磐城地產(chǎn)公司建設(shè)項目可行性研究報告

1、磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄一、前言3二、可行性報告內(nèi)容指引31、外部環(huán)境42、內(nèi)部環(huán)境5第一部分：項目概況6一、宗地位置6二、宗地四至6三、宗地現(xiàn)狀7四、社區(qū)配套7五、市政配套8六、規(guī)劃控制要點8七、土地升值潛力初步評估8第二部分：法律及政策性風險分析9一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述9二、合作方式及風險評估10三、總體評價14第三部分：市場分析14一、區(qū)域住宅市場成長狀況14二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征15三、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位17四、整體市場對本案有重大影響的因素17五、產(chǎn)品定位及建議18第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析18一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析18二、規(guī)劃設(shè)計

2、的初步概念19第五部分：工程及銷售計劃21一、項目前期工作時間表21二、工程計劃21三、銷售計劃22第六部分：投資收益分析23一、成本預(yù)測23二、稅務(wù)分析23三、經(jīng)濟效益分析24四、項目資金預(yù)測25第七部分：管理資源配置30一、機構(gòu)設(shè)置30二、主要部門設(shè)置30三、人力資源需求31四、人力資源缺口及解決31第八部分：綜合分析與建議31一、優(yōu)勢31二、劣勢32三、機會32四、結(jié)論和建議32第九部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容33一、市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況33二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）33附件：34一、前言房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)

3、濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟有著重要的意義。而對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)項目具有資金需求量大、項目周期長、易受宏觀經(jīng)濟形勢及政策影響等特征，進行科學而全面的項目可行性分析是規(guī)避風險、做出正確決策的依據(jù)?？尚行匝芯渴谴_定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。項

4、目可行性研究是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)，同時也是項目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)。在法律層面上，可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)，也是建設(shè)項目進行工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)；最后，可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產(chǎn)投資實行調(diào)控管理、編制發(fā)展計劃、固定資產(chǎn)投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù)，也是可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)。隨著磐城地產(chǎn)集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升磐城地產(chǎn)集團競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。二、可行性報告內(nèi)容指引磐城地

5、產(chǎn)開發(fā)公司于2010年開發(fā)建設(shè)北京師范大學青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設(shè)新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產(chǎn)在南京市場上的品牌影響力。賽車場地塊規(guī)模適宜，土地價格較低，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快對磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。1、外部環(huán)境（1）項目現(xiàn)狀2008年9月9日，“爛尾”10年之久的留詩山剩余段市政道路正式動工，這是今年納入市政府計劃的在金鼎地區(qū)打通的第一條“爛尾”兼“斷頭路”，建成后將完善周邊路網(wǎng)，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境。該道路總投資3000多萬元。改造后長1435米，道路寬為36米，雙向四車道，其中機動車道寬為8米，非機動

6、車道寬為35米，在兩邊機非車道之間還有各兩米的綠化帶，兩邊人行道寬為45米?！案脑鞎r將保留16米寬的混凝土路面，再在機動車道兩側(cè)增建綠化帶、非機動車道、人行道等。”據(jù)該負責人介紹說，該道路改造的同時，將從路面設(shè)計、管網(wǎng)、綠化等多方面進行重新規(guī)劃建設(shè)。A017地塊屬于唐家灣鎮(zhèn)范圍，臨近珠海市高新區(qū)，珠海市政府在珠海高新區(qū)建設(shè)濱海智慧新城行動計劃（2013年2017年)中明確指出要打造珠海形象主門戶、高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場、科技教育主陣地、文化展示主平臺的總體定位，全面加快高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)扎堆，創(chuàng)新資源集中、創(chuàng)新人才聚集的珠海北部濱海智慧新城建設(shè)步伐，當好珠海科學發(fā)展的主力軍。同時提出三大建設(shè)任務(wù)，即建設(shè)“生

7、態(tài)宜居”、“智慧宜業(yè)”、“多元共生”的唐家灣。因此本項目的發(fā)展得到了珠海市政策的支持。珠海市政府將圍繞珠海市新一輪的空間布局，統(tǒng)籌社會、經(jīng)濟、環(huán)境，重視經(jīng)濟與生態(tài)的可協(xié)調(diào)發(fā)展。在環(huán)境建設(shè)方面，要構(gòu)建具有珠海特色的“森林之門”，打造珠海綠色生態(tài)主門戶形象，推進淇澳生態(tài)島建設(shè)，打造高端生活新名片，依托TOD開發(fā)理念，打造以人為本的綠色低碳生態(tài)系統(tǒng)；在經(jīng)濟發(fā)展方面，要提升城市管理信息化水平，打造智慧城市，加快前環(huán)總部組團建設(shè)，打造經(jīng)濟發(fā)展新增長點，推進后環(huán)商貿(mào)組團建設(shè)，打造唐家灣新城核心區(qū)，實施北圍基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造唐家灣交通新樞紐完善科技創(chuàng)新海岸配套功能，打造高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場，擇優(yōu)選點推進城市更新

