昆明市西部國際全程策劃方案

1、西部國際項目策劃書第一部分 市場調(diào)研、宏觀經(jīng)濟狀況分析昆明市的國內(nèi)生產(chǎn)總值自1999年以來連續(xù)兩次實現(xiàn)兩位數(shù)增長，根據(jù)“十五”的發(fā)展態(tài)勢，“十一五”預計昆明市的GDP年均增長率將保持在9%，經(jīng)濟發(fā)展仍將保持較高增長態(tài)勢。 全市工業(yè)占總產(chǎn)業(yè)之比不斷提高，2006年1-6月，昆明市工業(yè)經(jīng)濟呈低開高走、逐月加快運行態(tài)勢，全部工業(yè)實現(xiàn)增加值202.21億元，同比增長12%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成153.75億元，同比增長30.3%，2005年實現(xiàn)社會消費品零售總額415.49億元，增長12.2%。居民消費水平由2003年的6312.15元提高到2005年的7356元，增長4.7%，五大重點項目建設投資必

2、將對昆明市的經(jīng)濟發(fā)展起到更大的推動作用。滇池的整治進一步改善了昆明市的生態(tài)環(huán)境，對于促進旅游業(yè)的發(fā)展和城市人居環(huán)境的改善有重要意義。昆明新機場以及物流中心的建設，對各州縣以及整個東南亞、東盟的輻射能力增強。市內(nèi)交通體系的建設及改造，為進一步加快城市發(fā)展、打破城市區(qū)域發(fā)展不平衡提供了可靠保障。綜上所述，昆明市經(jīng)濟的不斷發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機會。在未來，昆明的房地產(chǎn)價格將隨之不斷向上攀升。、昆明市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)動向開發(fā)投資增長繼續(xù)回升：云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成137.3億元，占云南方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。省全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例為16.5，增速居全國第

3、一，投資規(guī)模居全國第20位、西部地區(qū)第5位，排位保持不變。商品房銷售價格仍保持上漲勢頭：從云南省來看，波動較小、走勢基本平穩(wěn)。商品住宅單位平均售價1970元，增長35%，住宅平均價格2601元，增長98%。住宅建設投資仍是支撐房地產(chǎn)投資增長的主要動力：云南全省住宅建設完成投資101.94億元，占云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資的73.9，增長90.3%；昆明市住宅建設完成投資67億元，占全市房地產(chǎn)投資的79.0。住宅新開工面積467.9萬平方米，同比增長106.3。房地產(chǎn)信貸投放增幅繼續(xù)回落：據(jù)人行昆明中支統(tǒng)計，截止8月底，云南省自營性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為436.69億元，同比少增26.87億元：房地產(chǎn)開

4、發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額36.2億元，同比少增23.07億元：個人住房貸款余額272.96億元，同比少增17.76億元。信貸資金在房地產(chǎn)投資中的比重有所下降，個人購房資金來源中自籌部分的比重提高。綜上所述，從信貸投放增幅回落可看出昆明人民的購買力較高，其住宅的價格走勢說明商品房價格還有上升的空間，但由于開發(fā)商的開發(fā)力度過大會造成市場競爭激烈。因此，在以后項目的營銷方式上應更多的重視開發(fā)商品牌形象的建設，以此增加所建項目的附加值，提升在消費者心目中的信譽及美譽度，提高消費者對本品牌所建項目的購買偏好。面市樓盤分析目前昆明在售樓盤有83個，其中多層物業(yè)11個，占13.3%，高層17個，占20.5%，

5、混合物業(yè)31個，占37%，小高層13個，占16%，別墅10個，占12%，樓院洋房1個，占1.2%。與去年同期供應的物業(yè)多層、小高層、高層和別墅物業(yè)對比來看，供應結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，多層和別墅的開發(fā)減少，轉(zhuǎn)而開發(fā)小高層和高層物業(yè)。 (附2006年在售樓盤表)消費者購買行為分析從購房目的上看，改善自身居住條件的改善型需求和提高生活質(zhì)量的升級型需求的選擇比例較高，分別為35.3%和32.5%。目前昆明消費者購房需求仍然是以自住型需求為主，投資型需求的比例為10.8%。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。（1）購房所考慮的區(qū)域在消費者的購房所考慮的區(qū)域中，自然環(huán)境和道路交通條件都比較好

6、的滇池路片區(qū)仍然最受購房者青睞，所占比例為26.5；另外，住宅發(fā)展已經(jīng)相對比較成熟的廣福路片區(qū)和北市區(qū)的提及率也比較高，分別為16.7和16.2。（2）購房的戶型面積選擇在戶型面積選擇方面，101125平米、76100平米和126150平米這三個面積區(qū)間仍然是選擇比例最高的，其比例分別為36.8、24.8和19.2。消費者的購房面積選擇仍然是以中大戶型為主，75平米以下的中小戶型的選擇比例不高，僅為3.8。經(jīng)過進一步測算，消費者購房所考慮的平均戶型面積為123.5平方米。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。（3）建筑形態(tài)選擇在建筑形態(tài)的選擇上，小高層是選擇比例最高的，其選擇比例

7、分別為（4）住宅類型選擇在住宅的類型選擇方面，平層的選擇比例最高，為43，躍層、錯層和復式樓的比例分別為21、20和16。在取消預售制度的呼聲日益高漲的今天，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，消費者對現(xiàn)房的選擇比例也逐步上升。調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)房的選擇比例為65.4，遠遠高于期房的選擇比例。（5）愿意接受的住宅售價方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。在可以接受的住宅價格方面，消費者可以接受的住宅單價水平比較高，54.7的受訪者可以接受的住宅價格在25013500元/平方米，35014500元/平方米和45015500元/平方米的選擇比例也比較高，都為18.4。經(jīng)測算，消費者可接受的住宅平

