房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的法律知識(shí)有哪些

1、房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的法律知識(shí)有哪些，要具體的一、房地產(chǎn)在商業(yè)活動(dòng)的全過程中主要會(huì)涉及哪幾方面的法律？要回答這個(gè)問題，首先我們要對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)有所了解。所謂房地產(chǎn)，是指房產(chǎn)和土地的總稱。房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)也就是房地產(chǎn)業(yè)，是指房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行為。而今天我們所探討的主要是具有商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)，其他非商業(yè)性的房地產(chǎn)，比如公房（二手房）、宗教用房、軍隊(duì)用房，由于時(shí)間的關(guān)系在此不作探討。我們所要研究的是商品房。一般來，房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)的全過程應(yīng)該包括以下四個(gè)環(huán)節(jié)：1、投資決策階段；2、土地獲取階段；3、項(xiàng)目建設(shè)階段；4、租售物業(yè)管理階段。下面我結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的四個(gè)環(huán)節(jié)，簡單的介

2、紹一下每一個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要法律、法規(guī)。（一）投資決策階段這個(gè)階段主要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成立問題。房地產(chǎn)開發(fā)是指在所取得的國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)的設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。主要涉及的法律是國家及企業(yè)之間縱向的管理關(guān)系:1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國公司法；3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例<國務(wù)院2019.7.20>；4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定<建設(shè)部2000.3.29 >。（二）土地獲取階段房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得有兩種方式，一

3、種是土地使用權(quán)出讓，一種是土地使用權(quán)劃撥。對(duì)于劃撥土地，我們國家的法律規(guī)定了的限制條件，對(duì)于我們從事商品房開發(fā)的企業(yè)，主要是通過國有土地出讓的方式取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這個(gè)方面主要的合同是國有土地出讓合同，涉及的是國土部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事法律關(guān)系，目前對(duì)于取得國有出讓土地，我們國家規(guī)定可以通過拍賣、招標(biāo)、協(xié)議，但是對(duì)于商業(yè)用地，一般都用拍賣、招標(biāo)的方式。這方面主要涉及的法律有：1、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國務(wù)院1990.5.19；2、中華人民共和國土地管

4、理法2019.8.29；3、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 國務(wù)院2019.12.27。（三）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)商業(yè)過程中最復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要涉及以下幾個(gè)方面：1、建設(shè)工程招投標(biāo)建設(shè)工程招投標(biāo)是建設(shè)單位和承包單位在工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的環(huán)節(jié)中彼此選擇的一種途徑和方法。 主要法律是：（1）工程建設(shè)施工招投標(biāo)管理辦法<建設(shè)部1982.12.30>；（2）中華人民共和國建筑法<2019.3.1>；（3）中華人民共和國合同法<2019.10.1>；（4）中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法<2000.1.1>。2、建設(shè)工程合同的簽訂建設(shè)工程

5、合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。發(fā)包人可以及總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別及勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。主要涉及的法律有：（1）合同法；（2）建筑法；（3）民法通則；（4）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法建設(shè)部， 2019.12.4;（5）建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例國務(wù)院， 2019.2.1。（四）租賃物業(yè)管理階段租賃物業(yè)管理階段包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)中介。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，主要是商品房預(yù)售、現(xiàn)售，主要涉及的法律：（1）合同法、民法通則；（2）商品房銷售管理辦法建設(shè)部2019.6.1;（3）最高人

6、民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋2019.6.1。2、房地產(chǎn)抵押的法律：（1）中華人民共和國擔(dān)保法1995.10.1;（2）最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋2000.12.8（3）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法2019.6.1起施行，2019.8.15修訂。房地產(chǎn)抵押方面主要涉及在建工程抵押和商品房按揭貸款兩個(gè)方面。3、房地產(chǎn)租賃的法律：（1）民法通則;（2）合同法;（3）城市房屋租賃管理辦法建設(shè)部1995.6.1。4、房地產(chǎn)中介，指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢，指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服

7、務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。有關(guān)房地產(chǎn)中介活動(dòng)的法律包括：（1）中華人民共和國合同法有關(guān)委托合同的規(guī)定；（2）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定建設(shè)部1996.2.1。5、物業(yè)管理涉及的法律法規(guī)：物業(yè)管理?xiàng)l例2019.9.1起施行,國務(wù)院二、開發(fā)商及承建商、供應(yīng)商通常會(huì)在哪些問題上出現(xiàn)糾紛，如何防范及避免？ （一）建設(shè)工程質(zhì)量糾紛1、設(shè)計(jì)缺陷沒載在設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)文件上的錯(cuò)誤或疏漏將從一開始就影響建設(shè)工程建筑的質(zhì)量比如對(duì)通風(fēng)的設(shè)計(jì)考慮不周引起建筑物通風(fēng)不良。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的錯(cuò)誤，帶來建筑物沉降、裂縫等結(jié)構(gòu)性缺陷。2、施工缺陷施工過程的缺陷大部分是由于承建商引起的。承包商最主要的義務(wù)是按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工標(biāo)準(zhǔn)施工，嚴(yán)格執(zhí)行每

