房地產(chǎn)運營模式(學習稿)(共35頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)公司運營模式（學習稿）第一部分、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)流程一、土地獲取階段1、土地信息收集：落實地塊具體位置及周邊情況，落實規(guī)劃條件，了解限制性條件，對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況，了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。2、土地初判：了解地塊的上市方式，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況，成本測算，了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排，宗地的詳細情況、項目分析、房地

2、產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果。3、土地深判：進行可行性研究報告，區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析，該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。市場深度調(diào)研，參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。項目最終定位，根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議。成本測算，針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選，開發(fā)周期及付款計劃，根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定，現(xiàn)金流測算，深判結(jié)果，項目可行性報告及后續(xù)工作。4、尋找合作資金：研究并確定融資方式，如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等。項目招商報告

3、，區(qū)域宏微觀市場研究，項目招商版盈利能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式，項目商業(yè)策劃書，合作伙伴確定。合作方案確定，合作細節(jié)確定。引資，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作實施，公司成立及相關手續(xù)辦理。5、投標、摘牌：投方案標，項目方案確定，投經(jīng)濟標，確定土地上限，拍賣，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術，掛牌，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術。確定用地圖、樁點坐標、用地條件，交納政府凈收益，契稅，交易費。辦理用地規(guī)劃許可證，土地出讓合同，出讓金、交易費交費證明。6、確權：企業(yè)投資項目備案，建設用地規(guī)劃許可證，原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢），土地補償

4、費，土地出讓合同，核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖，交費證明，1：500現(xiàn)狀地形圖3份，詳規(guī)。7、辦理土地證：土地出讓合同，交費證明，建設用地規(guī)劃許可證，地籍圖4份（薄膜圖），土地登記申請書，土地確權來源證明文件，申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明，土地抵押貸款，積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司。二、規(guī)劃設計階段1、區(qū)域市場調(diào)研：項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀，項目周邊競爭性樓盤調(diào)查。項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分），商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向。同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分），競爭項目開發(fā)規(guī)

5、模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期，提取數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關信息。2、項目定位：公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定，通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位。經(jīng)濟測算，逐步細化成本測算及利潤率分析，現(xiàn)金流測算。項目發(fā)展報告，開發(fā)計劃，根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃，結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議, 根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期；項目考核指標初定，提供初步的項目

6、開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求; 資金流，根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務結(jié)合，明確資金要求，配套費及土地款支付計劃。3、設計前期：明確產(chǎn)品設計思路, 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見。明確設計院選擇標準，制定設計組織計劃。4、方案設計組織：方案與設計院選擇與合同簽訂。制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂，依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。結(jié)合行業(yè)特點提供有關需求建議，配合研發(fā)完成相關設計，參與制定交工標準，根

7、據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構方案、設備方案等提出建設性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定，對于初步測算的成本指標逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審。修建性詳規(guī)成果。詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）。建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定。彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）。建筑方案報建圖。景觀概念方案設計及確定。5、指標確認階段：項目成本指標確定，企劃對銷售費用指標，進行討論確定，結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議，項目前期、工程、配套、費用等指標落實。項目

8、考核指標確定，結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系，根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期。年度考核指標調(diào)整，根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標體系，制定工期。6、施工圖設計組織：施工圖設計院的選擇與合同簽定。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定），按產(chǎn)品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標。結(jié)構方案及設備選型研討及確定，針對不同結(jié)構方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選，參與結(jié)構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)。地質(zhì)勘察報告，組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，

9、并通過研發(fā)向設計提供地質(zhì)勘察報告。施工圖成果，總平面圖，放線圖，樁位圖，施工圖報建圖，消防、人防報建圖，施工圖審查全圖及計算書，編制典型樓座建安預算，施工圖會審，施工圖全圖，編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化。綜合管網(wǎng)方案設計，提供各專業(yè)局設計條件。景觀擴初及施工圖設計。景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化，結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定，負責圖紙優(yōu)化變更，對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。三、項目前期階段1、建設工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃方案及市政方案送審，設計方案（含總平面方案）申報表，土地出讓合同，修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1

