產(chǎn)權(quán)酒店及公寓專題研究學習教案

1、會計學1產(chǎn)權(quán)酒店及公寓產(chǎn)權(quán)酒店及公寓(gngy)專題研究專題研究第一頁，共26頁。產(chǎn)權(quán)酒店部分(b fen)公寓部分概念界定發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢成都公寓代表項目本案特質(zhì)本案模式第1頁/共25頁第二頁，共26頁。產(chǎn)權(quán)酒店部分(b fen)第2頁/共25頁第三頁，共26頁。概念(ginin)界定所謂的所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由，是由“時權(quán)酒店時權(quán)酒店”演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，就是這種酒店的每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)

2、，將客房委托給酒店經(jīng)營演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，就是這種酒店的每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(jngyng)(jngyng)分取投資回報，從經(jīng)營分取投資回報，從經(jīng)營(jngyng)(jngyng)利潤中分紅。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。利潤中分紅。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。第3頁/共25頁第四頁，共26頁。模式(msh)研究分時度假分時度假+ +房產(chǎn)房產(chǎn)(fngch

3、n)(fngchn)投資投資 產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)(dchn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)(dchn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游物業(yè)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假+房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15-20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情

4、況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。它多指的是位于景色優(yōu)美的旅游地區(qū)的一般年出租率大于40%的酒店。模式形態(tài)休閑旅游地產(chǎn)和商務(wù)酒店地產(chǎn) 模式實質(zhì)第4頁/共25頁第五頁，共26頁?？傮w(zngt)運作模式示意圖 開發(fā)商土地資源產(chǎn)權(quán)式酒店酒店經(jīng)營公司銀行按揭業(yè)主金融理財公司擔保專業(yè)銷售公司管理公司第5頁/共25頁第六頁，共26頁。政策(zhngc)研究普遍金融政策普遍金融政策 個貸上調(diào)、直貸服務(wù)個貸上調(diào)、直貸服務(wù)銀行針對性政策銀行針對性政策 國有四大銀行基本停止國有四大銀行基本停止對該類物業(yè)的貸款發(fā)放對該類物業(yè)的貸款發(fā)放相關(guān)稅

5、收政策相關(guān)稅收政策 無法回避的集中的租賃行業(yè)的高稅收（無法回避的集中的租賃行業(yè)的高稅收（月收益的月收益的15%15% ）從2004年開始成都各大銀行對以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴格限制貸款條件，對這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定，如果目前從銀行貸款利率6%來計算，開發(fā)商回報承諾在稅后8%的話，實際收益在2-3%左右，與其他投資方式（基金等）相比，收益率還是很有限，那么對投資者的吸引力是不夠的。稅前與稅后的收益購房者會做對比，如果稅后收益不能達到預(yù)期的收益水平，那么投資的價值

6、就大打折扣，對于開發(fā)商也要預(yù)先考慮到這樣的問題，在目前的案例中，紫薇銀座在實際銷售中忽略了這個問題，對業(yè)主收益沒有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發(fā)出了很多糾紛，給發(fā)展商也帶來很多不必要的麻煩。 第6頁/共25頁第七頁，共26頁。成都代表(dibio)項目紫薇(z wi)銀座業(yè)主購房可辦理5成10年按揭，也可選擇一次性購房，一次性購房優(yōu)惠5%；業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，酒店承諾給業(yè)主固定年11%的投資回報（稅前），同時業(yè)主可享受每年有15天的免費酒店入住權(quán)，合同期限20年，20年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。與酒店的委托經(jīng)營

7、管理方式有兩種：A、有限自用投資型酒店。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費贈送時段自住外，大部分時段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租(chz)經(jīng)營，以獲取年度利潤分紅。B、投資+經(jīng)營型酒店。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價格標準、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報。投資回報方式投資回報方式相關(guān)分析相關(guān)分析固定投資回報的操作模式在當時是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有長期比較穩(wěn)

8、定的收益，都給購房者很大的信心保證； 在紫薇銀座的客戶群中有很大部分是二級城市灰色資金收入轉(zhuǎn)移者，他們對成都房地產(chǎn)市場的不了解，輕信了開發(fā)商所吹噓的高額投資回報，在2004年2月實際返利中開發(fā)商代扣了稅費和維修基金后，很多投資者的收益還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢破滅。從目前中原對紫薇銀座和紫薇酒店的調(diào)查來看，酒店部分運作基本能夠保證盈利，通常都是紫薇酒店部分在補貼紫薇銀座部分的返利，紫薇酒店的經(jīng)營情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡，財務(wù)也很吃緊。從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期將在2006年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決。第7頁/共2

9、5頁第八頁，共26頁。世代(shdi)錦江 投資回報方式投資回報方式1.固定投資回報固定投資回報2.參與酒店分紅參與酒店分紅3.固定回報固定回報+利潤分紅利潤分紅相關(guān)分析相關(guān)分析前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大體相當；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力；遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間,即隨著酒店經(jīng)營的漸好,所享受的回報會越來越高,同時會吸引客戶與酒店續(xù)約;成都世代錦江投資回報方式能在心理上打動客戶，即只需投入首付，10年內(nèi)不再額外付出，還可收回一定投資；且開發(fā)商付出較前兩種回報方式少；以前三種方式的投資回