8、，引導(dǎo)城市改造新模式。這些政策是實現(xiàn)高端消費服務(wù)的需要，可以利用良好的濱海景觀資源形成辦公、金融、娛樂等完善的城市核心區(qū)域。開展周邊村落用地改造工作，建設(shè)科技路、留詩路等市政配套道路，分期開發(fā)港灣大道東側(cè)保留的居住用地，努力將唐家灣鎮(zhèn)打造成為區(qū)域性的休閑中心、居住中心、娛樂中心、商業(yè)中心、和科技文化中心。（2）交通環(huán)境本項目地塊位于唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。隨著越來越多的企業(yè)進駐以及經(jīng)濟的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；距離國際賽車場1.2公里；距離珠海市金鼎汽車客運站2.2公里；距離距離留

9、詩山1.8公里、距離珠海高爾夫山莊和珠海高爾夫俱樂部不到2公里；距離港灣大道約1公里。（3）項目淵源唐家灣地處于珠江出口西岸，北倚青蔥翠綠的鳳凰山麓，面向浩瀚的南中國海，十幾千米長的海岸線蜿蜒而上，山色水影交融，風景迷人。轄區(qū)內(nèi)的淇澳島是著名的生態(tài)島和旅游度假勝地，濕地生態(tài)良好，8000畝的淇澳紅樹林是珠江三角洲地區(qū)紅樹林擴種面積最大的區(qū)域，也是目前國內(nèi)人工種植連片面積最大的紅樹林。不可否認，唐家灣宜居宜業(yè)的絕佳美地。項目西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側(cè)臨近峰濤光子科技公司；北側(cè)臨近遠亮教育高四復(fù)讀學校；東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學院珠海分校。北側(cè)有一個在建的房地產(chǎn)項目，其在建的房地產(chǎn)項目首層將建設(shè)為

10、一條商業(yè)街。2、內(nèi)部環(huán)境為了響應(yīng)珠海市打造“一心一島兩軸三片”，打造科技創(chuàng)意海岸、生態(tài)濱海新城的戰(zhàn)略，磐城地產(chǎn)公司于2014年1月成立開發(fā)項目。根據(jù)項目初步規(guī)劃設(shè)計，高價值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)2層商業(yè)和16層住宅，中低價值區(qū)將建立14層住宅。商業(yè)項目將建設(shè)成為大型超市，沿東側(cè)分布。根據(jù)房地產(chǎn)市場情況以及公司自身情況，項目分為一年開發(fā)，一年銷售，項目建筑面積為168,000，其中第一季度開發(fā)面積為64,640，第二季度開發(fā)面積為66,240，第三季度開發(fā)面積為100.800，第四季度開發(fā)面積為20.320。該項目優(yōu)勢明顯，有助于磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展，同時能夠打造品牌知名度。磐城地產(chǎn)公司通過招拍掛

11、的形式取得該地塊，根據(jù)對項目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等綜合因素的分析，本項目產(chǎn)品定位為新型住宅項目科技、樂活的中小套型住宅。項目產(chǎn)品包括高層住宅、大型超市、停車位等，充分滿足了不同年齡區(qū)間、不同需求、購房動機、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求。主力產(chǎn)品為面向?qū)ι鐓^(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求、物業(yè)環(huán)境要求較高的客戶。該項目總投資額17.85億元，預(yù)計實現(xiàn)銷售收入為20.95億元，利潤總額為3.1億元，投資利潤率為17.38%。磐城地產(chǎn)公司亟需開發(fā)建設(shè)新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產(chǎn)公司在珠海市場上品牌影響力。該地塊規(guī)模適宜，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快，對磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局都有非常重

12、要的影響。第一部分：項目概況一、宗地位置賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。Ø 距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；Ø 距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；Ø 距離國際賽車場1.2公里；Ø 距離珠海市金鼎汽車客運站2.2公里。二、宗地四至地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)λ|(zhì)進行整治，當河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項目整體的價值，成為整個項目亮麗的景觀特色。三、宗地現(xiàn)狀項目地塊規(guī)整，

13、總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進行“三通一平”、“五通一平”。四、社區(qū)配套交通情況：軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項目都不超過5公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅4.4公里，距離唐家灣站僅3.4公里；道路交通方面，項目地塊靠近G4W京珠高速東段，距離高速入口僅2公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。整體來說，項目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越。教育情況：項目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學珠海分校、北京理工大學珠

14、海學院、珠海市工貿(mào)技工學校等高等院校，有較高的教學質(zhì)量，這三所學校都在距項目5km范圍內(nèi)，中山大學珠海校區(qū)距離本項目也僅8公里之遙。有所不足的是項目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學。醫(yī)療情況：中大五院。購物娛樂：目前，項目周邊的購物中心有福景平價商店、天樂佳百貨、永利百貨、新天隆百貨等十來家購物中心；此外，項目周邊有珠海市國際賽車場、翠湖高爾夫球會、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設(shè)施，可以滿足居民日常的娛樂休閑需求。生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通，居民通過駕車可以在30分鐘內(nèi)到達香洲市區(qū)；同時也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達拱北，公交線路則有10A、69、K3等線路經(jīng)過，可