10、份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份），申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書。建筑方案送審，建筑設計方案申報表，1/500現(xiàn)勢地形圖1份，土地出讓合同，投資計劃，建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型，申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書。取得許可證，投資計劃(項目備案)，大配套，小配套，消防證明，綠化證明，人防證明，地名證明。2、現(xiàn)場工程放線：施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇。建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件，首層平面圖。按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告，按照施

11、工總平圖進行樓座點放置，出放線報告。施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護，施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護。移交施工單位。3、施工許可證：建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工圖紙及技術資料報告書，工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同，建設資金證明（銀行存款證明），建設項目年度投資計劃（當年計劃），施工圖審查，質(zhì)量監(jiān)督登記表，安全措施，安全施工措施登記表，交費各專業(yè)會簽單。4、銷售許可證：營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書，國有土地使用證或建設用地規(guī)劃許可證，年度投資計劃(項目備案)，建設工程規(guī)劃許可證，建設工程施工許可證，公用基礎設施配套證明，獲取前期物業(yè)備案證明，基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件，

12、獲取面積計算成果表，項目總平面圖，獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明。5、企業(yè)投資項目備案：規(guī)劃成果，配套。四、工程建設階段1、開工準備：移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場，臨水、臨電，根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護。平整場地。施工組織方案。招投標、簽訂合同，勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據(jù)），樁基施工單位，監(jiān)理，土建施工單位，甲供材、分包商，沉降觀測。土建施工單位的公開招標及合同備案，確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案。施工圖會審，組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審，會同

13、設計院進行會審，簽定會審記錄。設計交底，會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù)，申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)，申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)，辦理施工人員暫住手續(xù)。2、開工: 施工放線，組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管。規(guī)劃驗線，監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī)劃局驗線。樁基施工，試樁施工，根據(jù)施工圖及有關施工規(guī)范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質(zhì)，進場材料是否合格等，樁基全面施工。樁基檢測，委托樁基檢測單位、簽訂合同，進行樁基

14、施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告。開槽，辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門，土方工程，支護工程，降水工程。地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準時參加。基礎施工，地基處理，混凝土墊層，地下防水，混凝土基礎?；A驗收備案，承建單位自評，監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查，材料報送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關部門驗收，簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表?；A處理竣工結(jié)算，核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。3、主體施工: 審核施工方案、施工組織設計。材料進場驗收，施工單位填報材料進場報驗單，檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）、監(jiān)督現(xiàn)

15、場取樣復試。鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控），模板分項工程，鋼筋分項工程，預應力分項工程，混凝土分項工程，現(xiàn)澆結(jié)構分項工程，裝配式結(jié)構分項工程，混凝土結(jié)構子分部工程。配套管線預埋。重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收，核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構轉(zhuǎn)換層，第一層標準層，天面層鋼筋，地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。圖紙問題解決，圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析，設計變更。施工質(zhì)量問題、事故處理，施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查，處理方案的制定、審核、審批，處理方案的實施。4、變更簽證：設計變更，與設計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關變更文件。工程變更，工程變更技術經(jīng)濟分析，工程變更申

16、請，設計變更、現(xiàn)場核實。5、工程款支付：工程進度的確認。工程款申請表審批，建立完整，準確的資金合同臺帳。工程款支付。6、主體驗收備案：施工單位自評。監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查。監(jiān)理組織相關部門驗收。簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表。7、外檐裝修材料確定：設計、研發(fā)定板。施工樣板制作。材料確定。8、甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）：制定招標計劃，編制招標文件，考察投標單位，招標、定標。9、內(nèi)外檐裝修：地面、防水、抹灰、飾面板（磚）、門窗、隔墻、外墻、涂飾，各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護，工種及工序的協(xié)調(diào)。10、水、暖、電安裝：室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)