8、道工序的操作規(guī)范，檢查建筑材料、構(gòu)件的質(zhì)量。3、指導(dǎo)缺陷工程交付時(shí)承包商給業(yè)主的維修使用指導(dǎo)說明不充分，可能引起建筑物使用過程中的損害。我國建筑法第61條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收建筑工程應(yīng)具有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。4、材料缺陷建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量問題，比如水泥、鋼筋不合格。防范對(duì)策：1、建設(shè)工程施工合同對(duì)發(fā)展商而言，一份好的承發(fā)包合同，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量的各個(gè)方面和影響工程質(zhì)量的各個(gè)環(huán)節(jié)加以規(guī)定和限制，從而使承包商在具體履行合同時(shí)能夠依法規(guī)范工程施工的每道環(huán)節(jié)，違反約定便要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任注意約定的條款:1、質(zhì)量等級(jí)和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的約定。工程質(zhì)量是合格還是優(yōu)良。2、約定質(zhì)量等級(jí)未達(dá)到的法律后果。3、約定雙方

9、對(duì)材料、設(shè)備的質(zhì)量責(zé)任及相應(yīng)規(guī)定。4、對(duì)隱蔽工程再檢驗(yàn)的約定。5、對(duì)工程分包的約定和對(duì)轉(zhuǎn)包的界定。6、承發(fā)包合同應(yīng)對(duì)分包加以限制，如分包合同不能解除總包的任何義務(wù)和責(zé)任，分包單位的任何違約或疏忽，均視為總包方的違約或疏忽；禁止任何形式的轉(zhuǎn)包7、加強(qiáng)簽證管理。工程簽證是工程發(fā)包雙方在施工過程中按合同約定對(duì)支付各種費(fèi)用、順延工期、賠償損失所達(dá)成的雙方意思表示一致的補(bǔ)充協(xié)議。（二）工程款糾紛工程款糾紛主要是拖欠工程款、難以確定最終造價(jià)，成為拖欠工程款的重要原因。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的游戲規(guī)則，任何房地產(chǎn)開發(fā)商都必然對(duì)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的工程造價(jià)嚴(yán)格控制，都力圖花最少的投入建設(shè)符合自己要求的工程，任何承包商都

10、必然會(huì)按照工程造價(jià)“低中標(biāo)、勤簽證、高決算”的慣例，力爭(zhēng)承包的工程獲得盡可能好的收益。因此，為了防止糾紛的發(fā)生，簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程承發(fā)包合同，一定要在合同中明確確定合同的造價(jià)。建設(shè)工程承發(fā)包合同造價(jià)包括建筑、安裝、設(shè)備及稅費(fèi)等建設(shè)所需的全部費(fèi)用。建筑造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性是由建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)度和深度決定的。按造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確程度，依設(shè)計(jì)進(jìn)度可分為投資估算、設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算。投資估算是在項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)建設(shè)投資最粗略的估計(jì)，僅可作為編制可行性研究的依據(jù)，設(shè)計(jì)概算是項(xiàng)目是初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)概算定額編制的、初步確定工程造價(jià)的依據(jù)。施工圖預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)階段根據(jù)施工圖反映的工程量按預(yù)算定額編制的確定工程預(yù)

11、算造價(jià)的依據(jù)，很顯然，施工圖預(yù)算造價(jià)是更接近于工程實(shí)際造價(jià)的，更準(zhǔn)確的合同造價(jià)計(jì)算依據(jù)。因此，為了避免雙方對(duì)造價(jià)發(fā)生爭(zhēng)議從而引有工程款糾紛，應(yīng)盡量采用施工圖預(yù)算造價(jià)作為結(jié)算的方法。（三）工期延誤的糾紛1、期限的重要性我國國家工商局和建設(shè)部聯(lián)合制定的建設(shè)工程施工合同示范文本1991范，涉及期限的規(guī)定共64處，有關(guān)發(fā)包方的有40處，有關(guān)承包方的有24處。2、標(biāo)準(zhǔn)文本中規(guī)定期限的默示推定原則所謂默示推定是指合同當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不作為或不明確表示意思即推定為表示某種意思。比如我國示范文本第16條第2款規(guī)定：隱蔽工程質(zhì)量符合規(guī)范要求，驗(yàn)收24小時(shí)后。甲方代表不在驗(yàn)收記錄簽字，可視為甲方代表已經(jīng)批準(zhǔn)，乙

