買新房簽合同注意事項(xiàng)

1、買新房，簽合同時(shí)的注意事項(xiàng)根據(jù)你說的情況， 你買的應(yīng)該是預(yù)售商品房， 不管買什么房子， 最重要的要看房 產(chǎn)證能否辦理， 但是土地證不用由你辦理， 開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售， 應(yīng)當(dāng)五證齊 全： 1、土地使用證2、建筑規(guī)劃許可證3、施工許可證4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、預(yù)售許可證以上五證缺一不可，否則違章。1、土地使用證，說明以取得土地使用權(quán)，住宅是 70 年，商業(yè)辦公 50 年，旅 游 40 年，是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵2、建筑規(guī)劃許可證， 是開發(fā)項(xiàng)目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃， 不存在違章，工程的面積， 高度、層數(shù)等都按照此證施工。3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質(zhì)的證書，我國的用地性質(zhì)分

2、為商業(yè)、 辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、住宅、旅游 ，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設(shè)什么項(xiàng)目， 比如用地許可證上規(guī)定是住宅， 就必須建設(shè)住宅， 否則無 法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。4、施工許可證，是國家對(duì)工程開工建設(shè)的許可。也就是說，工程可以開始施工 了。5、預(yù)售許可證，商品房可以進(jìn)入市場交易 但是實(shí)際情況中， 好多開發(fā)商的上述五證并不齊全， 這只是最起碼的， 除以上五 證之外，還有好多情況：1、簽合同時(shí)一定要約定房產(chǎn)證由開發(fā)商來辦理，現(xiàn)在的法律法規(guī)是規(guī)定辦理房 產(chǎn)證的義務(wù)在于業(yè)主， 開發(fā)商只是一個(gè)協(xié)助義務(wù)。 你買房時(shí)， 要與開發(fā)商簽訂商 品房買賣合同， 而這合同是格式合同， 所有開發(fā)商用的都是國

3、家提供的， 一般不 能隨意改變合同條款， 但你們可以協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議 （雙方自愿達(dá)成） ，在補(bǔ)充 協(xié)議中要明確約定要由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證， 這樣就可以確定在房產(chǎn)證辦理不下來 時(shí)的違約責(zé)任，如果真的辦理不下來，開發(fā)商須支付違約金。2、簽合同時(shí)，一定要明確約定房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┓课葙I賣合同中只是 約定房屋的位置， 并沒有約定房屋的結(jié)構(gòu)是什么樣子的， 實(shí)際中我碰到過這樣一 個(gè)案例，A買了一套房屋，但實(shí)際交房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把暖氣閥門安在了 A 購買的房屋內(nèi)的洗手間里， 造成上廁所很不方便， 另外， 如果整棟樓的暖氣出現(xiàn) 問題，修理人員肯定找你們?nèi)リP(guān)閥門等，這樣，會(huì)擾亂你的生活、會(huì)很不爽的， 但

4、實(shí)際上該閥門應(yīng)當(dāng)安在樓道里或者公用設(shè)施的地方，不應(yīng)安在房屋內(nèi)的3、還有一個(gè)房產(chǎn)證辦理期限的問題，一般在合同中會(huì)約定自交房之日起365 日內(nèi)辦理房產(chǎn)證， 一般情況下， 房屋還有個(gè)消防驗(yàn)收的問題， 所以一般在 365 日內(nèi) 辦理好房產(chǎn)證是很難的， 所以我建議你還是辦理按揭吧， 那樣還不至于你把錢全 投在房屋上，如果到時(shí)候辦理房產(chǎn)證方面發(fā)生糾紛，有些房屋若果賣的好的話， 房產(chǎn)商會(huì)要求你退房， 那你的損失可就大了， 如果你辦理了按揭， 一旦房產(chǎn)商要 求你退房， 你也同意的話， 房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)全額退款， 你也可以同時(shí)要求房產(chǎn)商承擔(dān) 你向銀行繳納的房貸利息，這樣你的損失會(huì)降到最低。買新房，簽合同時(shí)的注意事項(xiàng)

5、在簽訂商品房買賣合同時(shí)， 因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱， 有時(shí)買方并非出于本意或者 不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí) 可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。就合同主要條款說明如下：（ 1 ）關(guān)于房屋面積方面的條款。商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在 合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少， 并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差 以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)， 往往建筑面積增大， 且不超過 3 ，但

6、套內(nèi)建筑面積減少， 公攤面積增大。 為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)， 合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少， 公攤面積 不得增大多少等等，比如： 2 ，并約定超出此范圍怎么辦， 退房或不退房； 退房包括哪些費(fèi)用， 不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款， 套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)， 一般按照最高院司法解 釋確立的一般原則即是否超過 3% 處理。（ 2 ）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、 時(shí)間、數(shù)額等。可注