15、以直達市區(qū)。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活要求。五、市政配套目前，珠海市高新區(qū)已實現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等“八通一平”，為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了必要的開發(fā)條件。Ø 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定；Ø 供水：由珠海市國有獨資企業(yè)、珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè)珠海市水務(wù)集團有限公司直供，日供水量90.5萬立方米；Ø 通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，電信光纜已進入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動通訊等多項服務(wù)。Ø 排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制；Ø 供氣：珠海市燃氣公司直供。六、規(guī)劃控制要點地塊用地面積為84000，

16、用地性質(zhì)為二類居住用地。容積率2.0且1.0，綠地率35%，集中獨立商業(yè)區(qū)建筑密度35%，住宅區(qū)建筑密度20%，商業(yè)建筑面積比例不超過10%，陽臺面積比例不超過28%，土地成交價格為6700元/。七、土地升值潛力初步評估Ø 地理位置：宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大；Ø 土地供應(yīng)：近年來珠海市土地供應(yīng)逐漸減少，該地塊目前的關(guān)注度不高，雖然僅有四五家開發(fā)商關(guān)注，但其作為高新區(qū)供應(yīng)的少數(shù)土地，升值潛力明顯；Ø 周邊配套及環(huán)境：珠海市高新區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域目前及未來空氣質(zhì)量較好。且地塊

17、臨近官塘灣和淇澳島，生態(tài)景觀良好，自然資源豐富，隨著對宗地周邊水質(zhì)的凈化改造以及綠化環(huán)境改造，在未來將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點相輔相成，共同提升社會價值；Ø 政府規(guī)劃：項目占地面積84000，容積率2.0，占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進一步進行詳細的規(guī)劃。但是鑒于項目地價低，優(yōu)勢明顯，此時入市將會獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢，同時也代表著其升值潛力更大。第二部分：法律及政策性風險分析一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項目立項Ø 項目立項進展：手續(xù)報批中Ø 立項主

18、體變更：暫無Ø 有關(guān)立項的政府文件：暫無2.項目用地現(xiàn)狀Ø 土地所有權(quán)歸屬：國有土地Ø 土地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開發(fā)公司Ø 土地的他項權(quán)益：沒有Ø 土地的用途：商業(yè)、居住用地Ø 有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件：暫略3.項目規(guī)劃手續(xù)Ø 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬：國有土地Ø 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開發(fā)公司Ø 規(guī)劃用地用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地Ø 規(guī)劃批文：暫略二、合作方式及風險評估1.合作方基本情況合作方：世聯(lián)地產(chǎn)公司簡介：公司名稱：深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司公司英文名稱：Shenzhen Wor

19、ldunion Properties Consultancy Incorporated上市市場：深圳證券交易所上市日期：2009-08-28發(fā)行價格：19.68主承銷商：招商證券股份有限公司 成立日期：1993-04-13注冊資本：42432萬元機構(gòu)類型：其它組織形式：中外合資企業(yè)董事會秘書：袁鴻昌公司電話：8,4董秘電話：4公司傳真：1董秘傳真：1公司電子郵箱：info 董秘電子郵箱：info公司網(wǎng)址：郵政編碼：518001信息披露網(wǎng)址：證券簡稱更名歷史：世聯(lián)行注冊地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路2028號羅湖商務(wù)中心12樓辦公地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路2028號羅湖商務(wù)中心1

20、2樓公司簡介：深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司是經(jīng)商務(wù)部2007年8月2日出具的(商資批20071316號)批準,由世聯(lián)地產(chǎn)有限以截至2007年4月30日經(jīng)信永中和審計的母公司凈資產(chǎn)9,734.19萬元按1:0.9862的比例折為股本9,600萬股,整體變更設(shè)立為中外合資股份有限公司。本公司取得了商務(wù)部頒發(fā)的(商外資資審A字20070187號),并于2007年8月31日在深圳市工商行政管理局登記注冊,注冊號為4435。 2013年12月18日,公司名稱由"深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司"變更為"深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司",英文名稱由"Shenz

21、hen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd."變更為"Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated"。自2014年1月13日,公司證券簡稱由原"世聯(lián)地產(chǎn)"變更為"世聯(lián)行"英文簡稱由原"SLDC"變更為"SLH"。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理。主要股東投資情況：十大流通股東持有比例本期持有股(萬股)持股變動數(shù)(萬股)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司48.