12、方可進(jìn)行隱蔽或繼續(xù)施工。3、嚴(yán)密規(guī)定施工期限，避免開工期限設(shè)而不定工期是施工的工程從開工起到完成全部工程內(nèi)容，達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)所連續(xù)經(jīng)歷的時(shí)間段對(duì)施工期限的開工日期，除規(guī)定一個(gè)具體日期外，還應(yīng)當(dāng)明確 “具體以甲方下達(dá)的開工令為準(zhǔn)”。對(duì)群體工程應(yīng)設(shè)定各幢號(hào)開工、竣工日期一覽表。4、確切表述每一期限的開始和結(jié)束時(shí)間法律對(duì)期限的規(guī)定用詞“之前”“之后”“之內(nèi)”來表述，杜絕期限的“前”“開始”后無截止的不規(guī)范表述而造成合同履行期限的不可操作性和不確定性。比如約定“簽訂合同后支付工程款的10”后到什么時(shí)候沒有明確。（四）工程人員傷亡事故引發(fā)糾紛建筑行業(yè)為事故多發(fā)行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑施工中的死亡率大約為萬分

13、之三，僅次于煤礦，一次死亡三人以上的安全事故并不少見，這給國家財(cái)產(chǎn)和人民生命安全帶來重大損失，這類事件處理不當(dāng)就會(huì)產(chǎn)生訴訟。國務(wù)院在2019年02月01日實(shí)施的建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)單位的安全方面的義務(wù)：1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位提供施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2、建設(shè)單位不得對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出不符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，不得壓縮合同約定的工期。3、建設(shè)單位不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用

14、不符合安全施工要求的安全防護(hù)用具、機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具及配件、消防設(shè)施和器材。4、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將拆除工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的施工單位。建議：施工單位嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)安全生產(chǎn)管理制度，從根源上減少糾紛產(chǎn)生的可能。三、開發(fā)商銷售商品房時(shí)在合同設(shè)置上應(yīng)預(yù)先注意哪幾個(gè)方面事項(xiàng)？出現(xiàn)問題如何處理？1、認(rèn)購書上要明確購房者在簽署之前已認(rèn)可開發(fā)商提供的擬簽訂的正式合同的范本。2、合同填寫的內(nèi)容要準(zhǔn)確、規(guī)范，比如國有土地使用權(quán)期限應(yīng)區(qū)分商業(yè)、住宅而填寫，不要都填70年或40年。3、明確辦理按揭屬購房人的義務(wù)。4、交付條件盡量選擇對(duì)自己有利的。5、辦理房產(chǎn)證的時(shí)間盡量放寬。6、不要輕易約定退房。7、圖紙要規(guī)范。8

15、、明確購房人的接受義務(wù)。9、購房人的名稱、住址要填寫規(guī)范。10、合理利用合同免責(zé)條款。所謂免責(zé)條款，是指當(dāng)事人雙方在合同中事先約定的，旨在排除或限制其未來責(zé)任的條款?，F(xiàn)代社會(huì)中經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變化多端，經(jīng)營活動(dòng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，在合同中事先約定免責(zé)條款，可以合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)合理化經(jīng)營，平衡合同雙方的利益關(guān)系。 四、管理人員如何在工作中學(xué)會(huì)用法律、法規(guī)保護(hù)公司利益不受損失？ 1、要增強(qiáng)法律意識(shí)。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的行業(yè)，充分的運(yùn)作法律知識(shí)規(guī)避或減少法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)是每個(gè)管理層應(yīng)當(dāng)思考的問題，但是法律畢竟是一門專業(yè)性非常強(qiáng)的學(xué)科，我們不能苛刻要求每個(gè)管理者都具備精深的法律知識(shí)，但是管理者應(yīng)當(dāng)具的較強(qiáng)的法律意識(shí)。所謂法律意識(shí)就是對(duì)法律的重視的意識(shí)，也就是能夠意識(shí)到法律問題的存在。 2、要加強(qiáng)合同管理工作。 房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的合同是最多的，各種各樣的合同必須配備專人進(jìn)行管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同中存在的問題。同時(shí)對(duì)于合同