城市綜合體-銷品茂-百貨商場(chǎng)研究匯報(bào)

1、商業(yè)地產(chǎn)研究匯報(bào)商業(yè)地產(chǎn)研究匯報(bào)研究對(duì)象：【城市綜合體銷品茂百貨商場(chǎng)城市綜合體銷品茂百貨商場(chǎng)】三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專項(xiàng)研究城市綜合體專項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究目錄目錄城市綜合體成功案例借鑒城市綜合體成功案例借鑒三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專項(xiàng)研究城市綜合體專項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒城市綜合體成功案例借鑒p 城市綜合體定義城市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相

2、互依存、協(xié)同促進(jìn)。從城市與區(qū)域的價(jià)值來講城市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)。根據(jù)城市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有九大突出特征：1、高可達(dá)性、便利性2、高密度、集約性3、整體統(tǒng)一性4、功能復(fù)合性5、土地使用均衡性6、空間連續(xù)性7、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性8、巨大的社會(huì)效應(yīng)9、極具升值價(jià)值上海周浦萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)p 傳統(tǒng)城市綜合體概念的誤區(qū)“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的多功能、高效率的綜合體。 酒店、寫字樓和購物中心是城市綜合體的最基

3、本組合。酒店、寫字樓和購物中心是城市綜合體的最基本組合。 p 百貨商場(chǎng)定義百貨商場(chǎng)是供應(yīng)大量產(chǎn)品的零售商店，主要產(chǎn)品是精品服飾、家居用品、餐飲和娛樂品；銷售方式有人員導(dǎo)購(如服裝)和自我服務(wù)(如餐飲)。梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)p 銷品茂定義銷品茂”是英文SHOPPING MALL的音譯，是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求 。南京水游城南京水游城p 百貨商場(chǎng)與銷品茂的對(duì)比百貨商場(chǎng)商業(yè)業(yè)種：百貨店+品牌展示店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝、家庭用品、食品和娛樂；經(jīng)營(yíng)檔次：中高檔，精品購物；服務(wù)人群：以

4、中青年為主，女性居多；銷品茂商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣場(chǎng)、專業(yè)連鎖店、品牌店和服務(wù)機(jī)構(gòu)；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：覆蓋吃、穿、住、用、玩各種商業(yè)業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)檔次：以大眾型檔次為主，輔以少量高檔商品；服務(wù)人群：兒童、中青年、老人二者區(qū)別：銷品茂商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨商業(yè)。 銷品茂經(jīng)營(yíng)檔次更大眾化，服務(wù)人群更廣。p 銷品茂與城市綜合體的對(duì)比銷品茂城市綜合體城市功能：商業(yè)、酒店、辦公、居住、會(huì)展和交通等；二者區(qū)別：銷品茂只具有單一商業(yè)功能，而城市綜合體具有復(fù)合功能，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)城市生活自給自足。在銷品茂的升級(jí)換代過程中，能看到城市綜合體的初步規(guī)劃雛形。商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣場(chǎng)、專業(yè)連鎖店、品牌店和服務(wù)機(jī)構(gòu)；p 結(jié)論購物消

5、費(fèi)一站式城市生活一站式發(fā)展實(shí)現(xiàn)城市生活更加和諧、高效運(yùn)作目標(biāo)：三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專項(xiàng)研究城市綜合體專項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒城市綜合體成功案例借鑒p 百貨商場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)百貨商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)百貨商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與新商業(yè)類型融合與新商業(yè)類型融合走高端精品百貨路線走高端精品百貨路線地段一般，定位中端的百貨商場(chǎng)與銷品茂內(nèi)百貨店在定位上重合，因此在未來的競(jìng)爭(zhēng)中，經(jīng)營(yíng)受區(qū)域覆蓋客戶消費(fèi)偏好左右，存在被淘汰的可能。只能各自尋求與新商業(yè)類型融合。地段優(yōu)越，定位高端的百貨商場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)定位和覆蓋人群上與銷品茂內(nèi)百貨店有明顯差異性

