南京江北小高層房地產(chǎn)市場報告

1、江北小高層市場調(diào)查報告2009-5-18目錄一、市場簡述A南京房地產(chǎn)市場分析B江北房地產(chǎn)市場分析二、江北小高層市場分析1.江北小高層市場板塊劃分1.1橋北板塊1.2江浦街道板塊1.3泰山鎮(zhèn)板塊1.4浦珠路板塊1.5大廠板塊 1.6江北小高層價格水平分析 1.7江北小高層市場特征綜述 1.8南京市場客群及戶型需求分析 三項目三期展望及營銷策略建議一、市場簡述：A南京房地產(chǎn)市場分析：從一季度南京樓市各板塊認購、成交數(shù)據(jù)來看，江北、江寧占據(jù)了半壁江山，認購和成交均占據(jù)全市總量的60%。低總價、單價便宜是關(guān)鍵。作為南京樓市的價格盆地，自2008年率先扛起降價大旗，以價換量斬獲頗豐，雖然過江仍不順暢，但

2、還是吸引了不少剛性需求者跨江置業(yè)。河西板塊屈居第三位，成交和認購均占全市總量的13%。這三大板塊是南京樓市上市量的供應(yīng)主力軍，也是南京樓市銷售的“先鋒隊”，在全市占據(jù)舉足輕重的作用。城南、城北、城中、仙林及城東，因上市量受限、價位偏高等原因，在全市成交量排行榜上次后。B.江北房地產(chǎn)市場分析：2008年，江北、河西、江寧三區(qū)的土地成交量之和占全市成交總面積的64左右，居住郊區(qū)化將會更加明顯，2009年，在“最危險的時候”已經(jīng)過去的情況下，振蕩期后的江北新區(qū)的地位更是舉足輕重，它依然是未來供給的熱點區(qū)域。一季度銷量逐月增長，板塊成交量占據(jù)全市1/3（認購6822套，成交5826套）從一月到三月，江

3、北樓市的銷量呈現(xiàn)逐月增長的態(tài)勢。一季度江北板塊共成交5826套，占全市總成交量的1/3，保持遙遙領(lǐng)先的局面。一季度的江北低價促銷依舊是讓購房者“買賬”的有效方式，低價加上房產(chǎn)新政的刺激，讓剛需在一季度大量爆發(fā)，也讓江北為數(shù)不多的小戶型在三個月內(nèi)消化殆盡。目前江北板塊進入了一個尷尬期：小戶型不夠賣，大戶型不好賣，整個市場急需新鮮房源的注入。不少項目看好了市場的強大需求，在四五月份將有大批房源集中上市，如天潤城、大華錦繡華城、駿館等將上市積極填補市場空缺?？傮w來說，蘇寧天潤城、天華硅谷莊園、威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日上城等超級大盤具有持續(xù)不斷地供應(yīng)能力。 二、江北小高層市場分析1、江北小高層市

4、場板塊劃分根據(jù)江北地區(qū)的自然屬性（地理位置）及經(jīng)濟屬性，我們將江北片區(qū)進一步細分為橋北板塊、江浦街道板塊、泰山鎮(zhèn)板塊、浦珠板塊、大廠板塊這五個板塊，在這一部分，我們將詳細分析各個片區(qū)的市場供給特征。1.1橋北板塊這一板塊是指以大橋北路為核心，北至泰山濱江小圩，南至珠江鎮(zhèn)城南河一線。橋北板塊在售樓盤房源供應(yīng)量統(tǒng)計（每月消化量為網(wǎng)上顯示的成交量）樓盤名稱樓盤供給情況4月銷售情況威尼斯水城在售房源7396套，共成交6197套消化187套明發(fā)濱江新城在售房源13027套，共成交8150套消化190套旭日上城在售房源3333套, 共成交3069套消化186套旭日愛上城在售房源1049套, 共成交1045

