梯在主體結(jié)構(gòu)封頂前三個月給電梯生產(chǎn)廠家下單生產(chǎn)。8. 主體結(jié)構(gòu)的屋頂結(jié)構(gòu)在主體結(jié)構(gòu)完工后兩個月內(nèi)完工。9. 市政管網(wǎng)（給水、排污、排水）應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至六層時穿插進(jìn)入施工，至單體時可預(yù)埋接駁井，主體的外攔柵應(yīng)盡量避開市政管網(wǎng)的位置。10、外電（含高壓管網(wǎng)）的施工應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前插入施工。11、施工現(xiàn)場平面布置及文明

22、施工管理必須完全達(dá)到施工組織設(shè)計要求。12、砂漿機、提升機、人貨梯、塔吊等機械設(shè)備的安全裝置維護(hù)、保養(yǎng)，人員操作情況等的檢查。13、“三寶”的使用，“四口”、“五臨邊”的防護(hù)，用電管理，防火器材配置等。四、砌體施工階段工作要點1、準(zhǔn)備工作施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：墻體材料的使用及施工工藝、驗收標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能方面的要求，驗收標(biāo)準(zhǔn)。2、應(yīng)注意的事項（ 1）根據(jù)主體施工進(jìn)度，適時地安排施工單位完成三層（通常是第二個標(biāo)準(zhǔn)層）砌體的施工，并通知總工室組織三層會驗，根據(jù)三層會驗的決議進(jìn)行大面積砌體的施工。（ 2）混凝土小型空心砌塊特別容易出現(xiàn)裂縫現(xiàn)象， 2004 年建設(shè)部出了混凝土小型空心砌塊建筑技

23、術(shù)規(guī)程 JGJ/T14-2004 ，工程管理中心編制了混凝土小型空心墻體防開裂措施，各公司應(yīng)認(rèn)真組織落實。（ 3）門洞孔洞預(yù)留在以往的工程中常常出現(xiàn)問題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)大面積打鑿。主要原因：一是各個階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預(yù)留門洞時沒有裝確放線。所以砌體施工時，一定要結(jié)合裝修施工圖進(jìn)行。五、樣板房及銷售環(huán)境施工工作要點1. 銷售環(huán)境策劃、樣板房位置的確定完成± 0.00 前，落實綜合策劃和施工組織設(shè)計審查有關(guān)銷售環(huán)節(jié)的內(nèi)容，并聯(lián)系銷售策劃部進(jìn)一步落實銷售環(huán)節(jié)及樣板房的布置要求。2. 圖紙會審3. 材料定板4. 場地移交5. 樣板房的門窗、 外墻磚的施工應(yīng)考慮與上下樓層

24、的對應(yīng)， 避免樣板房使用完成后拆除重新裝修。6. 樣板房所在樓層的上一層的水電、衛(wèi)生間、廚房、內(nèi)墻天花板等應(yīng)在樣板房裝修完工前施工完畢， 樓地面宜施工防水砂漿， 以免后續(xù)的施工影響樣板房的正常使用。六、毛坯裝修施工階段工作要點1準(zhǔn)備工作施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項： 外墻裝修有關(guān)節(jié)能方面的要求，施工工藝、驗收標(biāo)準(zhǔn)、塑鋼門窗、陽臺欄桿安全及節(jié)能方面的要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)，防火門的驗收要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)等，消防驗收要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)。2. 應(yīng)注意的事項（1）外墻飾面工程， 應(yīng)考慮塑鋼門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚的模數(shù)相匹配。 事前應(yīng)組織主體施工單位及塑鋼門窗安裝單位召開專題會議， 做到施工難點解決于

