萬平倉庫改造商務辦公空間項目可行性設計方案

1、審核通過，存檔整理。受控資料，禁止外傳!總目錄第一部分關于我們whoami ?我們是誰？whathavewedone ?我們做過什么？whatshallwedo ?我們將做什么？第二部分 關于“萬平倉庫”整體改造初案一、項目概況及現(xiàn)狀swot分析二、廈門寫字樓市場調研分析1、廈門宏觀房地產經(jīng)濟形勢2、寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢3、相關政策對廈門寫字樓的影響分析4、本區(qū)域寫字樓市場現(xiàn)狀及前景三、概念性項目定位1、整體概念定位2、基本功能定位3、概念性改造方案4、目標客戶群定位5、招商策略定位四、改造成“商務辦公空間”的優(yōu)劣分析五、可持續(xù)性運營策略六、相關經(jīng)濟指標分析七、合作展望第一部分關于我們who a

2、m i ?我是誰？我既我們。我們是一個團隊。一個涉及資本運作、資產盤活、房產行銷、實業(yè)投資、科技研發(fā)、經(jīng)營管理等領域的團隊。一個在典當評估、房產行銷策劃、物業(yè)運營、風險投資、休閑娛樂、培訓延展、酒店管理、礦產化工等 行業(yè)頗有建樹的團隊。部分團隊成員如-卜'：豐潤典當：廈門典當業(yè)最強勁的黑馬！資木運作能力超凡，業(yè)績穩(wěn)居行業(yè)第一。豐潤投資：慧眼獨具的點金伯樂，實力雄厚的幕后高手，其參與投資的行業(yè)或項目無不欣欣向榮。今天科技：國家教育部唯一指定的三個青少年學生心理教育基地（mbc）之一，設有福建省唯一的專業(yè) “心理研究院”和“營養(yǎng)研究院”。冠宇天翔：匯聚上海、深圳、廈門等地房地產行銷策劃精英

3、，致力于為“空置、老舊地產項目”改造成 “新商業(yè)地產”提供最權威的整合解決方案，并通力實施。亮生園娛樂：閩北地區(qū)健康休閑娛樂產業(yè)的龍頭，獨創(chuàng)的“亮生園”模式成為大區(qū)域行業(yè)樣板。嘉德化工：投產第一年就達上億產值并全部出口的化工業(yè)巨頭。強大的資金提供能力是團隊穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。what have we done ?我們做過什么以'房產策劃行銷、房產盤活”領域中，“空置、老舊地產項目”改造成“商業(yè)地產”經(jīng)典案例為例:1、龍巖卷煙廠舊廠房改造：（詳見ppt）將廠區(qū)整體改造成集“酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物、辦公、公寓”為一體的“立體復合 式商業(yè)街區(qū)”-恒寶竟街區(qū)?，F(xiàn)酒店改造已完成并開始經(jīng)營，

4、其他業(yè)態(tài)改造、招商進行中。2、廈門銀河大廈商場改造成寫字樓：（詳見ppt）將大廈裙樓2-4層改造成分割型寫字空間，現(xiàn)“興業(yè)證券”整體進駐，其他空間因產權原因 暫時擱淺。3、廈門后江境新為天食品廠改造策劃：將廠區(qū)整體定位成集“辦公空間、經(jīng)濟型酒店、大型餐飲、休閑娛樂”為一體的新社區(qū)，后 因產權變更暫緩。去年重新啟動，現(xiàn)改造成“朝九中心”辦公樓和“速8酒店”運營正常。what shall we do ?我們將做什么？我們想整體承租“萬平倉庫”我們要把它改造成“便捷式辦公空間”我們有資金雄厚的投資機構幕后支持我們具豐富的地產運營經(jīng)驗和獨特的創(chuàng)意理念 我們將全力以赴、化腐朽為神奇我們希望-一與您攜手共

