桂林市樓房客戶群分析

1、客戶群分析恒越地產(chǎn)研究小組一、市場(chǎng)分析LOGO外地市場(chǎng)外地市場(chǎng)本地市場(chǎng)本地市場(chǎng)市場(chǎng)分析1 1、消費(fèi)者居住現(xiàn)狀、消費(fèi)者居住現(xiàn)狀2 2、消費(fèi)者需求狀況、消費(fèi)者需求狀況3 3、對(duì)于桂林市本地市場(chǎng)總結(jié)、對(duì)于桂林市本地市場(chǎng)總結(jié)1 1、消費(fèi)者主體結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者主體結(jié)構(gòu)2 2、地區(qū)自身優(yōu)勢(shì)、地區(qū)自身優(yōu)勢(shì)3 3、外地置業(yè)城區(qū)選擇、外地置業(yè)城區(qū)選擇4 4、20102010年樓盤外銷數(shù)量構(gòu)成年樓盤外銷數(shù)量構(gòu)成LOGO消費(fèi)者居住現(xiàn)狀消費(fèi)者居住現(xiàn)狀根據(jù)調(diào)查，目前桂林市居民的家庭月收入在至根據(jù)調(diào)查，目前桂林市居民的家庭月收入在至元之間的比例最高，達(dá)；元以上的高薪家庭比元之間的比例最高，達(dá)；元以上的高薪家庭比例最小，僅占。

2、桂林的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，例最小，僅占。桂林的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，大部分的居民的居住現(xiàn)狀為自購(gòu)商品房，所占比大部分的居民的居住現(xiàn)狀為自購(gòu)商品房，所占比例高達(dá)；其次，為出租房，占；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的占；例高達(dá)；其次，為出租房，占；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的占；單位福利分房的占；其他占。單位福利分房的占；其他占。居住現(xiàn)狀居住現(xiàn)狀自購(gòu)商品房, 39%出租房, 32%經(jīng)濟(jì)適用房, 14%單位福利房, 10%其他, 5%LOGO房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)較貴, 51%適中, 42%便宜, 7%0%同時(shí)，高達(dá)的人群覺(jué)得買房難，房?jī)r(jià)高出所能承受范圍，同時(shí)，高達(dá)的人群覺(jué)得買房難，房?jī)r(jià)高出所能承受范圍，的人群認(rèn)為不難，可以輕松買到自己心儀的

3、房子，另外，還的人群認(rèn)為不難，可以輕松買到自己心儀的房子，另外，還有的人群認(rèn)為買房較難，因?yàn)橘I房人多，看中的房源很難搶有的人群認(rèn)為買房較難，因?yàn)橘I房人多，看中的房源很難搶到。到。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)看法消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)看法LOGO消費(fèi)者需求狀況消費(fèi)者需求狀況顯然，目前（年）高達(dá)元平方米的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人群的承受顯然，目前（年）高達(dá)元平方米的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人群的承受能力，令許多消費(fèi)者望而卻步。能力，令許多消費(fèi)者望而卻步。LOGO消費(fèi)者需求狀況消費(fèi)者需求狀況消費(fèi)者預(yù)購(gòu)建筑面積消費(fèi)者預(yù)購(gòu)建筑面積另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房，預(yù)購(gòu)的建筑另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房，預(yù)購(gòu)的建筑面積也相對(duì)越大

4、。面積也相對(duì)越大。LOGO消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃及購(gòu)房類型消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃及購(gòu)房類型消費(fèi)者需求狀況消費(fèi)者需求狀況由此可見(jiàn)，消費(fèi)者的觀望心態(tài)占主體。由此可見(jiàn)，消費(fèi)者的觀望心態(tài)占主體。LOGO消費(fèi)者需求狀況消費(fèi)者需求狀況購(gòu)房戶型意向購(gòu)房戶型意向LOGO消費(fèi)者需求狀況消費(fèi)者需求狀況購(gòu)房動(dòng)機(jī)購(gòu)房動(dòng)機(jī)LOGO桂林未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)由此可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者對(duì)桂林房?jī)r(jià)看漲，同時(shí)，對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的看由此可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者對(duì)桂林房?jī)r(jià)看漲，同時(shí)，對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的看法與近期的看法有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。法與近期的看法有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。LOGO宏觀調(diào)控政策對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃的影響據(jù)調(diào)查，的消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃受宏觀調(diào)控政策的影響，而的據(jù)調(diào)查，的消費(fèi)者的購(gòu)