25、施工前， 施工質(zhì)量問題解決于施工中。（2）室內(nèi)各安裝和裝修分部分項工程 （如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺門安裝、防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內(nèi)地面施工、消防樓梯地面施工、 電梯前室的各種強弱電及消防的開關(guān)按扭底盒安裝、戶內(nèi)強弱電底盒安裝）施工前，應(yīng)以統(tǒng)一的標(biāo)高控制線及相關(guān)圖紙確定各部位標(biāo)高， 并逐層以書面形式向?qū)I(yè)施工單位進(jìn)行交底。防止標(biāo)高控制不準(zhǔn)確，導(dǎo)致電梯門、入戶門、陽臺門、防火門的標(biāo)高及消防箱、開關(guān)插座的高度不符合要求。（ 3）外墻裝飾圖標(biāo)、塑鋼窗、欄桿等的施工應(yīng)安排施工單位先做樣板。（ 4）外墻清洗時，應(yīng)檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴(yán)禁有腐蝕液體。清洗時，不得污染和腐

26、蝕外墻上安裝的排水管道、 煤氣管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕塑鋼門窗、空調(diào)百葉窗、陽臺欄桿。（ 5）塔吊、提升機等垂直運輸設(shè)備拆除前，項目監(jiān)理部應(yīng)審批施工單位的專項拆除方案及拆除計劃， 拆除時應(yīng)安排監(jiān)理人員對拆除施工的安全措施進(jìn)行檢查。3. 應(yīng)協(xié)調(diào)問題（ 1）抹灰施工前應(yīng)先進(jìn)行打點、沖筋、水電專業(yè)根據(jù)打點、沖筋在墻體內(nèi)預(yù)埋線管和底盒。否則將造成：一來重開槽，浪費了大量的人工，也會導(dǎo)致現(xiàn)場文明施工搞不好；二來提前安裝線管和底盒，會導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進(jìn)去很深，不符合精品工程的要求。在墻體內(nèi)開槽時應(yīng)使用切割機開槽，切勿用手鑿。（ 2）本階段涉及到地場地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安裝

27、專業(yè)的實際場地需求， 另一方面要按計劃督促各施工單位按時移交場地和施工作業(yè)面。涉及場地移交的主要有：電梯機房、發(fā)電機房、高壓開關(guān)房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風(fēng)機房、混凝土結(jié)構(gòu)水箱、消防控制中心（兼監(jiān)控中心） 、電梯底坑、電梯井、水管井、強電管井、弱電管井等。 涉及到主體施工單位與其它專業(yè)分包單位進(jìn)行工作面移交的有：防火門安裝、 鋁合金門窗安裝、陽臺欄桿安裝入戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。七、裝修施工階段工作要點1. 準(zhǔn)備工作（1）豪華裝修開工前，項目監(jiān)理部應(yīng)對室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進(jìn)行全數(shù)檢查驗收，并要求主施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續(xù)。檢查內(nèi)容包括混凝土結(jié)構(gòu)

28、外形質(zhì)量，砌體質(zhì)量，抹灰質(zhì)量，鋁合金門窗安裝和塞縫質(zhì)量， 預(yù)留門洞口尺寸及位置， 陽臺欄桿的安裝質(zhì)量，電氣線管和底盒預(yù)埋質(zhì)量，給排水管道安裝和保護(hù)質(zhì)量，空調(diào)套管安裝質(zhì)量。避免裝修施工完成后或進(jìn)行中， 由于主體或毛坯的施工質(zhì)量問題，使裝修的觀感達(dá)不到要求， 不得不對主體或毛坯進(jìn)行返工處理，這樣既對主體施工單位和豪裝施工單位造成了經(jīng)濟損失， 也對豪裝工期產(chǎn)生影響。（ 2）豪華裝修各工序施工前，工程部應(yīng)向施工單位進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底。（ 3）交接驗貨時，應(yīng)對已施工的給水管道重新試壓。2. 應(yīng)注意事項（ 1）在豪華裝修中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報主管工程的公司

