商業(yè)地產(chǎn)資料

1、商鋪推廣主題方案【 1 + 1 = 3 】哥德巴赫財富定律前言：對于本項目的商場銷售，在下階段推廣實施將分為二部分。第一部分為：凱瑞君臨 廣場商業(yè)業(yè)態(tài)及購物前景的推廣，以加強市場認知度和客戶投資前景信心的提升；第二 部分為：將投資概念進行細化，通過價格計算、收益測算及風(fēng)險分析等方式，全方位地 解析本項目的投資前景。如何將商鋪購買與金融產(chǎn)品嫁接？如何讓商鋪購買與投資行為邂逅？如何使商鋪購買與風(fēng)險消滅為伍？1=1 只是 純 粹的等值交 換 ；1+1=2 也不過 是單純的數(shù)量疊加如何讓 1+1=3？并切實挖掘和尋找隱 藏在未來可期并通過風(fēng)險控制后的隱性附加 值？【1+1=3 哥德巴赫財富定律】投資方

2、案就是在此基礎(chǔ)上，進行投資、收益的多方位 說明。本方案志在通過對多個方案進行組合，最終實現(xiàn)“1+1=3”的投資策略。具體包括五 年返 租方案，三 年返租方案，十年回購方案。實施此方案目的1、眾多投資者對本項目的關(guān)注 程度增加，但缺乏有效的投資信心支撐點；2、本項目所在洛陽市黃金中心地段且周邊擁有本市一流的消費群體，具有相當強 勁的增值潛力，有著實施本方案的基礎(chǔ)保障；3、本項目為產(chǎn)權(quán)式中高檔精品主題購物商場，具有優(yōu)質(zhì)的客戶群體和營業(yè)氛圍， 與此同時具備了良好的租金收益前景；4、租金仍將是我們制定價格的必然依據(jù)；5、項目認購已經(jīng)開始， 但銷售價格仍然無法確定， 引起客戶及業(yè)內(nèi)外人士的猜疑；6、此方

3、案的實施有利于開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、客戶共同達到“三贏”的效果。營銷推廣第一環(huán)節(jié)：什么是哥德巴赫猜想？與財富握手，與利潤對話，第 361 行由凱瑞公司精心策劃。迎合市場動態(tài)，把握機 會機 遇 。在馬克思的資本 論中，由 1+1=3 可以被解釋為“可變成本”、“不變成本、”“剩余價值” 三者構(gòu)成的資本體系，如何讓資本論空運洛陽？如何讓資本論兌現(xiàn)凱瑞？哥德巴赫猜想揭示了財富定律的真正意義，將單純的消費行為進行拆分，可以衍生 出包括投資、享用等多層面意義上的猜想。宣傳主題：1、凱瑞資本論2、哥德巴赫來訪 3、凱瑞廣場 DNA4、數(shù)字商鋪猜想5、與 陳景潤對話 第二環(huán)節(jié)：1+1=3 之投資猜 想1：投

4、入1：信心3：三年返租、五年返租、十年套現(xiàn)投入是有限的，信心則基于對城市未來的共同期待，而由“三年返租、五年返租、十 年套現(xiàn)”等三大環(huán)節(jié)所構(gòu)成的連環(huán)保障，將政治經(jīng)濟學(xué)演繹到淋漓盡致，凱瑞公司在為客 戶作好嚴格的風(fēng)險控制的同時，實實在在地將保障進行到底。宣傳主題1、保障“三套車”2、零風(fēng)險投資法則3、掃 描 361 行 4、三重禮、三重利5、與量子基金共舞第三環(huán)節(jié)：1+1=3 之收入猜 想1：成本1：時間3：租金收入、經(jīng)營收入、轉(zhuǎn)讓收入 對大多數(shù)商鋪購買者而言，看中的利潤回饋模式無外乎“租金、租金、還是租金，”對 經(jīng)營收入和資產(chǎn)升值后的轉(zhuǎn)手收入可能涉及比較模糊。凱瑞的 POWERCENTER 模