5、套消化2套海德北岸在售房源754套, 共成交637套消化5套（下表中：明=明發(fā)·濱江新城、威=威尼斯水城、愛=旭日愛上城、上=旭日上城、海=海德北岸）分面積、分樓型類別細分市場統(tǒng)計表樓層面積100m2以下100120 m2120 m2以上小高層威、愛明、威、上、海、愛明、華、威、海橋北板塊4月份樓市綜述：橋北版塊4月份的數(shù)據(jù)顯示,該版塊總體態(tài)勢不變.明發(fā)濱江新城和威尼斯水城以及旭日上城的銷售量依舊遠遠領(lǐng)先于其他樓盤且這三家樓盤不分上下。銷售量分別為190 187 186.橋北版塊連續(xù)數(shù)月以來呈現(xiàn)三足鼎立.其他樓盤本月銷售量均為個位數(shù).典型樓盤分析：明發(fā)濱江新城基本參數(shù)位 置

6、浦口區(qū)濱江大道1號占地面積（畝）1600物業(yè)類別普通住宅、商鋪建筑面積（萬平方米）160建筑類別高層、小高層訴求點水景地產(chǎn),地鐵沿線,教育地產(chǎn)容積率1.89交通鼓珍、鼓揚、鼓浦、131、132、159、中六、漢六、漢浦、江漢綠化率40本期開盤時間09.5.1樓層11、12、13、18成交比例（%）63.96主力戶型120和130平當期均價（元/平方米）5500物業(yè)公司南京紫竹物業(yè)物管費（元/平方米/月）0.7優(yōu)點：教育交通配套逐步完善中；江景產(chǎn)品的稀缺性、沿江板塊產(chǎn)品質(zhì)量較高、保值性較強。缺點：教育配套存在不確定性；商業(yè)配套剛剛開始大規(guī)模招商；單價較高、面積較大、總價較高。江浦板塊4月在售樓盤

7、房源供應(yīng)量統(tǒng)計（每月消化量為網(wǎng)上顯示的成交量，包含上月認購到本月轉(zhuǎn)化成交的房源）樓盤名稱樓盤供給情況4月中銷售情況群盛北江豪庭在售房源410套，共成交372套 消化120套雨山美地在售房源400套，共成交74套消化19套領(lǐng)域花園在售房源615套, 共成交511套消化3套海都嘉園在售房源1402套，共成交1076套 消化 7套4月份江浦街道板塊樓盤供給市場細分情況 (下表中： 領(lǐng)=領(lǐng)域花園 海=海都嘉園、群=群盛北江豪庭、雨=雨山美地)分面積、分樓型類別細分市場統(tǒng)計表樓形面積100m2以下100120 m2120 m2以上小高層領(lǐng)、海、群、雨海、群、雨海、群、雨江浦街道板塊4月份樓市綜述：4月份

8、,江浦版塊群盛北江豪庭獨領(lǐng)風騷,領(lǐng)跑江浦版塊.雨山美地次之,領(lǐng)域花園只有一幢小高層，海都嘉園也只有尾盤.典型樓盤分析：群盛北江豪庭（重點關(guān)注）位 置浦口區(qū)珠江鎮(zhèn)西北，東側(cè)隔雨山西路與求雨山公園相望占地面積（平米）350631萬平米物業(yè)類別住宅、商業(yè)建筑面積（萬平方米）54建筑類別高層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅和沿街商鋪訴求點奧體、跨江、風景城邦、山水人文社區(qū)容積率1.30交通暫無綠化率51本期開盤時間09.5.16樓層11成交比例（%）72.89主力戶型100、124、138、152平當期均價（元/平方米）3950物業(yè)公司深圳銀典物業(yè)物管費（元/平方米/月）1優(yōu)點：未來緯

