2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

1、2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策分析2016新年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去 庫存大幕。春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來三輪政策利好。2月2日，中國人民銀 行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)首先送出“信貸大禮”，決定在不實(shí)施限購的城市對(duì)首 套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。緊接著，2月17日，中國人民銀行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通 知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期 和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。2月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知 （下稱通知）， 對(duì)個(gè)人購買前兩套住房給予降低契稅

2、優(yōu)惠；對(duì)個(gè)人將購買 2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。來自部委的“政策包”密集出臺(tái)，地方政府也紛紛跟進(jìn)，甘肅、 江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺(tái)樓市政策，采用信貸杠桿、 稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼、政府回購等多種形式加速去庫存， 市場環(huán)境上漲趨勢明顯。但2016年930之后，為了抑制房價(jià)過快上漲，地產(chǎn)政策有了明 顯轉(zhuǎn)向，尤其是國慶假期19個(gè)城市連發(fā)限購限貸新政。一、2016年房地產(chǎn)政策匯總（一）利好政策1、稅費(fèi)優(yōu)惠政策財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。契稅：對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、

3、配偶以及 未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%勺稅率征收契稅； 面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購買家 庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%勺稅率征 收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%勺稅率征收契稅；并且新政 策不再區(qū)分普通和非普通住宅（房屋建筑面積是否超過144平方米）。營業(yè)稅：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人 將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。而此前政 策僅對(duì)個(gè)人購買2年以上（含2年）的普通住房（單套建筑面積在144 平方米以下）對(duì)外銷售免征營業(yè)稅。2、鼓勵(lì)租售并舉有關(guān)部門針對(duì)房屋租賃

4、情況，給予補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者菜 板庫存房成為租賃市場房源，從而減少庫存。2015年年底的中心經(jīng)濟(jì)事情會(huì)議明確指出，要成長住房租賃市場，鼓舞鼓勵(lì)自然人和各種 機(jī)構(gòu)投資者采辦庫存商品房，成為租賃市場的房源供給者，鼓勵(lì)以住 房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)買房。3、居住證新政居住證申請(qǐng)門檻降低，只要在事業(yè)地居住滿半年（部分地區(qū)），就 可以領(lǐng)居住證。居住證卡伊為申請(qǐng)人的就業(yè)、社保、積分落戶和公積 金等提供福利，以后想要落戶買房，也會(huì)更加容易。4、調(diào)整公積金貸款的利率2015年央行持續(xù)降息5次，購房者買房壓力真真的小了。若購 房者在北京買房子都能省下幾十萬的利息。一些背著房奴包袱的購房 者能減少很多還

5、貸壓力。目前，期限在五年以下的公積金貸款，利率 為2.75%;期限在五年以上的公積金貸款利率為 3.25%。5、農(nóng)戶購房有補(bǔ)助為去房產(chǎn)庫存，政府鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房。目前，各地也加緊時(shí) 間出臺(tái)各種農(nóng)民工進(jìn)城買房的補(bǔ)貼政策。 河南最先出臺(tái)農(nóng)民工進(jìn)城買 房補(bǔ)貼政策：農(nóng)民工進(jìn)城買房可享受每平方米 200元的補(bǔ)助，為農(nóng)民 工省去一部分買房成本。6、戶籍軌制更始截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為 3.73 億平方米，全國整體商品房待售面積則達(dá) 6.96億平方米。面對(duì)近7 億平方米的樓市庫存，戶籍軌制更始成各地去庫存主要手段。所以， 上海當(dāng)局事情呈報(bào)明確提出，對(duì)峙都市扶植重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)

6、移，進(jìn)一步 提高郊區(qū)成長程度；河北省當(dāng)局事情呈報(bào)提出，至U 2020年戶籍人口、 常住人口城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到48%口 67%7、貸款首付降低公積金貸款：首套房首付20%二套房貸款首付20%部分城市30%商業(yè)貸款：首套房首付25%部分城市20%二套房首付30%（二）利空政策限購限貸新政由于2014年930和2015年330以來的地產(chǎn)新政、貨幣寬松、城 鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)未到頂使房價(jià)上漲趨勢明顯。 2016年930之后，地產(chǎn)政策 已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向，尤其是國慶假期19個(gè)城市連發(fā)限購限貸新政。2016年3月至今，為了抑制房價(jià)過快上漲，一線城市的限購限貸加碼，多地隨后陸續(xù)出臺(tái)限購限貸政策。二、房地產(chǎn)市場政策分析（一）、