6、，其優(yōu)越地段，良好品牌控制能力，吸引高端消費(fèi)人群，因此發(fā)展前景良好。如恒隆廣場(chǎng)和梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，互為借力，形成不可復(fù)制商圈。p 銷品茂未來發(fā)展趨勢(shì)銷品茂體量大業(yè)態(tài)種類繁多對(duì)經(jīng)營(yíng)要求高依靠租金收回投資，資金占有量大，回收周期長(zhǎng)特點(diǎn)：未來發(fā)展趨勢(shì)：專業(yè)零售公司各自做強(qiáng)做大，但業(yè)態(tài)升級(jí)有限圈地過程中，出現(xiàn)信托基金的身影p 城市綜合體未來發(fā)展趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)一集商業(yè)、辦公、酒店和居住為一體，各種功能搭配，完善24小時(shí)生活城概念。城市綜合體優(yōu)勢(shì)二加入居住功能，既留住了人，又通過出售住宅，提高資金運(yùn)作效率。未來發(fā)展趨勢(shì)作為先進(jìn)的物業(yè)形態(tài)，城市綜合體會(huì)在未來幾年在全國(guó)1、2、3線城市大量涌現(xiàn)。p 結(jié)論未來幾年城市綜合體

7、的前景最為看好未來幾年城市綜合體的前景最為看好三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專項(xiàng)研究城市綜合體專項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒城市綜合體成功案例借鑒p 城市綜合體起源城市綜合體（HOPSCA），于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能復(fù)合性功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)

8、高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性高密度，集約性整體統(tǒng)一性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性高可達(dá)性實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可巨大的社會(huì)效應(yīng)巨大的社會(huì)效應(yīng)/ /升值潛力升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性內(nèi)外部聯(lián)系完整性 空間連續(xù)性空間連續(xù)性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用；1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；2、

9、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)； 同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力p 城市綜合體的開發(fā)條件不是任何地方都能建設(shè)城市綜合體，城市綜合體的形成必需符合以下條件：規(guī)模要求規(guī)模要求區(qū)位要求區(qū)位要求必須位于城市中心

10、區(qū)和區(qū)域中心位置，核心地段城市各種資源決定了它天生的優(yōu)越條件必須擁有大規(guī)模建筑體量只有大規(guī)模建筑體量才能完美演繹豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬象的生活只有城市或區(qū)域中心的大規(guī)模地塊才能成為演繹城市綜合體的舞臺(tái)只有城市或區(qū)域中心的大規(guī)模地塊才能成為演繹城市綜合體的舞臺(tái)城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。HOPSCA是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力p 剖析城市綜合體成功的內(nèi)在因素 城市綜合體開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性城市綜合體

11、開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性 現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化 p 剖析城市綜合體成功的內(nèi)在因素 城市綜合體開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性城市綜合體開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性“城市區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化城市綜合體城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流p 城市綜合體地產(chǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn)城市綜合體將為城市帶來巨大的增值價(jià)值現(xiàn)代

12、城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，HOPSCA對(duì)城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。城市綜合體是個(gè)開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；城市綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展城市綜合體是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，她融匯城市各種資源這就是城市綜合體特有的城市精神這就是城市綜合體特有的城市精神“融匯、交流、影響融匯、交流、影響”一個(gè)一個(gè)“資源共生、聚合增值資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式的全新地產(chǎn)模式p 城市綜合體代表一種新城市時(shí)代的生活方式城市綜合體六大業(yè)態(tài)集合了城

13、市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)城市綜合體不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨?，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴，更體現(xiàn)出HOPSCA地產(chǎn)開發(fā)模式的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性使人們充分體驗(yàn)辦公、購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活p 當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市綜合體開發(fā)背景當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)模式：第一種：傳統(tǒng)開發(fā)模式拿地高價(jià)賣出高價(jià)拿地更高價(jià)賣出，房?jī)r(jià)高但成本也高，因此收益存在較大風(fēng)險(xiǎn)。第二種：復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式商業(yè)+地產(chǎn)旅游+地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)由于增加主題功能，能吸引大量人流，帶動(dòng)區(qū)域人氣，利于住宅的銷售，由于品牌支持，可以獲得較高收益。城市

