建材市場建設項目實施方案

1、瀘水縣物資有限責任公司小沙壩新農(nóng)村建材市場項目實施方案根據(jù)怒江州人民政府及瀘水縣人民政府最新六庫地區(qū)市場規(guī)劃及整頓工作會議紀要，對六庫城區(qū)建筑建材市場統(tǒng)一規(guī)范，集中經(jīng)營的相關會議紀要的要求，按高標準，上檔次規(guī)劃好六庫市場，加快市場建設，改善六庫市容市貌，緩解六庫城區(qū)交通壓力，提升六庫城市功能，規(guī)范六庫市場秩序。為經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營場所及相關服務，提高小沙壩新農(nóng)村村民的收入，結(jié)合我公司與小沙壩社會主義新農(nóng)村的實際，制訂該工程項目的建設規(guī)劃和實施方案。一、項目背景及情況瀘水縣物資有限公司建材市場項目位于瀘水縣小沙壩社會主義新農(nóng)村旁，背靠怒江，前臨穿城路，項目用地約1萬平方米，占地面積6600，建

2、筑面積6000，市場規(guī)劃面積4500，項目總投資950萬元。項目主要由一幢4層的多層建筑及聯(lián)排單層建筑物組成，并配有材料堆場、地面停車場、公廁等輔助設施。該項目建成后將與小沙壩社會主義新農(nóng)村連為一體，形成一個較大規(guī)模，設施、服務齊全的建材市場。二、建材市場商鋪建設項目簡介1.市場基本情況建材市場商鋪分為兩部分，一部分為多層建筑商鋪，一部分為聯(lián)排單層商鋪。其中多層建筑一、二、三、四層為商鋪，大樓設有兩個主要入口，一為建材市場一樓入口，二為三層臨街入口（穿城路）。市場所有商鋪均設水、強電、弱電設施，該項目計劃開工時間2021年12月10日，計劃竣工時間2022年6月份。 建材市場主要由一幢4層的多

3、層建筑及兩幢聯(lián)排單層建筑物組成，并配有材料堆場、地面停車場、公廁等輔助設施。市場共分為8個區(qū)(宿舍、倉庫區(qū)，機電設備區(qū)，餐飲、百貨服務區(qū)，門窗、鐵藝、石材加工區(qū)，涂料、油漆、潔具、裝飾裝璜綜合區(qū)，管材、板材、地磚、地板綜合區(qū)，五金、各類小型建材綜合區(qū)，鋼材、水泥區(qū)、堆場、倉庫)。商鋪共分為大戶型，小戶型，面積分別為116.12M2、210.19M2、90.44M2、275.08M2、150.29M2、49.95M2、48.08M2、31.5M2、31.91M2、72.89M2、53.2M2。市場所有商鋪均設水、強電、弱電設施。形成一個較大規(guī)模，設施、服務功能齊全的建材市場。2.市場優(yōu)勢分析位置

4、：物資有限公司建材市場位于瀘水縣主要道路穿城路旁，具備便利的交通運輸條件：規(guī)模：物資有限公司建材市場與小沙壩社會主義新農(nóng)村商鋪是整個怒江州最具規(guī)模的建材市場，經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。為廣大商戶提供一個寬松方便、配套齊全的經(jīng)營環(huán)境；政府相關政策：物資有限公司建材市場被政府視為瀘水縣境內(nèi)唯一合法的建材市場，是地方政府在規(guī)范市場中，唯一指定的建材經(jīng)營市場。市場管理：物資有限公司建材市場將由物資有限公司實施合理、有效的管理，達到高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報的效果，為商戶營造一個良好的經(jīng)營環(huán)境與氛圍。三、投資估算及資金籌措投資估算：該項目計劃