5、房計(jì)劃受宏觀調(diào)控政策的影響，而的消費(fèi)者則表示宏觀調(diào)控政策不會(huì)影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。面消費(fèi)者則表示宏觀調(diào)控政策不會(huì)影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。面對(duì)當(dāng)前的宏觀政策，有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者人群中，的選擇延對(duì)當(dāng)前的宏觀政策，有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者人群中，的選擇延緩購(gòu)買計(jì)劃；看準(zhǔn)就買，不受宏觀政策影響的占；同時(shí)，有緩購(gòu)買計(jì)劃；看準(zhǔn)就買，不受宏觀政策影響的占；同時(shí)，有的人則認(rèn)為以后房?jī)r(jià)更高，趁別人猶豫趕緊買。的人則認(rèn)為以后房?jī)r(jià)更高，趁別人猶豫趕緊買。LOGO對(duì)于桂林市本地市場(chǎng)總結(jié) 桂林居民對(duì)房屋的剛性需求將強(qiáng)，但是自購(gòu)商品房的比例卻只占； 大部分的居民可以認(rèn)為房?jī)r(jià)高出所能承受的范圍，所以本公司在制定價(jià)格戰(zhàn)略的時(shí)候需要考

6、慮當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰Γ?小戶型銷量需求多余大戶型，開(kāi)發(fā)商可以考慮以小戶型為主以滿足大部分消費(fèi)者需求； 桂林市本地市場(chǎng)主要需求為普通商業(yè)住宅，高檔樓盤在本地市場(chǎng)銷售量不大，主要針對(duì)外地市場(chǎng) 購(gòu)房者的首次置業(yè)明顯，交通環(huán)境和周邊配套是消費(fèi)者最關(guān)注的購(gòu)房因素點(diǎn)擊它點(diǎn)擊它LOGO消費(fèi)者主體結(jié)構(gòu)群體群體原因原因權(quán)重權(quán)重: :在桂林學(xué)習(xí)、工作在桂林學(xué)習(xí)、工作者者桂林高校眾多，許多外地學(xué)子學(xué)成桂林高校眾多，許多外地學(xué)子學(xué)成或南下或北上闖蕩，大城市幾年的或南下或北上闖蕩，大城市幾年的打拼發(fā)現(xiàn)工資增速遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的瘋打拼發(fā)現(xiàn)工資增速遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的瘋漲，桂林的相對(duì)低房?jī)r(jià)、曾經(jīng)大學(xué)漲，桂林的相對(duì)低房?jī)r(jià)、曾經(jīng)大學(xué)生活的小

7、美好讓其產(chǎn)生了回歸心。生活的小美好讓其產(chǎn)生了回歸心。較重較重：向往桂林美景和：向往桂林美景和良好環(huán)境良好環(huán)境享受桂林市美景及恬靜的生活享受桂林市美景及恬靜的生活逐年逐年加重加重: :受桂林低房?jī)r(jià)吸引受桂林低房?jī)r(jià)吸引的外地購(gòu)房者的外地購(gòu)房者桂林市與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)十分相似，桂林市與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)十分相似，但房?jī)r(jià)卻是海南的，而且相比廣西但房?jī)r(jià)卻是海南的，而且相比廣西的南寧、柳州也屬于低檔次房?jī)r(jià)的南寧、柳州也屬于低檔次房?jī)r(jià)較輕較輕: :外地炒房團(tuán)外地炒房團(tuán)高鐵的建成和個(gè)新區(qū)的發(fā)展以及桂高鐵的建成和個(gè)新區(qū)的發(fā)展以及桂林城市品質(zhì)的整個(gè)提升，潛力巨大林城市品質(zhì)的整個(gè)提升，潛力巨大較輕較輕LOGO地區(qū)自身優(yōu)勢(shì)