5、創(chuàng)輝煌！第二部分 關于“萬平倉庫”整體改造初案1、“萬平倉庫”權屬福建廈門經(jīng)貿集團有限公司，地處民族路與碧山路交匯處，南臨民族路，北靠思明區(qū)政府（壽山路），東依鷺江海景二期及思明南路（大生里），西接環(huán)島路演武人橋 北段。2、庫區(qū)總占地血積5826.7平方米，由四棟建筑組成。其中，主體建筑為六層框架鋼混結構倉庫, 建筑面積11593.37平方米，共配備有四部電梯（1部客梯，3部貨梯），南、北面各有1個消防樓梯；底層層咼6.3米，二、二層層咼4.5米，四、五層層咼5.4米，第六層為天臺，加蓋了一層面積平方米、層高米的建筑門庫區(qū)西南、西北和東南角分別建有2-3層的輔 助房屋，建筑面積666.19平方

6、米。庫區(qū)圍墻內四周為1114米的壞型通道。在我方對本項目現(xiàn)狀進行swot分析（見下頁）的基礎上，根據(jù)我方對“工業(yè)（倉儲）地產”改造成“商業(yè)地產項目”的豐富經(jīng)驗及敏銳的市場判斷力，我們同時對把本項目改造定位成“經(jīng)濟型 酒店”或“商務辦公空間”或“大型娛樂.餐飲場所”或“商業(yè)賣場”等諸多可行性進行了科學的分 析，最終,決定把將“萬平倉庫”改造成“商務辦公空間”的可行性作為本次調研的重點。本項目現(xiàn)狀的swot分析：項目swot分析項目優(yōu)勢分析項目劣勢分析1、本項h位于老市區(qū)廈港片區(qū)及鷺江道片區(qū)的結合處，毗鄰思明 區(qū)政府辦公人樓，可享有部分行政便利。2、有3個路次的公交班車經(jīng)過門前，8分鐘行程以外的人

7、生里車 站有15個路次的公交班車經(jīng)過，公共交通情況尚可。3、框架式的鋼混倉庫空間結構及獨門獨院的圍合式庫區(qū)，較便于 重新規(guī)劃整改和管理。4、項目產權清晰，有大型國有企業(yè)實力背景。1、到達本項冃需途經(jīng)的路名繁多且道路曲折，區(qū)位概念極其模 糊，交通雖可到達卻很不便利。2、從輪渡往演武人橋方向的通道在海軍碼頭處被單向隔離，明顯 斷絕了本項冃與鷺江道片區(qū)、中山路商圈的有機聯(lián)系。3、周邊除幾個在建高層商品房項冃外，多為老式騎樓建筑，且大 多破【口且人氣不旺，基本無商業(yè)氛圍。4、木項日原為倉儲用地，要中請建筑物使用功能和土地用途變 更，其申辦手續(xù)極其繁瑣。5、本項目屬帶租約物業(yè)，正式清場交房日期不明確項目

8、機會點分析項目威脅點分析1、建設小的成功大道（機場高速路）將有2條徂道和民族路對接， 能化解部分車流不暢現(xiàn)象。2、鷺江海景花園二期、成功花園及周邊商業(yè)項日的陸續(xù)推出，將 在定程度上帶動本區(qū)域的人氣及商業(yè)氣息。3、該項目業(yè)主高層領導班子實干開明，對盤活此項目富有遠見。1、班駁破損的主體外墻、不符合廈門市抗震等級標準的主體建筑 結構、只設置到外墻口管道老化嚴重的消防設施、簡陋的環(huán)保 排污設施、已嚴重破損的路面還有水電的增容本項目的改 造費用極其驚人。2、租賃使用年限偏短，若因政府“收儲”、地塊拍賣等原因導致 合同期內不能繼續(xù)使用該物業(yè)，承租人和投資者將損失慘重！3、處于居民區(qū)，對環(huán)保（噪音、排污）