5、總投資額1200萬元。  其中：1、項目總投資950萬元（包括： 土建工程、機械設備、安裝工程、運輸設備、 消防設備：、供水供電設備） 土地征用、土地轉(zhuǎn)讓費及其它：250多萬元 資金籌措：自籌資金600多萬元，向銀行貸款600萬元。四、本案招商策劃方案1.招商范圍主營建筑、裝飾材料，主要包含墻地磚、管材、五金、潔具、油漆、涂料、鋼材、機電設備、地板、水泥等方面；其次，小百貨、餐飲類。2.招商方案樓層功能區(qū)劃按照各類商品間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合、規(guī)劃。商鋪采取定價租賃制并實施一系列優(yōu)惠政策，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策

6、略。根據(jù)政府的相關政策，一方面爭取一定的優(yōu)惠、扶持政策；另一方面積極推廣市場，做出一定品牌化，為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。3.商鋪出租情況分析（1）經(jīng)營范圍不符合商鋪在出租前，出租方首先要了解清楚承租方將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)及業(yè)種是否符合該商鋪周邊的商業(yè)規(guī)劃和有關政策。如果一個不能經(jīng)營餐飲的商鋪出租給了餐飲商家，勢必會給兩方都帶來不利因素。而如果雙方都無法確定經(jīng)營范圍是否符合商鋪權(quán)屬、用途及相關法規(guī)的情況下，雙方最好在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。（2）防止承租方“逃單”租商鋪繳納一定的租賃保證金，它的作用主要用于沖抵承租方應承

7、擔未繳付的相關費用以及出現(xiàn)違約后的賠償。由于商鋪相對應的電費、水費和物管費等較高，因此保證金的比例相比住宅應適當高出一些（一般情況下，承租方應繳納13個月的房屋租金作為租賃保證金），另外需要注意的是如果承租方在承租過程中不斷拖欠相關費用后，承租方應當在合理期限內(nèi)補足支付保證金，如果經(jīng)出租方書面、信函通知后一定時間內(nèi)尚未補足的話，出租方可以單方面解約，并追究承租方相應的違約責任。（3）裝修期間免租在商鋪租賃過程中，免租裝修期作為承租方節(jié)省開支很重要的一點常常會出現(xiàn)在合同中。在此情形下，按照慣例出租方同意不收取承租方在裝修期間（一般為一個月）的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此雙方

8、在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其趕止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，出租方只免除月租金，但實際使用商鋪所產(chǎn)生的水電費用等需按照合同約定由承租方承擔。（4）裝修添附方案在商鋪租賃中，承租方都需花費大量資金用于鋪面裝修。為了保護租賃合同執(zhí)行期間與合同到期后出租方的利益，雙方在合同匯總應當注意幾個問題：一是，明確約定承租方對商鋪進行裝修時，裝修方案或裝修圖紙要取得出租方的書面同意，并經(jīng)過該商鋪的物管方認可后才能實施裝修。如果有特別的改建和搭建，應該明確約定清楚并符合國家相關條例。對于廣告和店招的位置也應有明確說明；二是，如在合同期內(nèi)因承租方違約，雙方解除合同后該商鋪的裝修添附應無償歸出租方所

9、有。三是，當租賃期滿后，裝修和添附的設施要在合同里就明確規(guī)定后其的處置方式。（5）承租方的營業(yè)許可方案商鋪的目的就在于展開經(jīng)營活動，因此承租方首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照。因此雙方在簽訂合同時，需要注意幾個方面來保證自己的利益不受損。一是，如果該商鋪原本已經(jīng)注冊了商業(yè)執(zhí)照，而該商業(yè)登記信息沒有注明遷移的，將會導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的執(zhí)照；二是，涉及特種經(jīng)營行業(yè)（如餐飲等）的還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格并取得相關證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照。出現(xiàn)上述兩種情形的話，在合同中可設定為出租方無責任。而承租方無法辦出營業(yè)執(zhí)照時，雙方都可免責解除合同。（6）承租方成了“二房東