17、排水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝。11、智能化：通信網(wǎng)絡系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、電源與接地、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)。12、通風與空調(diào)：招標選定安裝單位，提供電梯井道土建節(jié)點圖，指導電梯井道土建施工，電梯安裝及調(diào)試，各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理。13、毛坯房竣工驗收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗收，施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書。組織銷售、研發(fā)、運營

18、、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進行交接（包括圖紙）。14、毛坯房竣工結(jié)算：土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算，核對各棟口建筑面積，核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。15、成品房裝修：從使用功能角度對室內(nèi)裝修進行查驗。土建工作面移交，吊頂、潔具、護欄和扶手制作與安裝、飾面板（磚）、涂飾、櫥柜制作與安裝、門窗套制作與安裝、花飾制作與安裝、窗簾盒、窗臺板、裱糊與軟包、細部，做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接。16、成品房驗收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書。組織銷售、研發(fā)

19、、運營、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進行交接。17、成品房竣工結(jié)算：精裝修供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算。18、配套手續(xù)及施工：排水、自來水、燃氣、視訊、電力、綜合管網(wǎng)、附屬建筑、景觀等。19、竣工結(jié)算稽核：排水、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算，全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告。五、項目銷售階段1、推盤策略確定：產(chǎn)品策略，根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設計人員支持、負責講解產(chǎn)品等。價格策略，協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及

20、制作銷控，提供成本測算，確定銷售基本均價。推廣策略，參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化，提供設計院背景、產(chǎn)品設計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設計人員的支持。招商策略，整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略。2、確定外部資源：廣告公司尋找及確定，制作公司尋找及確定，策略公司尋找及確定，媒介公司尋找及確定，活動公司尋找及確定。3、項目推廣定位確定：項目名稱、組團名稱。4、項目核心推廣理念確定：SLOGON確定。logo確定。VI系統(tǒng)及延展方案確定。5、亮相前項目知識培訓：建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓

21、。6、分賣場設立：為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心，提供外賣場設計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關銷售道具制作。7、銷售道具準備：現(xiàn)場房型手冊（亮相版），售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架），樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)，沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確），入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等），項目周邊主要道路設置醒目指示系統(tǒng)，（意向）派籌卡及紀念禮品。8、聯(lián)動工作的準備：配備看房車及看房車的包裝，進行聯(lián)動單位的培訓和包裝。9、意向商家簽約

22、：進駐意向書。10、確定項目亮相方案：項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定，項目亮相細化方案確定，項目亮相媒體確定。11、項目亮相：項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯），新聞媒體新聞信息亮相，亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排。12、項目開盤前準備：銷售內(nèi)部資料；客戶接待、客戶問題匯總及反饋；客戶積累；交工標準確定；價格體系確定；合同準備；開盤前銷售道具準備；項目形象的提升及深化，戶外媒體發(fā)布，報紙媒體發(fā)布，小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）；開盤信息告知；銀行大協(xié)議的簽訂。13、開盤：開盤慶典活動，客戶轉(zhuǎn)化，回款落實。14、日常銷售：月度指標分解

23、，根據(jù)公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調(diào)整；產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點，來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調(diào)整；月度操作手冊制定，根據(jù)財務指標，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點；價格監(jiān)控及調(diào)整，定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化；月度推廣計劃執(zhí)行；客戶到訪及接待成交工作，客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶，外賣場客戶到訪，項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接

24、待成交工作，通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交；月度付款計劃及支付；回款，制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款；月度指標考核，公司考核指標完成及調(diào)整，項目考核指標完成及調(diào)整。15、清盤：清盤后項目各種資料移交；項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔，項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進行工作總結(jié)，指導后期工作，利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持。六、竣工入駐階段1、室內(nèi)空氣檢測：選擇單位，組織招投標，定隊伍組織進行現(xiàn)場檢測。2、住宅準入證：規(guī)劃驗收，消防驗

