廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償安置新政策出臺(tái)拆遷難題有解2010.1.29

1、舊城改造拆遷補(bǔ)償安置新政策出臺(tái) 拆遷難題有解拆“住改商”最高可按商用補(bǔ)償六成廣州市即將拉開舊城改造大幕， 未來將拆除 1000 萬平方米的舊建筑， 動(dòng)遷人口 約 60 萬。如何保障被拆遷人的利益成為決定舊城改造成敗的關(guān)鍵。 廣州市國土房管 局昨日正式公布 廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見 （試行）（ 以下簡 稱指導(dǎo)意見 ） ，今后，舊城改造拆遷將參照當(dāng)?shù)匾皇稚唐贩烤鶅r(jià)大幅提高補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)，對住改商、沒有房產(chǎn)證的房屋等四大拆遷遺留難題提出了解決之道。焦點(diǎn) 1八、八、 I困難家庭最少補(bǔ) 40m2隨著城市化的發(fā)展，很多老城區(qū)居民都面臨經(jīng)濟(jì)困難，他們所住的舊房普遍偏 小，如果按拆一補(bǔ)一的方式補(bǔ)

2、償，其居住情況并沒得到改善。如今廣州要設(shè)定住宅 房屋拆遷補(bǔ)償最低面積標(biāo)準(zhǔn)， 加強(qiáng)對弱勢群體的保護(hù)， 保證住宅被拆遷人的居住權(quán)。此次出臺(tái)的 指導(dǎo)意見 明確，如果被拆住房合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積小于 40 平方 米，被拆遷人只要滿足具有廣州城鎮(zhèn)戶籍，且被拆遷房屋屬于被拆遷人及其配偶唯 一產(chǎn)權(quán)的自住住宅這兩個(gè)條件，在異地永遷的時(shí)候?qū)?40 平方米予以補(bǔ)償。在滿足上述兩個(gè)條件的基礎(chǔ)上，如果被拆遷人符合廣州城市低收入住房困難家 庭的住房保障條件，還可以選擇就近安置。市國土房管局表示，出臺(tái)上述最低補(bǔ)償安置面積的規(guī)定，主要出于以下考慮： 一是將補(bǔ)償安置與住房保障工作緊密結(jié)合，傾斜照顧低收入住房困難家庭，通過改

3、造同步解決低收入家庭的居住問題，實(shí)現(xiàn)一舉兩得；二是通過政策引導(dǎo)被拆遷家庭 多選擇異地永遷和貨幣補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)抽疏中心城區(qū)人口的目的。此外，新政策明確提出：被拆遷人不得通過分戶、析產(chǎn)、交易、贈(zèng)與等方式享 受上述拆遷補(bǔ)償政策。焦點(diǎn) 2八、八、 J“住改商”物業(yè)區(qū)別對待廣州歷史上形成了較多的“住改商”問題，對于這類問題，新的拆遷政策本著 尊重歷史、實(shí)事求是的原則，也將給予適當(dāng)補(bǔ)償。指導(dǎo)意見規(guī)定在符合規(guī)劃條件下，擁有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷人可以選擇不同 的補(bǔ)償安置方式。 被拆遷人選擇異地永遷、 就近安置的， 按住宅用途進(jìn)行補(bǔ)償安置。 如果被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?還要根據(jù)“住改商”物業(yè)的具體情況分別對待如果是

4、1997年4月 1日廣州市城市規(guī)劃條例施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房， 被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，拆遷人 可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)的 60%給予補(bǔ)償。如果“住改商”物業(yè)屬于 1997年 4月 1日廣州市城市規(guī)劃條例施行后至 2001 年市規(guī)劃行政管理部門頒布的住改商管理規(guī)定實(shí)施前改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，拆遷人可按 照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)的 50%給予補(bǔ)償。廣州市國土房管局還明確，如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補(bǔ)償款低于指導(dǎo)意 見有關(guān)住宅貨幣補(bǔ)償?shù)模?應(yīng)當(dāng)按照住宅確定貨幣補(bǔ)償， 以保證政策適用

5、的公平性。焦點(diǎn) 3自建房補(bǔ)償不超過六成廣州從 1981 年開展房地產(chǎn)登記工作， 目前符合登記條件的房屋已基本辦理了房 地產(chǎn)證，但在實(shí)際中也還存在著因建設(shè)單位倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并，或者欠交稅 費(fèi)、不辦理規(guī)劃驗(yàn)收、不辦理房地產(chǎn)初始登記等原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)歷史遺留“辦證 難”問題。那么沒有房產(chǎn)證的房屋拆遷怎么補(bǔ)償呢？指導(dǎo)意見明確，根據(jù)廣州 2008 年初出臺(tái)的解決歷史遺留辦證難問題的相關(guān)意見，已開始給大批沒有房產(chǎn)證的房屋 發(fā)證，對于符合相關(guān)文件規(guī)定，但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn) 權(quán)證，按相關(guān)文件確定條件核定的面積確定房屋補(bǔ)償安置面積。指導(dǎo)意見還明確，違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不

