價格推算過程

1、價格推算過程據(jù)常規(guī)體會，決定都市居民住宅價值的要緊因素有以下幾項：1、地塊區(qū)位：土地價值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度。2、小區(qū)規(guī)劃：環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施。3、市政配套：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu)。4、進展商形象、實力：資金實力，地產(chǎn)開發(fā)體會，客戶集合能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進展 和治理5、物業(yè)治理：物業(yè)公司綜合實力，物業(yè)治理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素。6、戶型安排：戶型的安排是否同市場需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。7、設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進、有無裝修等。8社區(qū)規(guī)模：大

2、規(guī)模的社區(qū)更容易引起社會購房人士的關(guān)注。 同時大規(guī)模社區(qū)也能夠從側(cè)面體現(xiàn)進展商的實力9、營銷策劃和推廣：主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、廣告推廣。權(quán)重的比例分配地塊區(qū)位小區(qū)規(guī)劃市政配套進展商實力物業(yè)治理戶型安排設(shè)備材料社區(qū)規(guī)模營銷策劃權(quán)重15151281215878均價可比樓盤大致排名均價地塊 區(qū)位小區(qū)規(guī)劃市政 配套進展商 實力物業(yè)治理戶型 安排設(shè)備材料社區(qū)規(guī)模營銷策劃龍畔金泉3500211123311奧林園3980111131212友好園3200232222222福典人家4000332221232鼎新鼎潤府4500321211121金馬圣隆3500423323322新星綠城39

3、00423123212按照實地考察結(jié)果和項目物業(yè)構(gòu)成要素比較能夠得出以下推斷。1、地塊區(qū)位（權(quán)重15）項目地理位置有關(guān)于泉水與機場新區(qū)比較的話，泉水板塊更具有優(yōu)勢。從機場新區(qū)的鼎潤府、福典人家比較來 看，我們不具有優(yōu)勢。和金馬位置相同，相當(dāng)于第四位水平。約3700元/ M2。2、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計（權(quán)重15）本項目在建筑設(shè)計及社區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計中存在著一定的咨詢題。樓間距較近、沒有地下停車庫、但景觀設(shè)計及 施工比較好。能夠處于競爭對手規(guī)劃的第二位水平，約3966元/M2。3、市政配套（權(quán)重12）項目目前配套有關(guān)于鼎潤府和福典人家有一定的差距，我們煤氣尚未入戶。周便配套也比較少。屬于有待于開 發(fā)區(qū)域。項

4、目配套價值相當(dāng)于第三名平均價值，約3700元/M2。4、進展商實力（權(quán)重8）新星集團在資金實力上是其他競爭對手所不具本的。關(guān)于工程質(zhì)量上要求專門高。綜合實力相當(dāng)于第一名的平 均值，約為3793元/M25、物業(yè)治理（權(quán)重 12）生生物業(yè)治理水平價值可達到第二位同型小區(qū)的平均值，約為3620元/M2。6、戶型安排（權(quán)重 15）我們項目的戶型設(shè)計上沒有專門之處。戶型安排價值可達到第二位的平均水平，約3633元/M2。7、設(shè)備材料（權(quán)重 8）可達到前兩位的平均水平，即 3770元/M2。8、社區(qū)規(guī)模（權(quán)重 7） 就本項目的社區(qū)規(guī)模來講，在大連也是少見的大盤。占地面積近 40萬平，建筑面積 50萬平在競爭對手中占有絕對的優(yōu)勢。可達到同類小區(qū)第一位的平均水平。約3793元/M2。9、營銷策劃（權(quán)重 8） 我們的營銷推廣始終也沒有達到“沸騰”狀態(tài)。相較于競爭對手來講我們達到同類小區(qū)的第二位平均水平，約3716 元/ M2。項目現(xiàn)實價值=類比物業(yè)均價（1）X權(quán)重（1） + +類比物業(yè)均價（9）X權(quán)重（9）寧總權(quán)重得出結(jié)論：項目現(xiàn)實價值 二（3700X 15） + （3966X 15） + （3700X 12） + （3793X 8） + （