14、綜合體作為復(fù)合地產(chǎn)可以獲得較高收益，受到開發(fā)商的青睞；可以獲得低成本的商用物業(yè)，受到零售商的青睞；城市綜合體作為新型開發(fā)模式，發(fā)展前景看好p 國(guó)內(nèi)城市綜合體開發(fā)商類型當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市綜合體開發(fā)商主要分兩類：第一類：地方性開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜惺兄行耐恋?，順?shì)開發(fā)城市綜合體，但由于開發(fā)商自身因素，無全國(guó)復(fù)制開發(fā)計(jì)劃，屬于地方性開發(fā)商；如華貿(mào)中心第二類：全國(guó)性開發(fā)商擁有雄厚的資金和人才實(shí)力，在一兩個(gè)項(xiàng)目取得成功后，全國(guó)高效率復(fù)制，大氣魄、大投資。如萬達(dá)廣場(chǎng)和中糧大悅城；建議：紅星美凱龍可憑借全國(guó)戰(zhàn)略，增加城市綜合體土地儲(chǔ)備，躋身全國(guó)性建議：紅星美凱龍可憑借全國(guó)戰(zhàn)略，增加城市綜合體土地儲(chǔ)備，躋身全國(guó)性 城市綜合

15、體開發(fā)商行列城市綜合體開發(fā)商行列兩類開發(fā)商在城市綜合體開發(fā)中都獲得巨大收益，受到政府支持、得到業(yè)內(nèi)美譽(yù)兩類開發(fā)商在城市綜合體開發(fā)中都獲得巨大收益，受到政府支持、得到業(yè)內(nèi)美譽(yù)p 城市綜合體前期籌備工作內(nèi)容一、 項(xiàng)目選址 看經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 所在地城市GDP 人均GDP 人均可支配收入 房地產(chǎn)發(fā)展水平如：唐山萬達(dá)廣場(chǎng)城市GDP研究【07年全國(guó)各城市GDP總額總額統(tǒng)計(jì)排名】GDP總額總額增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率 省內(nèi)排名省內(nèi)排名唐山市07年GDP總值2779.14億元，穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國(guó)各城市排名中位列第20，領(lǐng)先于濟(jì)南、哈爾濱、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等二線城市原則：原則：四看一確四看一確定定GDP總額增速快，

16、指標(biāo)位居全國(guó)領(lǐng)先水平，甚至超越一總額增速快，指標(biāo)位居全國(guó)領(lǐng)先水平，甚至超越一些省會(huì)城市些省會(huì)城市 看經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 所在地城市GDP 人均GDP 人均可支配收入 房地產(chǎn)發(fā)展水平如：唐山萬達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展水平07年唐山市人均GDP為38351元（約合5612美元） 唐山市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，以質(zhì)量為主，唐山市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重?cái)?shù)量與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDPGDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)期啟動(dòng)期發(fā)展期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000300030004

17、000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計(jì)年鑒城市化率時(shí)間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段唐山城市化的階段位置世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖律圖根據(jù)唐山當(dāng)前根據(jù)唐山當(dāng)前GDP增速及人均增速及人均GDP水平判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，水平判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，城市化進(jìn)程處于加速階段城市化進(jìn)程處于加速階段 看結(jié)構(gòu)看結(jié)構(gòu) 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重 社會(huì)財(cái)富分布結(jié)構(gòu)如：

18、唐山萬達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)典型的重工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，典型的重工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，孤注一擲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不孤注一擲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，應(yīng)對(duì)危機(jī)能力差足，應(yīng)對(duì)危機(jī)能力差第一產(chǎn)業(yè)增加第一產(chǎn)業(yè)增加值值增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增加第二產(chǎn)業(yè)增加值值增長(zhǎng)增長(zhǎng)率率第三產(chǎn)業(yè)增加第三產(chǎn)業(yè)增加值值增長(zhǎng)增長(zhǎng)率率20052005年年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%20062006年年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%20072007年年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2% 看人