6、予補(bǔ)償，但對于 被拆遷人在 1990年4月 1日中華人民共和國城市規(guī)劃法 實(shí)施前，為解決基本生 活需要而自行建設(shè)的房屋，考慮到過去法規(guī)政策不斷完善的歷史背景，給予適當(dāng)、 合理補(bǔ)償，可按照不超過住宅房屋房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)的60%給予貨幣補(bǔ)償。焦點(diǎn) 4八、八、租客棄租公房可補(bǔ)三成舊城改造拆遷中還有一大難題就是租房客往往會(huì)以租賃合同為由拒絕搬遷。為 引導(dǎo)承租人主動(dòng)解除租賃關(guān)系，指導(dǎo)意見首次明確，符合直管住宅租賃條件的 承租人同意解除租賃關(guān)系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額加改造獎(jiǎng)勵(lì)之和 的 30%給予房屋承租人棄租補(bǔ)償，不再提供直管住宅 （ 含廉租房 ） 進(jìn)行安置。也就是 說如果被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)

7、償有 100 萬元，承租人就可以拿到 30萬元的棄租補(bǔ)償。如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關(guān)系的，由拆遷人統(tǒng)一安 排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配 合安置工作。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)補(bǔ)償辦法只適合直管公房拆遷，私房 拆遷由業(yè)主和租客自己協(xié)商棄租補(bǔ)償?shù)谋壤?。三種補(bǔ)償安置方式貨幣補(bǔ)償新增改造獎(jiǎng)勵(lì)，使拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比以前大有提高，更有利于充分保障被拆遷人 的合法權(quán)益。按照新的政策，貨幣補(bǔ)償由房屋市場評(píng)估價(jià)加上改造獎(jiǎng)勵(lì)，標(biāo)準(zhǔn)最高 可以達(dá)到同區(qū)位一手商品住房均價(jià)水平。異地永遷為抽疏中心城區(qū)人口密度，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價(jià)

8、值級(jí) 差比例，確定異地安置房建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)， 獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。就近安置按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)與安置住房的市場價(jià)格（ 論壇新聞）結(jié)算差價(jià)。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。實(shí)地走訪就近回遷最受歡迎廣州新的拆遷補(bǔ)償安置政策出臺(tái)后，記者第一時(shí)間走訪越秀、荔灣和海珠區(qū)的 典型老街，市民最關(guān)心的還是拆遷后自己的生活水平是否會(huì)發(fā)生變化。由于老城區(qū) 配套成熟，大部分被訪問的居民都希望選擇就近回遷的補(bǔ)償方式。越秀東濠涌街坊玲姐：補(bǔ)點(diǎn)錢也要就近安置60 歲的玲姐是一位名副其實(shí)的老越秀，獨(dú)身的她住在東濠涌一棟樓齡超過 20 年的黃

9、皮樓，房屋面積有 50 平方米。玲姐說，盡管房子老舊，也時(shí)常發(fā)生漏水、盜 竊等現(xiàn)象，但由于位于大東門，附近肉菜市場完善，臨近中華廣場，省人民醫(yī)院也 僅在 15 分鐘路程之內(nèi)，這對于已經(jīng)步入老年階段的玲姐很是滿意， “年紀(jì)大了，醫(yī) 院和菜市場比什么都值錢。”對于最新公布的舊城改造拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)意見的三種補(bǔ)償安置方式，玲姐不假思 索就選擇了“就近安置”。由于處于黃金地段，去年東濠涌拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償中，玲姐 附近被拆的老房補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)高達(dá)到 13380 元/ 平方米。對于貨幣補(bǔ)償與異地永遷，玲姐認(rèn)為，前者需要自己去搜索合適的房源搬遷， 頗費(fèi)周章，也耗費(fèi)精力，自己也沒有足夠的購房經(jīng)驗(yàn)。后者則更是有“發(fā)配”之感，

10、 脫離便利的交通和生活設(shè)施，這讓年老的居民更是沒有安全感。海珠同福中路街坊何姨：擔(dān)心住改商拆遷后斷了生計(jì)2009年 12月底，海珠區(qū)同福中路上張貼起一紙拆遷公告，里面標(biāo)示拆遷的范 圍從同福中路 372號(hào)至 394號(hào)等。不過，住在這個(gè)拆遷范圍里的街坊，表示到現(xiàn)在 都不愿意與拆遷公司談判。由于這個(gè)拆遷的路段緊靠著海珠區(qū)有名的紅會(huì)醫(yī)院，多年前平房里的街坊們紛 紛打開自家門面做生意，賣婦女嬰幼兒用品、水果等，這一帶被街坊叫為“BB商鋪街”。這里的街坊最大的心愿就是希望能回遷到這里。何姨的房子雖然有60 平方米，但全部用來做商鋪，一家人反而租住在附近?！八砸黄椒矫啄軌蜓a(bǔ)償?shù)蕉嗌馘X， 街坊們都沒有同拆遷公司談過。如果不能回遷，能否再分回一間一樓的商鋪。否則 只補(bǔ)償一筆錢，不夠買新房，家里人也斷了生計(jì)?！崩鬄撤暝绰穼毷⑸车兀号f城改造九成居民選回遷作為荔灣區(qū)首個(gè)可回遷的舊城改造地塊，位于逢源路寶盛沙地二期地塊的舊城 改造計(jì)劃從去年 6 月份開始實(shí)行，近 160間老房子被列入其中。寶盛沙地項(xiàng)目在三 個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，完成了 96.28%的動(dòng)遷工作，其中九成多居民選擇了原址回遷。據(jù)了解，寶盛沙地拆遷所實(shí)