住宅區(qū)項目前期工作實施計劃(3版)

1、職工住宅區(qū)項目前期工作實施計劃2012年11月30日一. 職工住宅區(qū)項目選址用地規(guī)模測算三. 項目建設主體四. 啟動下一步工作計劃五、前期工作實施計劃一、職工住宅區(qū)項目選址(一) 選址考慮的因素1、自然因素(1) 地勢坡度：住宅土地利用屮的理想坡度是o. 3-2%o(2) 地質承載力：地質承載力的好壞直接影響勘探和樁基工程費用。(3) 氣象：主要考慮風況。2、經濟技術因素包括擬選地的協(xié)作條件、規(guī)劃基礎設施、人口素質與數(shù)量等。3、社會因素(1) 安定與治安狀況(2) 附近房地產的情況(3) 城市化進程4、環(huán)境因素：(1) 綠化程度：靠近公園、綠地、樹林的地塊是較好的住宅區(qū)位。(2) 視覺效果：住

2、宅區(qū)位選擇要關注遠景，如周邊山體、河流、建筑 的搭配和視覺效果是否有利于借景等。(3) 先行試驗區(qū)總體規(guī)劃：(二) 項目選址的原則1、交通便利原則2、環(huán)境適宜原則(1) 自然環(huán)境：住宅選址最好選擇空氣、水土無污染、無電磁輻射， 地形地貌平整易布局、地勢位于先行試驗區(qū)上風區(qū)，綠化程度較高的區(qū)域。(2) 人文環(huán)境：注重周邊的人口素質和數(shù)量等。3、設施齊備原則：基礎配套設施齊全。4、安全的原則：防洪、防震、防地質災害等。5、實事求是的原則：對多個選址調查研究，進行科學分析和比選。6、節(jié)約項目用地原則。（三）項目選址的要求根據上述基本原則，可以分解為以卞具體要求：1、交通便利標準：選址應鬧中取靜，交通

3、方便。2、人口素質和數(shù)量：是判斷人文環(huán)境優(yōu)劣的標準。3、環(huán)境適宜性：選址應處于公園、綠地、樹林的地塊。并且注重遠景, 周圍是否有山體、河流等。4、基礎配套設施：選址應處于規(guī)劃基礎配套設施齊全區(qū)域，利于生活 便利。5、風況：地勢應位于上風區(qū)。根據冬季刮東北-北北東風，夏季刮南 南西風，春秋季是風向過渡季，以東北東風為主的情況進行篩選。6、地勢坡度和標高：適當?shù)钠露扔欣诿阑ㄖO計造型，地勢高可 以適當防洪、防地質災害。7、土地權屬情況：主要對土地征收進展情況進行了解，判斷是否具備 施工條件。（四）項目選址的比選根據職t住宅區(qū)項冃選址考慮的因素和選址的原則和要求，結合先行 試驗區(qū)總體規(guī)劃，我們從

4、人口素質和數(shù)量、環(huán)境適宜性以及基礎配套設施 等角度出發(fā)，經過反復研究，現(xiàn)場踏勘，了解當?shù)氐牡匦?、地貌、氣候?特征，提出了 3個選址方案進行比選。選址方案圖和各項信息比較表如下:職工住宅區(qū)選址方案圖職工住宅區(qū)選址土地利用規(guī)劃圖（規(guī)劃用地性質都為一類居住用地）選址方案各項信息比較表地塊項目選址一選址二選址三地塊具體位置新村港東南面，規(guī)劃高爾夫社區(qū)北邊。背靠牛白嶺，規(guī)劃高爾夫社區(qū)東邊。背靠南灣嶺，規(guī)劃高爾夫社區(qū)西南邊。地塊面積（畝）每個選址用地規(guī)模都為100150畝地塊形狀3規(guī)劃用地性質- 類居住用地i類居住用地-類居住用地周邊用地性質北面為旅館用地，周圍是一類居住用 地和娛樂康體用地-高爾夫。周

5、圍是娛樂康體用地-高爾夫，以及一 類居住用地。周圍是娛樂康體用地-高爾夫，以及一 類居住用地。附近交通情況依附1條規(guī)劃主干道。依附1條規(guī)劃主干道。依附1條規(guī)劃主干道。土地權屬情況隸屬大墩村隸屬大墩村隸屬大墩村土地現(xiàn)狀情況農作物、西瓜地松樹、椰子樹、荒地。辣椒、荒地。地勢坡度和標高較陡處為4. 6%；標高24.5米 35. 9 米。較陡處為5. 3%；標高27.6米 40. 5 米。較陡處為4. 1%；標高16.9米26.5 米。風況冬季刮東北-北北東風，夏季刮南南西風，春秋季是風向過渡季，以東北東風為主，風向過渡時間極短。選址方案的優(yōu)點和缺點對照表地塊優(yōu)點缺點選址一環(huán)境適宜性較好。周圍是娛樂康

