商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) (1)

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識研究部研究部 王德釗王德釗2012.01.072012.01.07第一章節(jié)第一章節(jié) 概念概念第二章節(jié)第二章節(jié) 發(fā)展發(fā)展第三章節(jié)第三章節(jié) 現(xiàn)狀現(xiàn)狀第四章節(jié)第四章節(jié) 趨勢趨勢房地產(chǎn)的類別有哪些？房地產(chǎn)的類別有哪些？住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)其它地產(chǎn)其它地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)出租、出售、租售結(jié)合出租、出售、租售結(jié)合出售出售獲取經(jīng)營所帶來的收益獲取經(jīng)營所帶來的收益主要自住，少部分投資主要自住，少部分投資租售模式租售模式持有目的持有目的土地性質(zhì)土地性質(zhì)

2、商業(yè)用地，使用年限商業(yè)用地，使用年限4040年年住宅用地，使用年限住宅用地，使用年限7070年年現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析品牌地產(chǎn)商打造商業(yè)模式品牌地產(chǎn)商打造商業(yè)模式一般地產(chǎn)商注重現(xiàn)金回籠一般地產(chǎn)商注重現(xiàn)金回籠品牌地產(chǎn)商打造產(chǎn)品品牌地產(chǎn)商打造產(chǎn)品/物業(yè)物業(yè)一般地產(chǎn)商看中行業(yè)利潤一般地產(chǎn)商看中行業(yè)利潤何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商業(yè)地產(chǎn)？英文釋義英文釋義：Commercial real-estateCommercial real-estate 簡單釋義簡單釋義：作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)作為商業(yè)用途的房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)形勢多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場、休閑商業(yè)地產(chǎn)形勢多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)

3、街、專業(yè)市場、休閑娛樂場所、酒店、寫字樓等。娛樂場所、酒店、寫字樓等。商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞商圈：商圈：優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。核心商圈核心商圈次級商圈次級商圈輻射商圈輻射商圈核心商圈：離消費(fèi)地最近，一般吸納總量核心商圈：離消費(fèi)地最近，一般吸納總量50%-80%50%-80%的顧客；的顧客；次級商圈：吸納次級商圈：吸納15%-25%15%-25%的顧客；的顧客；輻射商圈：吸納輻射商圈：吸納5%-25%5%-25%的顧客。的顧客。商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)是指企業(yè)為滿足

4、不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合業(yè)態(tài)是指企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合 而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。超市購物中心辦公專業(yè)市場商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞業(yè)種：業(yè)種：業(yè)態(tài)的組成要素，商業(yè)經(jīng)營的種類，根據(jù)經(jīng)營產(chǎn)品的不同業(yè)態(tài)的組成要素，商業(yè)經(jīng)營的種類，根據(jù)經(jīng)營產(chǎn)品的不同 來區(qū)分。來區(qū)分。游戲廳餐廳服裝專賣美容美發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞區(qū)位：區(qū)位：指某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會活動所占據(jù)的場所指某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會活動所占據(jù)的場所板塊：板塊：一般指住宅小區(qū)、商業(yè)集中開發(fā)的城市區(qū)域一般指住宅小區(qū)、商業(yè)集中開發(fā)的城市區(qū)域地段：地段：房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)

5、區(qū)位的界定，一般標(biāo)榜的是一種價值房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)區(qū)位的界定，一般標(biāo)榜的是一種價值節(jié)點：節(jié)點：商業(yè)地段常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點商業(yè)地段常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點地標(biāo)：地標(biāo)：一個城市或區(qū)位的標(biāo)志性參照點，一般為城市或區(qū)位的最高建筑物一個城市或區(qū)位的標(biāo)志性參照點，一般為城市或區(qū)位的最高建筑物商業(yè)中心：商業(yè)中心：與與“商圈商圈”稱法接近，一般分為市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級稱法接近，一般分為市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些專業(yè)名詞購物中心：購物中心：作為一個獨立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)作