22、01%20,373.72不變?yōu)豸斈君R卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)10.05%4,262.64不變中國農(nóng)業(yè)銀行-交銀施羅德成長股票證券投資基金2.57%1,088.75新進中國建設(shè)銀行-華安宏利股票型證券投資基金2.24%949.99增持438.66深圳萬凱華信投資有限公司1.63%690.18減持649.93中國工商銀行-南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金1.18%499.99新進交通銀行-安順證券投資基金1.15%490.00減持118.89中國建設(shè)銀行-交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投1.14%482.21新進交通銀行-華安創(chuàng)新證券投資基金1.09%462.91減持115.74中國農(nóng)業(yè)銀

23、行-交銀施羅德精選股票證券投資基金1.08%459.59新進注：截止至2014年3月31日十大股東持有比例本期持有股(萬股)持股變動數(shù)(萬股)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司48.01%20,373.72不變?yōu)豸斈君R卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)10.05%4,262.64不變中國農(nóng)業(yè)銀行-交銀施羅德成長股票證券投資基金2.57%1,088.75新進中國建設(shè)銀行-華安宏利股票型證券投資基金2.24%949.99增持438.66深圳萬凱華信投資有限公司1.63%690.18減持649.93中國工商銀行-南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金1.18%499.99新進交通銀行-安順證券投資基金1.15%

24、490.00減持118.89中國建設(shè)銀行-交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投1.14%482.21新進交通銀行-華安創(chuàng)新證券投資基金1.09%462.91減持115.74中國農(nóng)業(yè)銀行-交銀施羅德精選股票證券投資基金1.08%459.59新進注：截止至2014年3月31日2.合作方式Ø 建后分房（面積）、建后分銷售收入、Ø 要求世聯(lián)地產(chǎn)一方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。Ø 建后分房（面積）、建后分銷售收入將由磐城地產(chǎn)承擔營業(yè)稅義務(wù)。3.主要合作條件Ø 一年內(nèi)銷售完畢，未能銷售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購買方購買。4.合作風險評估Ø 項目背景資料：賽車場地塊位于珠海市

25、唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；距離國際賽車場1.2公里；距離珠海市金鼎汽車客運站2.2公里。地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)λ|(zhì)進行整治，當河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項目整體的價值，成為整個項目亮麗的景觀特色。項目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進行“三通一平”、“五通一平”。Ø 尋

26、求合作原因：本公司影響力不足，需要與珠三角范圍內(nèi)具有影響力的房地產(chǎn)公司合作。Ø 土地使用年限：商業(yè)40年；住宅70年。Ø 土地權(quán)屬：土地權(quán)屬為磐城地產(chǎn)所有，無瑕疵，有銀行抵押；無其他法律糾紛。Ø 土地方的信用：土地方磐城地產(chǎn)的信用十分良好，磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年開發(fā)建設(shè)北京師范大學青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設(shè)新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產(chǎn)在珠海市場上的品牌影響力。合作方世聯(lián)地產(chǎn)品牌信譽也十分良好，在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的影響力。Ø 當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)：2014年1-3月份，珠海市共批準建設(shè)用地17幅，其中

27、出讓地塊共7幅（1月份3幅，3月份4幅），劃撥地塊共10幅（1月份1幅，2月份3幅，3月份6幅），出讓地塊占41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，珠海市的土地出讓越來越少，地價會逐步走高。在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴厲打壓下，珠海市土地市場較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競爭樓盤的拿地價格看，2009年格力海岸地價為7400元/，2012年保利海上五月花的地價為6000元/，2011年仁恒濱海中心的地價為6000元/，2013年唐家灣新地王樓面地價高達11500元/，可見土地成本居高不下。相比較于這些土地，賽車場地塊的土地成本優(yōu)勢明顯，僅為6700元/，有較大

28、的發(fā)展空間。隨著政策的調(diào)整和時間的推移，土地供應(yīng)量會越來越少，未來供應(yīng)的商品住宅遠遠滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會迎來更大的發(fā)展機遇。三、總體評價本項目的合作和操作符合各項法律要求，并且銷售還款風險得到保障。同時本項目地理位置優(yōu)越，競爭力強。不利因素：若房地產(chǎn)價格增長速度加快，項目的增值率超出預(yù)期，會導(dǎo)致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷售，從而一年后以現(xiàn)在的均價購買，再以高價出售，導(dǎo)致本司收益受到影響。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1.區(qū)域住宅市場簡述Ø 形成時間珠海市香洲區(qū)是珠海市較為重要的一個區(qū)域，曾經(jīng)是珠

29、海市最繁華中心，因此該區(qū)域人口聚集眾多，住宅市場起步較早，發(fā)展時間也比較長，仍處于一個較快發(fā)展的階段。如今，唐家片區(qū)的快速發(fā)展，大大增加香洲區(qū)住宅市場的吸引力和潛力。Ø 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。唐家片區(qū)有新開發(fā)小區(qū)如遠大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍堡等。從該區(qū)域房地產(chǎn)項目開發(fā)情況來看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為大中型實力企業(yè)，由于開發(fā)經(jīng)驗豐富或項目考慮比較周全，整體開發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)等水平存在一定的差異，但差異不大。Ø 購買人群變化隨著珠海市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們收入水平不斷提