25、收，通水、通電大配套驗收，竣工驗收備案通知書，小配套驗收，人防驗收。3、入住準備：工程質(zhì)量保證書，住宅使用說明書，寄發(fā)商品房交付使用通知書，對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程，寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服。樓牌標識，物業(yè)用品儲備，物業(yè)接收鑰匙、驗房。4、辦理入住：制定入住流程，審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單，驗房及交費，收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題，驗房問題匯總。5、售后維修：配合維修。七、售后管理階段1、投訴處理：配合解決投訴問題。2、裝修管理：協(xié)調(diào)

26、解決業(yè)主裝修問題。3、施工資料整理及移交：組織施工單位整理工程資料，辦理移交。4、通煤氣：工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期。5、整體移交物業(yè)：移交建筑物及相關資料，接收建筑物及相關資料。6、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設計問題進行歸納總結(jié)，改進設計工作，對反饋的問題進行分析、整理、總結(jié)，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生。7、初始登記：辦理初始登記手續(xù)。8、產(chǎn)權證辦理：為客戶辦理產(chǎn)權證前期手續(xù)9、分戶土地證：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告，負責提供技術支持。10、土地證辦理：為客戶辦理土地證完善手續(xù)。第二部分、房地產(chǎn)

27、公司合作開發(fā)的四種方式比較分析案 例 A企業(yè)2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權后，經(jīng)建設規(guī)劃部門批準，建設商住樓項目。由于A企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決定與關聯(lián)單位B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由A企業(yè)支付，開發(fā)產(chǎn)品委托B企業(yè)銷售，銷售合同由B企業(yè)與買方簽訂，但是銷售不動產(chǎn)發(fā)票由A企業(yè)開具，A企業(yè)按照該樓盤銷售收入的3%支付乙方開發(fā)、銷售手續(xù)費。 實務中，擁有土地使用權而沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情形比較常見，這樣與具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)進行合作聯(lián)建就會應勢而生。本案例中，A企業(yè)自身不具備開發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了建設工程規(guī)劃許可證

28、和施工許可證但是無法取得預售許可證或銷售許可證。即便與B企業(yè)合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。只能在辦理完畢產(chǎn)權登記后進行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以該商住樓的銷售主體實質(zhì)是A企業(yè)。B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理銷售而已。 大家關心的問題是，在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應當如何稅務處理？ 我們知道，該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的，沒有發(fā)生土地權屬變更以及轉(zhuǎn)移，在項目竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費用所簽訂合同的印花稅外，基本沒有其他稅金。 盡管A企業(yè)沒有銷售資格，如果在項目竣工前已經(jīng)提前預售

29、，則根據(jù)營業(yè)稅政策的規(guī)定也應該按照“銷售不動產(chǎn)”計算繳納營業(yè)稅。按照土地增值稅的規(guī)定預征土地增值稅。按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)200931號文規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 項目竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷售，涉及的也還是“銷售不動產(chǎn)”計算繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。只不過與預售階段不同的是這時要進行土地增值稅的清算和企業(yè)所得稅實際毛利額的調(diào)整。 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中涉及哪些稅呢？ B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有最終開發(fā)產(chǎn)品的所有權，不屬于共同投資、共同開發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時符合以下四個條件： 必須事先與委托

30、方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據(jù)及標準； 所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設單位的，不發(fā)生土地使用權轉(zhuǎn)移； 以委托方名義與負責施工隊結(jié)算；不墊付建設資金。 假如B企業(yè)符合上述條件，僅僅是利用技術力量幫助A企業(yè)管理工程和受托銷售，其取得的代建管理費和銷售代理費只計算繳納營業(yè)稅，如果產(chǎn)生利潤，另行征收企業(yè)所得稅。 但是，這種代建方式實際上存在很大的納稅風險，對于B企業(yè)來說，假如未同時具備上述四個條件，主管稅務機關可能對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。畢竟關聯(lián)企業(yè)之間的這種運作比較常見，房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同的名義進行開發(fā)銷售，實際情況一般不可能不墊付建設資金，特別是銷售合同是由

