二手房入職培訓資料

1、百居易房屋超市百居易房屋超市丁字橋店（內部培訓資料）房地產房地產基礎知識教程第一章第一章房地產基本概念房地產基本概念房產與地產房產與地產l房地產1、房產和地產的總稱2、其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物所構成3、經濟學上也叫不動產房產與地產房產與地產l土地所有權l(xiāng)土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。l土地所有權分為l國有土地和集體土地兩類l土地所有權限l民用為70年，商用為50年房產與地產房產與地產l房產的分類l住宅建筑物l生產用房l辦公用房l其他樓宇房地產市場房地產市場市場分類l房地產一級市場：是土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經營。l房地

2、產二級市場：是增量房（新房）市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。l房地產三級市場：即存量房（二手房）市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。住宅交易市場住宅交易市場l一級市場指新房的交易市場l二級市場二手房的買賣市場l三級市場二手房的租賃市場房地產消費房地產消費房地產消費的類型l投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。l生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是為生產和經營場所，為生產和

3、經營提供活動空間或場地。l消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產中介房地產中介l房地產中介機構l房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。房地產中介房地產中介l房地產中介服務l房地產價格評估l房地產信息服務l房地產法律、政策及業(yè)務咨詢服務l房地產轉讓、租賃、互換等居間介紹活動l接受當事人委托，代辦房地產轉讓、租賃、抵押等有關手續(xù)l法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其他服務項目房地產中介房地產中介l經紀人指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業(yè)務為常業(yè)的公民、法人和其他經濟組織

4、。第二章第二章房地產基本概念房地產基本概念建筑物的分類建筑物的分類l按建筑結構的材料分類磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構鋼結構建筑物的分類建筑物的分類l按建筑高度分類低層：13層多層：47層中高層（小高層）：812層高層：12層以上（公共建筑超過24米）超高層：建筑高度超過100米各類房地產特點比較各類房地產特點比較l住宅l多層與高層住宅1、房屋實際使用面積：多層住宅要高于高層住宅2、建筑質量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅3、房屋構造格局：多層住宅要好于高層住宅4、房屋價格：高層住宅要高于多層住宅5、物業(yè)管理費用：高層住宅要高于多層住宅6、高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。各類房地產特點比較各

5、類房地產特點比較l住宅l低層住宅（別墅）1、獨院式、雙聯式、聯排式2、建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面積大，投資費用高。房屋構造概述房屋構造概述l房屋構造組成部分地基與基礎墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂房屋構造概述房屋構造概述l建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊房屋構造概述房屋構造概述l窗窗主要用于采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。房屋構造概述房屋構造概述l門主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。l門的類型木門

6、、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門房屋面積計算房屋面積計算l房屋面積的分類實用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積 是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內其他一些配套設施的分攤面積。建筑面積 包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。得房率得房率l套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積l得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率得房率l高層塔樓住宅約在75%78%之間l高層板樓住宅約在78%85%之間l小高層板樓住宅約85%88%之間l多層住宅建筑約在88%95%左右塔樓塔樓l塔樓的

7、三大優(yōu)勢1、節(jié)約土地資源，房價較低2、空間結構靈活，宜于改造3、結構強度高，抗震性塔樓的三項缺點1、均好性差，居住密度高2、面積使用率不高，存在灰色空間3、通風效果差板樓板樓板樓四大優(yōu)點1、南北通透，便于采光通風2、板樓均好性強3、管理成本不高4、面積使用率很高板樓的兩項缺點1、建筑密度低，房價高2、戶型格局不宜改造第三章第三章房型基礎知識房型基礎知識戶型選擇遵循的原則戶型選擇遵循的原則l實用經濟，功能分室l面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l朝向合理，日照充足，光線充分，通風良好實用經濟，功能分室實用經濟，功能分室l住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的生

8、活空間。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l各功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l人們理想的客廳面積在2130平方米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則會影響電視的效果；臥室面積應在1215平方米之間，因為臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設置床、床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，應此還應該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應該小于3.6米，面積不應該小于12平方米面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l衛(wèi)生間、廚房、儲藏間各占45平方米，陽臺56平方米，這樣的面積分配基

9、本能保證各項功能的需要，符合當前人們生活使用需求和生活習慣。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l各功能空間的相互關系對使用效果也有影響。廚房應靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應設置在客廳前，臥室前面不應設置陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設置獨用衛(wèi)生間以提高戶型品味。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l總之盡量做到以下幾個分開：動靜分開l客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動頻繁的空間要與需要最

10、大程度靜謐空間的臥室分開。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、娛樂室進行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應該有單獨的衛(wèi)生間，應與客房、父母房略有分隔。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理l干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應該與怕水怕臟的臥室分開。朝向合理，日照充足朝向合理，

11、日照充足光線充分，通風良好光線充分，通風良好l根據武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過15度。朝向合理，日照充足朝向合理，日照充足光線充分，通風良好光線充分，通風良好l根據武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須考慮自然通風，最好時客廳和餐廳能形成穿堂風。根據我國的飲食習慣，煎炒烹炸的時候產生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應有直接對外采光、通風的窗，對無通風窗的衛(wèi)生間應設置管道，合理安排進風和排風管道。第四章第四章房地產價格房地產價格房地產價格房地產價格l房地產價格的種類市場價格簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格理論價格如果將房地產放在合理的市場上交易，應該實現的價格評估價格是估價人員對房地產客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷房地產價格房地產價格l房地產價格的種類土地價格建筑物價格房產價格l房產價格=