29、領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外觀效果的，應(yīng)報主管設(shè)計的公司領(lǐng)導(dǎo)審批，特殊部位報總裁審批。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工。（ 2）項目監(jiān)理部應(yīng)對所有進(jìn)場的裝修及安裝材料進(jìn)行質(zhì)量驗收和書面驗收，質(zhì)量驗收包括檢查材料是否與樣板相符、 樣板和型材的厚度（壁厚）是否與設(shè)計文件相符， 書面驗收應(yīng)檢查材料的檢驗報告和出廠合格證，檢驗報告要求在有效期內(nèi)， 復(fù)印件復(fù)印后應(yīng)蓋有材料生產(chǎn)廠家的印章，必要時應(yīng)做破壞性實驗。（ 3）木門的入場驗收應(yīng)檢查整體外觀質(zhì)量、尺寸、厚度、骨架的材質(zhì)，飾面板的材質(zhì)、厚度、制作工藝。（ 4）衛(wèi)生間和廚房墻身和地面瓷片完成后應(yīng)辦理工序驗收手續(xù)。（ 5）門套安裝木線前，應(yīng)對門套的安裝質(zhì)量和塞縫質(zhì)量進(jìn)行隱

30、蔽驗收。（ 6）木地板飾面地面，在木地板施工前，應(yīng)對地面找平層進(jìn)行隱蔽驗收。（ 7）裝修施工期間應(yīng)做好公共區(qū)域、電梯轎箱、入戶門、陽臺鋁合金門及門框的成品保護(hù)工作。嚴(yán)禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂及首層電梯廳通道應(yīng)采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護(hù)，電梯轎箱、電梯門套、入戶門及門套應(yīng)采用夾板包裹，陽臺鋁合金門及門下框應(yīng)有保護(hù)措施。（ 8）散體物料及垃圾應(yīng)采用袋裝搬運，嚴(yán)禁高空拋物，施工污水必須在塑料桶內(nèi)沉淀后方可通過地漏排放， 嚴(yán)禁直接向排水管道、 排污（糞）管道傾倒施工污水。（ 9）地面磚鋪貼完成后應(yīng)立即采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護(hù)，嚴(yán)禁在鋪好磚

31、的地面堆沙。（ 10）木地板鋪貼完成后應(yīng)立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋， 并在四周用膠帶固定。（ 11）油漆施工和焊接施工時， 門套、鋁合金門窗、木地板、窗臺石、地面磚、開關(guān)面板、潔具、燈具等應(yīng)有防止污染措施。八、配套施工主要控制點1. 施工插入點（ 1）靠近建筑物的化糞池、 隔油池等地下構(gòu)筑物宜在建筑物基礎(chǔ) （地下室）的施工過程中插入，有利于節(jié)省工期和減少投資。（ 2）在工期緊張的情況下，應(yīng)注意路網(wǎng)施工后，種植土、大型苗木運輸?shù)男枰?. 工程部必須組織各安裝施工單位進(jìn)行綜合管線平衡現(xiàn)場交底，并形成書面記錄。3. 配套場地移交園林施工前，應(yīng)完成室外給排水管道和燃?xì)夤艿腊惭b及若能性實驗，完成強弱電

32、套管敷設(shè)，并辦理場地移交手續(xù)，作好地下管線成品保護(hù)交底工作。九、竣工驗收及交樓階段主要工人要點詳見工程質(zhì)量分戶驗收制度第一條工程部必須在工程竣工后30 天內(nèi)取得規(guī)劃驗收合格證 。工程部必須在工程竣工后60 天內(nèi)取得質(zhì)量驗收意見書 。工程部必須在工程竣工后75 天內(nèi)取得建筑工程竣工驗收檔案認(rèn)可書。工程部必須在工程竣工后 85 天內(nèi)取得竣工驗收備案表 。營銷部必須在工程竣工 90 天內(nèi)取得該期樓宇的房地產(chǎn)權(quán)屬證明書及全部分戶圖。主體工程竣工后175 天內(nèi)，應(yīng)達(dá)到公司要求的工程交樓標(biāo)準(zhǔn)。第二條工程部應(yīng)督促施工單位按時提交的工程資料。第三條銷售部必須在交樓30 天前牽頭組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組。第四條工程