5、式提供的不 僅是一種多角度 、全方位的收入猜 想，更創(chuàng) 造性 地將三者整合 起來，由投資者自行選擇在三種收入體系中比較 ，在小于等于 十年的 時限 中 自由掌握 。宣傳主題：1、商鋪平倉法2、老板夢圓3、收入隨心換4、三利相遇取其重5、UP TO YOU 第四環(huán)節(jié)：1+1=3 之金融猜 想1：契約1：承諾3：產(chǎn)權(quán)、期權(quán)、定時處置權(quán) 購買一份產(chǎn)權(quán)，附送一份承諾，凱瑞公司在洛陽乃至中原地區(qū)第一次提出將華爾街 的金融期權(quán)與商鋪物業(yè)進行跨時空的世紀“對接“，在小于等于十年的年限中可以獲得產(chǎn) 權(quán)、期權(quán)、定時處置權(quán)，而比普通期權(quán)更優(yōu)惠的是投資人仍然可以保留物業(yè)的所有權(quán)。宣傳主題：1、三權(quán)主義2、溝通華爾街

6、3、商鋪交易所4、金融性商鋪5、摩根·凱瑞分理處第五環(huán)節(jié)：1+1=3 之會計猜 想1：首付款1：10年期限3：商鋪、租金返回、成本收回 客戶簽約凱瑞，支付首期既可享受數(shù)額不菲的租金返還，同時商鋪作為物業(yè)產(chǎn)品可 以用做多項投資組合之中，而在十年期限之后，更可享受原價回購，一次性收回成本， 而十年期間的多項收入早已經(jīng)落袋為安。一個歷時十年的無風(fēng)險借貸猜想，盡在凱瑞廣場。宣傳主題：1、現(xiàn)金為王2、解購無息貸3、十年之約4、走在巴非特邊緣5、借貸不相等方案細則本方案適用于除中州路門面房、紗廠南路餐飲部分外的所有商鋪 ; 成交時，客戶需與開發(fā)商簽定三年至五年的委托經(jīng)營管理協(xié)議 ;成交當日，開發(fā)

7、商一次性返還前 3 年 25%（第 1、2 年 8% ，第三年 9% ）的投 資收益，第四、五年起保底回報 10% ； 商場統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一規(guī)劃布局；實行產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）與經(jīng)營管理權(quán)分離；業(yè) 主在委托經(jīng)營管理公司進行管理的前提下，享有逐年遞增的租金收益 .方案優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、對于廣大投資客戶關(guān)心的投資風(fēng)險問題完全解決了；2 、 采用該方案還可以實現(xiàn) 7958 萬元的贏利；3、 可以迅速回籠資金，加強開發(fā)商抵抗風(fēng)險的能力，同時可以公司加強資本運作。劣勢：1、市場表現(xiàn)價格過高，會給客戶一種“羊毛出在羊身上”的感覺；2、需要承擔(dān)第 4-5 年 2 年 10% 投資回報率的風(fēng)險。3、市場表現(xiàn)價超

8、出前期對客戶說的價格，會損失一部分老意向客戶。三年返租25%，后七年每年 2%投資增值紅利一、實施該方案內(nèi)容與目的:1、 分析已經(jīng)簽約和大定客戶，采用三年返租與 五年返租的客 戶各占一半， 一方面說明 5 年返租計劃 并沒有太大的吸 引力；2、另一方面說明一部分客戶相信本項目的投資 未來是可以升 值；3、實施該方案有利于使客戶相信開發(fā)商的利益 與客戶的利益 是一致的，最 終實現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、客戶共同達到“三贏”的效果；4、有利于銷售解說，因為開發(fā)商 已經(jīng)與客戶簽 定了三年的租賃協(xié)議，說明 開發(fā)商會全力經(jīng)營該商場的，通過三年的經(jīng) 營，該商場也基本成熟，商 場內(nèi)部也不會出現(xiàn)空鋪位， 同時在