6、體用 地-高爾夫?？赏麓甯?，遠眺南灣嶺、 牛白嶺。地勢較高不會出現(xiàn)洪澇災害，土 地隸屬人墩村，征地賠償工作已基本完 成，可以立即動工。根據風況推測，大部 分時間處于上風區(qū)。離大墩村村民安置區(qū)較 近，人文環(huán)境相對較差；離 規(guī)劃高爾夫球洞較近，比較 喧鬧；離海邊較近，家用電 器容易被腐蝕損壞。選址二環(huán)境適宜性較好。周用是娛樂康體用 地-高爾夫。背靠牛白嶺，面朝淡水湖。 可遠眺新村港、南灣嶺。地勢較高不會出 現(xiàn)洪澇災害，土地隸屬大墩村，征地賠償 工作己基本完成，可以立即動工。附近無 規(guī)劃高爾夫球洞，以及旅館商業(yè)區(qū)，今后 各項冃陸續(xù)建設也不受影響，相當安靜。冃前規(guī)劃路尚未修建， 交通相對不便利。選址

7、三環(huán)境適宜性較好。周圍是娛樂康體用 地-高爾夫，面朝新村港，背靠南灣嶺， 可遠眺牛白嶺。地勢較高不會出現(xiàn)洪澇災 害，土地隸屬大墩村，征地賠償工作已基 木完成，可以立即動工。根據風況推測，大部分 時間處于下風區(qū)；離海邊較 近，家用電器容易被腐蝕損 壞；常有軍用飛機訓練，噪 咅較大。選址比選結論：根據選址方案的優(yōu)點和缺點對照表的內容，我們 認為選址二最符合項目的選址原則和耍求，達到了環(huán)境適宜、基礎配套設 施齊全、風況和地勢情況良好，以及具備施工條件的要求。規(guī)劃路修建好 后，交通也相當便利，所以選址二為最佳選址方案。二、用地規(guī)模測算=1職工住房用地規(guī)模分為管委會和開發(fā)公司兩種計算群體。管委會計劃建設

8、130套房。管委會領導按照10戶計，是套型建筑 面積為280m2/戶的3層別墅（根據咨詢了解，?？谑惺蓄I導的住房是 套型建筑面積為260-280m7戶的3層別墅，建筑面積約為275-295m2/ 戶。參照該標準。）,單戶建筑面積約為295m2/p,總建筑面積約為 2950m2；處級干部按照30戶計，是套型建筑面積為230m2/戶的復式樓, 單戶建筑面積約為245m2/戶，總建筑面積約為7350m2；其他人員按照 90戶計，套型建筑面積為150m2/戶，單戶建筑面積約為165m鄉(xiāng)戶，總 建筑面積約為14850m2o建筑面積共計：25150m容積率取值為1. 1, 得出用地面積為22864m2,即

9、34. 3畝。開發(fā)公司計劃建設200套房。公司高層按照10戶計，是套型建筑 面積為280m2/戶的3層別墅（根據咨詢了解，?？谑惺蓄I導的住房是 套型建筑面積為260-280m2/戶的3層別墅，建筑面積約為275-295m2/ 戶。參照該標準。）,單戶建筑面積約為295m7戶，總建筑面積約為 2950m2；公司中層按照50戶計，是套型建筑面積為230m7戶的復式樓, 單戶建筑面積約為245m2/戶，總建筑面積約為12250m2；公司員工按照 140戶計，套型建筑面積為150m2/戶，單戶建筑面積約為165m7戶，總 建筑面積約為23100m2o建筑面積共計：38300m2,容積率取值為1. 1,

10、 得出用地面積為34818m2,即52. 2畝。根據以上測算得出，建筑面積共計63450m2,用地面積為57682m2 即86. 5畝。二、項目建設主體前期提出自建和合建兩種開發(fā)模式。自建開發(fā)模式的建設主體為海南 國際旅游島先行試驗區(qū)管理委員會或海南省國際旅游島開發(fā)建設有限公 司，合建開發(fā)模式的建設主體為合作的房地產開發(fā)企業(yè)。采用自建開發(fā)模式，以海南國際旅游島先行試驗區(qū)管理委員會或海南 省國際旅游島開發(fā)建設有限公司作為建設主體，解決職工住房困難問題一 般的作法為建設保障性住房（即：經濟適用房、限價商品房、集資合作建 房等模式）。保障性住房建設雖然在建設用地供應、稅收、貸款、基礎設 施建設等方面

