房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素與對策探討

1、    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素與對策探討    范和平【摘 要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的作用和地位，同時房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是我國的經(jīng)濟(jì)支柱之一，正是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的重要性，才決定了對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素以及對策進(jìn)行研究的重要性與現(xiàn)實(shí)意義。本文從外生因素與內(nèi)生因素兩個方面對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素進(jìn)行了分析，同時對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的控制策略做出了研究與探討?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動；影響因素；對策一、外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響（一）政策因素能夠造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動的政策因素主要是與建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)具有緊密聯(lián)系以

2、及較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策改革、貨幣政策改革、財政政策改革、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略改革等，同時這些政策措施也是政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出宏觀調(diào)控過程中的常見措施，這些措施涉及到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的方方面面，所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也是全方位的。（二）城市發(fā)展城市化的發(fā)展是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大勢所趨，城市化主要表現(xiàn)為城市的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要要素，首先隨著城市化規(guī)模以及數(shù)量的增加和擴(kuò)大，城市建設(shè)會進(jìn)一步加快，對房地產(chǎn)的需求會升高；其次城市化進(jìn)程加快會導(dǎo)致城市人口增長，這不僅使居住建筑的需求增加，同時也使工業(yè)建筑需求增加；再次，城市化發(fā)展會伴隨著

3、對舊區(qū)的改造，拆遷戶對居住建筑的需求增加。供需關(guān)系的改變也勢必會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。（三）社會發(fā)展社會發(fā)展會提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質(zhì)，這些改變又會使人們在房地產(chǎn)消費(fèi)方面、道德觀念以及行為發(fā)生改變，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念以及行為的改變會提升人們對居住建筑、休閑建筑、工業(yè)建筑的需求，在需求增長對房地產(chǎn)需求空間以及市場產(chǎn)生影響的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生一定波動。（四）經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)因素是指對房地產(chǎn)開發(fā)活動造成直接影響的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要是通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及變量主要包括收入水平與消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、經(jīng)濟(jì)增長率、

4、銀行利率、物價與通貨膨脹率等。二、內(nèi)生因素對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動的影響（一）房地產(chǎn)收益率房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過房地產(chǎn)開發(fā)得到的凈收益與投資的比率，也被稱為投資回報率。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有較高收益率時，房地產(chǎn)開發(fā)商會在較高的投資熱情下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，反之則房地產(chǎn)商會具有十分謹(jǐn)慎的心態(tài)。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產(chǎn)收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)體制，具體則包括城市人口狀況、社會穩(wěn)定狀況、城市化發(fā)展程度等社會因素，金融環(huán)境、國民經(jīng)濟(jì)水平、稅負(fù)等經(jīng)濟(jì)因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區(qū)位因素。影響建筑物價格的因素包括建筑構(gòu)造、建筑高度和規(guī)模

5、、建筑用途、建筑地區(qū)、區(qū)域物價水平等。（二）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資被比喻為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的引擎，可見房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中產(chǎn)生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)張會受到房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的影響，而房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條則是受到了房地產(chǎn)投資下降的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動與房地產(chǎn)投資的波動是基本一致的。（三）對房地產(chǎn)的價格預(yù)期對房地產(chǎn)的價格預(yù)期主要是人們對房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)前景的預(yù)測和估計，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的信心與預(yù)期由于會對消費(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生影響，所以也會在很大程度上影響房地產(chǎn)的價格。一般而言，不同的消費(fèi)者對房地產(chǎn)的預(yù)期也存在差異，當(dāng)然從眾心理是一定存在的，如果當(dāng)下消費(fèi)者認(rèn)為房

6、地產(chǎn)在未來并沒有好的發(fā)展前景，則對房地產(chǎn)的需求會減少，如果認(rèn)為房地產(chǎn)在未來具有良好的發(fā)展勢頭，則房地產(chǎn)需求又會增加。（四）房地產(chǎn)市場中的供需矛盾房地產(chǎn)市場中的供需矛盾是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動的最內(nèi)在因素。房地產(chǎn)的供給量會受到資金、勞動、管理、技術(shù)等多方面因素的影響，而房地產(chǎn)的需求量也會受到人們消費(fèi)觀念、價格預(yù)期等多方面因素的影響，一般而言房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的變化要比房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化要大，房地產(chǎn)供給的變動往往要滯后于房地產(chǎn)需求的變動。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的應(yīng)對策略在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動時所使用的調(diào)控策略需要以探析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生的原因為基礎(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化應(yīng)對策略的針對性從而提高應(yīng)對策略的有效性

7、。（一）對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控政府部門應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)價格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行科學(xué)的分析以及區(qū)別的對待，同時政府部門也有責(zé)任對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行調(diào)控，但是調(diào)控的過程并不是指一味管制房地產(chǎn)價格。由于正常的房地產(chǎn)價格波動有利于推動市場競爭并是促進(jìn)企業(yè)對經(jīng)營管理做出改善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，所以如果房地產(chǎn)的價格在正常的變動范圍內(nèi)，政府部門應(yīng)當(dāng)減少干預(yù)甚至不進(jìn)行干預(yù)。如果房地產(chǎn)的價格與合理的物價水平出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離，無論是房地產(chǎn)價格過低還是過高，政府部門都有必要進(jìn)行調(diào)控。地價是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而地價過低，國家利益會受到損害，并引發(fā)土地的閑置與囤積，如果地價過高，則會

8、導(dǎo)致房價的上升，在對消費(fèi)者消費(fèi)進(jìn)行限制的同時也會增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產(chǎn)的價格調(diào)控在一個相對合理的范圍中能夠有效推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。（二）對宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控如果宏觀政策的變化引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的異常波動，則應(yīng)當(dāng)對宏觀政策開展辯證分析，如果宏觀政策具有科學(xué)性并且只是暫時性的對房價產(chǎn)生了抑制作用，則應(yīng)當(dāng)堅持宏觀政策的執(zhí)行以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。如果宏觀政策缺乏科學(xué)性和合理性，應(yīng)當(dāng)采取針對性措施對實(shí)行的政策進(jìn)行糾正和制止。另一方面，房地產(chǎn)方面宏觀政策的制定需要以區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場實(shí)際情況為依據(jù)，避免出現(xiàn)一刀切和切一刀的情況。同時宏觀政策應(yīng)當(dāng)盡量平穩(wěn)，避免出現(xiàn)

9、過大的變化，從而推動房地產(chǎn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。（三）對供求失衡引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中的供求失衡因素是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在矛盾。供求失衡作為房地產(chǎn)市場中的經(jīng)常性狀態(tài)決定了要確保房地產(chǎn)市場的長期平衡是具有很大難度的。同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是在供求失衡中進(jìn)行的，由于這一特征的存在，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動也是不可避免的。而在調(diào)控中，主要目的在于減低這種波動而并是說完全消除這種因素。如果房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場的調(diào)節(jié)是無法完成的，此時就有可能產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)而強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)供需平衡，這種情況導(dǎo)致的后果則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰。所以當(dāng)房地產(chǎn)供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據(jù)不同的矛盾性質(zhì)來進(jìn)行針對性的化解。（四）對經(jīng)濟(jì)波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動經(jīng)濟(jì)波動引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動應(yīng)當(dāng)在調(diào)控政策的制定中與宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策保持一致性，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過于超前則會加大國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承受壓力，而為了確保宏觀經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展，有必要使用宏觀調(diào)控政策取出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“水分”。雖然這會暫時性的給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)房展帶來阻礙，但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。參考文獻(xiàn)：1況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國城市房價研究j.經(jīng)濟(jì)研究，2