房地產(chǎn)財務(wù)管理知識點

1、讀書之法,在循序而漸進，熟讀而精思1、財務(wù)管理的內(nèi)容有哪些？答：所謂房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動是指資金的籌集、投放、使用、收回及分配等一系 列的行為。從整體上講，房地產(chǎn)財務(wù)活動包括以下 4個方面：1、籌資活動2、投資活動3、資金營運活動4、分配活動企業(yè)財務(wù)關(guān)系是指企業(yè)在組織財務(wù)活動過程中與有關(guān)各方所發(fā)生的經(jīng)濟利 益關(guān)系。企業(yè)的財務(wù)關(guān)系可概括為以下幾個方面：1、企業(yè)與投資者之間的財務(wù)關(guān)系2、企業(yè)與債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系3、企業(yè)與受資者之間的財務(wù)關(guān)系4、企業(yè)與債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系5、企業(yè)與征服之間的財務(wù)關(guān)系6、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系7、企業(yè)與職工之間的財務(wù)關(guān)系2、企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)是什么？答：財務(wù)管理

2、目標(biāo)是在特定的理財環(huán)境中通過組織財務(wù)活動，處理財務(wù)關(guān)系所要達的目的。主要包括一下幾點：1、利潤最大化2、 資本利潤率最大化或每股利潤最大化（注：資本利潤率是利潤率與資 本率的比率）3、企業(yè)價值最大化4、財務(wù)管理目標(biāo)的協(xié)調(diào)3、企業(yè)財務(wù)管理包括那幾個環(huán)節(jié)？答：財務(wù)管理的環(huán)節(jié)是指財務(wù)管理的工作步驟與一般程序。一般來說，企業(yè)財務(wù)管理包括以下幾個環(huán)節(jié)：1、財務(wù)預(yù)測2、財務(wù)決策3、財務(wù)預(yù)算4、財務(wù)控制5、財務(wù)分析這五個環(huán)節(jié)是緊密相連，缺一不可的。4、籌集資金的含義？答：籌集資金，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營、對外投資和調(diào)整資本的需要， 通過籌資渠道和資金市場，運用籌資方式，經(jīng)濟有效地籌措和集中資金的財務(wù)活

3、動。5、籌資的分類？答：房地產(chǎn)企業(yè)籌可按不同的標(biāo)準(zhǔn)進行分類。1、按來源的不通分類，包括：權(quán)益資金和負債資金2、按照籌集資金使用期限的長短分類，包括：長期資金和短期資金 6、籌資方式有哪些？答：籌資方式實質(zhì)企業(yè)取得資金的具體方式和形式， 體現(xiàn)著不同的經(jīng)濟關(guān)系（所 有權(quán)關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系）。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，主要有一下幾種：1、吸收直接投資2、發(fā)行股票3、銀行借款4、發(fā)仃債券5、租賃6、商業(yè)信用7、籌資原則有哪些？答：房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金過程中，必須對籌資活動的各項因素，如資金成本、 籌資風(fēng)險、資金結(jié)構(gòu)、開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益、籌資難易度等進行綜合分析。1、合理確定籌資規(guī)模2、力求降低籌資成本3

4、、講求資金使用效益4、科學(xué)防范籌資風(fēng)險5、措施及時原則 8、資金成本的概念，包含的內(nèi)容，以及作用是什么？答：資金成本是指企業(yè)為了籌集和使用資金而發(fā)生的代價。在市場經(jīng)濟條件下, 企業(yè)不能無償使用資金，必須向資金提供者支付一定數(shù)量的費用作為補償。資金成本包括用字費用和籌資費用兩部分內(nèi)容資金成本在許多方面可加以應(yīng)用，主要用于籌資決策和投資決策。一、資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用：1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4、資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)二、資金成本在投資決策中的作用1、在計算投資評價指標(biāo)凈現(xiàn)值指標(biāo)時

5、，常以資金成本做折現(xiàn)率2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進行項目可行性評價時，一般以資金成本作 為基準(zhǔn)收益率9、個別資金成本的概念？答：個別資金成本是指各種籌資方式的成本。 其中主要包括債務(wù)成本、銀行借款 成本、優(yōu)先股成本、普通股成本和留存收益成本。10、財務(wù)管理中的杠桿效應(yīng)?答：財務(wù)管理中的杠桿效應(yīng)表現(xiàn)為：由于特定費用（如固定成本或固定財務(wù)費用） 的存在而導(dǎo)致的，當(dāng)某一財務(wù)變量以較小幅度變動時，另一相關(guān)財務(wù)變量會 以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助與企業(yè)合理規(guī)避風(fēng)險，提高資金 運營效率。財務(wù)管理中的杠桿效應(yīng)有三種形式：1、經(jīng)營杠桿，是指由于固定成本的存在而導(dǎo)致息稅前利潤變動率大于產(chǎn)銷 量變動率的杠