9、處理要求髙，限制了 項口改造的業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營。二、廈門寫字樓市場調研分析（一）、廈門宏觀房地產經(jīng)濟形勢2006年上半年，全市商品房銷售面積172.98萬平方米，比去年同期增長49.6%；實現(xiàn)商品房銷售額114.07億 元，增長65.3%,全市房地產業(yè)增加值比去年同期增長32.1%,增幅比去年同期提高25.6個百分點，占第三產業(yè)增 加值的16%,對全市生產總值的貢獻率為16.7%,直接拉動gdp增長1.9個百分點。（二）、寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢2003年以前，廈門寫字樓市場處于極度低迷狀態(tài)，很多開發(fā)商都千方百計地將原辦公用途的土地變更為商品房 住宅進行開發(fā)銷售，政府也盡量減少寫字樓用地的審批；進入2

10、004年，九洲大廈的成功拍賣、百老匯用地及2004g10寫字樓用地的推出，引起了社會各方對寫字樓的 關注；隨著2005年6月1日廈門“住宅禁商令”的頒布，廈門寫字樓市場迎來由低迷走向繁榮的重大轉折點。根據(jù)廈 門市建設與管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截止到今年第一季度，廈門寫字樓空置面積為4.79萬平方米，僅占商品房總空置 面積的9.53%,與去年同期相比有人幅度下降。寫字樓市場出現(xiàn)租售兩旺的喜人局面。（三）、相關政策對廈門寫字樓的影響分析相關政策結論（影響）政府出臺的有關大力發(fā)展廈門“總部經(jīng)濟 帶”的政策客觀上對于廈門寫字樓的發(fā)展是一個巨人的推動，將帶動廈門寫字樓需求 量的擴人，金尚路、鷺江道、觀音山、

11、五緣灣等新商務辦公空間的規(guī)劃， 就是對“總部經(jīng)濟帶”崛起的最佳詮釋。廈門政府關于大力吸引外資，促進廈門第 二、第三產業(yè)發(fā)展的政策隨著投資廈門企業(yè)的不斷增多，從宏觀大背景上，為廈門寫字樓發(fā)展創(chuàng)造 了一個利好的局面，使無論是高端、屮端或是低端都有了各白發(fā)展的空間廈門政府出臺的“住宅禁商”政策政府利用行政杠桿直接刺激廈門寫字樓市場，對未來廈門寫字樓走出低迷 的局面是一個影響重大的政策，特別是為中、低檔寫字樓迎來新的生機， 也為其他空置商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)改造成“商務辦公空間”提供了可能性 和市場支撐。結論：隨著廈門海灣型城市建設和建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)屮心城市發(fā)展進程的不斷深化，廈門經(jīng)濟增長速度將得到 持

12、續(xù)的提高，城市競爭力也在未來日顯突出。止是在這種良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展的形勢下，大量的投資進入廈門市場, 這在客觀上為廈門寫字樓的發(fā)展提供了巨大的市場基礎。加上政府相關政策的陸續(xù)出臺，為寫字樓市場的崛起奠定 了堅實的政策基礎。（四入本區(qū)域寫字樓市場現(xiàn)狀及前景廈門寫字樓，按地理位置、功能區(qū)域人概可劃分為：鷺江道板塊、湖濱北路板塊.火車站一富山板塊、呂厝一江頭板塊.湖里一東渡板塊及籌建發(fā)展中的金尚路一觀音山一五緣灣“總部經(jīng)濟帶”板塊。1、嚴格的說，木區(qū)域在行政區(qū)域上屬于廈港片區(qū)，在廈門市的城區(qū)規(guī)劃中，廈港片區(qū)的總體規(guī)劃定位將以 居住、商業(yè)、旅游休閑為主，輔以文化、娛樂的功能。本區(qū)域雖與鷺江道板塊非常臨