30、高，購買商品房的人群發(fā)生變化，由單一滿足居住剛性需求的購房人群逐漸向剛性需求者、投資客戶、外來置業(yè)者、港澳臺及內(nèi)地有資金投資人士等多元化的購買人群相結(jié)合。2.區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）Ø 平均售價近年來，珠海政府對唐家片區(qū)的關(guān)注度不斷提高，高新區(qū)的發(fā)展，珠海大學高校的建成，區(qū)域內(nèi)環(huán)境因素不斷完善，吸引眾多開發(fā)商的開發(fā)熱潮，建設(shè)宜居度假的商品房，平均售價從12000元/迅速上升到15000元/以上的水平。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1.各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型產(chǎn)品存在供應(yīng)不足問題，造成剛需型客

31、戶存在一定外溢情況。2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征Ø 平均售價該區(qū)域與市中心有一定的距離，相對于市中心的價格不高，平均售價水平在12000元至15000元之間波動。Ø 開發(fā)規(guī)模該區(qū)域項目樓盤的平均建筑面積在20萬平方米以上，平均占地面積在1萬平方米以上。特別地，遠大美域樓盤占地23萬平方米，總建面約40萬平方米。Ø 產(chǎn)品形式該區(qū)域的項目樓盤以洋房和小高層為主，還有建有別墅和高層等，以80至120平方米實用型的二三房為主，也有150平方米以上的多房多廳戶型。Ø 平均消化率該區(qū)域項目樓盤的平均消化率在70以上，部分樓盤甚至達到85%。Ø 平均容積率該區(qū)

32、域項目樓盤的平均容積率在1.4至1.9之間。3.區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好的個案情況項目周邊樓盤個案分布圖4.未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型在未來2-3年內(nèi)珠海土地市場逐漸細化的競爭格局下，土地市場冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，區(qū)域內(nèi)的可供應(yīng)土地逐漸減少，優(yōu)勢突出的地塊將會受到熱捧，區(qū)域內(nèi)的關(guān)注度不高，只有少量房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注。目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，未來2-3年內(nèi)剛需型產(chǎn)品會逐漸增加，滿足市場剛性需求，以80至120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場上占較大的比重。5.分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點Ø 機會

33、點（1）該項目地塊位于珠海唐家灣高新區(qū)軟件園的生活配套區(qū)域，隨著軟件園的不斷發(fā)展和企業(yè)的入駐并擴大，對技術(shù)型人才市場需求旺盛。（2）該項目地塊附近外來人口和打工群體聚集，建設(shè)高質(zhì)量低價位的80至100現(xiàn)代宜居商品房，有利于吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求。Ø 威脅點（1）項目地塊附近有不少樓盤存在，有一定的競爭壓力，客戶市場競爭激烈。（2）項目地塊周邊生活配套設(shè)施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務(wù)型的商場超市，生活便利性差。6.結(jié)論Ø 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢隨著珠海市政府的政策支持和建設(shè)，高新區(qū)吸引眾多企業(yè)集聚，還有多所大學的建成投入，人口增加，唐家

34、片區(qū)住宅市場在香洲區(qū)住宅市場中逐漸成為一個新的增長點，對香洲區(qū)住宅市場的發(fā)展具有重要作用，發(fā)展?jié)摿薮蟆?#216; 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案地塊位于珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩路西，毗鄰珠海市國際賽車場，區(qū)域的升值能力較高，該區(qū)域的價位區(qū)間在11000元/至14000元/,本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間也在10000元/至13000元/之間，價位定在12000元/更容易被購房者所接受?？們r控制在60萬至80萬之間。Ø 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力珠海市香洲區(qū)唐家片區(qū)商品住宅市場主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，缺少一定量剛需型戶型，導(dǎo)致均價較高，區(qū)

35、域內(nèi)產(chǎn)品競爭力不均衡。本案建設(shè)剛需型戶型和投資性戶型，可以緩解市場剛性需求過大的壓力，挖掘唐家片區(qū)住宅市場潛力，提高自身產(chǎn)品的競爭力。Ø 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題（1）根據(jù)不同的客戶群體特點注意在開發(fā)中進行營銷方案的制定和推廣。（2）在開發(fā)中要通過各種渠道對本案項目產(chǎn)品進行推廣，引起購房者的注意和關(guān)注。（3）在制定產(chǎn)品價格時要進行多種分析后再確定，不要一刀切。（4）在項目產(chǎn)品開發(fā)的營銷中要采取各種優(yōu)惠措施和方法進行促銷，加快開發(fā)商資金的回流速度。三、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位1.各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍本案目標人群特征：目標客戶以整個高新區(qū)域為中心，輻射香洲區(qū)，橫琴

36、新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周圍一些較為富裕的當?shù)卮迕竦?，以改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的，在現(xiàn)有的市場狀況下，購買行為理性，對生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。2.確定目標客戶（1）在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群（2）外來置業(yè)者（3）部分投資客戶、拆遷客、當?shù)鼐用瘢?）港澳臺及內(nèi)地有資金投資人士3.市場定位本案將著力打造高質(zhì)量低價位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求，力將在唐家區(qū)域打造優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌。四、整體市場對本案有重大影響的因素珠海市香洲區(qū)唐家片區(qū)商品住宅市場主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，