31、B房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂的，銷售主體與實質(zhì)不符。其中的稅務風險需要綜合評估。 對于A企業(yè)來說，由于其不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目完工土地增值稅清算計算扣除項目時，難以享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除20%的政策優(yōu)惠。 對于雙方的經(jīng)營風險也不容忽視，該項目由于不能以有資質(zhì)的B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義取得銷售許可證，法律要件不完備，難以同正常的商品房相競價，經(jīng)營收益會有所減少，在辦理產(chǎn)權手續(xù)時也極容易與買方產(chǎn)生糾紛。 合作開發(fā)是否有更好的途徑呢？ 建議雙方可以考慮以下的四種方式。 一、規(guī)范聯(lián)建運作 雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)。 這是通常運用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細節(jié)是：項

32、目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。 項目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉(zhuǎn)讓土地使用權營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。 該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項目經(jīng)營核算以B企業(yè)為

33、主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。 二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權 假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。 這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應當繳納承受土地使用權契稅。 三、以土地使用權投資 A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項目開發(fā)以B企業(yè)名義立項。項目開發(fā)銷售過程中的營

34、業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。 對于A企業(yè)的影響如下： 1、營業(yè)稅：財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！盇企業(yè)以土地使用權作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅。 2、土地增值稅：財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）第一條規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投

35、資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！?財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 所以，A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應當計算繳納土地增值稅。 3、印花稅：A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應當按照“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅。 4、企業(yè)所得稅

36、：關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）明確： 資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購重組交易，相關交易應按以下規(guī)定處理： 1）被收購方應確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2）收購方取得資產(chǎn)的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。 3）被收購企業(yè)的相關所得稅事項原則上保持不變。 A企業(yè)以土地使用權作為投資，應當確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時分解為按公允價值銷售土地使用權和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

37、如果該投資環(huán)節(jié)滿足關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）關于資產(chǎn)收購特殊性稅務處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%.”可以選擇按以下規(guī)定處理： 1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權的計稅基礎，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定。 2）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎確定。 這種情形下A企業(yè)不用計算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權賬面價值確定。 還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，

38、但是如果其符合關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。 四、整體產(chǎn)權轉(zhuǎn)移 如果A企業(yè)除土地使用權外，沒有其他重要經(jīng)營項目，也可以探索實現(xiàn)整體產(chǎn)權與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項開發(fā)。 這種方式下對于A企業(yè)的影響如下： 1、營業(yè)稅：不需要繳納。國家稅務總局關于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權不征營業(yè)稅問題的批復（國稅函2002165號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務及勞動力的行為，其

39、轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。 2、土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 3、印花稅：根據(jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制過程中有關印花稅政策的通知（財稅2003183號）的規(guī)定，經(jīng)縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。 4、企業(yè)所得稅：關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通

40、知（財稅200959號）明確： 合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權或非股權支付，實現(xiàn)兩個或兩個以上企業(yè)的依法合并。企業(yè)合并，當事方應按下列規(guī)定處理：1）合并企業(yè)應按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎。 2）被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理。 3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。 如果該合并環(huán)節(jié)滿足關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）關于合并特殊性稅務處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權支付金額不低

41、于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理： 1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎確定。 2）被合并企業(yè)合并前的相關所得稅事項由合并企業(yè)承繼。 3）可有合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截止合并業(yè)務發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。 4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業(yè)股權的計稅基礎確定。 這種情形下A企業(yè)不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權賬面價值確定。 B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要

42、繳納契稅。根據(jù)財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。 在以上四種方案中，合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。整體產(chǎn)權方式下的吸收合并與土地使用權投資方式比較，進一步免征了本環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。

43、第三部分、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權益保障一、概述（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念要了解什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)，首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)者按照法律規(guī)定，在取得國有土地使用權的基礎上，以自己或他人占有使用為目的，進行土地改造、基礎設施建設、房屋建設及租賃的行為。因此，根據(jù)最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權糾紛案件適用法律問題的解釋第14條的規(guī)定，“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔風險，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！保ǘ┓康禺a(chǎn)合作開發(fā)的特點1、合作開發(fā)的主體必須是兩個或兩個以上的房地