10、”在商鋪租賃期間多次轉(zhuǎn)租是常常出現(xiàn)的問題。這種行為其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式，即轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。按照法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租是指新原承租人與出租房的租賃關系不解除，新承租人與原承租人建立租賃關系；而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指新的承租人直接替代原承租人與出租房建立租賃關系。不管是那種形式，轉(zhuǎn)租都必須征得出租方的書面同意。（7）稅費承擔主體按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，出租商鋪后需繳納相應稅費。目前，根據(jù)稅收征管的相關規(guī)定，業(yè)主租賃收入產(chǎn)生的稅費由業(yè)主承擔，租賃后在經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的稅費由商戶自行承擔。按當?shù)氐亩愂照鞴芎托问蕉裕瑢?jīng)營戶征收的一般都為定額征收。五、商鋪租金與投資回報效益分析（1）租金與投資回報分析首

11、先，租金永遠都是個動態(tài)的參數(shù)，租金常常不是單純由其價值決定的，它很大程度上取決于市場供求形式的影響，也和開發(fā)商的策劃包裝、宣傳推廣活動關系密切，例如目前的高租金可能是市場嚴重供不應求所致，并不能代表長期的高租金，也不能保證6年、8年甚至10年都能以這個租金水平來出租商鋪。所以，用某一時點的靜態(tài)租金水平去測算投資回報率是很不科學的。其次，投資回報率也是個動態(tài)指標，它會隨著各種因素的變動而變動。比如地段競爭環(huán)境改變、商業(yè)規(guī)劃改變、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種改變、整體供求形勢變化等因素都可以影響到投資回報率的動態(tài)調(diào)整。所以，那些一開始就設定投資回報率的商鋪肯定有問題，至少是不能代表未來變化的初步測算，只能作為參考

12、，參照市場投資回報率為78%左右。（2）商鋪租金高低分析租金的高低并不是由商鋪本身來決定的，它更多的取決于經(jīng)營環(huán)境、地段位置、業(yè)態(tài)定位、客流大小、商業(yè)氣氛、競爭程度等外在因素，所以說租金的變化是最快也是最難以捉摸的，我們決不能以當前的租金水平來衡量商鋪價值，一定要全面考量所有影響因素，判斷租金在未來一段時期的趨勢。另外，租金應根據(jù)主，商鋪市場價值（銷售價值）和投資回報率來定制，而不應以商鋪開發(fā)價值來定。經(jīng)分析，本案商鋪隨著市場的成型與發(fā)展，并較之現(xiàn)階段建材市場，新建材市場無論從經(jīng)營環(huán)境、配套設施、規(guī)模等方面都大大提升了一個檔次，因此，可預測新建材市場商鋪價值呈上升趨勢。（3）租金定價原則方案租

13、金基準定價，應全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，經(jīng)調(diào)研，基礎月租金價為：25元/m2。隨著市場的發(fā)展與完善，商鋪價值不斷提高，月租金可按每年5%左右遞增。（4）租賃優(yōu)惠政策措施u 一次性交清1年租金：享受1個月的“免租裝修期”；月租金優(yōu)惠2%。u 一次性交清2年租金：享受1個月的“免租裝修期”；月租金優(yōu)惠3%；2年內(nèi)租金不變。u 一次性交清3年租金：享受1個月的“免租裝修期”；月租金優(yōu)惠4.5%；3年內(nèi)租金不變。u 一次性交清5年租金：享受1個月的“免租裝修期”；月租金優(yōu)惠7.5%；5年內(nèi)租金不變。六、市場管理機構(gòu)及職能建設方案公司物業(yè)管理部是公司的物業(yè)管理機構(gòu)，對整個市場的公共設施、居住秩序