37、剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價導(dǎo)致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點。本案將著力打造的80平方米和100平方米兩梯四戶型現(xiàn)代宜居住宅產(chǎn)品，吸引剛需性客戶和改善型客戶，滿足市場剛性需求，擴大市場占有率和影響力，在唐家區(qū)域打造屬于自己的品牌，影響珠海地產(chǎn)界。五、產(chǎn)品定位及建議我們公司項目產(chǎn)品主要由80平方米和100平方米兩梯四戶型的高層組成，80平方米兩梯四戶型的高層有14層，共448戶，占37，共42560平方米。100平方米兩梯四戶型的高層有16層，共768戶，占63，共88320平方米。第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1.項目容積率為2.0，建筑密度約為10%，配套設(shè)施面積達1

38、8%。項目建設(shè)為小高層住宅，其中，兩梯四戶戶型面積為80的有8棟，層數(shù)為14層；兩梯四戶戶型面積為100的有12棟，層數(shù)為16層；建筑物之間組團分布，將大戶型和小戶型的樓棟區(qū)分開，進行一期開發(fā)。項目總成本成本約17.54億元，銷售均價為12000元/。2.項目內(nèi)有一間鋼鐵加工工場，在政府的征地措施下，該工場在政府的合理補貼下成功搬遷。雖然留下一定的附著物，但造型十分簡單，容易拆遷，對開成成本不造成任何的威脅。3.本項目位于珠海高新區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，為項目營造了一個舒適寧靜的居住氛圍，同時，周邊的高科技氣息能夠給居住環(huán)境注入科技的因素。但是由于唐家灣鎮(zhèn)目前的建設(shè)比較落后，許多基礎(chǔ)設(shè)施仍未建設(shè)完畢，治

39、安環(huán)境不夠理想，存在一定的安全隱患。項目周邊存在一沙場，周邊空曠，在日常工作時容易帶來沙塵。因此在項目進行建設(shè)時，周邊需要種植綠化帶防止沙塵，阻擋來自公路的噪音，同時需要提供高水平的物業(yè)服務(wù)管理，確保項目周邊的治安安全。4.配套設(shè)施基本完善，目前已進行“七通一平”。從政府對未來珠海的城市規(guī)劃以及頒布的政策來看，本項目將會受到政策極大的促進和有利影響。5.周邊的交通配套較為完善，尤其是公共交通設(shè)施，本項目距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里，距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里，距離珠海市金鼎汽車客運站2.2公里。同時，本項目內(nèi)配有充裕的地下停車位，無論是對于業(yè)主還是對于將來進入本項目超市進行購物的消費者來說都

40、十分方便。項目臨街部分（東面）為打造成為一個大型的超市，滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常需求，同時彌補項目周邊沒有大型超市這一缺陷，吸引周邊有需求的消費者前來消費。項目周邊目前配套設(shè)施的不足是缺乏文化休閑娛樂場所以及銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施。要解決這個問題，需要政府進行規(guī)劃，合理利用該區(qū)域的土地，另一方面，本項目需要對配套設(shè)施進行合理的調(diào)節(jié)，提高項目內(nèi)居民的居住水平，帶動提高區(qū)域的生活水平。二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念1.設(shè)計概念：本項目的建筑風格為了貼合周邊環(huán)境，預(yù)期建設(shè)為公寓式的住宅，具有濃重的現(xiàn)代生活氣息，將本項目打造成為高新區(qū)內(nèi)富有人文特色的住宅小區(qū)。設(shè)計主題以科技、樂活的中小套型住宅，以此來吸引高新區(qū)周邊

41、具有剛性需求的首次置業(yè)的人群，這一人群群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，剛性需求大，購買門檻低，會成為未來珠海市高新區(qū)的開發(fā)熱點。隨著生活理念的轉(zhuǎn)變，小家庭結(jié)構(gòu)會成為社會的主流，潛在的消費群體不斷增加，剛性需求不斷上升，市場機會不斷出現(xiàn)，將會給我們的項目帶來極大的收益。2.技術(shù)概念：為了貼合本項目具有科技元素的特點，在建設(shè)時會采用建筑的新技術(shù)。首先在建筑節(jié)能方面，采用以遮陽、隔熱技術(shù)為主，推廣使用太陽能技術(shù)，滿足節(jié)能減排的要求；其次，在建設(shè)時采用化學建材，以塑料、新型防水材料、建筑涂料為主要的建筑材料，使建筑的外觀、風格看起來與眾不同；第三，在進行樓棟的主體結(jié)構(gòu)建筑時，使用混凝土新技術(shù)，擴大預(yù)拌混凝土的使