33、部在交樓前，必須組織成立維修大隊，大隊長為項目經(jīng)理， 50 戶一人，專業(yè)要求齊全。交樓后 2 個月內(nèi)，如因現(xiàn)場維修服務(wù)問題， 造成業(yè)主投訴到物業(yè)公司的，由承方負(fù)全部責(zé)任。追究管理銷售部責(zé)任。第五條 房地產(chǎn)權(quán)屬證明書出現(xiàn)錯誤或漏項的，每期扣罰銷售經(jīng)理 100 元。第六條 財務(wù)部、銷售部遺失購房發(fā)票（辦證票） ，每遺失一張，扣罰財務(wù)總監(jiān)、銷售部經(jīng)理 200 元。第七條 辦理完畢的（房地產(chǎn)權(quán)證）出現(xiàn)錯誤的，每戶扣罰銷售部經(jīng)理 100 元。第八條 銷售部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí)，出現(xiàn)商品房買賣合同、抵押備案證明等辦證資料遺失情況的，每發(fā)現(xiàn)一宗，每宗扣罰銷售部經(jīng)理 100 元。第九條本制度

34、由質(zhì)量監(jiān)督部門負(fù)責(zé)考核。第十條 公司員工違反本制度相關(guān)規(guī)定的，除依據(jù)本制度進(jìn)行考核外，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度， 公司可依據(jù)相關(guān)獎懲制度給予相關(guān)責(zé)任人行政及經(jīng)濟處分，直至追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。第十一條本制度自文件下發(fā)之日起執(zhí)行。十、工程建設(shè)計劃管理第一條建設(shè)工程的竣工標(biāo)準(zhǔn)：主體工程要全面完工（含外墻裝修） ，建設(shè)工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰 30 米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）按照批復(fù)的總規(guī)要求全面完工（含地下室） ，所有臨時建筑、構(gòu)筑物拆除完畢。第二條建筑工程的交樓標(biāo)準(zhǔn)：各項工程全面完工， 在合同約定的交樓時間前完成相關(guān)驗收并取得以下驗收合格證書或意見：1. 建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證；2. 質(zhì)量監(jiān)

35、督備案表；3. 人防驗收備案表；4. 消防驗收意見書；5. 環(huán)保驗收意見書；6. 建設(shè)工程竣工驗收備案表。第三條 項目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)，由建筑設(shè)計院牽頭，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)主持召開項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會， 參加人員為建筑設(shè)計院、工程技術(shù)部、合同管理部。項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會的內(nèi)容（附：開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案會簽審批表）：1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、線路線徑、用電量及用電計量等。4. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久

36、規(guī)劃路的關(guān)系等。5. 施工場地劃分、 圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃： 滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。7. 制定主體總包及各類專業(yè)分包合同提交計劃。8. 制定各類材料采購供應(yīng)計劃。9. 制定各類施工設(shè)備進(jìn)廠計劃。10. 制定開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。11. 制定開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。第四條在工程開工前及開工后，每月召開一次，由甲方總經(jīng)理、總工組織全體監(jiān)理人員和施工單位參加的工程質(zhì)量交流會：1. 工程部門和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工、聯(lián)系方式；2. 工程部介紹公司的運作模式、 驗收程序及進(jìn)

37、度、 結(jié)算申報流程等；3. 施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進(jìn)度、安全的保護(hù)措施；4. 工程部針對質(zhì)量控制措施進(jìn)行技術(shù)交底，并提出意見和要求；5. 施工單位就技術(shù)交底和工程部要求提出意見，表明態(tài)度；6. 施工單位就施工中其他需協(xié)調(diào)的問題提出意見；7. 工程部就施工單位的問題進(jìn)行解答；8. 會議紀(jì)要應(yīng)由工程部負(fù)責(zé)起草，并經(jīng)與會各代表會簽。第五條項目發(fā)售前，工程部負(fù)責(zé)匯總營銷部意見，確定項目的竣工及交樓時間，并提交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。第六條項目主體開工前，由公司領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、合同管理部到現(xiàn)場開會，落實針對主體合同的立項及合同前其信息的反饋。第七條 公司各相關(guān)部門在每月27 日 17:00 前

