鹽城市區(qū)串場河景觀帶鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)項目

1、 鹽城市區(qū)串場河景觀帶鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)項目 第一章    項目概況     一、項目法人    鹽城市城市建設(shè)投資集團公司是市政府履行出資人，職責具有國有城市資產(chǎn)投資、建設(shè)、運營、管理主體地位的、直屬市政府領(lǐng)導的國有一檔獨資企業(yè)。集團公司經(jīng)營范圍為：依法經(jīng)營和管理政府授權(quán)的以獨資、控股或參股等多種形式存在的國有資產(chǎn)和國有股權(quán)；實施市政府授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的經(jīng)營和資本運作；實施經(jīng)營市政府委托的城市經(jīng)營性資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)，城市準經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)；盤活城市存量資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)

2、的保值增值，通過招商引資等多種形式廣泛吸納社會資本；實施市政府委托的資產(chǎn)收益管理、產(chǎn)權(quán)監(jiān)管、資產(chǎn)重組；實施市政府授權(quán)的其他業(yè)務(wù)。投資主體：鹽城市人民政府；注冊資本：10億；實收資本：2.36億；企業(yè)總資產(chǎn)：7億。    二、項目名稱    串場河景觀帶水城景區(qū)項目。    三、 建設(shè)地點    位于鹽城市區(qū)內(nèi)。    四、 建設(shè)內(nèi)容    鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)項目皆為政府2008年重點實事工程。鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)項目位于整個海鹽文

3、化風貌帶的中心地帶，東臨開放大道，北接東進路。與滄海鹽田景區(qū)接壤，東側(cè)與中國海鹽博物館遙相呼應(yīng)，地理位置優(yōu)越。南北縱長約639米，東西寬約150米，總面積約為96955平方米。該工程建筑群主要為園林風格。其中游客服務(wù)中心占地面積6741平方米，建筑面積22500平方米，主要功能為五星級配置的賓館?？头?80套。水街建筑群總建筑面積為30000平方米，其中作為餐飲約計15000平方米，其他園林建筑約計15000平方米，主要為輔助性和商業(yè)用建筑。    五、基地現(xiàn)狀及動拆遷    水街項目基地面積為96955平方米，目前正在進行工程建設(shè)中

4、。    六、 建設(shè)期    項目建設(shè)期為一年。    七、 投資估算及資金籌措    經(jīng)估算，水街項目建設(shè)投資估算約3.3億元。資金來源主要由以下幾個方面籌集：自籌資金約1.7億元；申請銀行貸款1.6億元。 第二章    項目建設(shè)的必要性     鹽城東臨黃海，西接淮揚，南臨通泰，北至連云港，歷史悠久，物產(chǎn)富饒，地靈水秀，人文薈萃。鹽城處于北亞熱帶向南暖溫帶過渡區(qū)，年平均氣溫13.7-14.4攝

5、氏度，年平均降雨量910-1060毫米之間，年平均日照為2199-2362小時，無霜期217天左右，氣候濕潤、四季分明、日照充足，無霜期長，雨量充足。境內(nèi)河流眾多，水網(wǎng)密布，地勢平坦，具有得天獨厚的海洋、灘涂資源，全市海岸線長580公里，灘涂面積680萬畝。    城市規(guī)模：1983年建市，現(xiàn)狀中心城市人口約50萬，建成面積約50萬，正逐步由中等城市向大城市跨越。    總體布局：堅持“一城四鎮(zhèn)”不變，用地發(fā)展方向以向南為主，適當向西，合理控制北部的發(fā)展。規(guī)劃以串場河、新洋港、小洋河、蟒蛇河為界，將城市建設(shè)用地分為城中、城東、城南、西

6、北、城北5片，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)備用地選擇在伍佑鎮(zhèn)南新河地段。實施情況：這一階段，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的成立和鹽城新區(qū)的建立（1996年），城市呈跳躍性增長，用地擴展以向南為主。    水街項目設(shè)計地塊位于鹽城市區(qū)開放大道以西、串場河以東，是介于東進路與規(guī)劃濱河路之間一占地約96955平米的方形地塊，地塊位于串場河景觀帶八卦鹽田景區(qū)東側(cè)；為迎接中國首屆海鹽文化節(jié)，展示我市海鹽文化特色和歷史文化底蘊，市委、市政府決定在東進路一線建設(shè)海鹽歷史文化風貌區(qū)，并將水城、水街定位為一展示鹽城水鄉(xiāng)風貌和傳統(tǒng)民俗風情的，集餐飲、購物、娛樂、住宿于一體的臨水建筑群景觀帶。  &#