10、報額計,客戶在合同期內(nèi)都不能收回首付投資；后兩者回報方式都需要向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，不過大多數(shù)客戶都明確表示不相信酒店公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，更愿意接受固定投資回報方式。第8頁/共25頁第九頁，共26頁。本案(bn n)分析區(qū)域性質(zhì)與功能定位區(qū)域性質(zhì)與功能定位成都西北部經(jīng)濟重鎮(zhèn)成都中心城市衛(wèi)星城國際休閑度假旅游區(qū)新興產(chǎn)業(yè)人才聚集地傳統(tǒng)人文勝地，傳統(tǒng)人文勝地，新興發(fā)展中城市，非都市新興發(fā)展中城市，非都市(dsh)核心領(lǐng)域核心領(lǐng)域第9頁/共25頁第十頁，共26頁。都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進入(jnr)川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟圈的重

11、要組成部分。距成都56公里，經(jīng)高速路25分鐘可到達成都。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里。 中國歷史文化名城中國優(yōu)秀旅游城市國家級生態(tài)示范區(qū)中國人居環(huán)境范例獎迪拜國際改善居住環(huán)境良好(lingho)范例獎世界文化遺產(chǎn)第10頁/共25頁第十一頁，共26頁。模式(msh)建議產(chǎn)權(quán)式酒店(ji din)可行性綜合研究1.1.從政策層面來看從政策層面來看從政策層面來看，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)，為促從政策層面來看，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)，為促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產(chǎn)市場泡沫，政進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產(chǎn)市場泡沫，政府通過一系列政策

12、（如增加營業(yè)稅比例等）來抑制市府通過一系列政策（如增加營業(yè)稅比例等）來抑制市場上的投資行為，同時很有可能通過行政命令來限制場上的投資行為，同時很有可能通過行政命令來限制銀行貸款。銀行貸款。從銀行政策來看，各大銀行基本上停止了對產(chǎn)權(quán)式酒從銀行政策來看，各大銀行基本上停止了對產(chǎn)權(quán)式酒店和產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)發(fā)放按揭貸款，嚴重阻隔了產(chǎn)權(quán)店和產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)發(fā)放按揭貸款，嚴重阻隔了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的融資渠道，從根本上限制了產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)式物業(yè)的融資渠道，從根本上限制了產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。展。如果本項目擬發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，開發(fā)商首先必須承如果本項目擬發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，開發(fā)商首先必須承擔擔(chngdn)(chngdn)

13、政策層面的風險，通過內(nèi)部運作解決銀政策層面的風險，通過內(nèi)部運作解決銀行貸款問題，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭行貸款問題，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，才能吸引投資者，解決項目前期融資的非商業(yè)貸款，才能吸引投資者，解決項目前期融資問題和銷售瓶頸。問題和銷售瓶頸。第11頁/共25頁第十二頁，共26頁。2.從產(chǎn)權(quán)式酒店案例經(jīng)營狀況來看從目前成都市經(jīng)營比較成功的兩個產(chǎn)權(quán)式酒店-世代錦江和紫薇酒店的運作情況來看，這兩個酒店所處地理位置較好，酒店的經(jīng)營狀況也非常好，但是每年返給業(yè)主投資回報后，酒店資金盈余非常少。特別是紫薇酒店，在入住率非常高的情況下，也只能保持基本的盈虧平衡。如果

14、本項目發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，必須聘請知名的酒店經(jīng)營管理公司(n s)，保證酒店的良好的經(jīng)營狀況，給投資者以信心，保證酒店收益和投資者收益的穩(wěn)定性。產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合(zngh)研究第12頁/共25頁第十三頁，共26頁。產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合(zngh)研究3.投資收益分析結(jié)論1)從酒店經(jīng)營管理公司的角度來看通過以上投資測算，從酒店經(jīng)營管理公司的角度來看，在保證穩(wěn)定收益的前提下，當返給投資者的稅前投資回報率高于9%時，酒店收益出現(xiàn)虧損狀況，投資者回報的穩(wěn)定性和酒店的盈利均不能得到保證，但是如果低于9%的稅前投資利潤率，如果扣除稅率，投資者得到的投資回報率大約在7%左右，僅僅略高于商業(yè)貸款利率，實際(

15、shj)的投資回報率非常低。2)從投資者的角度來看從投資者的角度來看，雖然賬面上的投資收益較為可觀，但是扣除稅率之后，實際(shj)的投資回報率較低。而且，投資者最大的心理障礙在于投資回報的穩(wěn)定性，投資者能否定期得到開發(fā)商前期承諾的投資收益，特別是在酒店經(jīng)營狀況得不到保證的情況下，投資者的利益又如何得到保障？ 第13頁/共25頁第十四頁，共26頁。4.開發(fā)商存在的風險分析1)項目開發(fā)對資金的要求度較高，特別是后期的投資保障體系需要大量的資金作為支撐；2)銀行是否愿意為本項目提供按揭(n ji)貸款；3)由于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)糾紛長期存在的影響和政府對投資型物業(yè)的限制，很有可能出臺相關(guān)政策限制該類物業(yè)的