7、各項(xiàng)稅費(fèi)政策松綁尋找新平衡上一次契稅全面調(diào)整是在 2010年。與2010年相比，這次調(diào)整不 僅取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，并且對(duì)于改善型、二套購房 的群體也實(shí)行減稅政策，優(yōu)惠幅度幾乎創(chuàng)下歷史之最。此次調(diào)整選擇了契稅和營業(yè)稅的雙降， 也即購買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié) 同時(shí)降稅。契稅方面，新的調(diào)整意味著，原來購買首套住房，分別要交1% 1.5% 3%勺契稅，即90平方米以下普通住房是1% 90平方米以上普 通住房是1.5%,非普通住房是3%新政之后，90平方米以下的普通 住宅契稅額不變，其他最多只交1.5%。此前對(duì)于二套房的購置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%勺稅率進(jìn)行計(jì)征。政策調(diào)整后，90平方米及以下

8、的契稅稅率由3須整到1%對(duì)于面積在90平方米以上的住房，從過去3%勺契稅降到2%購置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。在營業(yè)稅方面，通知中明確，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷 售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外 銷售的，免征營業(yè)稅。與過去相比，原先滿 2年的普通住宅需要按差 額征收營業(yè)稅，而新政則一律免除。從此次減稅的幅度來看，與2010年為代表的上一輪房地產(chǎn)“救 市”時(shí)，以刺激首套購房為主不同，此輪新政更多意在刺激二次購房 以及改善型住房。而且隨著“二孩政策”的實(shí)施，大戶型的需求也在 逐漸增加。“這輪去庫存與上一輪調(diào)控有很大不同。”整個(gè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 也發(fā)生了很大變

9、化，整體上供大于求，“上一輪是一下全解開，而且 加大力度推著購房者走，并且市場很快反轉(zhuǎn)。這一次是慢慢松綁，鼓 勵(lì)、促進(jìn)和逐步放開?！睙o論是降低購房首付比例還是本次減免契稅 政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區(qū)別。比如， 庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調(diào) 整；稅費(fèi)方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。（二）、分城施策從多種跡象看，此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解決庫存 問題，“分城施策”已經(jīng)成為決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場政策思路。在“分城調(diào)控”政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將有所 不同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，而庫存較大的二、三

10、線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年加大。全國多個(gè)省份已經(jīng)公開作出去庫存的表態(tài)。 截至目前，以省級(jí)政 府的名義出臺(tái)文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、山西等，另外還有不 少城市單獨(dú)出臺(tái)相關(guān)政策。住房公積金成為各地去庫存的重要工具，推進(jìn)異地貸款、提高貸 款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共 同選項(xiàng)。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策， 積極推進(jìn)異地購房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍， 如四 JI 1省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。有的省份還推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如

11、在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%勺部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼， 政府讓利的跡象十分明顯。還有的地方是用過去控制房價(jià)的辦法來去庫存。有一些地方設(shè)定 了具體的去庫存目標(biāo)，比如安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨 幣化安置比例不得低于50% 而在江西省出臺(tái)的文件中，則明確提 出“要加強(qiáng)檢查考核，對(duì)履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不 明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個(gè)將去庫存上升為政 治任務(wù)的省份，可見庫存壓力對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響之大。加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工進(jìn)城買房成為這一輪去 庫存政策的倚重和最大希望。多地都已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn) 城購房。如江西省提出，對(duì)首次購買城鎮(zhèn)住