6、為一個獨立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè) 施的組合體。施的組合體。大賣場：大賣場：賣場面積至少在賣場面積至少在25002500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。商業(yè)街：商業(yè)街：商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店/ /商鋪：商鋪：產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一租賃，投資者獲得產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一租賃，投資者獲得產(chǎn)權(quán)和 租賃回報，開發(fā)商獲得較高投資回報，管理者獲得經(jīng)營利潤。租賃回報，開發(fā)商獲得較高投資回報，

7、管理者獲得經(jīng)營利潤。主題商場：主題商場：以相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的同一類商品為主，其他以相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的同一類商品為主，其他 類為輔。類為輔。主力店：主力店：簡單理解為核心店鋪，對整個購物中心或區(qū)位市場起到引領(lǐng)作用的店鋪。簡單理解為核心店鋪，對整個購物中心或區(qū)位市場起到引領(lǐng)作用的店鋪。商業(yè)地產(chǎn)的一些流行名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些流行名詞CBDCBD城市綜合體城市綜合體商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)（Central Business DistrictCentral Business District）集商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓等三種業(yè)態(tài)以上集商業(yè)、

8、酒店、住宅、寫字樓等三種業(yè)態(tài)以上商業(yè)地產(chǎn)的一些流行名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些流行名詞Shopping Mall Shopping Mall 簡稱簡稱MallMall，中文譯為，中文譯為“銷品茂銷品茂”或或“摩爾摩爾”，起源于，起源于2020世紀(jì)世紀(jì)6060年代的歐美，年代的歐美，九十年代末進(jìn)入中國，嚴(yán)格來講九十年代末進(jìn)入中國，嚴(yán)格來講“摩爾摩爾”要求體量在要求體量在1010萬平米以上，為世界大型商業(yè)地產(chǎn)萬平米以上，為世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)。的頂級形態(tài)。摩爾摩爾商業(yè)地產(chǎn)的一些流行名詞商業(yè)地產(chǎn)的一些流行名詞RBDRBD：Recreational Business DistrictRecreationa

9、l Business District的縮寫，譯為游憩商業(yè)區(qū)的縮寫，譯為游憩商業(yè)區(qū)CLDCLD：中央居住區(qū)（：中央居住區(qū)（Central Living DistrictCentral Living District）CODCOD：中央行政區(qū)（：中央行政區(qū)（Central Official DistrictCentral Official District）其他其他商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的分類使用功能使用功能購物、辦公購物、辦公餐飲、娛樂等餐飲、娛樂等輻射區(qū)域輻射區(qū)域城市級、區(qū)域級城市級、區(qū)域級片區(qū)級、社區(qū)級片區(qū)級、社區(qū)級服務(wù)對象服務(wù)對象不同區(qū)域、不同職業(yè)不同區(qū)域、不同職業(yè)不同年齡段的人群不同年

10、齡段的人群商業(yè)地產(chǎn)的六大要素商業(yè)地產(chǎn)的六大要素一、模式選擇（出租模式、出售模式、租售結(jié)合）一、模式選擇（出租模式、出售模式、租售結(jié)合）二、準(zhǔn)確定位（定地址、定客戶、定規(guī)模）二、準(zhǔn)確定位（定地址、定客戶、定規(guī)模）六、物業(yè)管理六、物業(yè)管理三、招商在前（確定主力店與非主力店）三、招商在前（確定主力店與非主力店）四、規(guī)劃設(shè)計四、規(guī)劃設(shè)計五、成本控制五、成本控制商業(yè)地產(chǎn)價值鏈商業(yè)地產(chǎn)價值鏈國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特色國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特色城市郊區(qū)發(fā)展模式城市郊區(qū)發(fā)展模式2020世紀(jì)世紀(jì)50-7050-70年代年代美國為代表美國為代表城市市區(qū)發(fā)展模式城市市區(qū)發(fā)展模式2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代以前年代以前英國為

11、代表英國為代表兩種模式相結(jié)合兩種模式相結(jié)合8080年代以后年代以后世界模式世界模式中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段第一階段：萌芽階段第一階段：萌芽階段時間：時間：1980-19921980-1992年年區(qū)域：東南沿海開放特區(qū)區(qū)域：東南沿海開放特區(qū)特點：自主建設(shè)經(jīng)營特點：自主建設(shè)經(jīng)營第二階段：覺醒階段第二階段：覺醒階段時間：時間：1992-20021992-2002年年區(qū)域：中心城市（北上廣）區(qū)域：中心城市（北上廣）特點：改造與興起特點：改造與興起業(yè)態(tài)：百貨店、大賣場、業(yè)態(tài)：百貨店、大賣場、 超市超市第三階段：飛速發(fā)展第三階段：飛速發(fā)展時間：時間：2002-2002-區(qū)域：全國大中城