8、均購買單價為3604元/平方米。據(jù)田野數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，昆明8月份住宅市場供應均價3269元/平方米，消費者預期購買均價高于市場供應均價，對開發(fā)商來說，無疑是個福音！在總價考慮方面，大多數(shù)購房者傾向于2040萬的總價區(qū)間，可接受的平均價格為45.23萬。2006年房地產(chǎn)市場總體特點及發(fā)展方向住宅建設快速發(fā)展 住宅質(zhì)量有所提高住宅建設由政府單一投資變?yōu)檎咝?、?jīng)營性并重的社會化投資體系，住宅建設中規(guī)劃、設計、施工、管理都達到較高的水準，使居民環(huán)境明顯改善。建立多層次住宅供應體系建立多層次的住房供應體系：高收入家庭購買或租賃市場價商品房、中低等收入家庭購買經(jīng)濟適用房、低收入家庭申請廉租房。、昆明市建材

9、地產(chǎn)市場分析城市建材市場現(xiàn)狀及布局昆明市現(xiàn)有建材市場34個，其中成規(guī)模、有影響力的建材市場有18個。隨著昆明城市格局的變遷和市政道路的規(guī)劃，昆明市建材市場主要集中在西山區(qū)和官渡區(qū)。綜合商場西山區(qū)有大商匯、云紡，官渡區(qū)有博美、國雅、中林，盤龍區(qū)有百安居、新曇華。專業(yè)市場西山區(qū)有明波家具、宏盛達陶瓷、大觀木制品市場、省整體廚房市場、西部石材城、明波燈具；官渡區(qū)有得勝、華洋、雨龍、403、省建材、東部石材城、東聚，盤龍區(qū)有夏之春、港都、新曇華建材，五華區(qū)有昆都商城、油管橋廚具市場。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。建材市場分布及經(jīng)營狀況的調(diào)查與分析（1）昆明市專業(yè)建材市場及其價格昆

10、明市專業(yè)建材市場大多數(shù)為老市場，市場租金及運營情況呈兩極分化的態(tài)勢，高檔次專業(yè)建材市場很少，其中以“得勝家具市場”在專業(yè)市場中獨占鰲頭，租金在4560元/月，市場十分穩(wěn)定，且運營情況較好；昆明市中檔次的專業(yè)建材市場最多，它們的租金價位普遍在3045元/月，但是其中相當一部分都經(jīng)歷了或正在經(jīng)歷一個由盛轉(zhuǎn)衰的過程，如“宏盛達”、“大觀木制品市場”、“四0三”、“昆明市建材商業(yè)城”等；另外一部分則平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，如家具市場、廚具市場。昆明市低檔次的專業(yè)建材市場也比較少，租金價位一般在1530元/月，其中以“1520元/月”為主，如“明波燈具超市”、“明波家具超市”，在昆明市建材市場和消費人群中影響力較小。

11、（2）昆明市綜合建材市場及其價格從總體上來說，昆明市綜合建材市場的運營情況較好，在消費者之中影響力較大。老的綜合型建材市場租金在“3045元/月”之間，如“西南”、“云紡”。2006年新開業(yè)綜合建材市場主要集中在官渡區(qū)，如“中林”、“國雅”等租賃價位平均在2025元/月；在新開發(fā)檔次較高的大商匯，其租賃價格為55元/月（租一層商鋪，免費贈送二、三層）。雖然這些綜合型建材市場目前價位較低，但是發(fā)展?jié)摿Υ?，并給昆明市建材市場的管理營銷模式帶來了較大的沖擊。（3）昆明市專業(yè)性建材市場與綜合建材市場情況對比分析昆明市專業(yè)建材市場與綜合型建材市場相對比呈現(xiàn)以下幾個特點：l 從市場的功能來看：專業(yè)建材市場

12、的批發(fā)功能明顯高于綜合建材市場，對州、市的輻射力高于綜合建材市場；而綜合性建材市場的零售功能很強大，更注重對昆明市內(nèi)消費者購物習慣的引導；l 從市場經(jīng)營種類來看：“家具”占據(jù)了專業(yè)家居建材市場最大的份額，但是在綜合性建材市場中卻沒有家具出現(xiàn)；在綜合性建材市場中，方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用?！疤沾?、潔具、衛(wèi)浴”所占有的比重是最大的，其次是木制品（木地板、大型板、門窗之類）、再次是燈飾、整體廚房之類；最后是其它裝飾材料。l 從市場運營模式來看：昆明專業(yè)建材市場大多是老市場，除“得勝家具市場” 外，其它市場在宣傳推廣、品牌樹立、市場整體促銷等方面能力較差；而昆明市綜合建材市場

13、大多是新市場，在這方面的意識很強，廣告費投入量大，如中林2005年的廣告費在280萬370萬（根據(jù)其廣告強度和密度來測算的）之間，大商匯2005年廣告費為470萬左右（廣告簽約會上得到），并且它們在終端客戶（消費者）上展開了比較激烈的爭奪，并引進了一些商場式的管理和促銷模式。l 從市場租金價位上看：昆明市專業(yè)建材市場的租金價位總體上高于綜合建材市場，可租金價位與經(jīng)營狀態(tài)兩極分化趨勢嚴重；而昆明市綜合建材市場租金價位適中，經(jīng)營狀態(tài)普遍好于專業(yè)市場；l 從市場影響力來看：專業(yè)建材市場占據(jù)了昆明市建材市場60%以上份額，業(yè)內(nèi)影響力大；而昆明市綜合建材市場的總體上運營平穩(wěn)，市場影響力大，后續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

14、；l 從市場分布特點上看：昆明市建材市場較為集中，專業(yè)型建材市場與綜合型建材市場共同組成了一個大的建材物流商圈，從而有效的彌補了專業(yè)性建材市場的不足；而在建材市場較為獨立的地方，如百安居、云紡、大商匯則選擇了綜合型建材市場的業(yè)態(tài)；l 從市場發(fā)展趨勢上看：受“昆明市城市規(guī)劃重心的遷移”和“云南省二、三級城市功能的完善（周邊縣、市建材市場的建立，昆明市建材市場對周邊城市的輻射力將逐步減弱）”，昆明市大多數(shù)專業(yè)建材市場的影響力日趨衰微；而昆明市綜合建材市場卻在這一過程中興起，“商場式管理、一站式購物”的消費模式將是發(fā)展的主流方向；各區(qū)域市場的銷售動向（1）保持強勁發(fā)展勢頭的建材市場有：“得勝家具市場

