物業(yè)管理房屋維修方案

1、物業(yè)管理房屋維修方案第七部分 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修、維護(hù)方案物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)1業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的裝修、養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的 合法權(quán)益。2. 因維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)備確需進(jìn)入其他業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)， 業(yè)主或物業(yè)公司應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。3. 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的， 應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。4. 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及 時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)公司 可向相鄰業(yè)主說(shuō)明情況，在居委會(huì)或派出所監(jiān)督下進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物 業(yè)專有部分進(jìn)行維修。事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。5. 因維修

2、養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位、小區(qū)物業(yè)管理處和業(yè)委會(huì)的同意， 并在 約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。6. 建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保 修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的， 業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失 由建設(shè)單位承擔(dān)。7. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè) 專項(xiàng)維修資金公共設(shè)施維護(hù)管理（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè) 部門負(fù)責(zé)的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全 事故的發(fā)生。（2）建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施

3、設(shè)備的運(yùn) 行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。（3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范 開展工作。（4）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查， 做好巡查記錄。需要維修， 屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改 造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。（5）特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定 期進(jìn)行檢測(cè)校準(zhǔn)，使之符合相關(guān)規(guī)范。（6）設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、 冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)，規(guī)范、統(tǒng)一、 完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度上墻。（7）各類管線有分類標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)， 各類記錄本、登記本（

4、運(yùn) 行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存 15 天，并能正?；胤?。（8）對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、燃 氣調(diào)壓站（箱八水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志， 制定防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通 1次；雨、污 水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通； 化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。（10）建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等 每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓 配電室、中控室等有專人24小時(shí)值守，值守人員

5、每班工作時(shí)間不超 過(guò)8小時(shí)。（11） 每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健 身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常使用，無(wú)安全隱患。（12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù)，保證日常維修的及時(shí)性。 倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（14）載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。（15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于 95%特種設(shè)備維護(hù)管理1. 電梯及自動(dòng)扶梯（1）保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行

6、，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn) 行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、 燈具等配件保持完好。(2) 電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專 業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的安全使用許可證，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。(3) 應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管 理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。(4) 電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。 發(fā)生電梯困人或其他重大事件時(shí)， 物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專業(yè)維 修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。2. 空調(diào)系統(tǒng)(1) 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行。(2) 定期對(duì)

7、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能， 記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。(3) 定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電 器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)， 提供符合 要求的冷卻水。(4) 定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、 加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更 換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。(5) 定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊 固，測(cè)試絕緣值，作好記錄。(6) 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒

8、、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符 合要求的冷凍水。（9）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符 合要求的采暖熱水。（10） 對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi) 的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。（11）定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。（12）定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定。（13）應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定。（14）定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。第八部分小區(qū)房屋維修維護(hù)方案房屋維修維護(hù)管理1、每年1次對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根 據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。2、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行

9、日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用 功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保 記錄的完整和真實(shí)。3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。 需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議， 按有 關(guān)規(guī)定辦理。4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位 的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。5、保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等） 在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5個(gè)工作日內(nèi)完成，保證樓道照明 燈

10、具90°%正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個(gè)月集中安排1次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完 好和使用功能，需要維修的，每1個(gè)月集中1次進(jìn)行維修。6、按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行 1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷 規(guī)范要求。7、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和 勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門。8小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保 持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。房屋裝修管理制度房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶的生命安全等各方權(quán) 益。因此，為加強(qiáng)物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū) 的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)

11、主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理規(guī)定:1、業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物 業(yè)管理處提交書面申請(qǐng)，須認(rèn)真填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間等,2、施工單位需交納裝修管理費(fèi)。3、業(yè)主有責(zé)任督導(dǎo)裝修施工隊(duì)伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗(yàn)證后，裝修隊(duì)伍需提供施工人員名單及身份證復(fù)印件， 并到 管理處辦理小區(qū)臨時(shí)“出入證”，將臨時(shí)出入證佩戴在胸前，并在指 定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。4、裝修垃圾須袋裝后堆放在單元門一側(cè)， 以便管理處統(tǒng)一清運(yùn)。 裝修垃圾清運(yùn)處置費(fèi)為：每戶 200元，一次性付款。5、裝飾裝修只限于購(gòu)買或租賃房屋的