12、市區(qū)域：全國大中城市特點：改造與新城建造特點：改造與新城建造業(yè)態(tài)：商業(yè)步行街、摩爾業(yè)態(tài)：商業(yè)步行街、摩爾 CBDCBD、專業(yè)市場、專業(yè)市場中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段第一階段：粗放式開發(fā)第一階段：粗放式開發(fā)特點：不考慮市場需求特點：不考慮市場需求第二階段：概念式開發(fā)第二階段：概念式開發(fā)特點：重視商業(yè)概念定位特點：重視商業(yè)概念定位第三階段：招商式開發(fā)第三階段：招商式開發(fā)特點：實際需求設(shè)計產(chǎn)品特點：實際需求設(shè)計產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -概況概況 概況一：城鄉(xiāng)結(jié)合概況一：城鄉(xiāng)結(jié)合 概況二：商圈化概況二：商圈化/綜合化綜合化 概況三：專業(yè)化概況三：專業(yè)化/規(guī)模化規(guī)?；?概況四：

13、消費(fèi)心理學(xué)概況四：消費(fèi)心理學(xué)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -概況概況 我國不同城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀我國不同城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀北上廣等一線城市北上廣等一線城市商業(yè)地產(chǎn)相對成熟商業(yè)地產(chǎn)相對成熟新興大型項目建設(shè)新興大型項目建設(shè)發(fā)展較快的二三線城市發(fā)展較快的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展改造及商圈改造及商圈/新城建設(shè)新城建設(shè)國內(nèi)三四線城市國內(nèi)三四線城市商業(yè)地產(chǎn)起步階段商業(yè)地產(chǎn)起步階段改造及商圈建設(shè)改造及商圈建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型傳統(tǒng)型商鋪傳統(tǒng)型商鋪社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪綜合市場綜合市場Shopping MallShopping Mall專業(yè)市場專業(yè)市場城市綜合體城

14、市綜合體購物中心購物中心大賣場大賣場商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -開發(fā)流程開發(fā)流程土地取得土地取得項目定位項目定位招商引資招商引資規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)施工建設(shè)物業(yè)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營租售模式租售模式注：此為一般開發(fā)流程注：此為一般開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位區(qū)位特點區(qū)位特點區(qū)位人口區(qū)位人口自身規(guī)模自身規(guī)模業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位自身資源自身資源區(qū)位流動人口區(qū)位流動人口消費(fèi)特點消費(fèi)特點周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)區(qū)位人口基數(shù)區(qū)位人口基數(shù)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -租售模式租售模式租賃租賃出售出售租賃租賃/出售出售物業(yè)統(tǒng)一便于管

15、理物業(yè)統(tǒng)一便于管理開發(fā)商資金回籠較慢開發(fā)商資金回籠較慢可用成熟物業(yè)做抵押貸款可用成熟物業(yè)做抵押貸款物業(yè)分散不利于管理物業(yè)分散不利于管理開發(fā)商資金回籠較快開發(fā)商資金回籠較快綜合考慮以上兩種優(yōu)綜合考慮以上兩種優(yōu)缺點，但把握好兩種缺點，但把握好兩種模式的平衡點很重要模式的平衡點很重要商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀- -價格策略價格策略一層商業(yè)價格一般為同區(qū)域住宅價格的一層商業(yè)價格一般為同區(qū)域住宅價格的2.5-3.02.5-3.0倍倍二層商業(yè)價格一般為一層商業(yè)價格的二層商業(yè)價格一般為一層商業(yè)價格的50%50%三層商業(yè)價格一般為二層商業(yè)價格的三層商業(yè)價格一般為二層商業(yè)價格的70%70%四層商業(yè)價格一般為三層商業(yè)價格的四層商業(yè)價格一般為三層商業(yè)價格的90%90%商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