15、”、“雨龍家具市場”、“云紡建材市場”、“百安居”；（2）目前運行較為平穩(wěn)的建材市場有：“港都家具城”、“康發(fā)家私”、“夏之春裝飾廣場”、“云南整體廚房用具批發(fā)市場”等；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。（3）不穩(wěn)定、影響力日益下降的建材市場有：“宏盛達”、“西南建材市場”、“大觀木制品市場”、“西南木材市場”、“西部石材城”、“四0三”、“昆明市商業(yè)城”、“華洋家居廣場”；（4）20072008年有可能部分拆遷或退市的建材市場有：“西南建材市場”、“大觀木制品市場”、“明具家具市場”、“四0三”、“昆明市商業(yè)城”、“明波家具市場”；（5）無競爭力處于退市狀態(tài)建材市場有：“外

16、墻建材市場”、“標龍建材市場”、“明波燈具市場”、“油管橋廚房用品市場”；（6）有發(fā)展?jié)摿ú氖袌鲇校骸爸辛帧薄ⅰ皣拧?、“東聚”、“博美”等官渡建材商圈、“大商匯”（正在進行第二期招商）和我們“西部石材城改造項目”。大型主力店的動向以昆明“大商匯”為例“大商匯”位于都市核心路與新舊城市空間轉(zhuǎn)換的交匯處，是未來昆明土地價值最高的區(qū)域，是新希望集團繼飼料、乳業(yè)、化工、房地產(chǎn)、金融投資等投資領域之外，開創(chuàng)的商貿(mào)物流領域中的首個大型項目，該項目得到了云南省、昆明市政府的大力支持，現(xiàn)已被列入云南省、昆明市重點項目?！按笊虆R”除了規(guī)模、空間造型和環(huán)境等硬件優(yōu)勢之外，在經(jīng)營模式層面突出：l 多功能的業(yè)態(tài)組

17、合，建立完整的經(jīng)濟生態(tài)圈和消費鏈，滿足日益高漲的多元化時尚需要，實現(xiàn)更高投資回報，將批零、物流、服務、餐飲、休閑娛樂、運動和觀光等主題集于一體，形成一個綜合大型主題零售商場，批發(fā)市場、品牌商業(yè)街、倉儲物流配送中心和高品質(zhì)一站式服務配套的巨量商業(yè)空間。l 獨特展示和體驗式消費功能，提供和強化各品類商業(yè)空間更高附加值的營銷優(yōu)勢，創(chuàng)造性地將大商匯國際化多元主題商業(yè)中心發(fā)展成為具備高收益聚集效應的復合商業(yè)中心。l 統(tǒng)一的大商匯連鎖品牌形象和創(chuàng)新的品牌推廣策略，有效地將市場內(nèi)部產(chǎn)品品牌和大商匯連鎖商業(yè)品牌高度一體化地整合在一起，終將大商匯發(fā)展成為卓越的居業(yè)界領導地位的連鎖事業(yè)運營商。方案范文無法思考和涵

18、蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。昆明市在建或籌建商業(yè)市場從昆明市規(guī)劃局及其它途徑了解到，昆明在建或正在籌備建設的建材市場有以下六個：（1）云紡東南亞商城：開發(fā)商為云南紡織（集團）股份有限公司，市場位于昆明市云紡商業(yè)區(qū)（對云紡裝飾廣場周邊建材商鋪進行拆遷改造），市場占地面積為17373平方米、預計項目完成時間為2007年下半年；（2）西部國際家居建材博覽城：開發(fā)商為云南百集龍實業(yè)集團，市場位于明波建材商圈（昆安公路旁），市場一期開發(fā)規(guī)模為6萬平方米；預計完成時間為2007年5月份；（3）建都·國際建材市場：開發(fā)商為城投公司，市場位于云安會都旁，開發(fā)規(guī)模為150畝；預計完成時間暫不明確；

19、（4）百安居：百安居中國上?？偛坑媱澰诶ッ鞫h(huán)附近再開一家新店，預計在2007年底完成新店的選址與建設；（5）中國閩粵建材城：開發(fā)商為康輝石材等十余家廠商聯(lián)合開發(fā)，市場開發(fā)面積為500畝，地址靠近安寧方向，為綜合性建材市場，現(xiàn)在正在策劃招商事宜，預計完成時間暫不明確；（6）世博燈飾建材市場：地址位于世博附近，開發(fā)商和預計完成時間暫不明確。根據(jù)昆明市的整體容量和市場的輻射力來看，建材市場已逐漸處于飽和狀態(tài)，在2007年里，昆明市建材市場的招商競爭和在爭奪消費者上的競爭將會越來越激烈。建才市場的生存環(huán)境昆明市建材市場特點分析l 昆明市建材市場從整體上來講，還在處于一個不穩(wěn)定期，老的建材市場變數(shù)還比

20、較大，如何把握機會是新興建材市場的關鍵。l 昆明市新興建材市場的擴張勢頭較猛，總的共給已經(jīng)呈現(xiàn)飽和態(tài)勢，競爭日漸激烈，新開發(fā)的各市場主要是單店面形式的商業(yè)街,從得盛市場和昆明市民購買建材主要選擇品牌的特點來看,以后高檔大型品牌賣場市場供給還存在較大的市場空間。l 昆明市建材市場受政府宏觀調(diào)控影響較大，應注意政府對區(qū)域的整體規(guī)劃及對市場的支持。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。l 昆明市新興建材商場進入市場時間較集中，招商競爭十分激烈，因此要注意我們商場進入市場的時間，宜早不宜遲。l 昆明市建材市場租賃價位整體偏低，特別是新建市場租金起點較低;市場租金價位的提高有賴于對市場的培