9、三路和緯七路過江隧道和二號線西延線的通車；求雨山文化園、南審等人文山水配套；缺點：原來是垃圾填埋場，旁邊還有變電站；交通完善的周期較長；商業(yè)配套的招商如超市等尚未簽約。1.3 泰山鎮(zhèn)板塊 泰山鎮(zhèn)板塊樓盤4月在售樓盤房源供應(yīng)量統(tǒng)計（每月消化量為網(wǎng)上顯示的成交量）樓盤名稱樓盤供應(yīng)情況4月樓盤消化情況天潤城在售房源16305套，共成交14535套消化281套江岸水城在售房源4103套，成交3373套 消化104套盤金華府在售房源1025套， 成交842套消化18套天華綠谷莊園在售房源448套,成交428套消化3套天華硅谷在售房源1084套,成交1428套消化237套海潤楓景花園在售房源1294套，成

10、交783套消化130套金泉·泰來苑在售房源1714套，共成交1503套消化62套4月份泰山鎮(zhèn)板塊樓盤供給市場細分情況統(tǒng)計表(下表中：泰金泉·泰來苑，江=江岸水城,蘇=蘇寧·天潤城,金=盤金華府，綠=天華綠谷莊園, 硅=天華硅谷莊園,楓=海潤楓景)分面積、樓型類別細分市場統(tǒng)計表樓形面積100m2以下100120 m2120 m2以上小高層金、盤、天、綠、楓、硅江、綠、硅、盤、楓綠、硅、金泰山鎮(zhèn)板塊4月份樓市綜述：四月份,天潤城銷量超過海潤楓景躍居首位，主要是相對于周邊樓盤僅有4100元/平米的均價，距離上又優(yōu)于海潤風景，所以吸引了大批客戶.當然,泰山鎮(zhèn)板快的老二位置

11、，同被蘇寧旗下樓盤牢牢占據(jù),為天華硅谷.典型樓盤分析：天潤城位 置沿江街道京新628號占地面積（畝）4000物業(yè)類別住宅、普通住宅、高尚住宅建筑面積（萬平方米）360建筑類別多層、小高層訴求點水景房、地鐵房容積率1.50交通131、132、136、159、鼓揚線、鹽工線、鹽葛線、鹽滁線、鹽浦線、中六綠化率42本期開盤時間09.5月樓層11成交比例（%）93.67主力戶型60、80平當期均價（元/平方米）4100物業(yè)公司清江花苑物業(yè)管理公司物管費（元/平方米/月）0.75優(yōu)點：交通配套較完善；價格便宜,比較安靜,小學；超市等 缺點:做為郊區(qū)物業(yè)費有的貴,室外健身器材特少與360萬不符,

12、中學未建,醫(yī)院未建,廣場不足,周圍無大的體育場所1.4浦珠板塊4月份浦珠板塊在售樓盤房源供應(yīng)量統(tǒng)計（每月消化量為網(wǎng)上顯示的成交量）樓盤名稱樓盤供應(yīng)情況4月中樓盤消化情況大華·錦繡華城在售房源5009套，共成交4866套消化290套恒輝·翡翠城在售房源619套，共成交529套消化66套浦珠板塊樓市綜述：本月大華錦繡華城消化量躍居首位，達290套，每套房優(yōu)惠1000元-10000元/平米，得房率接近125%，98平米的新派洋墅，更可贈送25平米的面積，種種利好消息促進了銷量的提升。典型樓盤分析：大華錦繡華城位 置浦珠北路59號占地面積（畝）1800多物業(yè)類別住宅、普通

13、住宅、購物、餐飲建筑面積（萬平方米）180建筑類別多層、小高層訴求點房宜居生態(tài)地產(chǎn),法式花園洋房,小戶型,教育地產(chǎn)容積率1.56交通鼓珍、漢江等綠化率45本期開盤時間09.5月樓層11成交比例（%）92.28主力戶型60、90、120平當期均價（元/平方米）4200物業(yè)公司南京大華錦繡物業(yè)管理公司物管費（元/平方米/月）0.4優(yōu)點：交通配套較完善；價格適中；法式風情；家樂福將來會有；實驗小學 缺點:非品牌物業(yè)；家樂福可能兩年后才開業(yè)；距離鐵路約500米1.5 大廠板塊 4月份大廠板塊在售樓盤房源供應(yīng)量統(tǒng)計：（每月消化量為網(wǎng)上顯示的成交量）樓盤名稱樓盤供應(yīng)情況4月中樓盤消化情況阿爾卡迪亞在售房源

