房地產(chǎn)價格波動經(jīng)濟因素總結(jié)

1、房地產(chǎn)價格波動經(jīng)濟因素總結(jié) 房地產(chǎn)價格波動經(jīng)濟因素總結(jié) 摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的根底產(chǎn)業(yè)，而其價格波動受到多方面因素的影響。本文主要是對影響房地產(chǎn)價格波動的經(jīng)濟因素進行了分析，并簡要地提出了房價控制的措施。 關(guān)鍵詞：房價 地價 經(jīng)濟 1.影響房地產(chǎn)價格變動的主要經(jīng)濟因素 1.1供求關(guān)系因素 在房地產(chǎn)業(yè)中，生產(chǎn)周期長和資金規(guī)模大是房地產(chǎn)商品最為明顯的特點，因此在某段時間內(nèi)和某些特定的區(qū)域中，就可能會出現(xiàn)產(chǎn)品相對過剩或短缺這種現(xiàn)象，也就使得房地產(chǎn)業(yè)的價格呈現(xiàn)出波動的形式。由于房地產(chǎn)業(yè)具有不動產(chǎn)性、資產(chǎn)屬性和資本附加性，使得房地產(chǎn)業(yè)不會隨著使用價值的消耗和消失而減少或轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)商品的價值，具有較

2、長的價值使用年限，且隨著投入的增加，其價值也會跟著增長。同時，這三種特殊的屬性使得房地產(chǎn)商品的供求與價格關(guān)系的表現(xiàn)更加明顯，有時甚至?xí)蛊浒l(fā)生扭曲，從而導(dǎo)致價格的波動更加劇烈和明顯。 1.1.1需求因素對房地產(chǎn)價格波動的影響 在房地產(chǎn)業(yè)中，界內(nèi)人士普遍認(rèn)為在短周期內(nèi)，房地產(chǎn)缺乏彈性，因此對房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生影響的主要因素為市場需求因素。從城市住宅業(yè)未來的開展角度看，對房地產(chǎn)價格波動造成影響的原因主要有三個方面：城市的大規(guī)模拆遷而造成的需求迫切；城市外來人員對房子的購置需要和當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》凯h(huán)境改變的需要；城市的土地出讓，使得土地的價格大幅度上升，從而帶動了房地產(chǎn)價格的變動。雖說地價上漲和房地產(chǎn)供

3、應(yīng)結(jié)構(gòu)的變動是影響房價上漲的直接原因，但歸咎到底，影響房價上漲的深層次原因為消費者的預(yù)期發(fā)生改變，因此，有學(xué)者認(rèn)為：造成房價上漲的重要原因包括人均可支配收入、投資本錢和預(yù)期這三個方面。業(yè)界人士在對房價上漲原因進行分析時，都比擬關(guān)心市場供需對價格變動的影響，房地產(chǎn)可以看做是一種投資品，而投資需求的大量存在極易對房地產(chǎn)需求造成較大的波動，隨著時間的推移，波動幅度會發(fā)生變動，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)供求關(guān)系的不穩(wěn)定。 1.1.2供應(yīng)因素對房地產(chǎn)價格波動的影響 房地產(chǎn)價格與土地價格之間的關(guān)系作為業(yè)內(nèi)人士爭議的焦點問題，許多學(xué)者認(rèn)為土地出讓方式的變動在一定程度上推動了地價的上漲，但那也僅僅是市場低價的釋放而已，

4、并非是影響房價的決定因素。研究房價與地價的根本關(guān)系可以看出，兩者間都起到了相互影響的作用。地價的下滑和上升，勢必造成房價的下降和上升，而從長遠的角度看，房價的走勢也在一定程度上影響了土地價格的走勢。另外，地價對房價的影響程度會隨著土地級別的下降而逐步下降，同樣的道理，某特定區(qū)域范圍內(nèi)的房價的不斷上漲也會對該區(qū)域內(nèi)的地價的上漲起到推動的作用，這兩者間存在著的這種相互影響的關(guān)系及相互制約的關(guān)系，也就表現(xiàn)為市場供應(yīng)關(guān)系對房地產(chǎn)價格的影響。 1.2經(jīng)濟根底面因素 房地產(chǎn)價格是經(jīng)濟面的一個敏感指標(biāo)，通過對房地產(chǎn)價格的分析，其原因主要是因為房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟面存在著正相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下行波動時，

5、那就意味著經(jīng)濟根本面的狀況出現(xiàn)了惡化，相反的，那么表示經(jīng)濟根本面的態(tài)勢良好。另外，經(jīng)濟面與房地產(chǎn)價格也存在著相互的作用。房價的下行或上行波動不僅僅是反映出經(jīng)濟面好壞狀況而已，同時在一定程度上會對經(jīng)濟面造成影響。當(dāng)房價的波動對兩者之間的平衡關(guān)系造成了影響，那么為了維持這種平衡，經(jīng)濟面那么應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整，也就勢必會對當(dāng)前的經(jīng)濟狀況造成影響。 1.3城市化進度因素 隨著我國經(jīng)濟的開展和人口的不斷增加，城市化得到了較為快速的開展，通過對這一現(xiàn)象的分析，城市化進程已逐步成為房地產(chǎn)業(yè)繁榮增長的原動力，并且成為目前我國房價快速上漲的一個合理的“說辭。隨著我國城市化進程的推進與開展，在極大程度上也使房價呈現(xiàn)