8、群體群體原因原因權(quán)重權(quán)重: : 山水和山水和“新區(qū)新區(qū)”的完美結(jié)合的完美結(jié)合擁有山水景觀優(yōu)勢(shì)、具備桂林特質(zhì)擁有山水景觀優(yōu)勢(shì)、具備桂林特質(zhì)的中高端樓盤，往往成為外地購(gòu)房的中高端樓盤，往往成為外地購(gòu)房者的置業(yè)首選，外銷比例較火者的置業(yè)首選，外銷比例較火較重較重： 教育資源豐富、教育資源豐富、文化氛圍濃厚文化氛圍濃厚高校、初中、小學(xué)數(shù)量眾多，為下高校、初中、小學(xué)數(shù)量眾多，為下一代做準(zhǔn)備一代做準(zhǔn)備較重較重: :新版塊發(fā)展的巨新版塊發(fā)展的巨大潛力大潛力設(shè)計(jì)有花園洋房、別墅、類別墅設(shè)計(jì)有花園洋房、別墅、類別墅 等多種類型的產(chǎn)品，售價(jià)在等多種類型的產(chǎn)品，售價(jià)在元間，元間，大盤成外銷大戶大盤成外銷大戶較輕較輕

9、LOGO外地置業(yè)城區(qū)選擇七星區(qū)臨桂新區(qū)八里街外地置業(yè)城區(qū)選擇LOGO年樓盤外銷數(shù)量構(gòu)成LOGO 若企業(yè)將客戶群分為本地市場(chǎng)和外地市場(chǎng)客戶群時(shí)，應(yīng)該綜合考慮各方面的比例，同時(shí)要根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣和購(gòu)買喜好進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。寫得有點(diǎn)欠缺。實(shí)在不得就這樣寫上去啦總結(jié)二、桂林市樓房需求分析LOGO（一）消費(fèi)者需求調(diào)查此次調(diào)查的對(duì)象主要為目前的購(gòu)房主力軍后年輕人。問(wèn)卷登記率在以上，共收回有效問(wèn)卷份，從而保證了能夠了解更真實(shí)、更全面的信息。LOGO意向購(gòu)買片區(qū)（意向購(gòu)買片區(qū)（09年十一）年十一）從圖、圖個(gè)圖表的對(duì)比情況可以看出，七星區(qū)仍是廣大購(gòu)房者置業(yè)的首選區(qū)域，其他的區(qū)域變化不大，唯一有變化的是去

10、年墊底的臨桂新區(qū)今年超越八里 街，脫掉了“倒數(shù)第一”的帽子。這皆歸功于臨桂新區(qū)今年大張旗鼓的城建，各項(xiàng)配套設(shè)施在政府規(guī)劃中雛形初現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)于臨桂新區(qū)的各項(xiàng)預(yù)期開(kāi)始提高，從而 在市民心中的位置有了顯著提升。與臨桂相比，八里街的發(fā)展則稍顯滯后了。并且，在市區(qū)土地資源日益減少的情況下，開(kāi)發(fā)商的拿地目標(biāo)都開(kāi)始轉(zhuǎn)向臨 桂，年的新盤中臨桂樓盤就占了六成，住宅的郊區(qū)化是不可避免的。LOGO年十一跟年五一比較年十一心理價(jià)位年五一心理價(jià)位年十一桂林購(gòu)房者購(gòu)房置業(yè)所考慮的因素年五一桂林購(gòu)房者購(gòu)房置業(yè)所考慮的因素LOGO對(duì)樓盤類型需求LOGO消費(fèi)者需求分析 從圖、圖可以看出，桂林購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房要素的選擇上已經(jīng)有了

11、明顯的變化。戶型成為購(gòu)房者首先考慮的要素，而不再是地段交通。這是一個(gè)可喜的變化，因?yàn)樵诠鹆址康禺a(chǎn)快速發(fā)展的今天，如果購(gòu)房者對(duì)于地段的依賴性不減的話，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕對(duì)是一個(gè)巨大的拘囿。 通過(guò)以上的消費(fèi)者調(diào)查，桂林市消費(fèi)者對(duì)樓房的價(jià)格預(yù)期有小幅度上升，說(shuō)明對(duì)桂林市房地產(chǎn)發(fā)展前景看好，而且在購(gòu)房要素的選擇上已經(jīng)有了明顯的變化，戶型成為首要考慮的因素，而不再是交通地段，這位不在黃金地段的樓盤來(lái)說(shuō)是一個(gè)可喜的變化，也會(huì)對(duì)桂林市房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展起到積極地作用。LOGO 三、客戶群分析三、客戶群分析LOGO三、客戶群分析、桂林市上半年工薪報(bào)酬、桂林市上半年工薪報(bào)酬工資報(bào)酬持續(xù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力大