19、口看人口 城市人口基數(shù) 城市人口自然增長(zhǎng)率 項(xiàng)目有效輻射范圍人口數(shù)量如：唐山萬達(dá)廣場(chǎng)人口自然增長(zhǎng)率研究95年至07年12年間，唐山市戶籍人口變化極小，增長(zhǎng)率低于10%；城市人口05年出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但從05年至07年城市人口幾乎無變化，增長(zhǎng)速度較小，說明城市流動(dòng)人口數(shù)量較少；05年開始唐山城市化進(jìn)程開始加快，但近幾年增長(zhǎng)速度緩慢，且人口流動(dòng)年開始唐山城市化進(jìn)程開始加快，但近幾年增長(zhǎng)速度緩慢，且人口流動(dòng)數(shù)量較少，以本市人口為主數(shù)量較少，以本市人口為主 看規(guī)劃看規(guī)劃 城市整體規(guī)劃 城市現(xiàn)有格局 城市未來發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目所在地未來發(fā)展?jié)摿μ粕降恼鸷笾亟ㄒ?guī)劃應(yīng)用唐山的震后重建規(guī)劃應(yīng)用“有機(jī)分散有機(jī)分散”的

20、思想，使得城市基的思想，使得城市基本生活配套資源分配相對(duì)均衡本生活配套資源分配相對(duì)均衡兩大片區(qū)兩大片區(qū)三足鼎立三足鼎立 唐山震后城市總體規(guī)劃應(yīng)用了唐山震后城市總體規(guī)劃應(yīng)用了“有機(jī)分散有機(jī)分散”的思想，主城區(qū)適當(dāng)?shù)乃枷?，主城區(qū)適當(dāng)擴(kuò)展，北部建設(shè)了新區(qū)，保留東礦區(qū)并適當(dāng)發(fā)展，從而形成了南、北、擴(kuò)展，北部建設(shè)了新區(qū)，保留東礦區(qū)并適當(dāng)發(fā)展，從而形成了南、北、東三足鼎立的格局，使唐山形成了東三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)典型的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。三個(gè)組團(tuán)。三個(gè)組團(tuán)中間，是中間，是環(huán)保環(huán)保綠地綠地( (陡河水庫風(fēng)景區(qū)陡河水庫風(fēng)景區(qū)) )。如：唐山萬達(dá)廣場(chǎng)城市整體規(guī)劃 看規(guī)劃看規(guī)劃如：唐山萬達(dá)

21、廣場(chǎng)城市現(xiàn)有格局新華新華道道建建設(shè)設(shè)路路市政府市政府唐百唐百三利三利鳳凰新城鳳凰新城規(guī)劃的未來商務(wù)金融中心規(guī)劃的未來商務(wù)金融中心目前以中高檔住宅項(xiàng)目為主目前以中高檔住宅項(xiàng)目為主城東工業(yè)區(qū)城東工業(yè)區(qū)污染較為嚴(yán)重，污染較為嚴(yán)重，居住環(huán)境較差居住環(huán)境較差城南塌陷區(qū)城南塌陷區(qū)以低端居住為主以低端居住為主城市核心城市核心n唐山的商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)三重中心唐山的商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)三重中心n城市主干道交匯城市主干道交匯遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域?yàn)槟壳俺鞘形ㄒ缓诵膮^(qū)，但屬于城南區(qū)域，客小，唐百區(qū)域?yàn)槟壳俺鞘形ㄒ缓?/p>

22、心區(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購買抗性戶存在一定程度的購買抗性 城市整體規(guī)劃 城市現(xiàn)有格局 城市未來發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目所在地未來發(fā)展?jié)摿 二、整體經(jīng)營(yíng)定位收入：低收入高收入年齡：年輕人成熟人檔次：大眾型精品型類型：時(shí)尚型主題型從四個(gè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位：三、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局原則n 對(duì)不同主題商業(yè)業(yè)態(tài)分類，使相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)集中在同一建筑體內(nèi)；n 相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)，考慮到消費(fèi)人群的年齡結(jié)構(gòu)不同，放置不同的樓層；年輕人的消費(fèi)品可以適當(dāng)放置高樓層；n 對(duì)于具有較強(qiáng)品牌號(hào)召力的商家，放置在黃金位置，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)體的人氣；n 品牌商家簽約年限不超過3年，根據(jù)潮流動(dòng)向，隨時(shí)調(diào)換品牌商