21、育及對品牌的塑造。l 昆明市建材市場，特別是新興建材市場的“市場營銷意識”、“品牌意識”漸漸增強，并開始了對終端客戶主（消費者）的引導與爭奪。未來商場的競爭就是品牌的競爭，沒有品牌就沒有人氣,就沒有商家，就沒有市場。l 昆明市建材市場對商戶的服務意識增強，與商戶共同培育市場，整體營銷的理念開始得到落實。昆明市建材市場管理模式發(fā)展趨式分析根據(jù)市場調(diào)查所掌握的情況來分析，我們認為昆明市建材市場管理模式向以下幾個方向發(fā)展：l 昆明市老的建材市場形態(tài)和管理模式將會逐步淘汰，商場式運營（如“得勝”和“云紡”）將是昆明市建材市場發(fā)展的主流模式。l 隨著云南省二、三級城市功能的完善，周邊縣市建材市場的建立，

22、昆明市建材市場對周邊城市的輻射力將逐步減弱。為提升市場出租率和租金價位，對本市區(qū)終端客戶（消費者）上的爭奪將會越來越激烈。l 昆明市建材市場的廣告意識、市場運營意識和市場服務意識將進一步增強，并能有效通過與相關政府機構(gòu)（如銀行、工商、稅務、質(zhì)檢等）和媒體之間的運作來提升市場地位和品牌形象。l 昆明市建材市場的品牌經(jīng)營意識將越來越強，與商家共同打造、培育市場，市場整體營銷的理念將會進一步得到落實。、項目所在區(qū)域環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展狀況人口狀況及消費情況(1)因項目所在地目前處于城郊結(jié)合部，區(qū)域內(nèi)自身居民較少，尚屬未開發(fā)區(qū)，目前還沒有居民小區(qū)。(2)在該項目三公里范圍內(nèi)，有梁源小區(qū)、西翥園小區(qū)和一、兩

23、個新開發(fā)的小區(qū)，居民區(qū)有向項目區(qū)域發(fā)展的趨勢。(3)根據(jù)西山區(qū)政府規(guī)劃，項目所在區(qū)域以發(fā)展物流、倉儲為主，該規(guī)劃不利于項目整體開發(fā)。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。商業(yè)貿(mào)易及地產(chǎn)狀況(1)項目處于明波建材物流商圈之內(nèi)，屬昆明較有影響力的建材商圈（但近年呈下滑趨勢），對項目的開發(fā)能夠起到一定的借助作用。(2)項目區(qū)域內(nèi)除建材市場外，商業(yè)形態(tài)以汽車（工程用車）交易市場為主，雖然項目附近有一個會所（云安會都），對項目功能的完備有一定的補充作用，不過項目所在區(qū)域沒有綜合百貨店、超市、專賣店等商業(yè)形態(tài)，也沒有大型醫(yī)院、學校等配套設施，商業(yè)構(gòu)成較為單一，只具備基本的生活條件。、項目SW

24、TO分析 SWOT分析優(yōu)勢(S)l 地處昆安高架橋邊，交通便利，輻射地周縣能力強，利于商品集散；l 本項目位于明波商圈，傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢有利于集聚人氣；l 項目的建筑成本較低，在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位；l 項目設計，項目營銷管理，項目的整體策劃由具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗的云南百集龍集團聯(lián)合北京、重慶管理公司開發(fā)，項目管理具有很大的綜合優(yōu)勢；l 本商場的“一站式購物”運營模式以及先進的營銷管理在昆明推出，為本項目的出租和銷售創(chuàng)造巨大優(yōu)勢； 劣勢(W)l 項目所處區(qū)域市政環(huán)境較差，生活設施和配套不足；l 集團公司品牌還不能達到新建西部國際項目品牌的要求；l 通往西部國際的市區(qū)公交線少，無法給市內(nèi)消

25、費者提供便利的交通；l 本項目征地性質(zhì)為商業(yè)用地，費稅較高，為此會造成消費者的購買成本增加；機會(O)l 目前昆明市房地產(chǎn)項目在產(chǎn)品設計，景觀營造等方面整體上講比較滯后，還有較大的發(fā)揮空間；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。l 昆明加快城市化步伐，西山區(qū)政府投資改造明波區(qū)域；l 片區(qū)還沒有開發(fā)，西部國際可以起示范帶頭作用，可以帶動整個區(qū)域發(fā)展；l 目前昆明大賣場形式的建材綜合商場還沒有強勢品牌；威脅(T)l 在昆明，開發(fā)商對開發(fā)房地產(chǎn)的投資力度較大，競爭激烈；l 消費者的品牌意識增強，對項目開發(fā)本身提出了較高要求l 城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)重心東移，導致對西山區(qū)購買意向偏弱；l

26、西山區(qū)明波商圈低檔次形象不利于本商場高檔市場的建立；l 2006年為昆明市商業(yè)地產(chǎn)年，商業(yè)地產(chǎn)供給大大超過需求，市場競爭非常激烈。5.2、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會l 抓住西山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的機遇來發(fā)展本項目；l 利用政府的大力扶持來擴大本項目的影響力；l 利用本案便利的對周邊周縣輻射的交通網(wǎng)絡來吸引更多的市場投資以及購買人群；l 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造西山區(qū)的經(jīng)濟核心；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避風險l 通過加強對原有市場的整合力度來改變本項目周邊競爭力不強的現(xiàn)狀；l 通過引進一些品牌商家入住來樹立本項目高檔次的新形象；l 通過創(chuàng)意性市場規(guī)劃來弱化市政環(huán)境差的不利影響；l 通過

27、廣告媒體宣傳、活動策略，樹立西部國際強勢品牌形象；l 調(diào)整用地性質(zhì),改商業(yè)用地為綜合用地；l 通過與城市公交溝通，盡量多增加公交線路；l 通過購買購物直通車來解決一部分交通問題，也可樹立項目的品牌形象；l 通過購買商場內(nèi)電動代步車來營造本商場悠閑、舒適的購物環(huán)境。綜述：本項目所擁有的資源相當有限，基本無景觀資源可以直接利用；為了獲取最大經(jīng)濟利益，容積率相對較高；本項目品牌支撐有限，項目定位為高檔，在開發(fā)過程中要通過強有力的廣告策略和品牌策略，樹立強勢品牌。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。從本項目所面臨的市場競爭環(huán)境和項目的高容積率來看，要做好產(chǎn)品的雕琢，配套設施要完善。如：