14、、經(jīng)營秩序事務行使管理權(quán)。市場內(nèi)的管理分別設有物管員、水電工、房屋租金管理部、保安部、清潔工、裝卸工、小件快運部。水電工主要負責場內(nèi)的水電維修，線路維護，定時檢查用電線路，電焊和切割環(huán)境有無安全隱患。物管員主要負責房屋出租與回收，監(jiān)督商戶按規(guī)定裝修和改造房屋，督促商戶按規(guī)定時間繳納房租費及水電費，工作中力所能及為經(jīng)營戶解決問題，協(xié)助保安調(diào)解糾紛。保安員主要負責整個市場內(nèi)的治安，管理場內(nèi)秩序、調(diào)整車輛進出與停放，做好防火防盜措施，保障消防通道暢通無阻，市場內(nèi)24小時安全巡查，協(xié)助公安及工商人員嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品、黃、賭、毒等違法犯罪活動。清潔工負責整個市場內(nèi)的公共衛(wèi)生及廁所衛(wèi)生，保障市場清潔、

15、干凈，及時消除污染物及污染源。裝卸工主要保障場內(nèi)商戶的物品裝卸，小件快運主要在商戶及消費者需要運送物品時運送物品，除公司指定的小件快運外，其余小件快運不得進入市場內(nèi)，指定的小件快運車輛按公司指定位置停放，不得影響其它車輛進出，不得占用消防通道。七、社會效益分析按照小沙壩社會主義新農(nóng)村房屋建筑的實際情況，村民在自家已形成不能養(yǎng)殖，加之土地面積的大量減少，靠種植無法滿足村民的溫飽問題，多數(shù)村民主要靠低保維持生活，形成了大量富余勞動力。建材市場的建成需要大量的管理人員及工作人員，為幫扶新農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，公司在新農(nóng)村勞動力人員中擇優(yōu)錄用一批農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)。六庫建筑建材市場經(jīng)營商戶搬遷到小沙壩新農(nóng)村建

16、筑建材市場內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營后，預計吸納新農(nóng)村就業(yè)80余人，安置到市場物管部和保安部，作為裝御工、水電維修工、清潔工和保安員，指定安排了建材市場小件快運車10輛。在小沙壩建材交易市場的帶動下，商鋪的經(jīng)營、使用會得到不斷的提升，有效地解決新農(nóng)村村民的勞動就業(yè)問題，增加小沙壩社會主義村民的收入，解決大量的富余勞動力，該建筑建材市場的成功建成為我縣經(jīng)濟社會的發(fā)展做出應有的貢獻。二六年一月最新 精品 Word 歡迎下載 可修改親愛的用戶：煙雨江南，畫屏如展。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，感謝你的閱讀。1、最困難的事就是認識自己。21.12.912.9.20

17、2122:2622:26:5112月-2122:262、自知之明是最難得的知識。二二一二二一年十二月九日2021年12月9日星期四3、越是無能的人，越喜歡挑剔別人。22:2612.9.202122:2612.9.202122:2622:26:5112.9.202122:2612.9.20214、與肝膽人共事，無字句處讀書。12.9.202112.9.202122:2622:2622:26:5122:26:515、三軍可奪帥也。星期四, 十二月 9, 2021十二月 21星期四, 十二月 9, 202112/9/20216、最大的驕傲于最大的自卑都表示心靈的最軟弱無力。10時26分10時26分9

18、-12月-2112.9.20217、人生就是學校。21.12.921.12.921.12.9。2021年12月9日星期四二二一二二一年十二月九日8、你讓愛生命嗎，那么不要浪費時間。22:2622:26:5112.9.2021星期四, 十二月 9, 2021親愛的用戶：煙雨江南，畫屏如展。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，感謝你的閱讀。1、最困難的事就是認識自己。21.12.912.9.202122:2622:26:5112月-2122:262、自知之明是最難得的知識。二二一二二一年十二月九日2021年12月9日星期四3、越是無能的人，越喜歡挑剔別人。22:2612.9.202122:2612.9.202122:2622:26:5112.9.202122:2612.9