13、近，但鎮(zhèn)海路就如 一條無情的鴻溝，將本項目完全隔離在鷺江道板塊之外。成為商務寫字樓必須具備的三個條件：“處于城 市的中央商務區(qū)、有濃厚的商業(yè)氛圍、是人流聚集的地方”-在這里完全不具備。2、以木項冃為中心的方圓300米內，除了建設中的“廈門第一廣場”，寫字樓市場基本空白，而項冃北側300米開外的鷺江道板塊，卻是廈門最主要的高檔寫字樓集中地一-銀行中心、國際銀行大廈、建設銀行 大廈等高檔寫字樓，入駐著大批國內外大企業(yè)，是企業(yè)展現(xiàn)自身實力、樹立企業(yè)良好的社會形象和信用 度的極佳平臺。但是，這些高檔寫字樓在形象、景觀、管理都屬頂級的同時，卻也存在如下問題：a、租金門檻過高，訃很多處于成長型、實力不夠的

14、中、小企業(yè)望而卻步。b、寫字樓分割出租的面積要求過大，無法滿足多層次客戶需求。c、多為高層物業(yè)，建筑公攤高，實用面積縮水，物業(yè)管理太高。i）、停車位設施嚴重不足，“停車難”問題嚴重。e、過多且刻板的裝修要求限制，阻礙了客戶對自己的辦公空間自由發(fā)揮的權利。3、本區(qū)域寫字樓市場前景廈門城市的規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望找 到一些與知名企業(yè)毗鄰的、租金相對便宜且配套完善的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。木區(qū)域在地域范圍、 租金水平都比較符合他們的要求，只要在配套和物業(yè)服務管理方面多下些功夫，市場前景應該不錯。全廈門中小企業(yè)超過35000家，據(jù)有關部門統(tǒng)計在

15、住宅內辦公的超過了 50%，也就是說有17000家是 在住宅里辦公的?？谇罢l布“住宅禁商令”將對這17000家屮小企業(yè)造成一定的影響，他們其屮會有 大部分從住宅搬進真止的辦公樓或寫字樓。然而冃前寫字樓的空置僅為4.79萬nf,以每家公司100 m2的規(guī) 模，也只能解決掉479家，相對17000家只不過是冰山的一角。因此租賃客源還是十分豐富的。綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的中高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位 置以及它是否被市場所認同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所 以，我們認為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質的基礎上，利用

16、先進的整合管理經(jīng)驗和理念 以及獨樹一幟的推廣手段，一定會使本案在區(qū)域內寫字樓中占據(jù)重耍的位置。三、項目概念定位（一）.整體概念定位便捷式商務辦公空間一一c. b.01關于便捷式商務辦公空間（c.b.0）cbo的概念：這是我們口創(chuàng)的新概念。是英文convenient business office的譯音簡稱，亦可稱作具備商務配套服務功能的辦公室或直接稱為商務中心，是一個為使用者節(jié)省時間與金 錢的“立即可用辦公碩”。2、c.b.0定位之緣起1、廈門寫字樓市場面臨洗牌，兩極分化出現(xiàn)，市場空白點形成2、靈感來源于調查過程中，中小企業(yè)對理想辦公空間之描述-一地段好、交通便捷、面積精小適中、租 金中等偏下

17、、基本智能配套、人性服務功能（商務、物管）、整體形象好、可自由發(fā)揮創(chuàng)意的內空間（二人基本功能定位c. b. 0基本功能規(guī)劃:純辦公空間+酒店式接待大堂+公用商務會議廳+統(tǒng)一分區(qū)接待室+商務中心a. 超高純辦公空間-一從“平方”到“立方”的偉大革命o 4. 5米！ 5.4米！ 6.3米！ ！輕松挑戰(zhàn)空間尺度極限，一層當二層用，純版loft驚艷登場!o 內部空間只改造公共過道及公共衛(wèi)半間，其他空間場所刻意原樣留空，入駐企業(yè)可根據(jù)自身不同需求,隨意分割、組合，呈現(xiàn)個性化空間格局； 獨有“立體”空間。同樣的而積，卻可享受200%以上的清新空氣，生活、工作的空間從此不再“平面”!b、酒店式接待大堂為您完