28、廣場建設、車位充足，產(chǎn)品外觀、戶型設計要多樣化，林園設計要風格突出以及項目概念和主題風格要統(tǒng)一。從宏觀經(jīng)濟來看，項目的開發(fā)周期盡量縮短。從購買及租賃的主要客戶構(gòu)成來看商業(yè)從業(yè)人員和城市客戶為我們的目標客戶。第二部分 項目投資經(jīng)營策略1、 項目概況項目地處昆明市西山區(qū)城郊結(jié)合部，明波建材物流商圈內(nèi)，在昆安高速公路下行道出口處，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。項目占地177670.70平方米（折合267畝），建筑面積484039.40平方米，容積率2.6，建筑密51%，綠地率40%。l 項目開發(fā)總體目標以此項目為契機，實施集團公司規(guī)?；?jīng)營戰(zhàn)略；以此項目樹形象，樹品牌；兼顧效益的基礎上，追求開發(fā)速度，探索新模式

29、，建立和鞏固招商網(wǎng)絡。2、項目的市場定位2.1、功能定位以商業(yè)為中心，集商業(yè)、商務、居住三位一體的高檔小區(qū)。2.2、分項規(guī)模定位本項目總建筑面積484039.4平方米，分四期實施，其中：一期為103558.48平方米，其中16723.74平方米可出售，85908.96平方米用于出租；地下建筑面積為925.78平方米；二期為301535.54平方米，其中商場有93526.65平方米，住宅180176.89平方米；地下車庫建筑面積為27832平方米；三期為大約78945.38平方米，其中商業(yè)面積16622.24平方米，住宅面積48600平方米，倉庫面積13723.14平方米。四期為西部石材城。方案

30、范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。2.3、項目規(guī)劃2.3.1、項目規(guī)劃充分分析地塊的各種因素，揚長避短，總體做以下劃分：西部國際·家居精品城（一期大商場區(qū)）設有西部國際·家居精品城A區(qū)1號樓為四層精品商場，西部國際·家居精品城A區(qū)二號樓為三層家居商場，設有西部國際·家居精品城A區(qū)3號樓為2+5形式的商住混合樓。把行人通過石安公路前廣場和城市廣場自然地引向商業(yè)區(qū)，沿規(guī)劃道路設置了停車位，大約289個；商場需要十分注重人流和物流。商場內(nèi)部要保持不同區(qū)域之間的暢通，同層維持著循環(huán)走道，不同層則用自動扶手電梯相連，要保持視覺的通透性，使得顧客經(jīng)常性

31、的在一個范圍的可視角度內(nèi)。商場每天巨大的人流必將帶來大量的物品流動，物品能否順利流通是必須要考慮的問題，因此如何設立和管理物流配送中心就顯的很是重要。二、三期商住混合區(qū)板式高層住宅4棟，18層，建筑總高度<100米，建筑面積為32400平方米，共288戶；點式高層5棟，33層，建筑總高度均<100米，建筑面積為99000平方米，共2184戶；公寓式住宅42棟，6+1層，建筑總高度均<24米，建筑面積為110517平方米，共1601戶。鑒于商住混合樓，商務區(qū)與居住區(qū)要合理分區(qū)，盡量做到互不干擾。所以在項目實施過程中：1、通過建立環(huán)境優(yōu)美的商、住轉(zhuǎn)換綠化平臺，有效的隔絕及分離商業(yè)

32、氣息，營造獨立的優(yōu)雅的居住空間。2、為居住區(qū)設置獨立的進出通道、門崗及綠化圍欄，確保商、住空間絕對獨立，杜絕交通混合。3、建立獨立的個性化管理模式，確保居家私人領地舒適安全。四期： 西部石材城2.3.2、建筑風格建筑風格定位：住宅部分采用典雅的小型住宅（疊加別墅式）建筑風格，體現(xiàn)簡潔、明快、時尚、生動、大方的素質(zhì)，力求打造成城市標志性景觀建筑。商業(yè)部分按現(xiàn)代的商業(yè)步行街的形式打造，采用價格低廉的天然石材鋪設及點綴街面，配以適當?shù)幕ㄅ_和綠化進行襯托。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。2.3.3、戶型設置根據(jù)項目所處的位置以及許多不可改變因素的限制，本項目設計戶型為小戶型（戶型可

33、以組合），制訂了以下配比表：戶型面積（套內(nèi)面積）價格（均價）比例一室一廳一衛(wèi)30280030%兩室一廳一衛(wèi)60280020%兩室兩廳雙衛(wèi)90280050%注：戶型可以適當組合為大戶型30+60，30+90等；Ø 設計建議（1）戶型設計應強調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下，盡可能使居住的各項功能需求得到充分滿足，同時提高產(chǎn)品的性價比；小戶型可以組合生成大戶型；住宅單體設計應注重考慮其均好性，強調(diào)戶戶景觀資源最大化，通風采光條件良好；（2）住宅戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則；標準層戶型以方正、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不

34、能只考慮面積大小，廳與臥室避免有異型空間；躍層式及大戶型除方正、實用的原則外，還應充分考慮空間的可利用性，不應只是面積的增大；（3）戶型平面空間布置合理緊湊，功能分區(qū)滿足人的生理需求，符合人的行為軌跡；面積配比恰當，尺度適宜，交通面積控制在最小，公私、動靜、干濕分區(qū)，朝向、采光、視線、通風良好，無視線干擾；（4）戶內(nèi)空間盡可能有可改變的特質(zhì)及靈活性，應趨于人性化居住需求的深化挖掘?？蛷d朝向景觀視野好，盡量作到有穿堂風，避免樓與樓之間的遮擋，緊連觀賞陽臺或空中花園，與臥室關系協(xié)調(diào)，避免穿越，墻面完整無門洞。主臥室朝向、采光、通風良好，無對視，私密性好。開間尺寸不小于3.6米，面積不小于15平方米