7、160; 天時良好的發(fā)展基礎(chǔ)    鹽城近年來城市環(huán)境建設(shè)突飛猛進，通過對鹽瀆公園的改建及串場河景觀帶的整治和建設(shè)等一系列的項目，鹽城的城市景觀得到了整體的提高，這給發(fā)展對外旅游業(yè)做好了積極的準備，也給鹽鎮(zhèn)水街的這一主要針對外來游客的景區(qū)建立了良心發(fā)展的土壤。 地利優(yōu)越的地理位置、豐富的文化來源、天然的水源條件    串場河是水街地塊的天然水源，這是建設(shè)水街景觀的第一前提條件。    鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)被滄海鹽田景區(qū)及中國海鹽博物館環(huán)繞，兩者均以提供旅游觀光功能為主，而水街建筑群配備了足夠的餐飲休閑設(shè)施，使得水

8、街在功能分配上與周邊旅游區(qū)塊緊密的結(jié)合在一起。同時鹽城當?shù)鼐哂胸S富的民俗風情文化資源，可以為水街人文氣氛的塑造提供豐富的素材。    人和市政府的重視、園林院的積極配合    從串場河規(guī)劃建設(shè)至今，鹽城市政府導對于整個海鹽風貌區(qū)建設(shè)表現(xiàn)出極大的熱情和信心，對水街的方案進行反復論證與推敲，力求能夠使得水街既集合了傳統(tǒng)園林建筑、景觀中的精華又不失鹽城特色。 第三章   建設(shè)方案     水街項目的建設(shè)方案是由杭州園林設(shè)計提供的初步設(shè)計方案。   &#

9、160; 一、指導思想    繼承海鹽文化風貌區(qū)整體精神，以鹽城民俗、民居、橋文化為主要參考依據(jù)，使用傳統(tǒng)園林空間的經(jīng)典處理手法，以一條主要水系為整體景觀的主要布置軸線，沿河岸合理設(shè)置數(shù)個圍合半圍合的建筑院落與廣場空間，形成“一個文化中心，一個水系中心，一條南北向水系主軸與數(shù)條東西向景觀軸線相互交錯，串聯(lián)起四大主要景觀圍合組團”的整體格局，營造具有鹽城地方風味的水鄉(xiāng)園林感覺。    水線處理曲折化且與周邊環(huán)境相結(jié)合    在有限的地塊范圍內(nèi)要塑造多變的水系，則必須使用曲折的水線，水街內(nèi)以水系貫穿整個用地南

10、北，兩頭自然曲折，配合周邊較為自然生態(tài)的環(huán)境氛圍，中間部分由于周邊均為人工硬質(zhì)景觀，同時也為方便游船通行，相對以直線型為主，“一”字型、“L”型、“回”字型相結(jié)合，水上游覽線路富有變化。    與周邊環(huán)境的軸線對應(yīng)    水街地塊西側(cè)為已設(shè)計完成的滄海鹽田景區(qū)，為了使得設(shè)計和原有環(huán)境更好的結(jié)合起來，可將周邊景觀中的軸線關(guān)系引入到景區(qū)內(nèi)部，軸線的延續(xù)可以增加景觀的透視感和縱深感。    建筑組合形式院落化    在對鹽城當?shù)孛窬犹卣鞯某浞盅芯康幕A(chǔ)上，吸收中國傳統(tǒng)民居建筑的精華

11、，在本方案的設(shè)計中對于建筑的組合形式總體上以形成院落式的圍合半圍合空間為主要的組合方式。    植物空間形式多樣化    院落式的建筑布局形成眾多的庭院空間，這些庭院空間之間在植物景觀的塑造上需要能夠體現(xiàn)在統(tǒng)一之中有一定變化，如親水的半圍合庭院空間、建筑圍合庭院空間以及建筑半圍合庭院空間、廣場庭院空間之間需要有各自的特色，以增加游人在感觀上的豐富感。    二、總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)    根據(jù)設(shè)計指導思想設(shè)立的總的框架體系，鹽鎮(zhèn)水街的整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以概括為“兩心兩區(qū)，四縱一橫，四大圍