7、明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款， 如果不能通過的話， 買方可以取消 合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè) 冷靜期的效果。（ 3 ）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo) 準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵； 房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為 “大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具 ”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)， 大理石地面材料實(shí)為人造大理石， 而進(jìn)口潔具、 廚具實(shí)

8、際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。 在 案件審理時(shí)， 開發(fā)商使用人造大理石沒有違約， 因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。 而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)， 確是外國品牌，也符合約定。 當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次 與業(yè)主所想象的差距較大。 對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形， 對(duì)格式 條款按合同法有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許 交付使用， 因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。 而且還有住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 ， 這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定， 因此也就沒有必要在合同

9、中約定商品房的質(zhì)量問題。 但 事實(shí)并非如此。商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而 且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。 至于住宅質(zhì)量保證書 和住 宅使用說明書 關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定， 都是由開發(fā)商擬訂， 側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要 在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。（4）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。自 2001 年 6 月 1 日起施行的商品房銷售管理辦法第十三條規(guī)定： “商品房銷售時(shí)，房

10、 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的， 買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選 聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 ”但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān) 物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。（5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房價(jià)款，是一次付 清，還是分期付清。（6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具 申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單。按照商品房銷售管理辦法

11、的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為 60 日。但是，實(shí)際簽約 時(shí)，出賣人往往將此期限延長，通常有 90 日、 180 日等等。買房人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人 為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為 60 日，不宜太長。如果此期限時(shí)間過長，如： 365 天以上， 表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保， 短期內(nèi)不能解除抵押， 對(duì)買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。（7）關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承 擔(dān)，并明確載入合同。（8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期 付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任，

12、以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有 “銷 售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任 ”這樣的表述。根據(jù)我國民法通則第一百五十三 條規(guī)定， “不可抗力 ”，是指不能預(yù)見、 不可避免并不能克服的客觀情況， 如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。 依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如： 對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力， 同時(shí)也不能把應(yīng) 該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、 政府行為等因素歸之為不可抗力， 從而免除自己 理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意 “不可抗力 ”在合同中是如何界

13、定的。現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款 萬分之二或三的違約金。 這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲 罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之 0.5 至 1 之間。（ 9 ）關(guān)于不可抗拒力。簽訂合同時(shí)，注意 “不可抗力 ”在合同中是如何界定的?！安豢煽沽?”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為 或社會(huì)異常事件）。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè) 告知期限。出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出 有關(guān)批

14、準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前， 要確定項(xiàng)目的證件齊全， 您可以在其銷售部要求 查看這些證件， 只有證件齊全才會(huì)減少購房風(fēng)險(xiǎn)， 也可以辦理按揭貸款。 現(xiàn)在西安市已經(jīng)取 得預(yù)售證 的期房都實(shí)行網(wǎng)簽， 網(wǎng)簽和紙質(zhì)合同內(nèi)容相同， 只是簽訂方式不同而已。 簽合同時(shí)， 需要注意以下事項(xiàng)：第一，一定要審查開發(fā)商是否具有 商品房 預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā) 商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。第二， 一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)

15、填寫， 千萬不能馬虎。 目前西安實(shí)行網(wǎng)簽備案， 但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同相同。第三， 一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。 有一些開發(fā)商 的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好， 這種填寫好的合同文本大多存在著約 定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。 一旦發(fā)生此種情況， 買房人一定要提出自己的意見， 決不能草 率行事。第四， 面積確認(rèn)及面積差異處理。 如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面 積差異處理時(shí)， 應(yīng)當(dāng)在 “面積差異處理 ”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 只有在合同 中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。第五， 一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。

16、在合同中對(duì)付款的數(shù)額、 期限、 方式 及違約責(zé)任等作出約定。 有的開發(fā)商不是先簽訂合同， 而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金， 只給購房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。第六， 一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。 資金不足而延期交房是常有的事， 開發(fā)商在預(yù)售 合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用 “水電氣安裝后、 質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后 ”等一些模糊語言。對(duì)此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要 將交房日期明白無誤地規(guī)定為 “某年某月某日 ”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé) 任。第七， 在簽訂房屋買賣合同時(shí)， 最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本， 以 減少一些不必要的損失。另外， 在簽約時(shí)需要注意， 對(duì)于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款， 需要提出自己的 修改意見， 進(jìn)行協(xié)商， 合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物， 如果雙方無法形成合意的話， 合同就 無法成立。 而且就您關(guān)心的問題， 也要在合同中體現(xiàn)。 在合意的過程當(dāng)中， 任何一方都無權(quán) 強(qiáng)制對(duì)方， 任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。 如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無法保障， 而 開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤?，F(xiàn)實(shí)中也存在開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈條斷裂， 可能會(huì)無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