9、第 4-10 年 之間，由于開 發(fā)商參與該 商場的經(jīng)營，每年年終開發(fā)商將拿出總銷售 金額 2%作為開發(fā)商對客戶 的回報。二、實施細則1、 簽定 合同即返還前三年租金，分別為總銷金額 8%、8%、9%；2、 第 4-10年期間，每年年底客戶可以獲得總銷售金額 2%的年終 投資增值紅利。說明：五年返租方案與三年返租方案只能使用其中一個“十年回購”計劃一、關(guān)于使用回購計劃的思考：近兩年，隨著外來的房產(chǎn)開發(fā)商及眾多代理商的出謀劃策，洛陽的房地產(chǎn)市 場競爭日趨激烈；各種概念、推廣手段層出不窮，老百姓及購房、投資客戶業(yè)已 屢見不鮮。因此，對于新近啟動或即將啟動的項目，使用更為新穎、更為行之有 效的推廣手法

10、，為項目增加更為吸引客戶的賣點，才是開發(fā)商與代理商急需思考 的問題；而對于我們本項目來講則更是如此。關(guān)于本回購計劃，是我們針對本項目的商業(yè)房產(chǎn)所構(gòu)想的一個“新型賣點 ”, 其出發(fā)點是更大程度地保障項目業(yè)主的權(quán)益，增強其購買信心；穩(wěn)定目標客戶； 并希望借此在一定程度上挖掘更多的潛在客戶。二、“十年回購”計劃的具體使用：1、計劃主體內(nèi)容：A、 此 計劃所針對的對象為購買本項目商業(yè)房產(chǎn)的投資型客戶 （但并不排除購買后自營及作其他用途的客戶） ；B、客戶有權(quán)利在購買后十年后，在租賃狀況不夠良好、經(jīng)營效益不佳 或其他等情況下，有權(quán)利將所購買商業(yè)房產(chǎn)回售于開發(fā)商；即開發(fā) 商負有無條件回購物業(yè)的義務(wù)；C 、

11、 所回購物業(yè)保持同等的價值 （即客戶所回售的物業(yè)， 其價格與十年前保持一致， 不受地段升值、 貶值；貨幣升值、 貶值等因素的影響） 。2、計劃使用細節(jié)：A、“十年回購”計劃的“十年”指某一客戶簽約購房日期的十年之后，并不 包括這十年期間中的任一時間，也就是說客戶在這十年中并無回售 物業(yè)的權(quán)利；B、在此回購計劃中，客戶在主動一方，開發(fā)商不需也無權(quán)主動地回購已售出物業(yè)。只有客戶主動使用該計劃，開發(fā)商才有實施計劃的義務(wù)；C 、 計劃實施中， 應(yīng)嚴格遵照“購買時的價格 = 回購時的價格”的原則， 雙方都無回旋余地，此條款應(yīng)明確；D 、 在回購物業(yè)的款項中不包含十年的利息；E、如確定該計劃，計劃的有關(guān)事

12、宜應(yīng)明確寫入合同，作為購房合同的 一部分，雙方各持一份，簽字蓋章有效。三、方案分析：舉一個例子：一間商鋪：總價 40 萬元，首付 10 萬元，按揭 20 萬元，月供 2200 元左 右，月租金為 3000 元，每月 800 元左右贏余， 7 年贏余為 800 元×12 ×7=6.7 萬元，十年后原價賣掉，售價為 40 萬元， 10 萬元 10 年你可以掙?。?40+6.7-10=36.7 萬元。即：首付 +10 年 =3 倍以上首付資產(chǎn)的增值。四、本方案實施范圍從目前銷售情況來看，一層內(nèi)鋪、二層步行街銷售情況比較好，而三層、 四層以及中州路沿街門面房銷售阻力較大，鑒于此建議“十年回購計劃”按照不同 區(qū)域分步驟實施，具體順序為：三、四層鋪位 沿街門面房 一、二層鋪位首期款分期付目的：1、 鑒于目前許多客戶對本項目的施工進度以及是否可以竣工產(chǎn)生