12、房、符合條件的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼，探索將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ) 貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。青海省提出，進(jìn)一 步放寬西寧（樓盤）市落戶限制，建立農(nóng)牧民進(jìn)城購房和租房財(cái)政補(bǔ) 貼政策。農(nóng)民工的市民化，短期內(nèi)無法立竿見影，但從中長期來看，會(huì)對(duì) 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求，尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場需求，起到 重要支持作用。除了落實(shí)戶籍改革方案、改革住房制度以外，原有農(nóng) 村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)功能也非常必要。（三）、限購限貸政策加強(qiáng)了力度自2010年開始的第一輪限購限貸政策以來，房價(jià)漲幅較高

13、的城 市中，較少城市提及加大土地供應(yīng)，多數(shù)仍側(cè)重于通過限購限貸進(jìn)行 需求調(diào)節(jié)。上一輪限購限貸政策實(shí)施期屬于房價(jià)上升期，除了北上廣 深和三亞五個(gè)城市外，其他城市都陸續(xù)明文或?qū)嵸|(zhì)取消了限購政策， 而且取消限購的時(shí)間點(diǎn)集中在 2014年9月左右，此時(shí)是房價(jià)正進(jìn)入 低谷期。在本輪限購限貸中，上海、深圳均提高了外地戶籍購房門檻，將 交納社保年限提高至三年和五年，力度強(qiáng)于二線三線城市。同時(shí)，此 輪各城市調(diào)控對(duì)不同情況進(jìn)行了差異化的調(diào)控。 一些城市對(duì)離婚買房、 賣舊房買新房提出了限制?？紤]到在當(dāng)前貨幣政策穩(wěn)健，利率處于歷 史低位，銀行體系內(nèi)流動(dòng)性仍然較為充裕的貨幣政策背景下，本輪調(diào)控政策效果可能不如2010

14、年那么突出。三、房地產(chǎn)市場政策實(shí)施效果結(jié)合各地房地產(chǎn)調(diào)控效果和全國 70城的數(shù)據(jù)，可以看出需求側(cè) 的房地產(chǎn)調(diào)控政策能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增速起到抑制作用，但有一定的時(shí) 滯性，此外房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房價(jià)的影響還有以下特點(diǎn)：（一）、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)對(duì)當(dāng)時(shí)房價(jià)作用不大國六條的90/70政策是一項(xiàng)調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)的政策，該政策出臺(tái)后 房價(jià)短期出現(xiàn)回落，但很快又繼續(xù)上升。（二）、貨幣政策并不是決定因素，時(shí)滯 3個(gè)月以上總體來看，貨幣寬松一般會(huì)刺激房價(jià)回升，時(shí)滯 3個(gè)月以上。在 2011年的房地產(chǎn)調(diào)控中，貨幣緊縮傳導(dǎo)至房價(jià)的時(shí)間因城市而異， 在3-12個(gè)月之間。但需要注意的是，貨幣緊縮并不能對(duì)抑制房價(jià)過快上漲起到?jīng)Q定 性的

15、作用。如果房地產(chǎn)需求旺盛，貨幣緊縮也難以改變上漲趨勢，但 如果房地產(chǎn)需求低迷，貨幣緊縮會(huì)對(duì)房價(jià)下滑起到助推作用。（三）、僅限購限貸政策效果有限，時(shí)滯不一2013年在房價(jià)升溫后，多地出臺(tái)了相對(duì)較為嚴(yán)格的限購限貸政策。這一期間，央行長時(shí)間未進(jìn)行大規(guī)模的貨幣寬松操作。從 70城 數(shù)據(jù)來看，僅限購限貸政策存在約半年左右的時(shí)滯， 在各主要城市的 實(shí)施過程中，時(shí)滯長短不一，北京在政策收緊后8個(gè)月才出現(xiàn)增速下 滑，深圳時(shí)滯為3個(gè)月左右。同樣解除限購限貸在沒有貨幣政策配合 下，也存在一定的時(shí)滯，溫州在政策解除后5個(gè)月才出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格 降幅收窄。（四）、貨幣政策配合房地產(chǎn)調(diào)控政策效果較佳總體來看，若要從需求側(cè)有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲， 在總需 求低迷時(shí)，限購限貸配合貨幣緊縮的調(diào)控效果更佳。（五）、相對(duì)于擔(dān)憂政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)注意微觀層面的或有風(fēng) 險(xiǎn)點(diǎn)有些研究擔(dān)憂房