44、產(chǎn)開發(fā)者。2、合作開發(fā)的形式是房地產(chǎn)開發(fā)者之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益。3、合作開發(fā)的目的是通過合作的方式達到完成房屋建設的效果。二、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的模式（一）法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)者設立房地產(chǎn)項目公司。房地產(chǎn)項目公司，是指投資者為了開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)民法通則第51條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關核準登記，取得法人資格?！痹谛鲁闪⒌姆康禺a(chǎn)項目公司中，房地產(chǎn)開發(fā)者成為股東，其權利義務也由公司章程來規(guī)范，而非合作協(xié)議。各個房地產(chǎn)開發(fā)者從合

45、作協(xié)議中約定的連帶責任變?yōu)橐怨镜淖再Y本為限，對外承擔有限責任。法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)缺點主要表現(xiàn)在如下幾方面：1、責任明確，法律風險較小由于房地產(chǎn)開發(fā)者的權利義務由公司章程來規(guī)范，合作各方可以在公司章程中明確各方的責任。較之普通的合作協(xié)議，各方的責任承擔更加明確與細化。由于各方對外承擔有限責任，則其可以有效地控制法律風險，而非像普通的合作協(xié)議中承擔連帶責任，法律風險較大。2、有利于規(guī)避土地使用權轉(zhuǎn)讓中的限制根據(jù)中華人民共和國公司法第27條的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資”。因此，擁有土地使用權的合作方可

46、以辦理土地使用權變更登記手續(xù)，直接以土地使用權作價入股，從而實現(xiàn)規(guī)避土地使用權轉(zhuǎn)讓中相關限制的目的。3、減少費用承擔根據(jù)財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知中的有關規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！备鶕?jù)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知的相關規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！庇纱丝梢?，以土地使用權作價入股可以減少一些稅費的承擔。4、該種模式的缺點該種類型的合作，需要的

47、時間較長，可能會影響開發(fā)進度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第3條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。”但申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜,需要的時間較長,勢必會影響開發(fā)進度。而且新注冊企業(yè)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級較低,不能承擔建筑面積25萬平方米以上的開發(fā)建設項目。（二）非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營在實踐中，“聯(lián)建”、“參建”是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的基本類型。非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)各方往往會采用成立項目經(jīng)理部、設立項目共管賬戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均在合作開發(fā)協(xié)議進行約定。此合作方式不用組建新的企業(yè)法人，簡便靈

48、活。為此，非法人型合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中比較常用的方式。在司法實踐中，對“聯(lián)建”、“參建”并沒有一個明確的法律定義，但隨著司法實踐的發(fā)展，實務中逐漸將合作各方辦理了土地使用權變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“聯(lián)建”之列；將沒有辦理土地使用權變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“參建”之列。在2005年6月18日最高院公布的關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(法釋20055號)的規(guī)定出臺之前，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式并未被法律所認可。但隨著該司法解釋的出臺，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式的合法性得到了突破，實務中不再以是否辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使用權人變更手續(xù)作為

49、區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同合法與否的標準。該司法解釋的出臺，明確了合作雙方只要是符合法律規(guī)定，不損害國家的利益、社會公共利益以及第三方的利益，且屬于風險共擔和利潤共享的，均屬于合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)。該司法解釋充分體現(xiàn)了合同法領域尊重當事人的“意思自治”這一帝王原則。從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使用權的用益物權得以流通，實現(xiàn)土地資源和資金市場的更加有效的市場配置與結(jié)合的目標。由于其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔連

50、帶責任？對此問題不能一概而論，而應具體問題具體分析。三、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的權益保護（一）合作對象的選擇1、雙方確保至少有有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格房地產(chǎn)開發(fā)作為一項特別的經(jīng)營行為，受國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的約束。因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發(fā)合同的效力及日后合作開發(fā)行為的進行。具體而言，合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、提供合作土地的性質(zhì)是否符合法律要求，都是影響合同效力的重要因素。最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋中明確：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定