12、幅提高工資報(bào)酬持續(xù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力大幅提高 上半年，桂林市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬為億元，比上年同期增長(zhǎng)，其中職上半年，桂林市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬為億元，比上年同期增長(zhǎng)，其中職工工資總額為億元，同比增長(zhǎng)。在崗職工平均工資元，比上年同期增加元，同比增長(zhǎng)。工工資總額為億元，同比增長(zhǎng)。在崗職工平均工資元，比上年同期增加元，同比增長(zhǎng)。 LOGO三、客戶群分析 從桂林市年經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好情況來(lái)說(shuō)，今年工資薪酬又能步入一個(gè)新的臺(tái)階，雖然今年的通貨膨脹稍微嚴(yán)重，但預(yù)計(jì)全年工資的漲幅已經(jīng)超過(guò)的漲幅，居民的生活水平在不斷提高。而且對(duì)于桂林市的發(fā)展預(yù)期也是保持比較樂(lè)觀的態(tài)度，對(duì)桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也同

13、樣持有信心LOGO三、客戶群分析、我國(guó)正加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老市場(chǎng)巨大、我國(guó)正加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老市場(chǎng)巨大（）老齡人口數(shù)量龐大（）老齡人口數(shù)量龐大根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署的預(yù)測(cè)，到年我國(guó)歲以上人口將占到總?cè)丝诘模陮⑦M(jìn)一步上升到，根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署的預(yù)測(cè)，到年我國(guó)歲以上人口將占到總?cè)丝诘?，年將進(jìn)一步上升到，截至年年底全國(guó)老年人口增至億截至年年底全國(guó)老年人口增至億,占總?cè)丝诘?。預(yù)計(jì)到年進(jìn)入重度老齡化階段占總?cè)丝诘?。預(yù)計(jì)到年進(jìn)入重度老齡化階段,屆時(shí)我國(guó)屆時(shí)我國(guó)老年人口達(dá)到億老年人口達(dá)到億,占總?cè)丝谝陨稀Ｖ袊?guó)內(nèi)地人口老齡化提速，老年人口出現(xiàn)首次增長(zhǎng)高占總?cè)丝谝陨?。中?guó)內(nèi)地人口老齡化提速，老年人口出現(xiàn)首次

14、增長(zhǎng)高峰，歲以上人口將從峰，歲以上人口將從“十一五十一五”年均凈增萬(wàn)提高到年均凈增萬(wàn)提高到“十二五十二五”的萬(wàn)左右，年總量將突破億，的萬(wàn)左右，年總量將突破億，占總?cè)丝诘?。占總?cè)丝诘?。（）遷徙性養(yǎng)老逐步?jīng)_破人們傳統(tǒng)觀念，必然加速旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展。（）遷徙性養(yǎng)老逐步?jīng)_破人們傳統(tǒng)觀念，必然加速旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展。（）老年人口大多經(jīng)過(guò)一生的打拼和積蓄，個(gè)人財(cái)富水平較高。（）老年人口大多經(jīng)過(guò)一生的打拼和積蓄，個(gè)人財(cái)富水平較高。（）年底（）年底,全市周歲及以上老年人口為萬(wàn)名全市周歲及以上老年人口為萬(wàn)名,占總?cè)丝跀?shù)的。這一數(shù)字高出全國(guó)個(gè)百分點(diǎn)占總?cè)丝跀?shù)的。這一數(shù)字高出全國(guó)個(gè)百分點(diǎn),高出廣西個(gè)百分點(diǎn)。去年桂