6、桿效應(yīng)2、財務(wù)杠桿，是指由于固定財務(wù)費用的存在而導(dǎo)致每股利潤變動率大于息 稅前利潤變動率的杠桿效應(yīng)3、復(fù)合財務(wù)杠桿，是指由于固定資產(chǎn)和固定財務(wù)費用的存在共同作用導(dǎo)致 的每股利潤變動率大于產(chǎn)銷量變動率的杠桿效應(yīng)11、息稅前利潤的概念？答：息稅前利潤是指企業(yè)支付利息和繳納所得稅前的利潤 12、可行性研究的作用是什么？答：房地產(chǎn)項目的特點和我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應(yīng)該高度重視可行性研究工作的開展。 可行性研究在項目投資時間中的 作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)2、可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)3、可行性研究是項目投資措施的依據(jù)4、可行性研究是

7、開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)5、可行性研究是項目審批的依據(jù) 13、商品房經(jīng)營收入和成本的估算公式是？答：商品房經(jīng)營收入=房屋銷售面積*每平方米建筑面積房屋價格 商品房經(jīng)營成本=房屋銷售面積*每平方米建筑面積投資支出14、出租房屋的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本是如何估算？ 答：出租房屋年經(jīng)營收入即：出租房屋年租金收入。出租房屋年經(jīng)營支持包括：1、業(yè)務(wù)人員工資2、職工福利費3、辦公費4、出租房屋折舊費5、差旅交通費6、修理費7、低值易耗品攤銷費8保險費9、土地使用稅及房產(chǎn)稅15、現(xiàn)金流量的含義?答：現(xiàn)金流量也稱現(xiàn)金流動量。在房地產(chǎn)項目投資決策中，現(xiàn)金流量是指投資項 目在其計算期內(nèi)因資本循環(huán)而可能或應(yīng)該發(fā)生的各

8、項現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流 出量的統(tǒng)稱，它是計算項目投資決策評價指標(biāo)的主要根據(jù)和重要信息之一。 但財務(wù)管理中所說的現(xiàn)就流量和財務(wù)會計中的現(xiàn)金流量不通，不應(yīng)把二者混為一談。16、房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)包含哪些？答：房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變 現(xiàn)或好用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付賬款、存貨 （包括開發(fā)企業(yè)臨時出租房、周轉(zhuǎn)房、待售出的商品房、開發(fā)的廣場等）、 其他貨幣資金等。仃、“一個營業(yè)周期”指的是什么？答：所謂“一個營業(yè)周期”，對開發(fā)企業(yè)來說是指某項開發(fā)產(chǎn)品從征地拆遷開始 到其完工銷售取得經(jīng)營收入為止的時間。18、現(xiàn)金包含哪些內(nèi)容？答：現(xiàn)金是指

9、企業(yè)擁有的現(xiàn)款和流通票據(jù)，包括庫存現(xiàn)金、銀行存款、銀行本票 和銀行匯票等。佃、應(yīng)收賬款是指什么？答：應(yīng)收賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中， 由于銷售、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品， 提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)，而向購買、接受或租用的單位和個人收取 的賬款，包括應(yīng)收銷售款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)等，它是企業(yè)在銷售活動 中產(chǎn)生的債權(quán)，在正常情況下，可以在短期內(nèi)（一年或超過一年的一個營業(yè) 周期內(nèi)）收回。20、催收賬款的程序是什么？答：催收賬款的一般程序是：信函通知、電話催收、派員面談、法律行動。當(dāng)客 戶拖欠賬款時要先給客戶一圭寸有禮貌的通知信函；接著，可以寄出一圭寸措辭 較為直率的信函；進一步可以通過電話催收；如再無效，企業(yè)的收賬人員可 直接與客戶面談，協(xié)商解決；如果談判不成，就只好米取法律行動。21、什么是預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品？答：預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)先出售給預(yù)售 承購人，由承購人支付定金和房價款的行為。22、什么是分期收款開發(fā)產(chǎn)品？答：分期收款開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)以分期收款方式銷售的在全部款項收回之前其全 部或部分產(chǎn)權(quán)仍歸屬于企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。分期收款銷售是一種賒銷方式，對 于一部分有能力購房而暫時缺少資金的用戶，只要支付首期即可