14、4751套，成交4111套消化190套騰泰雅苑在售房源635套，成交521套消化5套長沖街8號在售房源146套，成交43套消化2套（下表中：阿=阿爾卡迪亞、騰=騰泰雅苑、開=開寧廣場、恒=恒豐世家、瑞=瑞凱國際、長=長沖街8號）分面積、樓型類別細分市場統(tǒng)計表樓形面積100m2以下100120 m2120 m2以上小高層阿、長、騰阿、騰阿、騰因此板塊距離本項目區(qū)域較遠，故典型樓盤分析略1.6 江北片區(qū)小高層價格水平分析2009年5月江北片區(qū)主要商品房在售樓盤價格統(tǒng)計（單位：元/平方米）樓盤名稱5月價格明發(fā)濱江新城5500旭日上城3850旭日愛上城3750威尼斯水城5500海德北岸4200大華&#

15、183;錦繡華城4200恒輝翡翠城4500北江豪庭3950雨山美地4038蘇寧天潤城4100天華綠谷莊園4300江岸水城4158天華硅谷莊園4250金泉泰來苑5278片區(qū)均價4398注：紅色字體為和本項目處同一區(qū)域的江浦街道板塊1.7江北樓市小高層特征綜述由于地鐵三號線和二號線西延等交通利好的刺激，今年2月份天潤城的均價在3500元/平方米左右，目前已漲到4100元/平方米。威尼斯水城上月推過的特價房已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在均價微調(diào)至5500元/平方米左右。但從整體來看，江北房價上調(diào)的幅度并不大。江北房價未來走勢將是穩(wěn)中有升、以穩(wěn)為主。通過我司實際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，江北小高層市場存在以下現(xiàn)象： 量多價漲 90

16、平米以上中大戶型居多目前江北在售樓盤均價約4398元/平米，相對于去年年底的4100元/平米的均價上漲了近300元；戶型則以90平、110平米以上的改善性大戶型為主，市場需求較大的80多平米的中等戶型較少，僅有天潤城有少量此類房型。 中檔次樓盤繼續(xù)維持市場格局。由于目前的市場信心逐步恢復(fù)，4500元/平米左右的中檔價格的樓盤將成為逐鹿市場的主導手段，中檔樓盤的綜合品質(zhì)和質(zhì)量正迅速縮短與高檔樓盤的現(xiàn)實差距，這就大大增加了其市場吸引力，因此市場格局將繼續(xù)由這類產(chǎn)品把持。在相當長的一端時間內(nèi)，這種格局將少有改變。 房源存量眾多，地理位置距主城距離較遠等因素制約，故上升空間存在局限性。近日，江北樓市旺

17、銷勢頭有所減弱就是證明，錦繡華城、威尼斯等都出現(xiàn)了一些退房現(xiàn)象。 江北市民對小高層的認可度低于對多層的認可度，但未來取向?qū)⒅饾u改變。同一項目中多層的價格明顯高于小高層，同一區(qū)域的小高層產(chǎn)品銷售狀況較之競爭區(qū)域的花園洋房和純多層產(chǎn)品具有一定抗性，小高層產(chǎn)品的去化率低于多層的去化速率。但未來在市場的認可度將獲得進一步提高，因為目前所有小區(qū)都有不同比例的小高層就是明證。 小高層產(chǎn)品中，80-90平米的兩房去化較之其余面積較大的戶型具有一定優(yōu)勢。面積較大的130平米左右的四房是去化難點，即便價格具有強烈優(yōu)勢，但是因為面積大導致總價高，使得去化抗性凸顯。.小高層樓盤注重打造概念。本市房市在經(jīng)歷了去年市場