23、家或調(diào)整商家的位置；四、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)細(xì)化交通動(dòng)線公共空間外立面時(shí)尚、新穎，與項(xiàng)目整體定位相符；合理布置橫向和縱向交通動(dòng)線，使每個(gè)商鋪都能充分享受人流，不留死角；封閉、恒溫的高比例公共空間（40%）；過道過道寬敞，主過道設(shè)有休息區(qū)域及景觀；三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專項(xiàng)研究城市綜合體專項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒城市綜合體成功案例借鑒是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構(gòu)成一個(gè)具有多功能的城市縮微體。 建筑綜合體“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式 各種功能互為補(bǔ)充，互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛

24、力，反過來促進(jìn)自身的增長(zhǎng)整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足。 大型城市綜合體大型城市綜合體新城市中心的城市綜合體 交通樞紐型城市綜合體 日本博多運(yùn)河城馬來西亞雙子星 日本大阪難波城 日本東京六本木新城 城郊結(jié)合部城市綜合體 p 國(guó)外成功城市綜合體案例分析成功案例一：成功案例一：東京六本木東京六本木 東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施 該項(xiàng)目是日本國(guó)內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約占地面積約11.5 11.5 萬萬mm2 2 ，建筑面積約為建筑面積約為75.9175.91萬萬mm

25、2 2, ,開發(fā)歷時(shí)開發(fā)歷時(shí)1717年年 此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國(guó)的大使館、外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國(guó)際性的信息前沿 六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) 六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過 可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車 六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)u 東京六本木區(qū)位與交通東京六本木區(qū)位與交通 美國(guó)捷得建筑事務(wù)所美國(guó)捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計(jì) 捷得

26、的設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間u東京六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì)東京六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì) A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成 B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣?4層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。B區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 C：由4棟

27、住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)u東京六本木的商業(yè)設(shè)施（東京六本木的商業(yè)設(shè)施（1 1）零售120區(qū)劃22,000m257.9%餐飲70區(qū)劃12,000m2（3200席）31.6%其他30區(qū)劃4,000m210.5%合計(jì)220區(qū)劃38, 000m2100%山邊山邊 面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進(jìn)樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣的序列體驗(yàn)，既熱鬧又令人期待 活力動(dòng)感的自由曲線，引導(dǎo)來訪者漫步其間，充分享受購物和美景西街西街 鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)街。

28、由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成 高度2225m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產(chǎn)生了立體交叉流線，形成豐富的活動(dòng)空間櫸樹坂大道櫸樹坂大道 六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風(fēng)格，舒緩的曲線，整個(gè)街道有一種高雅的氛圍 300m長(zhǎng)的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復(fù)雜的路面空間，對(duì)來訪者產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)置了迷路u東京六本木的商業(yè)設(shè)施（東京六本木的商業(yè)設(shè)施（2 2）東京屋頂甲板層面海拔270米，開放式的空中回廊森美術(shù)館5254層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺(tái)52層海拔250m，可360。眺望東京大都

29、市六本木俱樂部51層一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)域中喜愛藝術(shù)的人們六本木學(xué)院49層針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院 森藝術(shù)中心森藝術(shù)中心：六本木綜合開發(fā)項(xiàng)目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂部、會(huì)議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨(dú)一無二的巨大的文化綜合體 櫸樹坂綜合體與露天劇場(chǎng)櫸樹坂綜合體與露天劇場(chǎng)：這是一個(gè)集聚了影像（電影）、流行（時(shí)尚商店）、表演（露天劇場(chǎng)）等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實(shí)體u東京六本木的文化設(shè)施東京六本木的文化設(shè)施 六本木森大廈六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并實(shí)現(xiàn)了日本

