花果園項(xiàng)目個(gè)案分析課件

1、花果園項(xiàng)目個(gè)案花果園項(xiàng)目個(gè)案分析典型案例花果園-基本情況基本信息所在城區(qū)南明區(qū)項(xiàng)目定位國(guó)際金融街區(qū)域地段狀況傳統(tǒng)市中心產(chǎn)品檔次中高檔基本指標(biāo)辦公體量200萬平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米總層數(shù)40層面積段26-268層高3.5m大堂挑高10m空調(diào)品牌自裝公攤25-35%營(yíng)銷概況開盤時(shí)間2011年價(jià)格概況均價(jià)7700優(yōu)惠措施一次性每平米減200再95折；按揭每平米減200再98折配套設(shè)施停車場(chǎng)每棟寫字樓約2000個(gè)電梯14部物業(yè)管理物業(yè)管理公司貴陽山水黔城物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)5元/裝飾標(biāo)準(zhǔn)外立面玻璃幕墻大堂大理石公共部位精裝修花果園項(xiàng)目個(gè)案分析典型案例花果園-產(chǎn)品分析辦公電梯消防電梯貨運(yùn)電梯

2、安全通道公共衛(wèi)生間電井水井n 花果園寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在874-2000 左右，分割戶數(shù)有4、7、12、14、15、17、24、34、35戶等組合，分割范圍在37-2000 ?？傮w來說，花果園寫字樓產(chǎn)品形式復(fù)雜多樣，既有針對(duì)企業(yè)的大戶型、整層產(chǎn)品，也有面向投資客戶劃分的小戶型產(chǎn)品。n 以花果園國(guó)際中心1號(hào)樓為例，該棟寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積為2019 ，共劃分為24個(gè)辦公區(qū)間，分割面積為45-180 ,14部電梯，核心筒、戶型設(shè)計(jì)都較為方正、合理。在辦公類型上屬于典型的SOHO型寫字樓，面向人群主要為投資型客戶。面積段豐富，但小戶型產(chǎn)品開間過小，未來使用不便；電梯候梯廳與過道共用，品質(zhì)低劣。反映了貴陽投

3、資客對(duì)辦公產(chǎn)品的品鑒力有待提升花果園項(xiàng)目個(gè)案分析9164991654309463852515786611109663626227180907.692445.4983497702168466441668065177132721067736870694973037322772656005800600062006400660068007000720074007600780001000020000300004000050000600007000080000900001000002016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年1

4、1月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)典型案例花果園-銷售分析n銷售面積：從12年3月份至今年3月份，花果園寫字樓項(xiàng)目銷售表現(xiàn)突出，共去化64萬，平均每月去化4.9萬，其中12年3月、5月、12月去化面積較大。3月份成交寫字樓類型主要為SOHO公寓，產(chǎn)品以36-54為主，主要針對(duì)投資散客；4、5月份針對(duì)剩余寫字樓貨量，推出一次性單價(jià)減300再95折、按揭減300再98折、分期減300再99折等優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)快速走量，因而價(jià)格上有小幅下降。n銷售價(jià)格：去年花果園推出寫字樓產(chǎn)品有SOHO公寓、散售寫字樓，整層寫字樓，價(jià)格上分別表現(xiàn)為19.2萬/套起、730

5、0元/起、8130元/起，但實(shí)際成交均價(jià)受折扣、優(yōu)惠政策影響低于報(bào)價(jià)。以低單價(jià)、低總價(jià)，炒作投資概念，獲得傾銷效果，月均去化達(dá)4.9萬花果園項(xiàng)目個(gè)案分析典型案例花果園-推廣分析n 線上：花果園的線上推廣主要以報(bào)廣為主，輔以少量軟文；媒體組合為貴州都市報(bào)、貴陽晚報(bào)，以價(jià)格、區(qū)位、投資收益為主要訴求，重點(diǎn)面向投資人群；報(bào)廣投放頻率較大，保持項(xiàng)目高曝光率，基本上在投放密度較大次月，成交量都有較大幅度增長(zhǎng)。n 線下：去年主要有四個(gè)大型推廣活動(dòng)：12年6月份舉辦了恐龍科普文化展、花果園首屆哈雷車展會(huì)；12年9月22日-10月8日策劃舉辦貴陽首屆婚博會(huì)，活動(dòng)主題”鐘愛我一生，情定花果園”；12年12月15