6、出向上波動狀態(tài)，其主要原因是因為在對城市土地進行開發(fā)和利用的同時也使得城市土地的價值得到了提升，另外，由于城市的積聚效應(yīng)，使得房產(chǎn)價值和附加價值得到了增加。城市化本身孕含著與之相反的態(tài)勢，即在形成積聚的同時也在不斷地形成分散。城市化進程存在著邊際本錢，假設(shè)城市的積聚所產(chǎn)生的本錢超過了其所帶來的經(jīng)濟效益，那么就會使得城市化進程的速度逐步下降直至自然停止。所以當(dāng)城市化快速開展或發(fā)生停滯時，房價必然會出現(xiàn)上行或下行的波動。 1.4經(jīng)濟周期因素 社會經(jīng)濟周期是一種客觀存在的主體，通過對其分析，可以發(fā)現(xiàn)該周期是一個增長、繁榮、衰退、蕭條直至再重復(fù)的鏈?zhǔn)窖h(huán)模型，且處于一個不斷運行的狀態(tài)。而房地產(chǎn)行業(yè)是中

7、國經(jīng)濟的主要組成局部，自然也存在著經(jīng)濟周期，在忽略了連帶效應(yīng)和時滯效應(yīng)的時候，其波動規(guī)律與經(jīng)濟周期的變動是一致的。由于當(dāng)前中國經(jīng)濟周期性表現(xiàn)得不是明顯，因而對周期的研究就顯得極為困難。且我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長的階段，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模正在持續(xù)的擴大，也就無法表達出實際應(yīng)有的波動狀況。但是，通過對經(jīng)濟研究方法和房地產(chǎn)指數(shù)研究體系的分析研究，并將房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的影響排除之后，通過對實際情況的分析，已經(jīng)可以證明經(jīng)濟周期對于房地產(chǎn)價格的影響性。 1.5經(jīng)濟全球化因素 伴隨著全球化的加速開展，國際金融市場規(guī)模也在不斷地擴大，跨國資金的快速全球性流動，使得各國的資產(chǎn)價格也在劇烈的波動。世界宏觀經(jīng)濟正處于短周期低

8、速增長的階段，過度增長所帶來的后果已經(jīng)逐步地顯露出來。各國經(jīng)濟開展政策的調(diào)整是不難看出的，這種調(diào)整會對房地產(chǎn)價格波動造成影響，如果處理不當(dāng)就會造成不能承受的后果出現(xiàn)，使得經(jīng)濟處于持續(xù)性的經(jīng)濟疲軟階段，而這又進一步惡化了房地產(chǎn)價格波動。 2.政府對房地產(chǎn)價格波動的控管對策及改良措施 2.1政府對房地產(chǎn)價格波動的調(diào)控 1政府對國民經(jīng)濟波動的整體調(diào)控宏觀調(diào)控政策應(yīng)與整個國民經(jīng)濟的宏觀政策相一致，并服從國家的經(jīng)濟政策。當(dāng)國民經(jīng)濟不能承受房地產(chǎn)業(yè)的開展時，房地產(chǎn)業(yè)會給其他行業(yè)帶來巨大壓力，為了使宏觀經(jīng)濟的持續(xù)健康開展，就要采取宏觀調(diào)控措施改變房地產(chǎn)業(yè)中的不良因素。 2政府調(diào)控因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟

9、波動在房地產(chǎn)業(yè)中，供需不平衡是普遍的。因此，實際上為了減少這種供需不平衡的狀況才對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，單憑市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)能力往往會使房地產(chǎn)陷入經(jīng)濟危機致使房地產(chǎn)業(yè)元氣大傷，為了防止這種狀況出現(xiàn)使得房地產(chǎn)業(yè)能夠正常運轉(zhuǎn)，這時根據(jù)矛盾的不同采取不同的調(diào)控方針。 3政府調(diào)控因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動即使會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成影響，政府仍然應(yīng)該堅持執(zhí)行正確的宏觀經(jīng)濟政策，因為正確的宏觀經(jīng)濟政策保障了房地產(chǎn)業(yè)長遠、健康的開展。同時政府應(yīng)該采取措施制止不當(dāng)和失控狀態(tài)的宏觀經(jīng)濟政策對于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟政策。政府應(yīng)保持房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策的穩(wěn)定，盡量防止重大經(jīng)濟決策的變化，這樣會對房地產(chǎn)企業(yè)

10、制訂長期開展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機性產(chǎn)生有利影響。 2.2政府調(diào)控的主要措施 1政府應(yīng)對行政審批環(huán)節(jié)進行簡化，降低市場交易本錢政府對房地產(chǎn)開發(fā)工程嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管不符合市場經(jīng)濟開展規(guī)律。市場可以檢驗審批中的大局部環(huán)節(jié)，政府要做的是在開發(fā)前審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和信譽，并且在建設(shè)中和建筑完成后進行標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量驗收。另外，還要對每一個必須進行的審批環(huán)節(jié)所需的具體時間進行嚴(yán)格規(guī)定，對超過期限的情況可提出申訴索取賠償。 2改良或變更價格雙軌制土地轉(zhuǎn)讓市場大量存在價格雙軌制，導(dǎo)致這一問題的根源并未最終解決，某種商品在市場上只要存在兩種價格，運用各種方式找到政策漏洞的人就會出現(xiàn)。政府在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地的方式，才能將公平公正公開的環(huán)境賦予市場。 3政府對稅收政策進行改良，降低居民住房交易稅費，對于各中小企業(yè)在信貸方面的支持也不斷加大。第一，按照新制定的?企業(yè)所得稅法?來實施，對于個人房地產(chǎn)的稅收制度持贊同態(tài)度；第二，改革稅費并實施結(jié)構(gòu)性減稅的措施。通過減退稅或是抵免稅的方法，到達減輕居民稅和企業(yè)稅的目的