房地產(chǎn)開發(fā)成本與風險控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢與風險控制 房地產(chǎn)開發(fā)本錢與風險控制 摘要：本文首先介紹了各個階段房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢控制，其次對房企風險管理現(xiàn)狀進行了探討，最后對風險管理的措施進行了表達，僅供參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)本錢；風險控制 中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢控制 1、設(shè)計階段的本錢控制 一般來說，設(shè)計完成后，工程建設(shè)的本錢 70-80%就根本確定，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費用的多少和工程建設(shè)歷時的長短，也直接決定工程建設(shè)過程中對人力、物力和財力投入的需求，因此設(shè)計在本錢控制中起著先天性的影響。設(shè)計的方案性是保證工期順利推進的有效保障，設(shè)計的完整性和準確性，

2、能提高招標過程中競爭的充分性和招標完成后招標結(jié)果的執(zhí)行力。通過設(shè)計優(yōu)化，可以減少不必要的本錢開支，提高產(chǎn)品的性價比。設(shè)計的深化不但可以提高設(shè)計的完整性，而且可以提高招標結(jié)果的公正性和準確性。在實際案例中，許多技術(shù)人員過多的側(cè)重于設(shè)計的平安系數(shù)，而較少考慮設(shè)計的經(jīng)濟性，這在根本上加大了工程的建設(shè)本錢。為了防止過分關(guān)注設(shè)計平安系數(shù)而造成本錢失控，可重點從以下方面著手：實行設(shè)計招標，比擬多個設(shè)計方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計合作單位，在設(shè)計階段引入競爭機制，在制定設(shè)計招標方案時，應(yīng)推行設(shè)計成果平安性與經(jīng)濟性相結(jié)合的方法，在這兩個方面設(shè)定一定的權(quán)重來進行綜合考慮。要邀請多方較為優(yōu)秀的設(shè)計單位一起來競標，并要綜合分

3、析各個競標單位的設(shè)計要點，多方聽取專家的設(shè)計建議，取長補短，到達優(yōu)化設(shè)計方案的目的，最終在保證工程整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的根底上，在降低工程造價上實現(xiàn)一定的突破。 針對具體工程要結(jié)合當?shù)厮牡刭|(zhì)情況，就可能的多“接地氣，采取當?shù)爻墒斓慕?jīng)濟型根底，因為每個地區(qū)的地質(zhì)情況以及換填用的材料都各不相同。另外就是要多溝通，設(shè)計單位與建設(shè)單位之間要充分的溝通，讓設(shè)計單位充分了解建設(shè)單位的意圖，而建設(shè)單位需要在前期，要做充分的市調(diào)及預(yù)期考慮，最大限度的防止在施工過程中出現(xiàn)大規(guī)模的二次變更。再者就是重大問題，特別是涉及到經(jīng)濟性的問題，設(shè)計單位必須要作為重點課題綜合考慮，在保證平安的前提下

4、，選用經(jīng)濟的方案。 實行限額設(shè)計，有效控制工程造價，實施限額設(shè)計，就是要嚴格按照批準的本錢目標控制初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，在保證各專業(yè)到達使用功能，符合設(shè)計質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計，嚴格控制設(shè)計變更，保證總投資控制在批準的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的本錢。從勘察工作開始，就要著手進行限額設(shè)計，在編制工程勘察文件時，應(yīng)當滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計、巖土治理和施工的需要。設(shè)計單位應(yīng)把限額設(shè)計作為設(shè)計工作的重點考量因素，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，在此根底上，按工程本錢目標嚴格控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算嚴格控制施工圖

5、設(shè)計及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個環(huán)節(jié)都能為下一個步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計貫穿于勘察設(shè)計的全過程。 2、招投標階段的本錢控制 要做好招標工作，首先，業(yè)主要編制好招標文件。招標文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標的原那么和程序，標準和指導好施工招標的各個環(huán)節(jié)，標書中要約定好評標原那么、報價范圍和具體方式、報價項內(nèi)容的描述及報價規(guī)定、合同價格形式、合同價之外的價格約定、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標底編制這一項招投標管理的核心工作，標底是確定合同價款的根底，只有嚴格編制科學的標底，才能真實、準確的判斷出競標企業(yè)報價的合理性和可靠性，為最終總包合同價款確實定奠定堅實的根底。 3、施工階段的本錢控制

6、 3.1 標準化合同管理，嚴格審核工程變更 管理好合同，首先要將合同有效地進行分類，在合約規(guī)劃的根底上將其標準化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以躲避合同風險，降低無效本錢，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴格控制工程變更，強化變更程序。目前我國市場經(jīng)濟建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開發(fā)市場中，那么是出現(xiàn)許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價中標，高價索賠的競標策略。所以作為開發(fā)商的造價管理人員，不要對較低的中標價抱有夢想，誤以為能節(jié)省本錢，而要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤的根底上，嚴格審核工程變更，減少不必要的工程費用支

7、出，防止投資失控。 3.2 借助監(jiān)理機制，加強核價管理 開發(fā)商囿于人工本錢支出的限制，不可能對工程建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇適宜的監(jiān)理單位，幫助開發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績與其監(jiān)理費實行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責分工及有關(guān)制度，保證工程本錢目標在可控范圍內(nèi)變動。同時，要將對監(jiān)理工作的考核細分到季度、月度及周，嚴格工程進度款的審核，及時檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價及費用定額的核價工作，確認無誤后再支付相應(yīng)的工程進度款。 3.3進行技術(shù)創(chuàng)新，強化綠色環(huán)保理念 技術(shù)措施的實施是工程總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費約占

