房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有 11種11稅 1 費(fèi)稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅， 贈(zèng)送的空調(diào)、 家具視同銷 售繳納增值稅。假設(shè)房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，那么空調(diào)包括在房款內(nèi)， 不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。2. 房屋租賃出租屬于效勞業(yè)租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅 - 效勞業(yè) 繳納營業(yè)稅4. 單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人 視同銷售不動(dòng)產(chǎn)5. 銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用

2、權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅； 如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售， 其自 建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅、增值稅銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。三、土地增值稅一一般規(guī)定1. 出售征包括三種情況：1出售國有土地使用權(quán)；2取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；3存量房地產(chǎn)買賣其中對(duì)于 2新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售的扣除工程： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 房地產(chǎn)開發(fā)本錢 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程對(duì)于 3對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除工程 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=

3、重置本錢價(jià)X成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有 關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2. 房地產(chǎn)抵押1抵押期不征；2抵押期滿歸還債務(wù)本息不征；3抵押期滿，不能歸還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征。3. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；4. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、 分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn) 等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)清算5. 合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。6. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。7. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過扣除工程金額之和百

4、分之二十的，免征土地增值 稅。8. 將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時(shí)， 如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收 清算時(shí)不扣除相應(yīng) 的本錢和費(fèi)用二房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土地增值稅的清算單位對(duì)于分期開發(fā)的工程， 以分期工程為單位清算。 開發(fā)工程中同時(shí) 包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。2. 土地增值稅的清算條件1房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；2整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；3直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。3. 土地增值稅的扣除工程 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、 房地產(chǎn)開發(fā)本錢、 費(fèi)用及 與轉(zhuǎn)讓房地

5、產(chǎn)有關(guān)稅金， 須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑 證的，不予扣除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù) 機(jī)關(guān)可核定開發(fā)本錢的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會(huì)和派出 所用房、會(huì)所、停車場庫 、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水 廠、文體場館、 學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共 事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除本錢、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地 產(chǎn)開發(fā)本錢

6、。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。 屬于多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢費(fèi)用， 應(yīng)按清算工程可售建筑 面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算工程的扣除金額。四、房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì) 出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、 出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房 產(chǎn)稅。2. 在基建工地為基建工地效勞的各種工棚、材料棚、休息棚和辦 公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征 房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后， 施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓 給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占

7、用 的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。2. 房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原那么上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn) 土地使用稅。 但在商品房出售之前納稅確有困難的， 其用地是否給予 緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅承受方1. 企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司含國有獨(dú)資公司或 股份， 或者有限責(zé)任公司整體改建為股份的， 對(duì)改 建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司， 以其局部資產(chǎn) 與他人組建新公司， 且所占股份超過 50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)公司的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企業(yè)股權(quán)重組不征3. 企業(yè)合并免

8、征 合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立不征企業(yè)依照法律規(guī)定、 合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相 同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契 稅。5. 企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè) 30%以上職工的，對(duì)其承受所購企業(yè)的土 地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn) 債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征 契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置 原企業(yè) 30%以上職工的， 減半征收契稅； 全部安置原企業(yè)職工的， 免 征契稅。7. 房屋的附屬設(shè)施 對(duì)于涉及土地使用權(quán)

9、和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的， 征收契稅， 不涉 及的，不征。七、企業(yè)所得稅一預(yù)繳企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季 或月預(yù)繳企業(yè)所得 稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配 套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入， 按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季或月計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總 額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅本錢后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。二預(yù)計(jì)利潤率1. 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)工程： 1位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于 20%； 2位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于 15%；3位于省、其他地區(qū)的，不得低于 10%。2. 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)工程，不得低

10、于 3%。八、個(gè)人所得稅1.職工高管工薪取得的一次性的獎(jiǎng)金2.企業(yè)和單位對(duì)營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察 等名義組織旅游活動(dòng)， 通過免收差旅費(fèi)、 旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營銷業(yè) 績獎(jiǎng)勵(lì)包括實(shí)物、有價(jià)證券等 ，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷 人員應(yīng)稅所得按勞動(dòng)報(bào)酬所得 ，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供 費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。九、印花稅1財(cái)產(chǎn)房屋租賃合同一一1%。2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。3. 營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本與“資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)金額 其他賬簿每件 5 元。4. 領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)

11、照、土地使用證每件 5 元。 十、城市維護(hù)建設(shè)稅 以營業(yè)稅、增值稅贈(zèng)送空調(diào)需要視力同銷售征增值稅等為基 數(shù)十一、耕地占用稅 占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。十二、教育費(fèi)附加同城市維護(hù)建設(shè)稅一、根本稅種：1、營業(yè)稅按營業(yè)收入 5% 繳納；2、城建稅按繳納的營業(yè)稅 7% 繳納；3、教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅 3% 繳納；4、地方教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅 2% 繳納；5、土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定工程金額的增值額繳納 按 增值額未超過扣除工程的 50% 、100% 、200% 和超過 200% 的，分 別適用 30%，40%，50% ，60%等不同稅率；6、印花稅：建安合同按承包

12、金額的萬分之三貼花；購房合同按購銷 金額的萬分之五貼花； 帳本按 5 元/本繳納每年啟用時(shí)；年度按 “實(shí) 收資本 與“資本公積 之和的萬分之五繳納 第一年按全額繳納， 以后 按年度增加局部繳納 ；7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納各地規(guī)定不一， XX 元/平方米；8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的 70%*1.2% 繳納；9、車船稅按車輛繳納各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同， XX 元/ 輛；10、企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額 調(diào)整以后的利潤 25% 繳納2007 年分檔計(jì)算： 3 萬元以內(nèi) 18% ，3 萬元至 10 萬元 27%，10 萬元以上 33%；11、發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅。除 2002 年 1 月 1 日以后辦的企業(yè)的企業(yè)所得稅向國稅繳納外， 其他 稅收都向地稅局申報(bào)繳納。二、納稅申報(bào)期限1、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅等于次月10 日內(nèi)為限期繳納