35、（不含衛(wèi)生間），設落地窗、陽臺。小臥室最小面積控制在910平方米左右。（5）廚房設計為獨立式，有直接采光，設垂直抽油煙道，靠近入戶門，緊鄰餐廳，面積在612平方米之間。三房或以上設雙衛(wèi)，衛(wèi)生間面積在48平方米之間，要求有直接采光。三房以上設玄關，大三房及四房以上考慮設儲藏間等；每戶做低臺凸窗，其他窗戶考慮功能與尺度的關系，大小、位置及景觀設置。入戶門考慮子母門，門洞尺寸寬為方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。1.2米；（6）每戶最少設景觀陽臺及服務陽臺各一個，服務陽臺考慮洗衣機和集中熱水器等設備位置，預留墻洞，并考慮曬衣設施。考慮外空調(diào)機位置、外觀處理以及冷凝水的排放。設備管線

36、集中于管道井內(nèi)，方便維修，無損外觀形象。3、目標客戶定位l 商鋪：隱性客戶群：被本項目的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者投資者：本區(qū)域的商鋪投資者 看好本區(qū)域發(fā)展前景的其他區(qū)域的投資者經(jīng)營者：經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店 一些準備設立辦事處的公司 本區(qū)域的高檔品牌經(jīng)營者 看好本區(qū)域的發(fā)展前景的其他區(qū)域的經(jīng)營者描述：顯性客戶群很注重商場的整體氛圍，注重商場的檔次，本項目的定位以及規(guī)模經(jīng)營帶來的整體效益將對其有很大的吸引力。隱性客戶群有一期商場作保障，打破了許多人的觀望心理，吸引前來購買商鋪投資或者是自己經(jīng)營。l 住宅購買住房的目

37、標客戶群分析：以西山區(qū)為主，輔以主城區(qū)；Ø 西山區(qū)拆遷戶Ø 私營企業(yè)主及個體工商戶Ø 將要結(jié)婚的年輕夫婦Ø 在本項目購買或租賃商鋪的客戶；描述：西山區(qū)的市民的區(qū)域情節(jié)，以及周邊地區(qū)人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但受其支付能力的限制，對房屋的價格極其看重。購買商鋪者看中的是生活工作的便利性。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。4、配套特色l 一期商場Ø 整體商場形象：統(tǒng)一經(jīng)營區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一特色經(jīng)營服務統(tǒng)一實行物業(yè)管理，物業(yè)管理先期可以聘請專業(yè)化公司進行管理，也可聘請專業(yè)化的人才管理團隊。統(tǒng)一對外廣告宣傳、形象一致Ø 經(jīng)營特色

38、突出商品價值、品牌、檔次，主要鎖定目標顧客群，使其實現(xiàn)身份象征；品牌商品特色組合，實現(xiàn)連帶銷售；依據(jù)商場的設計思想、建筑風格及經(jīng)營規(guī)模，商場定格在主題營銷為消費者提供舒適、和諧、有品位的基點上，致力于通過展示商品本身的魅力，貨品搭配的整體氛圍，從而科學的引導消費者的購物趨向，最終確立具有自身風范的N商場的品牌效應。為本市場配備專用看房購物車25輛2030座；車輛配置要高級以適合本商場高檔定位（購車品牌最好是沃爾沃或凱斯鮑爾）。Ø 商業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立：商場的智能化管理是對內(nèi)部管理的重要手段，應推出以下計算機管理：業(yè)務系統(tǒng)：商場營銷策劃管理系統(tǒng)、工商企業(yè)情報系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)；其他系

39、統(tǒng)：包括各種管理部門接口建立相應的系統(tǒng)為企業(yè)經(jīng)營管理服務；商場采用大量的電子化信息設施，以方便消費者準確的找到自己心儀的商品和商家的位置，并且建立消費者、商場、商家三方互動網(wǎng)絡服務平臺。l 二、三期住宅配套從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務配套設施不宜自建，為解決目前城市配套設施不健全的問題，小區(qū)應多設小型多功能配套設施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。Ø 會所會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所，因此規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī)劃特點是把會所設置在小區(qū)中心，方便各組團業(yè)主使用。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。會所與商業(yè)配

40、套不同，其設施和服務對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃為兩層高。Ø 商業(yè)配套以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務為主。例如：綜合商店、超市、餐飲及其他商業(yè)用途。Ø 水電設備用房及垃圾處理設備用房是小區(qū)必不可少的設施，但必須規(guī)劃設計在不大顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反映。l 道路系統(tǒng)Ø 人行道系統(tǒng)人行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與人行道并置。人行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。在居住區(qū)，人行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。Ø 機動車系統(tǒng)機動車與人行道在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)

41、居民的安全，機動車在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，人行道等區(qū)域。Ø 停車系統(tǒng)機動車輛由機動車輛出入口通行，不得隨意停放，不得隨意占用人行道等。l 環(huán)境配套舒適的外部環(huán)境對于提升項目的品質(zhì)無疑有很大的作用。要注重以下幾方面：綠化：水環(huán)境很能烘托氣氛，在廣場上修建一座噴泉，既顯檔次又點綴環(huán)境。其次就是植物，在廣場上以及整個項目都要注重。建議項目沿街部分設置隔離帶和綠化帶。照明：照明設計不僅要滿足照明的功能，還要體現(xiàn)其裝飾功能。背景音樂：公共區(qū)域安裝背景音樂進行信息發(fā)布和音樂播放。休閑功能：設置一些可供休閑的座椅、亭等。l 物業(yè)管理Ø 商場方案范文無法思考和