15、林市老年人口較上年凈增人高出廣西個(gè)百分點(diǎn)。去年桂林市老年人口較上年凈增人,而去年全市凈增人口人而去年全市凈增人口人,老年人老年人口凈增數(shù)超過(guò)總?cè)丝趦粼鰯?shù)人口凈增數(shù)超過(guò)總?cè)丝趦粼鰯?shù)人,這在桂林市人口記錄歷史上還是首次。這在桂林市人口記錄歷史上還是首次。LOGO三、客戶群分析（按年齡與收入綜合劃分）在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的，打算租賃房屋使用權(quán)的占，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占，打算采取其他形式的占。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。注明：由于時(shí)間關(guān)系，沒(méi)有來(lái)得及真正進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，只能根據(jù)網(wǎng)上其他城市或者前幾年的數(shù)據(jù)進(jìn)行推測(cè)模擬調(diào)查結(jié)果。樣本量為人，

16、各類人群所占比例如下圖所示：LOGO三、客戶群分析（樣本分布情況）LOGO三、客戶群分析（九大類收入人群所占比例）LOGO三、客戶群分析（年齡與收入的關(guān)系）LOGO九大類客戶群分析 一，低收入老年：收入低，不介意生活環(huán)境，只希望有個(gè)棲身之地，與子女一起住，而的老人住在養(yǎng)老院，還有少數(shù)老人自己找個(gè)地方搭起了自己的“家”。對(duì)于重新購(gòu)房的欲望幾乎為。 二，低收入中年：收入低，承擔(dān)家庭經(jīng)濟(jì)重?fù)?dān)，不太介意生活環(huán)境，對(duì)于二次置業(yè)的欲望不強(qiáng)烈。 三，低收入青年：收入低，但是卻富有激情，與家庭成員一起居住，在外面租房子，單位分的福利房，有自己的房子，居住在其他地方。有有欲望買價(jià)格低廉的房子。LOGO九大類客戶

17、群分析 四、中收入老年：收入中等，與子女一起居住，只有兩個(gè)老人一起住，居住在單身公寓，愿意住在養(yǎng)老院，其他。希望有人陪著，注重房屋周邊的環(huán)境，開(kāi)始注重養(yǎng)生，對(duì)于 五、中收入中年：收入中等，對(duì)于環(huán)境配套要求較高，多于一半的人滿足于目前的住房狀況，打算另外購(gòu)房做投資或居住。 六、中收入青年：看重交通便利，配套設(shè)施環(huán)境，喜歡小戶型，購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，性價(jià)比較高的房子。LOGO九大類客戶群分析 七、高收入老年：非常注重養(yǎng)生，對(duì)房屋周邊環(huán)境的建設(shè)有較高要求，配套健全，環(huán)境清幽，喜歡旅游等休閑方式，的老年人希望購(gòu)買適合養(yǎng)老的房子。 八、高收入中年：開(kāi)始注重養(yǎng)生，喜歡旅游，希望所居住的房子能體現(xiàn)

18、自己的身份地位，對(duì)于設(shè)計(jì)要求較高，的表示愿意購(gòu)買環(huán)境好的房子，以備以后養(yǎng)生 九、高收入青年：喜歡大戶型，對(duì)戶型設(shè)計(jì)有較高要求，沖動(dòng)消費(fèi)，其中有希望再次置業(yè)。LOGO總結(jié)客戶群分析及對(duì)項(xiàng)目定位的初步建議： 、桂林市購(gòu)房者對(duì)高檔公寓及別墅的需求量在左右，比例較大。說(shuō)明有進(jìn)成的消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，對(duì)高檔樓盤的承受力較強(qiáng)。 、桂林市本地消費(fèi)者近成對(duì)買房持觀望的態(tài)度，并有接近成的消費(fèi)者認(rèn)為桂林市房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年保持微漲趨勢(shì)。依據(jù)桂林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，兩年后居民的工資會(huì)有階段性的突破，經(jīng)濟(jì)水平定能上一個(gè)新的臺(tái)階，對(duì)高檔樓盤的承受力也會(huì)更強(qiáng)。 、外省人口進(jìn)入桂林旅游已經(jīng)成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)。旅游人口一般屬于中高端收入著，經(jīng)濟(jì)水平高于桂林市本地人口。