51、合同無效”，“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效?！币虼?，合作雙方在簽訂合作協(xié)議過程中，需要特別關注如下幾方面：1、合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。如果在簽訂合同時合作方不具備開發(fā)資質(zhì)，則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)?？傊?，必須確保有一方具備資質(zhì)；2、關注合作方提供的合作開發(fā)用地的性質(zhì)，如果合作方享有出讓土地使用權，則初步具備合作條件，如合作方提供土地使用權的性質(zhì)為劃撥土地，則需明確該劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地，如果無法轉(zhuǎn)化為出讓土地，則簽訂的合作開發(fā)合同將會面臨無效的法律風險。2、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查對

52、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查的主要目的是為了避免所選擇的合作對象不僅僅是資金實力欠缺，其管理也很不規(guī)范，從而給雙方的后期合作埋下糾紛的隱患，給整個項目的運作帶來很多不可預見的風險。原則上應該選擇資金實力相對雄厚，運作規(guī)范的合作者。（二）確保項目的合法性1、完善合作開發(fā)的審批備案及土地權屬登記的文件、手續(xù)由于在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，合作方往往并沒有申請土地使用權，但通過合作，其變相獲得了土地使用權而又未經(jīng)有關部門審批，這就等于變相變更了土地使用權的歸屬。為此，城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第3條規(guī)定，一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。第

53、20條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，應當符合城市房地產(chǎn)管理法第38條、第39條的規(guī)定（第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民

54、政府按照國務院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。 結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后的風險主要集中在合作當事人能否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權證書的變更登記，辦理與建設工程有關的許可證書和其他相關批準文件的變更手續(xù)。如果未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預期的法律效力；只有申請辦理土地使用權變更手續(xù)并獲得批準后，合作方才能獲得該土地使用權，合作合同才發(fā)生法律效力，合作各方的權益才能夠得到法律的有效保護。申請土地使用權變更登記時，合作雙方應當向房地產(chǎn)

55、管理部門提交以下文件：變更土地使用權申請書；建設項目批準文件；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地許可證；建設項目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關文件。辦理土地使用權變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，合作雙方應持土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案，并辦理項目開發(fā)法人變更等有關手續(xù)。向建設行政主管部門報送如下文件：合作雙方各自的申請報告；合作方應有對項目開發(fā)投資總額25%以上的資本金；計委立項批復；建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；建設用地批準書、國有土地使用權證或土地使用權出讓合同；工程建設總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部

56、門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設計意見批復；“開發(fā)合同“、“開發(fā)項目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經(jīng)批復后方可開始房地產(chǎn)合作開發(fā)2、對“名不副實”合同效力的認定問題司法解釋第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。第25條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第26條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。第27條

57、規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。（三）明確合作過程中的責任劃分在簽訂雙方的合作協(xié)議過程中，有必要對各自的權利義務進行細化、明確。就其中具體事項的履行方式、時間、地點力求做到詳盡，在行文上，不應出現(xiàn)“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗收條款等，更應用明確的專業(yè)用語。對協(xié)議中涉及到的技術性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實的描述。在合作協(xié)議中，供地方應對其提供的土地位置、面積、使用年限、土

58、地使用權性質(zhì)、批準文件或證書等的真實性負責，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。（四）明確違約責任和解除合同的條件由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般都較長，過程業(yè)相對復雜。為此，在合作協(xié)議中約定明確的違約責任不僅能起到督促當事人履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。在合作過程中如果出現(xiàn)一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結(jié)束合作，以向?qū)Ψ街鲝堖`約責任的方式來彌補損失或者防止損失的擴大。（五）對開發(fā)合同進行監(jiān)督和審查 在實踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查的現(xiàn)象時常出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)問題時，雙方的矛盾已經(jīng)到了很難調(diào)和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最佳時機。為此，合作雙方建立有效的執(zhí)行和風險檢查評估機