12、合”。兩心：指的是一個人文中心，一個水系中心。人文中心位于與鹿鳴路廊橋相對的東西向景觀主軸與南北向水系軸線的交匯點，是整個水街景區(qū)最重要的核心區(qū)位。一個水系中心位于水街地塊北側(cè)的主水面，是整個水街水景的源頭。    兩區(qū)：指的是以水系中心為核心組織起來的北側(cè)游客服務(wù)中心景區(qū)，及以人文中心組織起的南側(cè)水街景區(qū)。    四縱一橫：指的是兩條東西向景觀主縱軸、兩條東西向景觀次縱軸以及一條南北向水系橫軸。    四大圍合：指的是四縱一橫交匯處形成的四個主要的建筑院落、廣場等圍合半圍合空間，游北向南依次為游客服務(wù)中

13、心半圍合空間、大宅門圍合空間、山水廣場圍合空間、傍水人家圍合空間。    根據(jù)總體結(jié)構(gòu)框架體系，將鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)由北向南依次劃分為游客服務(wù)中心片區(qū)、大宅門片區(qū)、山水廣場片區(qū)、傍水人家片區(qū)、商業(yè)街片區(qū)五大區(qū)塊。    1、游客服務(wù)中心    該區(qū)域位于鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)的北側(cè)，是水街水系的源頭，占地面積約33100平米，區(qū)域內(nèi)主要包括一五星級主賓館和避風灣景點（酒吧區(qū)），賓館的主入口設(shè)于東進路南側(cè)，與開放大道及規(guī)劃濱河路的道路中心線距離均保證70M以上，滿足城市規(guī)劃規(guī)范要求。建筑布局及造型上充分體現(xiàn)園林特色，注重建

14、筑與環(huán)境、建筑與人的融合與溝通，在創(chuàng)造高品質(zhì)建筑的同時，創(chuàng)造出更完善的環(huán)境。這組建筑體量上化整為零, 采用庭園式布局，同時強調(diào)建筑第五立面-屋頂平面豐富有機的組合，強調(diào)建筑輪廓線高低錯落，二、三、四層為主，局部五層，力求做到現(xiàn)代化與園林趣味相統(tǒng)一。主要功能包括賓館大堂、商務(wù)中心、美容美體、健身、娛樂、室內(nèi)游泳池、會議、餐飲以及180間客房（包括行政樓層及總統(tǒng)套房），可滿足旅游、度假、會務(wù)等較高檔次的需求。賓館設(shè)有一大型地下停車場解決主要停車問題，另外還設(shè)有室外停車場、網(wǎng)球場等活動服務(wù)設(shè)施。    避風灣位于賓館東南側(cè)一內(nèi)凹形水面區(qū)域，周圍因勢而起一組Y形回廊建筑，

15、建筑本身風格參照鹽城傳統(tǒng)民居，并由中國傳統(tǒng)園林廊相溝通，做到了當?shù)亟ㄖc園林精華的完美契合，建筑內(nèi)主要安排酒吧、茶室等休閑空間。建筑周圍景觀自然、質(zhì)樸，灣內(nèi)水面寧靜安怡，更有魚蝦藏匿在水草之中，水生植物群落以自然的生長方式散落于岸線周圍，在岸上由卵石鋪裝而成的道路蜿蜒曲折，精致又不失大方。    2、大宅門    從游客服務(wù)中心往南，為一回形水域圍合的三進大宅門建筑群，建筑采用院落式布置，主體建筑占地面積為3425平米，是整個南側(cè)水街景區(qū)占地最大的一組集中建筑，建筑以一、二層為主，局部三層，建筑內(nèi)部有八個大小不同的圍合半圍合庭院空間，

16、庭院內(nèi)采用中國古典園林的經(jīng)典植物造景手法，營造出精致高雅的休閑氛圍，大宅門建筑群主要功能以餐飲、娛樂、休閑為主。大宅門主體建筑西側(cè)主入口落在景區(qū)東西向景觀主軸線上，正對鹿鳴路廊橋，配合入口前拱橋及商業(yè)區(qū)廣場內(nèi)樹陣與牌坊，形成強烈的透視感和縱深感。    大宅門東側(cè)入口正對“水影照壁”，照壁主體長約18米，上有精細磚雕，兩側(cè)圍廊連接東西翼建筑，照壁中心亦位于大宅門主建筑群中心軸線上。照壁兩側(cè)廣場對稱分布兩座拱橋與大宅門主體建筑群溝通，照壁前為一規(guī)整大水面，水波蕩漾、水影、人影、光影相互交錯，投映到照壁之上，形成動感十足的景觀效果。   