42、涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。全方位、高品質(zhì)的物管是市場是否成熟的一個標準。物管主要包括：（）樓宇及附屬設施、設備的養(yǎng)護及維修管理（）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理（）安全保衛(wèi)管理（）廣告管理Ø 住宅物業(yè)管理需要在軟、硬兩方面都得到充分重視，硬件方面需采用高科技平臺和安保系統(tǒng)，建議項目：安保系統(tǒng)1） 樓宇設門禁，采用聯(lián)網(wǎng)的可視對講形式2） 電視監(jiān)控24小時實視錄象3） 電子巡更管理系統(tǒng)4） 周界紅外自動報警系統(tǒng)，CCTV監(jiān)控5） 對講門禁，管理主機、門口機、室內(nèi)機三方面通話功能6） 每戶均設緊急求助按鈕、防天然氣泄漏探頭7） 公共設備監(jiān)控系統(tǒng)，自動報警 物業(yè)平臺1） 地下車庫出入口設有IC卡

43、驗卡裝置，并與可視圖像對比系統(tǒng)連網(wǎng)2）門禁、車庫管理、會所消費等采用管理一卡通及服務一卡通3）背景音響廣播系統(tǒng)4）多表遠程抄讀系統(tǒng)5）家政服務咨詢系統(tǒng)6）公共信息及噪聲顯示系統(tǒng)7）智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括物業(yè)管理、安全監(jiān)控、小區(qū)服務、休閑娛樂、醫(yī)療保健、溫馨家庭、理財顧問、社會信息等8）電話服務呼叫中心，按鍵選擇商品訂購、會所預訂、信息查詢軟件方面，向小區(qū)用戶提供高品質(zhì)、全方位、人性化家政服務，包括：方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。a) 24小時門禁管理b) 報紙、雜志、機票、飯店、會所預定c) 送餐服務、商品訂購、送貨上門d) 家政特別服務系統(tǒng)5、商鋪經(jīng)營項目定位（一期）

44、本項目作為昆明市中、高檔綜合性家具建材市場。初步規(guī)劃為：西部國際·家居精品城A區(qū)一號樓樓層種類面積所占比例位置商戶一樓整體家居368317%入口兩冊34家瓷磚715033%整體家居后側(cè)915家潔具、衛(wèi)浴909942%整體家居后側(cè)1620家油漆、涂料10835%瓷磚、潔具、衛(wèi)浴后46家小五金裝飾6503%商鋪間隙補充部分35家二樓木地板715033%超市入口一側(cè)1620家門窗、樓梯17338%木地板后一側(cè)610家家具1083350%整體家居后一側(cè)1620家地毯、窗簾、布藝、鐵藝17338%商鋪間隙補充部分57家方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。三樓家具1083350%

45、超市入口一側(cè)1620家燈飾541725%整體家居后一側(cè)610家整體廚房541725%整體家居后一側(cè)812家四樓裝飾公司400019%超市入口一側(cè)1015家家具400019%整體家居后一側(cè)1825家集團公司1000048%休閑娛樂300014%西部國際·家居精品城A區(qū)二號樓一樓主要是陶瓷二樓三樓主要是家具四樓主要是家居配套材料6、項目的管理模式定位本項目的管理實行集團領導下，執(zhí)行經(jīng)理負責制。機構(gòu)設置圖（見附件）本集團部門設置有：客戶中心、營銷管理中心、服務中心；營銷管理中心下設三個部門：招商部：負責商場的招商聯(lián)系、洽談工作；企化部：負責集團品牌推廣及商場活動策劃、組織、實施；廣告部：負

46、責集團對外廣告業(yè)務的洽談及管理。7、項目投資及經(jīng)營措施7.1、價格定位方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。l 項目價格策略在制定項目價格時遵循兩點：快速回收資金；樹立品牌形象和企業(yè)形象，實現(xiàn)利潤最大化。通過對市場的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合自身的各種情況，為了規(guī)避市場風險，同時爭取最大的利潤，并獲得整個項目的成功，建議采用高開高走的策略。l 價格開盤入市執(zhí)行策略整個開盤價位采用“平價入市、逐步高走”的策略（幅度比例設定為3%-5%之間），以塑造物業(yè)良好的性價比。其策略依據(jù)是：便于迅速成交，促進良性循環(huán)；便于日后價格調(diào)控，并營造物業(yè)價格上揚的趨勢，以滿足消費者追漲的心理；便于財務周轉(zhuǎn)

47、，資金回攏。l 價格調(diào)整策略銷售過程中的價格提升幅不宜過快、過頻，一定價格范圍應有一定產(chǎn)品的供應量，從而滿足消費者的追漲心理；價格折扣策略要針對不同的群體、不同的時機采用不同的策略，要真正做到讓利于消費者。7.2、分期實施計劃一期工程：2007年4月15日完工二期工程：2007年10月15日2009年4月15日三期工程：2009年12月15日2011年6月15日8、創(chuàng)建項目核心競爭力昆明市的建材市場如今已是遍地開花，市場已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，如何在這樣的市場下保持競爭力是我們最需要考慮的問題。西部石材城、明波商城對人們造成的影響，使得人們潛意識里對此處的定位比較低，要改變?nèi)藗兊挠^念必須從改變商場的

48、形象開始。本項目規(guī)劃為高檔商圈，不僅是要從外觀上達到高檔，還要從商場引進的商品以及商場的軟件上面達到要求。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。本項目規(guī)劃的“一站式購物”的綜合建材市場，讓消費者更“省心、省事、省力、省時”（4S），在商場的功能上做到集“購物、休閑”于一體，以此來改善商場的形象，來改變?nèi)藗儗已b市場的傳統(tǒng)觀念，把家裝作為一種購物樂趣來享受。本項目的住宅區(qū)依托于本商圈而建，商住混合樓的合理分區(qū)是本項目的最大特色，很好的解決了商業(yè)與住宅的關系，以此來吸引消費者。另外本項目根據(jù)昆明市對城市住宅規(guī)劃，位于二環(huán)以外可組合的大戶型更有利于吸引消費者。第三部 項目營銷策劃、營銷

