物業(yè)管理早期介入

1、物業(yè)管理早期介入物業(yè)管理的發(fā)展面臨著許多制約因素，其中一個(gè)重要因素就是物 業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理， 這為以后開展物業(yè)工作帶來 種種不便。由于開發(fā)商和設(shè)計(jì)者所站角度不同， 所以他們在物業(yè)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時(shí)的質(zhì)量、進(jìn)度和投資，較少花精力在房屋建設(shè)后的日常管理上， 造成建成后的物業(yè)在 管理和使用上存在許多矛盾和漏洞， 產(chǎn)生問題后，物業(yè)公司往往很難 解決。如果物業(yè)公司能夠提前介入的話，則可以從今后管理和使用者 的角度對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而起到防患于未然的作用。一、物業(yè)管理早期介入及重要作用所渭物業(yè)管理的“早期介入”，是指開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)或邀請 物業(yè)管

2、埋企業(yè)，參與其開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角 度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工 監(jiān)管、工程監(jiān)管，工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面 的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打 下良好的基礎(chǔ)。其內(nèi)客主要包括：（1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入；（2）施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入；（3）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段的介入1、早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。對住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、 使用 功能、環(huán)境布局等方面未考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來著 眼。規(guī)劃設(shè)計(jì)

3、人員由于白身專業(yè)和角度的局限， 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足 在所難免，由此會出現(xiàn)設(shè)施和設(shè)備設(shè)置得不完善或不合理、增加了投 資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作 的強(qiáng)度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長期的實(shí)際 工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，能夠與規(guī)劃設(shè)計(jì)和 施工結(jié)合起來，提出必要的建議，促使其同步或交叉進(jìn)行，并代表業(yè) 主從管理者的角度對所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不 足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。2、有利于加快施工進(jìn)度，提高施工質(zhì)量。物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和詳實(shí)的第 一手資料，對設(shè)備和設(shè)施在長期使用過程中可能會暴露出的問題

4、認(rèn)識 得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業(yè)管理公司的早期介入，能 及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施 工建設(shè)，對于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能 予以加強(qiáng)監(jiān)管，并及時(shí)制止諸如建設(shè)單位不顧小區(qū)日后的管理難度和 廣大業(yè)主的利益而隨意改變設(shè)計(jì)的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗(yàn)收，縮短工期，提高工程質(zhì)量3、早期介入有利于后期工作的順利進(jìn)行。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方 案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員的聘用，上 崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序地工作。同時(shí)，經(jīng)過一段時(shí)間 的工作，可以同環(huán)保、水電、

5、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建 立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，使于以后管理工作的顧利進(jìn)行。早期介入可 以全面了解所管物業(yè)，對其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做 到了如指掌，便于后期的管理。4、能保證樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行。物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有 漏洞，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運(yùn)行 起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行，使業(yè)戶放心、定心。5、物業(yè)管理前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本 性變化。人們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)， 也越來越注重商品 的售后服務(wù)?，F(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，服務(wù)作為整體

6、產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一， 是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運(yùn)用企業(yè)白身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、 信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。消 費(fèi)者要求企業(yè)提供全面、滿意的服務(wù)，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費(fèi)者 購買某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此?，F(xiàn)在，一些精明 的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動 產(chǎn)商品和招彳來顧客的王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。可見，早期介入對于業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三方面都具有積 極的作用。二、物業(yè)管理早期介入存在的問題1、物業(yè)管理早期介入會引發(fā)新的糾紛，產(chǎn)生新的問題一般來說，物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會決定。 而物業(yè)管 理早期介入中，物業(yè)公

7、司是由開發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中 的地方，因?yàn)殚_發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入， 并沒有得到小業(yè)主的同 意，這會在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、 開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。2、物業(yè)管理早期介入與目前物業(yè)管理的內(nèi)涵存在矛盾有人提出，物業(yè)管理與“早期介入”不屬同一個(gè)范疇， 所關(guān)注 的對象和問題不同。（1）物業(yè)管理的職能是“管理”和“服務(wù)”，而 早期介入的職能卻是“監(jiān)督”與“建議”， 因而不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理所 要求的職能。（2）物業(yè)管理是對已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)及其用戶提供管理服務(wù)的，而早期介入使物業(yè)公司介入到房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、施工、 竣工驗(yàn)收和銷售過程中。因此，物業(yè)