17、 3、山水廣場    大宅門建筑群的南側(cè)為鹽鎮(zhèn)水街景區(qū)又一東西向景觀次軸，沿軸線由東向西依次分布了景觀廊、中央綠島、水云閣、入口拱橋等建筑及構(gòu)筑物，這些構(gòu)筑物與周圍建筑一起圍合形成一不規(guī)則廣場區(qū)域，廣場占地8740平米，名為山水廣場，廣場內(nèi)多處臨水空間設(shè)有綠地，綠地地勢起伏，與水景的跌宕起伏相互呼應(yīng)，所謂“仁者樂山，智者樂水”，山水廣場正是象征性地集合了這兩種景觀特質(zhì)的休閑空間，游人在這里集散、停留、休閑、飲茶。水云閣為整個山水廣場的中心，為一傳統(tǒng)式園林閣樓建筑，是這一區(qū)域的制高點，游人可以登上水云閣眺望整個水街的中部景區(qū)。另在山水廣場內(nèi)可放置多組反映鹽城民風民俗

18、的情景雕塑，增加整體景觀的動感。    4、傍水人家    水街最南端直至水城門為傍水人家景觀片區(qū)，占地約27250平米，該區(qū)域內(nèi)的水系呈折線狀延伸，沿河岸分布了成片院落式排列的建筑群，建筑風格均吸收了草堰民居的特色，同時結(jié)合傳統(tǒng)園林景觀建筑的優(yōu)點，整體營造出水系邊進退錯落的居住場面，其中包括 “漂舟戲苑”、“驛水客棧”“水城門”等主要景點。    漂舟戲苑臨水而筑，其西側(cè)正對一片大型水域，其中心建筑為一水上戲臺，戲臺中軸線構(gòu)成了整個傍水人家的景觀縱軸，戲臺兩側(cè)為休息廊，游人可以選擇乘坐游船或者直接在岸邊

19、觀看表演，夜幕降臨時，大紅燈籠高高掛，漁船、游人聚集與次，臺上臺下都是戲，水里水外都是景，好不熱鬧。    驛水客棧位于戲臺的西面，其主入口建筑軸線也正對戲臺中心，主入口采用卵石鋪地，配合植物造景，營造一種寧靜幽深的感覺，客棧建筑采用亭、廊、樓結(jié)合的形式，主樓三層，其余均為一、二層為主，空間開敞，內(nèi)庭通過植物配置，給人精致高雅的感覺。水城門位于水街景觀最南側(cè)水系與八卦鹽田水系交匯處，水城門建筑形式大氣，為水街景區(qū)南側(cè)的制高點，與北側(cè)游客服務(wù)中心遙相呼應(yīng)，登門遠眺，可見水街全景。    水城門兩側(cè)為大片集中綠地，綠地使得水街景區(qū)與南側(cè)八

20、卦鹽田景區(qū)自然銜接起來，綠地內(nèi)的地形高低錯落，配合植物造景，形成豐富的林相變化，游走在林中小道上，是區(qū)別與水街人工景觀的另一種自然清新的感覺，這樣沿水城門一路走至驛水客棧，由自然的植物景觀過渡到人工的園林景觀，再過渡到建筑景觀，使游人的感觀層層遞近。     其余建筑則多依水而建，表達水鄉(xiāng)風情，簡樸有趣味，反映鹽城傳統(tǒng)民居風貌，古樸而親切，體量小巧，分合有致，力求再現(xiàn)鹽民古樸、粗獷的生活。建筑以兩層為主，局部一、三層，建筑立面錯落有致，多為青磚硬山兩坡頂形式輔以鹽城傳統(tǒng)民居諸如屋脊、柱礎(chǔ)、門窗等的獨特符號。如條件許可，建議在附近及周邊地區(qū)選擇幾幢適宜的古民居、古祠

21、堂，整體搬遷或組建，這樣更能賦予水街以厚重的歷史滄桑感，更好的充實整個景區(qū)。    5、商業(yè)街區(qū)    商業(yè)街區(qū)沿水街景區(qū)西線分布，從規(guī)劃濱河路景觀橋一至驛水客棧主入口，總長約300米，總共包括四組主要建筑，商鋪多朝向西布置，局部建筑內(nèi)側(cè)有內(nèi)庭，游客可選擇沿河或者沿街進入，建筑之間形成里弄，可直接穿越進入景區(qū)內(nèi)。 第四章  項目法人與項目的經(jīng)營管理     一、項目法人    本項目由項目公司鹽城市城市建設(shè)投資集團為項目法人負責開發(fā)經(jīng)營，對本項目