42、用范圍，提高使用量，增加高強性能混凝土的使用量，同時推廣應(yīng)用級鋼筋和鋼筋焊接網(wǎng)，以這種新的建筑科技為樓棟的主體建筑材料。通過采用新型的建筑技術(shù)，可以增強本項目在購房者心目中的地位，打造出一個不同的項目品牌，對本項目的銷售推廣具有極其重要的意義。由于本項目位于南方，因此會采用新型的“復(fù)合保溫隔熱結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)”，通過適應(yīng)南方氣候的新型結(jié)構(gòu)體系復(fù)合保溫隔熱圍護結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)，解決圍護結(jié)構(gòu)形式節(jié)能構(gòu)造所關(guān)聯(lián)的單一材料自保溫隔熱技術(shù)；解決了輕骨料混凝土圍護結(jié)構(gòu)實現(xiàn)的結(jié)構(gòu)承重、保溫、隔熱、隔聲一體化問題，降低了水泥、鋼材消耗量及廢舊材料的利用, 這一設(shè)計技術(shù)在南方氣候環(huán)境下的推廣利用，可以達到節(jié)能、節(jié)材的要

43、求，并實現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境舒適化的目的。在施工工藝方面，本項目也會采用綠色施工工藝，通過清水飾面混凝土施工、TCC建筑保溫模板體系、建筑加固施工工藝技術(shù)來節(jié)約資源，達到綠色的施工效果。清水飾面混凝土表面不作抹灰、噴涂、干掛等裝飾，節(jié)省資源，而且混凝土內(nèi)部摻加摻合料，可以提高混凝土抗凍、保溫的性能，并提高了混凝土的耐久性，延長了混凝土的使用壽命。同時可減少裝飾材料對人體健康造成的影響。因此清水飾面混凝土無論從環(huán)保、人文還是節(jié)能等角度都適合中國目前的國情，屬于新型綠色建筑施工技術(shù)；TCC建筑保溫體系是將保溫板輔以特制支架形成保溫模板，在需要保溫的一側(cè)代替?zhèn)鹘y(tǒng)模板，并同另一側(cè)的傳模板配合使用，共同組成模板體

44、系?；炷翝仓⑦_到強度后，拆除保溫模板支架和傳統(tǒng)模板，結(jié)構(gòu)層和保溫層就已定型。3.可持續(xù)發(fā)展概念：項目預(yù)計會分為11期開發(fā)，邊開發(fā)邊銷售，預(yù)測會在年底將所有項目將竣工，銷售時間視現(xiàn)實情況決定。為了提高本項目的檔次，使本項目取得更好的銷售成果，本項目將采用新型的建筑技術(shù)，積極推廣質(zhì)量、性能好的新型墻體材料，無有害氣味、輻射和符合環(huán)保要求的新型裝飾材料，新型廚衛(wèi)設(shè)備與用具，新型隔熱材料，變壓式排煙道等先進適用技術(shù)，同時將對在建工程和現(xiàn)有建筑物的檢測和加固補強新技術(shù)，重點推廣先進的檢測新技術(shù)以及粘鋼和碳纖維加固技術(shù)、鋼筋化學錨固、裂縫注漿等加固補強新技術(shù)，同時利用高新區(qū)的特點，采用信息技術(shù)，使用建

45、設(shè)領(lǐng)域先進、較成熟的建設(shè)工程管理軟件，將本項目營造成為具備科技、人文氣息的統(tǒng)一社區(qū)。為了保證施工時，綠色的施工概念得以貫徹實施，也為了貫徹可持續(xù)發(fā)展的理念，本項目在施工時會引進綠色施工管理，要爭取做到以下幾點：降低對環(huán)境的不利影響, 包括了場地土壤環(huán)境保護、大氣環(huán)境保護、噪聲影響管理、水污染防治、光污染防治、對周邊區(qū)域安全影響管理、古樹名木與文物保護等；節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材管理，目前對于優(yōu)化降水方案，盡量減少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等；固體廢棄物管理, 建筑場地產(chǎn)生的固體廢棄物涉及到節(jié)能、節(jié)材和環(huán)境影響，要引起足夠的重視，應(yīng)該按照減量化、資源化和無害化的原則管理；場地文明和人員的健康安

46、全，這是綠色施工的重要組成部分，實現(xiàn)以人為本，形成一個和諧健康的氛圍。雖然本項目是針對首次置業(yè)的人群，但是在進行產(chǎn)品設(shè)計時仍需要考慮差異性的影響。為了滿足單身人群或者是新婚夫妻的需要，本項目設(shè)計了60的小戶型，滿足小家庭結(jié)構(gòu)的需求，即使在未來有小孩，也可以滿足居住的需要。同時，本項目還設(shè)計了100的中等戶型，可以滿足一些再次置業(yè)的顧客的要求，或者可以買來進行投資，充分照顧到了不同群體顧客的利益需求。推動以節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為核心的綠色建筑技術(shù)發(fā)展, 是我國的一項既有政策。因此在本項目中，要做好綠色建筑的發(fā)展工作, 要善于運用現(xiàn)有的技術(shù)，支持綠色建筑的發(fā)展。本公司將貫徹落實國家科技創(chuàng)新