18、美解決“面子問題” 大氣、溫馨的酒店式大堂標準裝修風格，設接待總臺、接待員、迷你咖啡吧c、專業(yè)會議、洽談中心-一為您減少辦公租賃面積，降低經(jīng)營成本 專設大、中、小型各種規(guī)格會議室及數(shù)間洽談室，配置投影儀、音響等專業(yè)會議設備:d、商務服務中心-您24小時的貼心秘書o為入駐企業(yè)捉供傳真、復印、文檔輸出、票務代理、會務代理等秘書式服務；e、展覽展示中心一-生產時尚的夢工廠 底層6. 3米的超高空間，是舉辦以概念，創(chuàng)意為主訴求的各項活動，女口：時尚party、產品推廣、時裝 發(fā)布會、藝術品展示、畫展、攝影展、車展的絕妙場所。f、空中商務會客廳舒適氣派的企業(yè)“第二商務客廳”o 頂層設有高品位的會所式商務

19、休憩廳及大型空中露臺，可以縱覽鼓浪嶼和鴻山公園美景。g、環(huán)型停車場免除您停車難的后顧之憂; 擁有近80個車位的大型地上停車場，讓您的愛車進退從容。h、餐飲配置一-從此愛上“員工食堂”的可口飯菜 特設寫字樓員工餐廳，捉供衛(wèi)生、經(jīng)濟的餐飲服務；i. 24小時溫馨便利店一-滿足您隨時隨刻的消費需求全天候、不打悻，真便利!智能化系統(tǒng)-一產品差異化（魅力化）包裝 cbo之“cbo”智能化系統(tǒng):cb0c ab a0 a通訊傳輸智能化樓宇自動化辦公智能化概念性改造方案（附圖示、暫略1、正立面外觀改造方案2、外墻改造方案3、接待大堂、電梯前室改造方案4、公共通道改造方案5、商務中心、會議室、洽談室改造方案6、

20、空中商務會所、觀景平臺改造方案7、消防、環(huán)保、水電改造方案8、loft立體辦公空間效果示意圖目標客戶群定位k最適用cb0商務辦公空間的客戶:夕卜地駐庖的 企業(yè)辦豐處創(chuàng)業(yè)初期的小型企業(yè)最適:用商務中心的企業(yè)甫視辦公門面 的審小型企業(yè)自由業(yè)工作的個人或公司短時i司辦公 需求彳吏用者2、目標客戶群描述a、心理需求要素排序：租金一-地段-一交通-面積一-內部配套(服務、內部交通、智能配備、停車位、物管等)-一周邊配 套(商業(yè)、金融、餐飲等)一一形象一-景觀-業(yè)態(tài)(辦公集群情況)b、行業(yè)特征描述：1) 以服務業(yè)、商貿業(yè)等為主的中小型行業(yè)，處于創(chuàng)業(yè)初期或成長期，公司規(guī)模較小，對面積要求不高, 租金承擔能力

21、較低。如：貿易、會計師、律師事務所、培訓、咨詢、康體等創(chuàng)業(yè)初期中小型及成長 型企業(yè)為主。2) 外地廠商企業(yè)在廈門的辦事處；3) 創(chuàng)意行業(yè)：如廣告、營銷策劃、攝影棚、音樂工作室、藝術工作室、建筑設計團隊等4) 帶有濃厚區(qū)域色彩的行業(yè)：如在鷺江道周邊就近辦公的物流、貨代、船公司及其關系企業(yè)。c、場所需求特征描述1) 需求面積100600平方米不等，租金承受在2030元/月/平方z間。2) 追求較高的空間利用率及空間的個性可塑程度3) 辦公空間的可延展性，為企業(yè)快速發(fā)展留余地，免去日后搬遷的麻煩；4) 合適的地理位置，臨近交通路線或商業(yè)區(qū)、星級酒店等，為客戶往來提供方便；5) 耍有較好的場地形象或較