30、國(guó)內(nèi)最大的單體約4500m2的無柱空間，并引進(jìn)了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施 好萊塢美容廣場(chǎng)好萊塢美容廣場(chǎng)：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場(chǎng)。好萊塢美容廣場(chǎng)以美容專科學(xué)校、公司辦公為主體u東京六本木的辦公設(shè)施東京六本木的辦公設(shè)施 住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層 具備了 日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設(shè)計(jì)，滿足了從工作室到五個(gè)臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇u東京六本木的住宅設(shè)施東京六本木的住宅設(shè)施 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀

31、q春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然q夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長(zhǎng)勢(shì)喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩 q秋天，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅 q冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望 u東京六本木的空中花園東京六本木的空中花園 在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會(huì)社開放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是2003

32、年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面 “東京國(guó)際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會(huì)場(chǎng)之外，六本木新城成為主要會(huì)場(chǎng)。邀請(qǐng)名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動(dòng)事件 開業(yè)前預(yù)熱成功開業(yè)前預(yù)熱成功與旅游業(yè)合作與旅游業(yè)合作 六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場(chǎng)調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行 各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年有200多萬中國(guó)的香港與臺(tái)灣游客要參觀六本木新城，因此中國(guó)口味的餐館也較多 接待參觀考察團(tuán)接待參觀考察團(tuán) 六本木新城管理公司對(duì)外接待參觀團(tuán)，需要提前預(yù)約，六本木新城管理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)參觀商業(yè)

33、設(shè)施，講解開發(fā)過程 u東京六本木的經(jīng)營(yíng)管理東京六本木的經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)案例二：重點(diǎn)案例二：Nanba CityNanba City（日本）（日本）難波城難波城（Nanba CityNanba City）難波城的原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)。是一家位于南海難波站的地下2層至地上2層，內(nèi)共有時(shí)裝、雜貨、餐飲店330余家的商城。另外，難波城還與大阪高島屋南海南塔飯店直接相通，出入方便。 地下1層的大廳的火箭廣場(chǎng)聳立著巨大的火箭模型，是這里的醒目標(biāo)識(shí)。概念設(shè)計(jì)：美國(guó)Jon Jerde設(shè)計(jì)公司 獲得日本年最佳建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng) 開發(fā)商：Nankai Electric Railway Co

34、., Ltd（南海電鉄株式會(huì)社） 一期開發(fā)總面積.萬平方米 其中商業(yè)面積萬平方米，辦公樓萬平方米。第期76,600，合計(jì)243,800。 Jerde把難波定義為公園。空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，人們徜徉在空中花園中盡享體驗(yàn)式購物的樂趣。集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)式體驗(yàn)購物的杰作。 u 難波城體量難波城體量一期公園面積平方米，綠地面積平方米，廣場(chǎng)與通道4700平方米。 u 難波城公園綠化難波城公園綠化項(xiàng)目商場(chǎng)與南館的主力商場(chǎng)是日本高島屋，公園的主要業(yè)態(tài)是：商店與餐飲店，咖啡廳較多 不同樓層的業(yè)態(tài)分布 u 難波城商業(yè)業(yè)態(tài)難波城商業(yè)業(yè)態(tài)步行街通道 火車站入口緩沖空間 F主要通道 車站與

35、商場(chǎng)之間的公共通道 平面動(dòng)線規(guī)劃 u 難波城平面動(dòng)線難波城平面動(dòng)線木臺(tái)階作為公園的特色動(dòng)線 垂直觀光電梯與公園公共空間結(jié)合 立體交通動(dòng)線u 難波城垂直動(dòng)線難波城垂直動(dòng)線立面裝飾 店面裝飾 F餐飲店面裝飾 商場(chǎng)導(dǎo)視公園廣場(chǎng)核心導(dǎo)示標(biāo)志 建筑裝飾與導(dǎo)示系統(tǒng) u 難波城建筑設(shè)計(jì)難波城建筑設(shè)計(jì)南館F 南館1F 南館B1F 南館樓層導(dǎo)示u 難波城平面布局圖難波城平面布局圖以高島屋促銷作為核心，例如舉辦過鐵壁阿童木紀(jì)念活動(dòng)，以萬美元年薪將機(jī)器人引進(jìn)到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。 p難波城設(shè)立日文網(wǎng)站p會(huì)員享有優(yōu)惠p購物達(dá)到一定數(shù)額可以贈(zèng)送火車票p廣場(chǎng)舉辦活動(dòng) 經(jīng)營(yíng)管理u 難波城經(jīng)營(yíng)管理難波城經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)案例三