18、的風浪顛簸之后，已逐漸趨于穩(wěn)定。購房者對商品房的綜合品質(zhì)要求已越來越挑剔。另一方面，由于市場競爭的日趨白熱化，眾多發(fā)展商往往對買方市場的消費、生活和選擇趨勢倍加注意。不惜重金，打造概念，反復(fù)修改設(shè)計規(guī)劃，推出日趨先進經(jīng)典樓盤的例子層出不窮，如雨山美地和北江豪庭的地鐵概念、威尼斯水城的意大利風情、明發(fā)濱江的江景房、錦繡華城的法式概念等。1.8南京市場客群分析和戶型需求據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，有78.3%的人買房用于自住，17.52%的網(wǎng)友用于改善性住房，用于投資的僅為4.18%。其中，浦口本地的購買客群中以浦口本地人和外地在市區(qū)或者在浦口工作的客群為主，且外地客群呈逐年增加趨勢。低總價、90平米以下的

19、兩室一廳的小戶型最受歡迎  低總價、90平米以下的兩室一廳的小戶型最受歡迎。而這恰恰是樓市的剛性需求。對于月薪在6000元以下的收入人群，首次置業(yè)時往往會考慮到還貸能力、居住的功能性等。因此，從一季度的樓市銷售數(shù)據(jù)來看，兩江板塊的小戶型房源受寵，尤其江北因為單價便宜，成為剛需的集中爆發(fā)地。 四、項目三期展望和營銷策略建議從目前的市場供應(yīng)情況來看，本區(qū)域的小高層戶型主要為90平米、110平米、120平米、130平米以上這幾個區(qū)間，品質(zhì)上大多數(shù)與望景有一定距離，值得注意的是，如北江豪庭、雨山美地和天潤城等均價較低，約4100元/平米，價格上可能一定程度上分流本項目客群。1、本案

20、項目產(chǎn)品概況：本案三期項目為15幢小高層組成。項目占地57391M2，建筑面積118029.77 M2，項目容積率1.80，綠化率30%，社區(qū)周邊超市、學校等各類硬軟件配套設(shè)施齊全。由于本案周邊擁有老山森林公園等大型公共綠地。因此，本案的社區(qū)生活環(huán)境和整體生活環(huán)境比較優(yōu)越。2、本案價格制定及銷售周期策略：本案三期項目為15幢11F小高層項目組成。從常規(guī)的個案銷售過程來看，對于一個個案的利潤收益好壞，主要體現(xiàn)在整個個案單位時間單位開發(fā)資金的最高利潤率指標上。因此，單位資金的最高利潤率并不是個案銷售的主要目標，應(yīng)盡力在此基礎(chǔ)上，追求個案的最短銷售周期，才能取得真正意義上的經(jīng)濟收益，并將個案操作受市

21、場變化的風險影響降到最低。對于本案來說，盡量縮短個案的銷售周期，特別需要強調(diào)的是，本案應(yīng)趕在本區(qū)域尚未有新的大中型個案入市之前，至少是應(yīng)在新建大中型個案形成有效的產(chǎn)品競爭力之前，將本案的主體去化出去。建議開盤方式以少量多次為主，每次開盤配以少量90平米左右的小戶型，價格建議在4500-5000元/平米之間，以營造熱銷效應(yīng)。3、區(qū)域特征浦口區(qū)是本市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域之一，近年開發(fā)力度很大，已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，尤其是緯七路年底的通車和緯三路、地鐵的規(guī)劃等，帶動了整個區(qū)域房地產(chǎn)迅速發(fā)展。本案屬于浦口象山板塊。擁有相對成熟的傳統(tǒng)居民區(qū)，擁有較為完善的配套，如超市、老山公園、白馬湖和浦口高級中學、電子工程學院等都在本區(qū)，環(huán)境純凈，人文氣息濃厚，生活優(yōu)雅舒適。4、訴求對象一、本案廣告訴求對象主要為區(qū)域客。1. 江浦公務(wù)員群體、私企業(yè)