22、濃烈的個性，這樣容易給客戶留下好的印象；6) 較為完善的物業(yè)管理和商務配套；7) 足夠的停車位及等候時間不長于120秒的電梯。(五)、招商策略定位(從略)一個寫字樓是否得到市場的認可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通情況、周邊配套等條件；另一方面，更取決于物業(yè)品質的提高、市場稀缺的填補、產品的推廣造勢以及專業(yè)的運營手法。本市同類項目改造成功案例:名稱權屬及原用途改造內容改造投資出租率入駐客戶代表聯(lián)泰大廈聯(lián)發(fā)集團，湖里大道8#廠 房建筑、'/：面、內外裝修、增加客梯、消防設備 設施以及室外停車場地、綠化、夜景工程等1000萬元85%tnt物流、海晟用 友、泰成汽車朝九中心象嶼

23、集團，新為天食品廠廠 房同上，另設接待大堂、商務中心、公用會議 室等800萬元80%保險公司、律師 行、地產代理等國內同類項目改造經(jīng)典案例“798藝術工場”：國營北京第三無線電器材廠（原兵工廠）舊廠房改造而成，是集藝術中心、畫廊、藝術家 工作室、設計公司、廣告公司、酒吧等于一體的藝術社區(qū)“創(chuàng) 意 倉 庫”：上海蘇州河畔的四行倉庫改造而成，已經(jīng)有20余家中外創(chuàng)意企業(yè)進駐。“8 號 橋”： 上海汽車制動器公司閑置廠房改造的新型寫字樓，其中80%用于辦公，20%用于公共活動空 間，已有至少40家設計類企業(yè)入駐。“莫干山路50號”上海春明粗紡廠廠房改造，不斷地有畫廊、設計公司、藝術機構和藝術家遷入，形

24、成了目 前上海最具規(guī)模和有著藝術質量的當代藝術社區(qū)。改造成“商務辦公空間”的優(yōu)劣分析優(yōu)勢分析劣勢分析1、互補優(yōu)勢：思明區(qū)政府周邊存在寫字樓市場空白點，為本項目 提供了較好的市場切入空間；2、租金優(yōu)勢：本項目目標租金定位水平在西海岸沿線的寫字樓項 冃屮具有較強的競爭力；3、服務優(yōu)勢：引進酒店式服務模式及專業(yè)寫字樓管理理念；4、政策優(yōu)勢：“住宅禁商”政策促使廈門中低檔寫字樓市場回暖；5、個性空間優(yōu)勢：loft空間，租一層用二層。彰顯企業(yè)個性；6、停車優(yōu)勢：寬敞80個地上停車位7、商務配套優(yōu)勢：商務中心、公用會議室、洽談室、會客丿r1、租期劣勢：最多短短12年，還有政府“收儲”及拆遷危險， 對巨額改

25、造成木及運營成本的冋收極為不利。2、地段劣勢：老市區(qū)腹地，區(qū)位概念模糊；所處的位置并不是傳 統(tǒng)意義上的商務區(qū)，招商難度大；3、交通劣勢：距城市主干道尚有-定距離，吸納及輻射功能不足；4、周邊配套劣勢：處于舊城改造片區(qū)，商業(yè)及相關配套不成熟， 人氣嚴重不足；5、環(huán)境劣勢：附近的工程粉塵及噪音，對使用質量產生較人的負 面影響。6、景觀劣勢：鼓浪嶼及鴻山公園美景均被周邊建筑物遮扌當7、競爭劣勢：寫字樓物業(yè)的需求復蘇，原空置寫字樓人量釋放， 且在地段、交通、配套、格局上均優(yōu)于本案，抗性較大。五、可持續(xù)性運營策略（商業(yè)機密,見諒）由于寫字樓市場的逐步成熟及需求主體的變化，勢必導致市場競爭要素發(fā)生變化。地段、產品不再是競爭的惟一要素。如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價值，提供個性化和人性化的服