36、：日本運(yùn)河城項(xiàng)目重點(diǎn)案例三：日本運(yùn)河城項(xiàng)目u 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況u 建設(shè)風(fēng)格建設(shè)風(fēng)格u 小品景觀小品景觀u 案例啟示案例啟示國(guó)內(nèi)一線城市成功城市綜合體案例國(guó)內(nèi)一線城市成功城市綜合體案例北京東方廣場(chǎng)北京東方廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)成功案例一：北京東方廣場(chǎng)成功案例一：北京東方廣場(chǎng)u基本情況基本情況u 東方廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓主要租戶東方廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓主要租戶u 東方廣場(chǎng)豪華五星級(jí)酒店東方廣場(chǎng)豪華五星級(jí)酒店- -君悅酒店君悅酒店p東方廣場(chǎng)君悅酒店共有825間客房，提供14個(gè)由26至33平方米的各種房型。p 目前，君悅酒店已成為北京酒店市場(chǎng)房?jī)r(jià)及入住率最高的豪華五星級(jí)酒店之一。 東方豪庭公

37、寓共有600多套單元，提供由25至500平方米的各種房型。 為跨國(guó)公司、內(nèi)外機(jī)構(gòu)的中高級(jí)管理人員提供中長(zhǎng)期居住服務(wù)。u 東方廣場(chǎng)豪華服務(wù)式公寓東方廣場(chǎng)豪華服務(wù)式公寓- -東方豪庭公寓東方豪庭公寓成功要點(diǎn)成功要點(diǎn)協(xié)同效應(yīng)協(xié)同效應(yīng)n酒店為綜合體提供高質(zhì)素的“流動(dòng)”居住人口，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)帶來持久的繁榮和活力。n辦公為綜合體帶來大量的日間人流和商務(wù)活動(dòng)，甲級(jí)寫字樓內(nèi)員工多為中高收入階層，是消費(fèi)者的中堅(jiān)力量。n高檔公寓提供了消費(fèi)能力強(qiáng)的“常住”人口，家庭各年齡層次的消費(fèi)。n交通設(shè)施使綜合體與城市保持密切的聯(lián)系，為綜合體提供持續(xù)不斷的人流和便利性。n商業(yè)零售與人們的日常生活緊密

38、相連，為綜合體提供生活性、愉悅性和豐富性的、滿足人們多樣化的選擇，形成繁榮的街區(qū)。n1999年12月28日，港匯廣場(chǎng)正式開業(yè)迎賓，它率先將城市綜合體的經(jīng)營(yíng)模式帶到滬上。而后，港匯每年都根據(jù)消費(fèi)者反饋、入駐品牌銷售業(yè)績(jī)分析進(jìn)行品牌調(diào)整，十年來，港匯廣場(chǎng)年均品牌調(diào)整總數(shù)超過商場(chǎng)當(dāng)年品牌總數(shù)的40%，近年調(diào)整步伐愈發(fā)加快，各品牌將港匯的店面作為其在國(guó)內(nèi)旗艦示范店的更是比比皆是。n2007年，港匯廣場(chǎng)引進(jìn)了M.MISSONI、AGNES.B、LONGCHAMP、CERRUTI 1881、COACH、BALLY、PATRIZIA PEPE、ANNA SUI、ZEGNA、Marc by Marc Jaco

39、bs、MAX MARA（以開業(yè)時(shí)間先后排序）等11個(gè)高端國(guó)際時(shí)尚品牌。截至目前，港匯廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)的國(guó)際知名品牌總數(shù)已達(dá)17個(gè)，知名品牌店面總營(yíng)業(yè)面積達(dá)2600m2，占一樓總營(yíng)業(yè)面積的70%（不含餐飲類租戶）。n2008年港匯名表區(qū)ROLEX、Europe Watch相繼撩開面紗，其中歐洲坊現(xiàn)已匯聚Bvlgari、Girard-Perregaux、IWC、Piaget、Panerai等十余種名表及表盒。Just Cavalli、Juicy Couture、Moschino 、See by Chloe等時(shí)尚流行品牌店也于下半年陸續(xù)開幕。成功案例二：港匯廣場(chǎng)成功案例二：港匯廣場(chǎng)u 港匯廣場(chǎng)（城市綜合