47、的方針，在綠色建筑技術(shù)領(lǐng)域進一步開拓發(fā)展, 不斷創(chuàng)新，為我國的綠色建筑技術(shù)的發(fā)展做出新的貢獻。第五部分：工程及銷售計劃一、項目前期工作時間表2014年1月1日，磐城地產(chǎn)通過招拍掛成功競得珠海市A017地塊的土地使用權(quán)，下一步將根據(jù)土地局的要求，于1月5日前交納A017地塊土地出讓金的30%，于5月9日前簽訂土地出讓合同。項目初步調(diào)研工作已經(jīng)完成，現(xiàn)已確定有磐城地產(chǎn)親自建筑親自銷售，待地塊競買成功后于1月5日確定建議書，并于1月8日完成地塊詳細調(diào)研，完成項目定位報告。目前已聯(lián)系珠海市市院、珠海市省院、北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院三家單位，就新項目的設(shè)計工作進行初步溝通，通過詢標形式于1月8日之

48、前確定項目規(guī)劃設(shè)計單位。本項目從2014年1月1日開始報批報建，1月10日獲得施工許可證，從1月15日起動工，至11月底結(jié)束。銷售許可證于1月底獲得。2月出即開始銷售。二、工程計劃本項目定于2014年1月份開工，分為11期開發(fā)，于2014年10月底建造完畢；本項目定于2014年2月份進行銷售，包括住宅、商業(yè)項目、停車位，每一期銷售面積均為上一期所開發(fā)面積，預(yù)計于2014年12月份銷售完畢。詳細開竣工時間、開竣工面積見下表（按季列示）：表5-1項目開竣工時間及開竣工面積季度第一季度第二季度第三季度第四季度開工面積（） 64,640 66,240 100,800 20,320 竣工面積（） 21,

49、280 66,240 80,880 62,320 上表為每一季度開竣工面積及開工進度，按照原定的計劃，項目可以按時建造完畢并且進行銷售。三、銷售計劃本項目的開發(fā)原則是邊開發(fā)邊銷售，每一期開發(fā)完成之后在下一期都會進行銷售，確保資金的流動，保證資金鏈不會斷裂。根據(jù)項目測算，本項目的住宅產(chǎn)品銷售價格為12,000元/，商業(yè)項目的銷售價格為20,000元/，停車位的銷售價格為4,000元/，項目總體銷售均價為12,000/。詳細的銷售計劃見下表（按季列示）：表5-2項目銷售計劃、價格住宅季度第一季度第二季度第三季度第四季度合計銷售均價（元/） 12,000 12,000 12,000 12,000 1

50、2,000 銷售面積（） 26,176 39,264 39,264 26,176 130,880 銷售收入（元） 314,112,000 471,168,000 471,168,000 314,112,000 1,570,560,000 商業(yè)季度第一季度第二季度第三季度第四季度合計銷售均價（元/） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 銷售面積（） 3,360 5,040 5,040 3,360 16,800 銷售收入（元） 67,200,000 100,800,000 100,800,000 67,200,000 336,000,000 停車位季度第一季度第二

51、季度第三季度第四季度合計銷售均價（元/） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷售面積（） 6,300 9,450 9,450 6,300 31,500 銷售收入（元） 25,200,000 37,800,000 37,800,000 25,200,000 126,000,000 根據(jù)珠海市房地產(chǎn)市場情況的分析，以及本公司能力的信任，上文所列出的工程計劃以及銷售計劃都能夠如期實現(xiàn)，項目的工程計劃及銷售計劃都具備可行性。第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測本項目占地面積為84,000，容積率為2.0，總建筑面積達168,000，所采用的產(chǎn)品類型為60和100的住宅，總建筑面

52、積為179,180，不含地下車庫的銷售面積為147,680，居住可售面積為130,880，商業(yè)項目面積為16,800，車位可售面積為31,500。本項目推出產(chǎn)品為毛坯房，建安成本為1800元/；項目總投資（不包含營業(yè)稅和所得稅）約為15.89億元。詳細成本見下表：表6-1 項目成本預(yù)測項目金額（元）成本單價備注土地出讓金 1,125,600,000 6,700 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測、設(shè)計、監(jiān)理 90,048,000 536 建安費用 302,400,000 1,800 開發(fā)成本合計 1,518,048,000 9,036 管理費用（工資和辦公費用） 33,768,000 201 營銷費用（含

53、廣告費） 33,768,000 201 融資費用 4,061,573 24.18 裝修費用 - - 毛坯房項目總投資 1,589,645,573 946.22 二、稅務(wù)分析1.營業(yè)稅及附加本項目營業(yè)稅適用銷售不動產(chǎn)稅率，為5%，城建稅與教育費附加分別按繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的7%、3%計算繳納。2.所得稅本項目位于珠海市高新區(qū)內(nèi)，屬于政府扶持的的企業(yè)，享受減按15%征收企業(yè)所得稅。3.土地增值稅按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為