49、定位項目定位（）以多層SOHO公寓為主。（）項目檔次定位:區(qū)域高檔舒適型社區(qū)（）項目功能定位:以提供商業(yè)中心為主,輔以SOHO公寓（）項目形象定位:都市現(xiàn)代 舒適家居項目命名本項目坐落于西山區(qū)，遵循其歷史淵源及項目名要體現(xiàn)現(xiàn)代國際化的命名要求，我們將本項目總體命名為西部國際；一、二、三期的具體名稱在總體名稱后面加后綴。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。項目品牌文化構(gòu)建如今，在品牌形象影響消費者購買行為的時代，房地產(chǎn)開發(fā)商要在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟并不斷發(fā)展壯大就必須樹立自生的品牌形象，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。實現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”不僅要在外對商戶進行專業(yè)、規(guī)范的管理（市場的物業(yè)管

50、理見管理模式），還要在內(nèi)部形成一種無形的力量，讓眾商戶樂于與開發(fā)商一道朝著同一個方向前進，而這種力量就是一個市場的文化底蘊。一個項目內(nèi)在的文化底蘊對消費者來說是其區(qū)別于其他同質(zhì)性項目的差異化表現(xiàn)。對開發(fā)商及入住商戶來說，準確的文化定位不僅為他們戶提供了差異化的經(jīng)營模式，還為項目管理者與商戶之間提供了一個共同的愿景、發(fā)展方向，為這個新興的團隊創(chuàng)造了強大的凝聚力。所以，本項目要在消費者心中留下深刻的印象，要讓入住商戶長期、穩(wěn)定并繁榮地與本項目共同發(fā)展下去，就必須構(gòu)建本項目的市場文化，以使本項目的管理者、入住本項目的經(jīng)營者都朝著同一個方向努力，以此實現(xiàn)“雙贏”！經(jīng)營理念（針對入住商戶）：市場是我家，

51、繁榮為大家。（表現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營的理念及信心。）消費理念（針對大眾）：購物原本就應該如此享受。（宣傳“一站式”購物的便利性）管理理念：商戶是家人，顧客是朋友。（以此表示開發(fā)商對入住商戶管理的認真負責，對顧客的真誠以待。）服務理念：四“”微笑（Smile）、真誠（Sincere）、快捷（Speedy）、售后服務（Service）。（以短潔的言語將服務理念傳達給大眾消費者及意向入住商戶，以此表現(xiàn)本品牌的差異化特征。）、營銷整體規(guī)劃方案.營銷整體策略本項目是由三期工程組成,一期為商業(yè)樓的建設，二、三期為商業(yè)樓與配套公寓的建設。其一期的建設及成功招商會對以后的市場深度開發(fā)有著極強的示范性和帶動作用，其

52、成敗影響和制約著后續(xù)開發(fā)的進度及成敗，所以應高度重視市場“一期工程”招商。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。一期工程營銷策略：市場前期招商實行以“軟文廣告為主，硬性廣告為輔”的招商策略，針對“目標客戶招商”；在招商的后期階段，以市場整體營銷廣告為主，針對消費者促銷。二、三期工程營銷策略：由于一期市場的培育成功以及二、三期商業(yè)部分還是以建材、家居為主，所以其宣傳策略以招商、軟文宣傳為主，在借一期影響力的同時，直接將消費者作為宣傳重點，并配合各種（公關、促銷）活動來提升知名度，為市場造勢。.營銷渠道本項目三期工程所針對的目標消費者不同，其營銷渠道也有所差異。項目一期是大型商業(yè)市場

53、，其作為銷售終端，對上要引入商家入住，對下要吸引消費者在本市場購物。所以在營銷渠道的投入力度上，一期項目前期應以招商入住市場為主，以此為后期聚集人氣打下基礎；后期，當入住商戶達到后營銷以消費人群為主，以此聚集市場人氣，增加商戶的入住信心。項目二、三期前期還是以銷售、品牌推廣為主，商場代購買者實行統(tǒng)一招商，招商要將重點放在一期商戶及一期時未入住的大型商戶上；在入住商家到達時，將營銷重點轉(zhuǎn)向?qū)ψ≌瑯堑男麄魃?，并通過各種優(yōu)惠形式（待定）帶動商業(yè)店鋪的銷售。.營銷方式針對不同的營銷目標，本項目的營銷方式也有所不同，其具體方式如下：l 營銷人群：商家營銷目的：將大型、知名的商家引入市場，將一期項目建設為

54、配備完善的“一站式”建材家居市場；并通過二、三期的招商將住宅樓盤的周邊配套完善，以吸引客戶入住。營銷方式：在引入建材、家居商戶時，對大型商戶采取“一對一”式招商（具體見.招商策略），實行以省內(nèi)招商與省外招商相結(jié)合，明波家具超市商家作為補充三種方式相結(jié)合；再配合廣告宣傳引入小型的五金、零件商戶。l 營銷人群：一般大眾方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。營銷目的：為本項目聚集人氣，吸引人群在市場購物及吸引人群購買本項目住宅，以此提升銷量。營銷方式：通過軟文炒作、廣告宣傳、促銷活動、公關活動等吸引大眾眼球，刺激消費者購買欲望。、價格策略商業(yè)市場價格定位（以下價格為均價，商鋪具體價格由

55、地段而定）（）出租部分本項目定位于中、高端建材、家居市場，其完善的配套及管理服務為本市場的價格增值奠定了基礎，而本市場由于地理位置較偏，為增強本市場的競爭力，我們在價格上予以一定的下調(diào)。具體定價方式如下：西部國際·家居精品城一區(qū)一樓：40元/建筑平方米/月；二樓：30元/建筑平方米/月；三樓：30元/建筑平方米/月；四樓：20元/建筑平方米/月；注：商場保證金由出租店鋪大小而定，定價在15萬之間；（）銷售部分本項目定位于中、高端市場，其完善的服務體系及硬件配備為價格的中、高端定位打下堅實的基礎。本項目價格定位依據(jù)競爭對手的定位情況、本區(qū)域市場的情況及購買者的接受程度，將價格初步定位如下，實際價格將以正式銷售時的價格走勢為主。西部國際·家居精品城二區(qū)一