8、管理早期介入論與現(xiàn)行物業(yè)管理 的內(nèi)涵有矛盾，這也加大了早期介入的難度。3、物業(yè)管理早期介入的職能與監(jiān)理的職能相沖突物業(yè)管理公司提前介入項(xiàng)目開發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對 工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題, 避免房屋建成后會給使用帶來不便， 但它行使的職能卻與中華人民 共和國建筑法的規(guī)定相沖突，這使得早期介入的職能定位還應(yīng)當(dāng)重 新研究。三、對提前介入的幾點(diǎn)建議1、提前介入，首先應(yīng)當(dāng)理順開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之 間的關(guān)系開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方應(yīng)是一種三角關(guān)系。要正確處理 好三者之間的關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)處理好開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系。 其次, 物業(yè)公司要適當(dāng)?shù)亩ㄎ?。物業(yè)

9、公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主都當(dāng)作客戶，將 物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主委員會三方的關(guān)系定位成建立在平等基礎(chǔ)上 的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏。從法律上看，開發(fā)商是業(yè)主，也是受托人。開發(fā)商和業(yè)主有兩 種關(guān)系，一是買賣關(guān)系，另一個(gè)是委托合同關(guān)系。開發(fā)商同物業(yè)公司 則是一種轉(zhuǎn)委托法律關(guān)系，開發(fā)商接受業(yè)主的委托代為聘用物業(yè)公 司，他的權(quán)利來源于兩方面，一是開發(fā)商白己也是業(yè)主，二是開發(fā)商 也是受托人。盡管小業(yè)主沒有同物業(yè)公司直接簽約， 物業(yè)公司同業(yè)主 之間也是一種委托關(guān)系。當(dāng)然三者之間的法律關(guān)系應(yīng)以好的公約和合 適的合同為前提。公開招標(biāo)是一種建立三者之間法律關(guān)系的最佳方式，通過招投標(biāo)所簽訂的合同條件是很明確的，也

10、容易得到廣大小業(yè)主的認(rèn)可。2、健全相應(yīng)的法規(guī)體系加以保障推廣物業(yè)管理早期介入，解決物業(yè)公司早期介入趨于形式的問 題，最重要的和最有力的措施就是建立健全法規(guī)制度，從制度上加以 保障。建立行業(yè)規(guī)章制度或者爭取立法，使物業(yè)管理早期介入成為一 種制度，使接受物業(yè)管理早期介入成為開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)活動的必要條 件之一。另一方面，有了法規(guī)制度，解決上述早期介入與現(xiàn)行物業(yè)管 理內(nèi)涵相矛盾、與某些法規(guī)不夠一致的問題，還可以對物業(yè)市場進(jìn)行 規(guī)范，也為解決早期介入引起的問題尋找到相應(yīng)的法律依據(jù)。3、擴(kuò)大物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍和職能在現(xiàn)行制度下，物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營范圍和職能， 諸如物業(yè)管理公 司取得國家的監(jiān)理資質(zhì)證書

11、，具有監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)， 則更 適宜于解決早期介入的問題。物業(yè)公司在監(jiān)理過程中可著手進(jìn)行履行 早期物業(yè)管理的職能，項(xiàng)目竣工銷售后即可就可進(jìn)行真正意義上的物 業(yè)管理。這樣就會降低早期介入的費(fèi)用，減輕開發(fā)商需要承擔(dān)大部分 早期介入費(fèi)用的壓力，也不會導(dǎo)致監(jiān)管部門增多而引致施工方的反 感。4、深化物業(yè)管理理論，加快物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，建立規(guī)范的物業(yè)管理市場組織物業(yè)管理專業(yè)人士，從理論和實(shí)務(wù)操作兩方面，探討物業(yè) 管理早期介入問題，進(jìn)行專題研究，諸如早期介入招投標(biāo)制度的制定； 早期介入費(fèi)用具體解決措施；物業(yè)管理早期介入職能定位以及與監(jiān)理 職能的劃分等。要實(shí)現(xiàn)和全面推行物業(yè)管理早期介入，還應(yīng)加快物業(yè)

12、管理專業(yè) 人才和復(fù)合型人才的培養(yǎng)。同時(shí)，要建立物業(yè)管理專家人才庫，建立 大量的物業(yè)管理咨詢公司參與物業(yè)管理早期介入。物業(yè)管理作為一種服務(wù)介入市場，必須遵循市場法則。因此， 還應(yīng)當(dāng)破除壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭，建立規(guī)范的物業(yè)管理市場。另外，物業(yè)管理公司要想在激烈的競爭中尋找到立足之地， 還 應(yīng)致力于白身的發(fā)展，創(chuàng)建物業(yè)管理精品，樹立品牌意識。四、物業(yè)管理公司的品牌戰(zhàn)略物業(yè)管理品牌，通俗地說，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構(gòu) 成物業(yè)管理品牌的要素主要有物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響 物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱、注冊 資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價(jià)、業(yè)主管理委員會的反映

