中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

1、成本管理探討系列之一中海地產(chǎn)成本管理體系剖析1. 引言中海地產(chǎn)和萬科的管理水平高在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，偶然機會，得到了整套中海地產(chǎn)的中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度（2006年版），初看下，中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒有復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。再仔細分析，這套制度確實系統(tǒng)性很強，有其很多先進的 方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的分析，希望能對集團的成本管理體系改 善有所幫助。2. 中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本 管理制度，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理

2、指引、工作程序、單項通知和 用表等，將這些文件進行分類后，見下表。文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文 件中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管 理制度包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對于成本管理的職 責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動態(tài)監(jiān)控等中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本科目工程成本與財務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管 理辦法包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計價方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件合約管理部組織架構(gòu)與崗 位職責(zé)合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文 件關(guān)于加強工程合同管理的 通知總部將參與子公司的大額工程合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作分判商名冊管理程序分判商（承包商

3、）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等招標(biāo)分判工作程序包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件合約管理工作程序合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報價、變更、結(jié)算 管理工程簽證管理工作程序施工過程的簽證管理大額付款管理關(guān)于加強對大額工程款支 付審批管理的通知3. 中海地產(chǎn)項目成本管理體系分析(1) 成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)，中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以 建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐， 以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。(2) 建

4、立了公司統(tǒng)一的、和財務(wù)緊密結(jié)合的成本分解體系，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理 的度量衡”。中海首先建立了一個和財務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系-中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為 基礎(chǔ)，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的度量衡”，不會出現(xiàn)各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。(3) 成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對于成本管理的職責(zé)清晰，并由發(fā)展管理部代 表公司進行成本總控。在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負責(zé)人和各地區(qū)公司財務(wù)負責(zé)人組成，負責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地

5、產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責(zé)。總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構(gòu)，具體負責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。負責(zé)下達、審批目標(biāo)成本，并進行成本監(jiān)控。集團總部的投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心、營銷策劃中心、財務(wù)資金部和發(fā)展管理 部，以及各地區(qū)公司對于項目成本各部分(基于成本分解體系)的管理職責(zé)清晰。(4) 項目開發(fā)建設(shè)全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。實施全過程目標(biāo)成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等 各個階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實行全過程目標(biāo)成本管理。并對實施過程的關(guān)鍵節(jié) 點進行控制，除以上節(jié)點外，還有施工過程的主體工

6、程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu) 封頂兩個節(jié)點，到達每個節(jié)點時必須進行成本預(yù)測或核算，超過成本目標(biāo)必須上報批準(zhǔn)。對于各個階段成本管理，均配有相應(yīng)的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。(5) 統(tǒng)一全公司的成本管理方法?？偛繉Φ貐^(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、 報價及定標(biāo)、甲供材管理、進度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。(6) 對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板。對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板，內(nèi)容細致全面，如上述的中海 地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法中，對項目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報價方式、定標(biāo)原則、工程量計量管理、造價構(gòu)成、甲供料確定原則及損耗率確定、工

7、程款支付方式等均有詳細 的說明或規(guī)定。如上述的合約管理工作程序中，對合同簽訂后的合同交底、付款、預(yù)算、報 價、變更、結(jié)算管理等工作，均有詳細的說明或規(guī)定。（7）配套用表齊全、清晰和細致，形成體系，對成本管理每個環(huán)節(jié)均有標(biāo)準(zhǔn)用表或 示例模板。各項制度的配套用表具體如下：制度名稱配套用表中海地產(chǎn)項目發(fā) 展成本管理制度中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目項目成本及盈利預(yù)測表項目建安成本目標(biāo)控制表項目現(xiàn)金流量預(yù)測表項目建安成本預(yù)測明細表開發(fā)項目成本分期審批表關(guān)于第X期第漸段成本預(yù)測報表的回復(fù)格式項目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X項目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X關(guān)于【XXXX】項目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX階段

8、）的批復(fù)格式項目成本超支審批表建安成本超支審批表項目成本執(zhí)行情況表建安成本數(shù)據(jù)米集分析表招投標(biāo)管理制度大額工程合同投標(biāo)單位備案表大額工程合同定標(biāo)會議通知大額工程合同中標(biāo)單位審批表年半年工程合約定標(biāo)情況表分判商考祭意見表（適用于在建工程）分判商考察意見表（適用于完工工程）分判商考察意見表（適用企業(yè)基地）分判商考察意見表（適用于工廠）分判商履約評價表（HY01-05 ）分判商名冊（HY01-06 ）分判商履約情況調(diào)查表（HY01-07 ）分判工程招標(biāo)工作計劃(參考模板)(HY02 02 )招標(biāo)文件評審表(HY02 03)投標(biāo)單位審批表(HY02 04)開標(biāo)書(HY02 05)分判工程定標(biāo)記錄(HY

9、02 06)合同管理制度合約管理策劃報告評審表(HY02 01 )合約交底記錄(HY03 01 )合同文件評審表(HY02 07)合同分發(fā)登記表(HY02 08)合同簽訂后成本管理制度工程付款證書(模板)(HY03 02)工程變更價款確認書(HY03 05 )工程變更價款審批表(HY03 04 )工程成本變動報告(HY03 03)工程簽證單(HY04-01 )工程簽證登記表(HY04-02 )簽證費用審批表(HY04-03 )結(jié)算書(模板)(HY03 06)結(jié)算確認書(HY03 07)若只有制度和工作流程，而不配合以相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。(8) 招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中中海沒有單獨編制招投標(biāo)管理制度，而是將招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同 管理的各項制度中(9) 對各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。制度規(guī)定：各地區(qū)公司應(yīng)按照總部的相關(guān)要求和多年以來形成的行之有效的作法,結(jié)合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區(qū)管理辦法。4. 后記對于萬科這樣優(yōu)秀的企業(yè)，還于 2000年制定了針對中海命名為 海盜行動"的挖人 計劃，因為萬科認為：中海有嚴(yán)密的人才培養(yǎng)體系，它的許多優(yōu)秀員工都是從最基層的 工作做起，經(jīng)過系列精細的產(chǎn)品制造培訓(xùn)，對成本和流程有非常深的了解。