40、體）物業(yè)組成港匯廣場(chǎng)（城市綜合體）物業(yè)組成u 港匯廣場(chǎng)各物業(yè)港匯廣場(chǎng)各物業(yè)港匯廣場(chǎng)全景圖（白天）港匯廣場(chǎng)全景圖（白天）港匯廣場(chǎng)全景圖（夜景）港匯廣場(chǎng)全景圖（夜景）u 購物中心樓層立體圖購物中心樓層立體圖6F 數(shù)碼、餐飲、影城5F 書店、美食廣場(chǎng)1-4F 精品百貨-1F 大賣場(chǎng)、名店運(yùn)動(dòng)城-2-3F 地下車庫 精品百貨主要集中在1-4F重點(diǎn)案例三：萬達(dá)廣場(chǎng)重點(diǎn)案例三：萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)第一代產(chǎn)品：2002-2003年 純商業(yè) 盒子式 特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)或中心城市布局 （2）選址都在城市最核心商圈； （3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右； （4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電

41、專業(yè)賣場(chǎng)及萬達(dá)影院； （5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院。 （6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式 案例：長(zhǎng)沙萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 南昌萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，短短的5年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了3代產(chǎn)品。特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)或中心城市布局 （2）選址都在城市最核心商圈； （3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在 15萬平左右； （4）主力店一般為4家，百貨、超市、建 材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院； （5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由 多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。 案例：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬達(dá)廣場(chǎng) 沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)第二代產(chǎn)品：2004年 純商業(yè) 組合式特點(diǎn)：（1）選擇省會(huì)

42、或中心城市布局 （2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心； （3）占地面積在10-20萬平，建筑面積在 40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬 平左右； （4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、 酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPING MALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng) 及高尚居住社區(qū)等組成； （5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專 業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等； （6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高 層的組合形式； 案例：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)、上海萬達(dá)廣場(chǎng) 上海周浦萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品：2006年后 多產(chǎn)品 綜合體u萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前2 2代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì) 1、選址優(yōu)勢(shì)：在15個(gè)萬達(dá)商業(yè)

43、廣場(chǎng)中，12個(gè)建在省會(huì)城市或直轄市，3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場(chǎng)都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在前幾年的市場(chǎng)，萬達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)均顯示出其較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，商業(yè)面積在100000平以上有9個(gè)，50000平左右有6個(gè)，在各地都算較大的商業(yè)。 3、商戶優(yōu)勢(shì)：萬達(dá)獨(dú)特的“訂單式商業(yè)”為其引來了國(guó)際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，如沃爾瑪、百盛等，這些商戶對(duì)于萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的消費(fèi)人流吸引，起到了顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)成了萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的核心優(yōu)勢(shì)。 4、政策優(yōu)勢(shì)：作為國(guó)內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給于較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達(dá)進(jìn)駐。 觀察一下各地的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，其擁有的

44、幾大成功商業(yè)要素主要如下： u 前前2 2代產(chǎn)品主要存在劣勢(shì)：代產(chǎn)品主要存在劣勢(shì)： 1、項(xiàng)目定位與城市綜合體的距離相差較大 2、建筑形式單一，購物環(huán)境較差 3、業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂 4、以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價(jià)值較低 5、業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，無法互動(dòng) 6、主力店占到70%以上，租金過低，影響收益 7、過分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，而忽視經(jīng)營(yíng) 8、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨(dú)立街鋪之間沒有形成較好的互動(dòng) 9、動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動(dòng)線不好 10、獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實(shí)現(xiàn) u 第第3 3代產(chǎn)品，萬達(dá)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變代產(chǎn)品，萬達(dá)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變 從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬達(dá)的第3代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬達(dá)城市綜合體，一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨(dú)立商鋪