8、直接工程費的 70%左右，同時，直接費的上下又極大的影響到間接費的上下。當前建筑新技術(shù)新成果的廣泛運用，能有效降低材料費的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來有效降低本錢。并且要強化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點滴式的集腋成裘，實現(xiàn)本錢的有效控制、產(chǎn)品性價比的切實提高。 二、我國房地產(chǎn)投資存在的問題 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復的時間還不長，對它的開展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地

9、產(chǎn)投資存在風險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風險分析與決策理論，幫助投資者躲避市場風險。利用系統(tǒng)的觀點進行風險因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風險因素的辨識和再分類，引入房地產(chǎn)投資風險因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進行科學決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)和“地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供應(yīng)缺乏彈性的影響。房

10、地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風險大、投資回報率高等。正因房地產(chǎn)投資風險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時對投資風險列專項進行研究。 三、房地產(chǎn)風險管理對策 1、加強風險管理意識 企業(yè)應(yīng)大力培育良好的風險管理文化，增強風險防范意識。積極關(guān)注國家、地方政府政策和銀行信貸管理政策以及其他金融政策，研判經(jīng)濟開展形勢，增強預(yù)測和識別能力，及時識別和防范各種風險。 采取房地產(chǎn)類型組合投資形式，各種類型的投資在運作過程中此消彼長，利用資金的調(diào)劑作用，實現(xiàn)互補，提高總體抗風險能力。采集、處理房地產(chǎn)投機性指標，檢測市場投機程度變化情況，以提高對潛

11、在風險的預(yù)測準確度。完善信息處理模塊，及時搜集、整理、儲存、分析風險信息，并盡快傳遞給相關(guān)人員。在投資前期做好方案評價、決策，做好風險預(yù)防、減少和轉(zhuǎn)移等，采取預(yù)租預(yù)售措施或盡量縮短開發(fā)周期等措施，以轉(zhuǎn)移風險。 2、應(yīng)建立專業(yè)的風險管理機構(gòu)，完善風險管理流程 企業(yè)應(yīng)設(shè)置專職的風險管理機構(gòu)，配備足夠的相關(guān)技術(shù)人員。將領(lǐng)導層的決策行為、各部門在生產(chǎn)中的表現(xiàn)都納入監(jiān)督、評價范圍。機構(gòu)需積極收集市場相關(guān)信息和競爭對手情況，進行周密分析和論證，及時提出風險防范和控制意見，供企業(yè)決策層參考。一旦經(jīng)決策層采納，企業(yè)上下必須嚴格貫徹執(zhí)行。針對某些僅有苗頭但并不明顯的風險，風險管理機構(gòu)應(yīng)制定預(yù)備方案，并隨時觀察風

12、險開展趨勢，做到心中有數(shù)，及時應(yīng)對。同時，建立周密的風險管理制度，并嚴格執(zhí)行，用制度管控風險。 風險管理機構(gòu)的工作與內(nèi)部審計工作緊密結(jié)合起來。一旦出現(xiàn)問題，兩機構(gòu)要深入到工程實施過程的各個環(huán)節(jié)和相關(guān)部門，進行周密的調(diào)查研究，并采用故障樹法、專家調(diào)查法、分解原那么法等風險識別方法和層次分析評估法、風險平衡計分卡法等風險分析方法對風險進行研判，以提高風險預(yù)測的準確度和應(yīng)對的高效率。 完善房地產(chǎn)保險機制。保險行業(yè)應(yīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)特點出臺有針對性的險種和條款。如根據(jù)工程所在地的自然環(huán)境、工程采用特殊材料和工藝帶來的較大差異性和風險、被保險人的自身抗風險能力、工程投資額度大小等確定險種或特別條款，可考慮

13、是否包括相關(guān)職業(yè)責任險和貨物運輸險等擴展保險條款。同時，開發(fā)商作為建設(shè)管理者，應(yīng)總體控制，牽頭組織聯(lián)合工程保險，使所有參與建設(shè)工程的人成為被保險人。 結(jié)束語 本文研究了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程本錢控制及風險控制的有關(guān)問題，針對施工環(huán)節(jié)的招標、設(shè)計變更、合同管理、施工現(xiàn)場簽證等環(huán)節(jié)進行了分析，提出了對策。降低本錢、提高利潤，關(guān)鍵在于控制工程造價及產(chǎn)生的風險?？刂乒こ淘靸r需要參與建設(shè)的各方目標統(tǒng)一，協(xié)調(diào)一致，共同執(zhí)行制定的概預(yù)算，控制好整個建設(shè)期內(nèi)的各項方案、建設(shè)節(jié)點控，同時要把握好工程進度、工程質(zhì)量與工程造價之間的關(guān)系，不能因為趕工期、降低本錢而不顧質(zhì)量。應(yīng)充分做好前期的設(shè)計工作，減少后期的設(shè)計變更和調(diào)整。如果遇到超概預(yù)算，要嚴格履行審批流程。只有當本錢控制和風險控制按照