22、的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、經(jīng)營、債務(wù)償還和負責資產(chǎn)的保值增值。    二、項目的經(jīng)營管理    項目建成后，全部商業(yè)設(shè)施52500平方米進行租售并舉的經(jīng)營方式。項目建設(shè)完成后，由項目法人委托有關(guān)營銷公司進行全程策劃營銷。 第五章  投資估算、資本金和資金籌措     一、投資估算編制依據(jù)    a)建設(shè)投資根據(jù)設(shè)計方案和有關(guān)前期工作部分基礎(chǔ)資料；    b)本項目的工程造價估算參照近期本市部分工程竣工結(jié)算的主要指標

23、，并考慮費用調(diào)整因素。    二、資本金    本項目自籌資金為1.7億元，占建設(shè)投資的51.5，出資方為鹽城市城市建設(shè)投資集團。    三、資金籌措    本項目建設(shè)投資所需全部資金（包括資本金）均由項目法人鹽城市城市建設(shè)投資集團自行籌措及申請銀行貸款解決。  水街項目投資估算表（見附表）序號項目名稱單位數(shù)量單價（元）金額（萬元）（一）園林建筑1游客服務(wù)中心m227500330090752水街建筑群m225000220055003地下停車庫m252641

24、850（二）園林小品及其他1花壇、樹池米2002302入口標志項15000003橋座103500004公共設(shè)施、垃圾箱、休息椅等項13000005自然點置石項1100000（三）水體元1水系（自然式水體開挖）m24705552水岸處理（自然式）m1053503水池池底m298204504水池池岸m1717500（四）廣場、園路及停車場鋪裝等元1廣場鋪裝m2102833002園路、停車場m257212603球場m26872604花崗巖側(cè)石m1348120（五）綠化、種植土等1整理綠化地及回土后土方造型m2353422苗木及種植m235342703綠地養(yǎng)護費m235342104種植土回填m3141

25、37225營養(yǎng)土回填m3353435（六）土方工程(挖、運、填）m38000015120（七）水電安裝1環(huán)境給排水、噴灌系統(tǒng)m29253082環(huán)境電氣景觀照明m29253015小計不可預(yù)見費萬元5%建安工程費用合計萬元土地取得成本   萬元10014536 合計   萬元  水街項目投資估算表   第六章  市場分析一、市場定位按照海鹽文化風貌區(qū)整體風格要求，以主要水系為整體景觀布置軸線，沿河岸合理設(shè)置數(shù)個圍合半圍合的建筑院落與廣場空間，打造具有鹽城地方特色的水鄉(xiāng)園林景區(qū)，建成集餐飲、

26、休閑、娛樂、旅游、購物、賓館于一體的臨水建筑群，營造成鹽城的餐飲、休閑、娛樂首選城，打造成鹽城的不夜城。二、區(qū)域優(yōu)勢該地段位于鹽城市區(qū)中南部，優(yōu)勢明顯，是鹽城市委、市政府重點推進建設(shè)的六個組團之一，是城市新城開發(fā)建設(shè)的重點方向，是未來的行政、商業(yè)、金融、居住中心。兩項目東側(cè)為開放大道，南側(cè)為海鹽文化博物館，西側(cè)為公園道1號居住區(qū)，北側(cè)為鹽瀆公園，周邊還有錢江方洲居住區(qū)、鹽城中學、寶龍商業(yè)街區(qū)等功能區(qū)，目前該地區(qū)人氣聚集速度很快，潛力巨大。該地區(qū)與周邊地區(qū)將共同構(gòu)成文化、餐飲、休閑、娛樂等活動為主要功能的特色商業(yè)中心。同時，整個地區(qū)通過解放南路、迎賓路、躍馬路、東進路便捷的與周邊區(qū)域和城市中心區(qū)

27、相聯(lián)系，商機無限。相對于市老城中心區(qū)，投資成本底，投資回報率高。環(huán)境優(yōu)勢明顯，規(guī)劃科學合理、有大、小公園和串場河風光帶點綴其間，綜合配套設(shè)施齊全。三、交通現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀道路主要包括北側(cè)的東進路（紅線寬度50米），西側(cè)的解放南路（紅線寬度50米），中部的迎賓路（紅線寬度32米），躍馬路（紅線寬度50米），戴莊路（紅線寬度32米），由于周圍道路與城市中心區(qū)道路聯(lián)系極為密切，對整個項目而言，具有快速便捷的交通優(yōu)勢。    四、運營方式    整個水街建設(shè)項目以出售為主。      第七章  財務(wù)效益分析