16、發(fā)展；4)開發(fā)商無品牌效應(yīng)，難以迅速建立市場知名度；5)本項目單價較高，可能會有市場抗性；6)客戶對產(chǎn)權(quán)式酒店的信心不足；7)投資回報率（核心賣點）難以吸引客戶；8)難以聘請到知名酒店管理公司；9)若酒店經(jīng)營不善，酒店配套部分的成本難以收回；10)若對客戶的回報自簽訂委托經(jīng)營協(xié)議后執(zhí)行，則開發(fā)商會提前支付前期回報，在酒店開始經(jīng)營后再提取回來。產(chǎn)權(quán)(chn qun)式酒店可行性綜合研究第14頁/共25頁第十五頁，共26頁。產(chǎn)權(quán)式酒店(ji din)可行性綜合研究結(jié)論結(jié)合(jih)以上的分析可以看出操作超產(chǎn)權(quán)式酒店雖然收益非?？捎^，但從投資者、項目本身、酒店收益存在很大的市場風險和政策風險，正好符

17、合了市場經(jīng)濟下高收益對應(yīng)高風險的規(guī)律。本項目如果發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，首先必須通過開發(fā)商自身的能力取得政府政策和銀行的支持，解決運作前期的資金瓶頸，以促進銷售期融資渠道和資金回收渠道的暢通，同時必須引進具有很強知名度和良好信譽度的酒店經(jīng)營管理公司，給投資者最大的信心和保障，才能從根本上解決后期投資回報的穩(wěn)定性。因而本項目以產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式并不可行。第15頁/共25頁第十六頁，共26頁。模式(msh)建議物業(yè)自持，出售經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)物業(yè)自持，出售經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)(chn qun)整體出售整體出售第16頁/共25頁第十七頁，共26頁。公寓(gngy)部分第17頁/共25頁第十八頁，共26頁。概念(ginin

18、)界定通過研究，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時市場上的公寓項目包括了下面四大功能類型，不同的規(guī)劃功能在實際中會產(chǎn)生很大的差異，如土地出讓年限不同，出讓金標準、開發(fā)稅費不同，按揭標準、交易契稅標準不同以及使用者能否辦理工商注冊、能否遷入戶口等等。由于政府現(xiàn)時對公寓并沒有一個嚴格的定義與界定，因此，在實際中，公寓與普通住宅、商務(wù)用房的區(qū)分標準模糊，公寓的概念(ginin)眾多，如酒店式公寓、商務(wù)公寓、國際公寓、單身公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等等。其實，公寓（apartment）是個舶來品，在國外它有兩層的含義，一是指多戶樓宇，與獨院獨戶的別墅（house）相對；另一層含義則專指用于出租的房屋。由于第一層的含義

19、過于廣泛，因此結(jié)合市場情況，我們對公寓的界定如下：1.主要功能用于居住，不限于住宅物業(yè)，但不含以辦公為主的公寓式寫字樓。2.出租型的、臨時的、暫居性的，因此不含自住的物業(yè)3.租期一般較長的，多按月交租。第18頁/共25頁第十九頁，共26頁。發(fā)展現(xiàn)狀(xinzhung)與趨勢公寓的發(fā)展(fzhn)歷程公寓市場的產(chǎn)生源于上世紀80年代的改革開放，對外交流增多，為滿足部分長駐外商的需求，酒店式公寓應(yīng)運而生。及至90年代中期，隨著外籍人士和商務(wù)人士的不斷增多，僅有的幾家酒店式公寓已經(jīng)滿足不了市場需求，一些住宅項目有意識或由于銷售不暢轉(zhuǎn)而提供服務(wù)式公寓，租賃情況非常理想(lxing)。由于服務(wù)式公寓的成功以及高回報，刺激公寓投資興起。近年的公寓產(chǎn)品越來越多。從高端公寓歷年的供應(yīng)走勢情況，可以看到，90年代前高檔公寓主要集中在星級酒店里，90年代后提供類似酒店式服務(wù)的住宅公寓占主導(dǎo)，近年的供應(yīng)套數(shù)更有所增加。第19頁/共25頁第二十頁，共26頁。成都公寓(gngy)的發(fā)展現(xiàn)狀不是公寓的公寓缺乏相關(guān)服務(wù)不是酒店的酒店公寓缺乏相應(yīng)的租客邊緣型公寓，不成熟市場(shchng)的典型形態(tài)第20頁/共25頁第二十一頁，共26頁。國內(nèi)主流市場(shchng)公寓的發(fā)展趨勢與形態(tài)酒店式公寓大型高星級酒店