38、（2 月份相應(yīng)提前到25 日），將下兩個月工作計劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，報計劃管理部門，并在公司計劃例會上予以肯定。第八條 工程部必須在每期主體工程開工前，組織召開由甲方部工主持的，由建筑設(shè)計院、總承包、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、質(zhì)量監(jiān)督部相關(guān)部門人員參加的圖紙會審會議。第九條 營銷部銷售策劃部必須在項目開工時間前確定樣板房的位置、數(shù)量及有關(guān)要求。第十條 每期工程第十層樓面結(jié)構(gòu)完成時， 工程部必須完成第三層中各戶型的磚砌體（整個三層） 。第十一條 在工程建設(shè)中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報主管工程的領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外觀效果的，應(yīng)報甲方總工審核，然后報總經(jīng)理審

39、批。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工。（一）施工過程中需做樣板房的有：1. 外墻飾面磚、鋁合金窗、欄桿等；2. 室內(nèi)地面磚、木地板；3. 室內(nèi)墻面、開花（吊頂）的扇灰及油漆；4. 大堂、電梯前室的所有裝飾；5. 室內(nèi)外磚砌體及批蕩；6. 主體結(jié)構(gòu)的鋼筋、模板及混凝土；7. 預(yù)制構(gòu)件的安裝等。（二）施工樣板驗收的程序：（附：施工樣板驗收審批表）1. 施工單位經(jīng)三級自檢合格后，報監(jiān)理驗收；2. 監(jiān)理驗收合格后，報工程中驗收；第十二條 樓宇發(fā)售 15 天前，樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環(huán)境必須完成。第十三條 地下室、主體、低壓配電等在工程完工后三個月內(nèi)工程部必須取得相關(guān)中間驗收登記表。

40、第十四條 工程部必須在竣工前召集物業(yè)公司及施工單位進(jìn)行分戶驗收并整改完畢。第十五條工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源， 完成道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證及單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄。第十六條 工程竣工驗收后 10 天內(nèi)，工程部必須提交參建施工單位評價意見，并評定為不合格的單位報甲方總工備案。第十七條工程部必須在竣工后30 天內(nèi)取得規(guī)劃驗收合格證 。第十八條工程部必須在工程竣工后60 天內(nèi)取得質(zhì)量驗收意見書，在工程竣工后75 天內(nèi)取得建設(shè)工程竣工驗收檔案認(rèn)可書。第十九條開發(fā)中心必須在竣工后85 天內(nèi)取得竣工驗收合格證。第二十條 銷

41、售部必須在竣工后 90 天內(nèi)取得該期樓宇的 房地產(chǎn)權(quán)屬證明書及全部分戶圖。第二十一條工程部對主體工程結(jié)算資料必須按以下時限分段提交：地下室結(jié)構(gòu)工程結(jié)算資料在地下室頂板完成后二個月內(nèi)提交； 主體結(jié)構(gòu)工程結(jié)算資料在主體結(jié)構(gòu)完成 （全部混凝土框架結(jié)構(gòu)完成） 后二月內(nèi)提交；工程竣工驗收后三個月內(nèi)提交全部竣工結(jié)算資料。其它專業(yè)分包工程及園建配套工程結(jié)算資料必須在該專業(yè)工程竣工驗收后二個月內(nèi)一次性提交。預(yù)決算部發(fā)現(xiàn)資料不齊、 審批手續(xù)不全的， 應(yīng)在收到資料起 3 天內(nèi)一次性發(fā)函給工程部； 工程部收到函件之日起 7 天內(nèi)負(fù)責(zé)補齊完善后重親提交第二十二條工程結(jié)算審批1. 金額在 10 萬元以下的結(jié)算， 由預(yù)決算部審核， 經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。2. 金額在 10 萬元以上的結(jié)算， 結(jié)算金額經(jīng)施工單位確認(rèn)后， 預(yù)決算部須報決算審計部審核。預(yù)決算審計部每月抽去送審結(jié)算份數(shù)的10%進(jìn)行全面核算， 審計部須在規(guī)定的時間內(nèi)出具審核報告（列出多計錯計的且單項差額在1%以上的項目）預(yù)決算部，并同時返還結(jié)算資料。之后由預(yù)決算部參考報告再與施工單位進(jìn)行對數(shù)；預(yù)決算部最終出具的數(shù)據(jù)與施工單位同意接受的數(shù)據(jù)之間的差額在1%以內(nèi)的，由預(yù)決算部談判確