13、、政 府意見等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力；管理層的素質(zhì)專 業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等； 此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù) 的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。樹品牌、創(chuàng)名牌是房地產(chǎn)一項(xiàng)長期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工程。 下面本文就如何創(chuàng)造出品牌，怎樣實(shí)施品牌戰(zhàn)略的問題提出一些建 議。1、進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位物業(yè)管理企業(yè)的市場定位是一種戰(zhàn)略性營銷，通過市場定位， 企業(yè)的經(jīng)營者可以明確企業(yè)目前在市場中的位置和希望占據(jù)的目標(biāo) 市場，尋找企業(yè)發(fā)展的市場機(jī)會。當(dāng)機(jī)會來臨時(shí)企業(yè)能夠采取相應(yīng)的 措施。全國范圍內(nèi)已登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)中，其管理水平和服務(wù)特色各 不相同，有的擅長收益性物業(yè)管理有的擅

14、長新建住宅小區(qū)管理，有的以規(guī)范化的管理著稱，有的以社區(qū)文化建設(shè)而出名。物業(yè)管理企業(yè)必 須主動走向市場參與競爭，并在市場競爭中給白己定好位，突出白己 的優(yōu)勢，從而獲得更多物業(yè)的管理權(quán)。市場定位是物業(yè)管理企業(yè)拓展 市場及可持續(xù)發(fā)展的重要策略環(huán)節(jié)。 開展市場定位的宗旨：一是充分 展示白身的優(yōu)點(diǎn)；二是針對具體的問題所在和消費(fèi)者的需求， 調(diào)整服 務(wù)項(xiàng)目及策略，完全適應(yīng)消費(fèi)者的需求。2、以良好的經(jīng)營決策推動經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)經(jīng)營決策是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。物業(yè)管理企業(yè)制訂出符合 白己與市場現(xiàn)狀的發(fā)展戰(zhàn)略，既有利于日常管理工作的正常運(yùn)作， 又 可提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的，還可以降低外 圍因素

15、對企業(yè)造成的沖擊。經(jīng)營決策具體包括產(chǎn)品決策、營銷決策和 財(cái)務(wù)決策等，通過這些決策分析來制定企業(yè)的經(jīng)營方針和經(jīng)營策略， 不僅有利于企業(yè)經(jīng)營循環(huán)系統(tǒng)的良性循環(huán)， 提高企業(yè)的經(jīng)營效益，提 高物業(yè)管理企業(yè)的管理水平促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展制定正確的戰(zhàn)略目標(biāo)和 對策，也能較好地解決企業(yè)發(fā)展過程中帶有全局性、 長期性和根本性 的問題。使企業(yè)能掌握市場競爭和企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)。 在市場競爭中 處于優(yōu)勢優(yōu)地位。3、加強(qiáng)企業(yè)早期的白身完善目前物業(yè)管理企業(yè)存在諸多不完善的地方，如：管理不規(guī)范， 服務(wù)意識不到位，管理手段、方法落后等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該清楚 地認(rèn)識到，早期白身的完善提高比早期市場的擴(kuò)展更重要。 企業(yè)早期 的白身

16、完善具體地講就是對技術(shù)能力、 管理能力、創(chuàng)新能力和企業(yè)文 化的培育。不少先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有具備牢固的基礎(chǔ)，企業(yè)才會有強(qiáng)大的發(fā)展后勁。在市場經(jīng)濟(jì)條件下社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制里。 在資本的內(nèi)在擴(kuò)張規(guī)律的作用下，物業(yè)管理企業(yè)為了贏得市場，除必 須積極地積累白己的管理經(jīng)驗(yàn)外，還必須形成白己獨(dú)特的管理模式。 只有這樣，物業(yè)管理企業(yè)的核心能力和品牌價(jià)值才能真正體現(xiàn)。4、推進(jìn)企業(yè)全面創(chuàng)新。創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動力，是提升企業(yè)競 爭力的重要手段。事實(shí)上，創(chuàng)新的問題存在于企業(yè)的方方面面，各個(gè) 層面都有一個(gè)創(chuàng)新的問題。具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng) 新。5、完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是創(chuàng)品牌的保證。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要使業(yè)主稱心、滿意，其核心 就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理包括生活服務(wù)、家庭服務(wù)、設(shè) 施維修、房屋修繕、治安管理、綠化保養(yǎng)等快捷方便的保證。在未來 的市場中，只有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才有生機(jī)。之所以如此 強(qiáng)調(diào)服