12、室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。6、本物業(yè)禁止加圭寸陽(yáng)臺(tái)窗，禁止對(duì)陽(yáng)臺(tái)窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇 外部形象的一致性。7、需安裝空調(diào)機(jī)時(shí)，應(yīng)事先與管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整潔、完好，應(yīng)在管理處指定的位置和指導(dǎo)下進(jìn)行安裝。8禁止改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、門、窗等原有設(shè)計(jì)及外觀款式、顏色，避免 造成與樓宇外觀的不一致性。9、禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。正常使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。10、禁止改動(dòng)給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機(jī)孔。特別是 衛(wèi)生間不得有任何改動(dòng)。11、 根據(jù)煤氣公司安全管理的

13、有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤 氣管道及煤氣表。禁止改動(dòng)煤氣管道。12、裝修室內(nèi)，樓頂、地面不應(yīng)鑿除原水泥面層，地面禁止使用 超過(guò)12mn厚度的地磚，22mn厚度的大理石、花崗巖等硬質(zhì)裝飾材料。13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道， 妨礙樓道通行和消 防通道的暢通。14、嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?5、禁止從外墻吊運(yùn)物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超 過(guò)樓面承重負(fù)荷。16、陽(yáng)臺(tái)禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。17、在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁使用 電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi) 留宿。18、裝修時(shí)間裝飾裝修

14、工作時(shí)間為周一至周五上午 8： 00-12 : 00,下午14 : 00-19 : 00；周六至周日上午：9： 30-12 : 00，下午 14： 00-18 : 00,不得在其它時(shí)間施工，以免影響他人休息。19、裝修期限初級(jí)裝修工程為30天，中級(jí)裝修工程為45天，高級(jí)裝修工程為 60天。所購(gòu)房屋在一年內(nèi)須進(jìn)行初次裝修。20、房屋裝飾裝修應(yīng)填寫裝修申請(qǐng)表，經(jīng)管理處審核后方可 進(jìn)行裝修，并遵守本規(guī)定。若未辦理裝修手續(xù)擅自裝修的，除補(bǔ)辦裝 修申請(qǐng)外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。21、業(yè)主未按裝修申請(qǐng)表內(nèi)容進(jìn)行裝修的，扣違約金人民幣 壹仟元，情節(jié)嚴(yán)重者，追究其法律責(zé)任。22、裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理

15、，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區(qū)四周，裝修垃圾應(yīng)統(tǒng)一放置在指定地點(diǎn)（有標(biāo)識(shí)）。否則，除承擔(dān)政府執(zhí)法部門的處罰外，還要向管理處繳納違 約金人民幣貳佰元。23、搬運(yùn)材料要愛(ài)護(hù)樓梯、走道等公共設(shè)施設(shè)備，撞傷他人或損 壞公共部位等由業(yè)主負(fù)責(zé)賠償和修復(fù)。24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財(cái)物或 公共設(shè)施等，由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。26、嚴(yán)禁隨地大、小便，違者對(duì)大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。27、業(yè)主在裝修期間，需交納裝修保證押金。28、 裝修保證押金是為保障廣大業(yè)主及住戶利益不受侵害，是業(yè) 主及裝修施工方遵守本規(guī)定的經(jīng)濟(jì)保證，要求文明施工，注重施工質(zhì) 量。業(yè)主聘用裝飾裝修人員違反有關(guān)規(guī)定， 給廣大業(yè)主及住戶生活帶 來(lái)不便或造成損失的，將從業(yè)主裝修保證金