6、-16日聯(lián)合FM90-中國(guó)知道分子頻率舉辦了花果園車展會(huì)?；ü麍@線下活動(dòng)主要以項(xiàng)目炒作、提升人氣為主，幾乎不涉及產(chǎn)品銷售，從參與人數(shù)、項(xiàng)目人氣方面看推廣還算成功。高密度廣告投放，月均報(bào)廣頻率達(dá)6次，配合線下活動(dòng)，取得很好的銷售效果報(bào)廣2012-32012-42012-72012-62012-122012-112013-12013-22012-102012-92012-82012-52013-35次4次10次4次4次4次8次11次10次4次6次3次報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣貴陽首屆婚博會(huì)花果園車展恐龍科普文化展哈雷車展會(huì)花果園項(xiàng)目個(gè)案分析典型案例花果園-推廣分析n 花果園報(bào)

7、廣以價(jià)格、區(qū)位為核心賣點(diǎn)，報(bào)廣主題：“投資就選花果園-超高品質(zhì)，超低價(jià)格”以未來租金收益、升值潛力為噓頭，吸引投資人群。n 少量樓棟用于整層銷售，標(biāo)準(zhǔn)層面積887 ，針對(duì)企業(yè)辦公需求，同樣以價(jià)格、區(qū)位為賣點(diǎn)，報(bào)廣主題變?yōu)椤稗k公就選花果園-超高品質(zhì)，超低價(jià)格”實(shí)質(zhì)并無核心變化，此類報(bào)廣出現(xiàn)頻率較低，在9、11、12月各出現(xiàn)一次。可見辦公不是該項(xiàng)目主打需求?；ü麍@項(xiàng)目個(gè)案分析典型案例花果園-銷售政策n 2011年10月： 認(rèn)籌一次性付款優(yōu)惠200元/，再享95折；分期優(yōu)惠200元/，再享98折；SOHO公寓均價(jià) 5350元/，團(tuán)購(gòu)總價(jià)優(yōu)惠5000元。n 2012年03月：一次性直減200元/，再享

8、95折、按揭直減200元/，再享98折n 2012年5、7月：一次性單價(jià)直減200元/ 。n 2012年8、9月：一次性直減200元/，再享95折、按揭直減200元/，再享98折n 2012年10、11月：一次性直減200元/，再享95折、按揭直減200元/，再享98折、分期直減200元/， 再享99折。n 2012年12月：一次性直減200元/，送一年物管費(fèi)、按揭直減200元/；歲末回饋：除R6、J1棟，一次性直減300元/，再享95折、按揭直減300元/，再享98折、分期直減300元/，再享99折；R6、J1棟不分付款方式，單價(jià)直減100元。n 2013年1、2、3、4月：SOHO公寓一次

9、性直減300元/，再享95折、按揭直減300元/，再享98折、分期直減300元/，再享99折p 從以上政策可以看出，花果園銷售寫字樓優(yōu)惠周期長(zhǎng)，幾乎每月都有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，優(yōu)惠形式主要分兩種：第一種單價(jià)直減，再享折扣；第二種單價(jià)直減，送物管費(fèi)。不同月份直減單價(jià)優(yōu)惠幅度不同，總的來說一次性付款優(yōu)惠幅度較大，其次是按揭，而分期在10月以前無優(yōu)惠。p 銷售優(yōu)惠政策直接關(guān)系到投資客戶最敏感的價(jià)格問題，通過對(duì)每月份成交面積的分析，可以看出，銷售政策對(duì)銷量的影響也較為明顯，在3、5月銷售高峰后，每月份銷售都中規(guī)中矩，直到12月份加大優(yōu)惠力度單價(jià)直減300元和贈(zèng)送物管費(fèi)后，銷量又較前幾月有了大幅上升?？梢妰r(jià)格仍是投資客最關(guān)心的因素?；ü麍@項(xiàng)目個(gè)案分析典型案例花果園-小結(jié)p 去年3月至今年3月，花果園銷售表現(xiàn)良好，主要利用大眾對(duì)