11、有政策上的優(yōu)惠，但存在以下缺點：1、對房屋供應對象有限制條件，符合條件才能購買；2、戶型面積有限制條件，面積和對較小。戶型面積限制條件較寬松的 限價商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米（即: 建筑面積最大不超過135平方米）。3、購房人僅擁有有限產權。購買經濟適用住房或限價商品住房不滿5 年，不得直接上市交易。滿5年上市轉讓的，政府可優(yōu)先回購。如以開發(fā)房地產項目的名義為職工購房提供福利，存在以下問題：1、海南省國際旅游島開發(fā)建設有限公司不具備房地產開發(fā)資質。根據 房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定，未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。2、開發(fā)房地產項

12、目的目的是盈利，以成本價出售給職工達不到盈利的 冃的，公司財務是否能夠通過政府審計機關的審查是個問題。3、海南省國際旅游島開發(fā)建設有限公司尚未建立成熟的工程造價審計 機構，不利于控制項目投資，節(jié)約成本。成本增加員工購房福利便減少， 甚至于沒有購房能力。所以，我們建議采用合建的開發(fā)模式，建設主體為合作的房地產開發(fā) 企業(yè)。職工可以團購或內部員工優(yōu)惠購房政策的形式購買?？紤]到試驗區(qū)職工住宅區(qū)項目開發(fā)建設的緊迫性和重耍性，我們于 2012年10月23日對成都萬華投資集團旗下的成都麓山國際社區(qū)和麓湖生 態(tài)城進行了實地調研。通過對該公司的作品展示、戶型解讀及開發(fā)模式的 研究，我們認為成都萬華投資集團在資金

13、、設計理念、設計團隊、開發(fā)模 式等方面管理比較規(guī)范，建設渠道比較成熟。為使職工住宅區(qū)項目開發(fā)建 設更具有可操作性，確保項目開發(fā)建設順利實施，建議由水鎮(zhèn)開發(fā)公司作 為項目建設主體，將職工住宅區(qū)項目作為子項目列入其投資的商業(yè)配套開 發(fā)項目中，由其負責住宅區(qū)項目的設計及開發(fā)建設工作。三、啟動下一步工作計劃（一）成立職工住宅區(qū)項目部。根據項目的建設規(guī)模、技術耍求、投 資金額和施工工期等因素成立項冃部，合理配置項冃管理人員，以確保順 利實現(xiàn)項目管理工作目標。（二）考慮到解決職工住房問題的緊迫性和重要性，建議委托負責海 風小鎮(zhèn)地質勘察的單位海南有色工程勘察設計院進行圍網定樁和地質 勘察工作。（三）委托具有

14、相應測繪資質的單位進行土地分戶測量，盡快完成土 地分戶測量任務，做好征地賠償準備工作。（四）委托具有相應咨詢資質的單位編制可行性研究報告，做好項冃 立項工作。（五）調查了解具有相應資質的設計單位，采用邀請招標或公開招標的形式委托設計單位。四、前期工作實施計劃（一）成立住宅區(qū)項目管理部項目管理部架構圖1、根據本項目建設規(guī)模、技術要求、投資金額和施工工期等因素合理 配置項目管理人員，以確保順利實現(xiàn)項目管理工作目標。2、項目管理人員分為質量管理、進度管理、造價審計管理、土地征收 管理和工程報建管理五個小組，包括項目經理1人，項目總工1人，建筑 專業(yè)1人，結構專業(yè)1人，水電專業(yè)1人，裝飾專業(yè)1人，造價

15、專業(yè)1人, 用地手續(xù)辦理1人，報建及資料管理2人，共10人。充分發(fā)揮各專業(yè)人員 技術和管理的特長，做好施工圖審核，施工方案審核工作，解決工程質量 疑難問題和施工技術論證等方面問題。（二）建設工程各項手續(xù)辦理流程圖住宅區(qū)項目各項手續(xù)辦理流程（三）前期各項工作實施進度橫道圖時間60日歷天（職工住宅區(qū)項目選址確定后開始實施）項m51015202530354045505560辦理選址意見書用地預審報審環(huán)境影響評價可行性研究報告立項工程報建備案用地規(guī)劃許可證勘察、設計單位招標初步設計施工圖設計工程規(guī)劃許可證施工、監(jiān)理單位招標施工、監(jiān)理進場開工圍網釘樁土地評佔征地賠償土地掛牌拍賣手續(xù)施工許可證（四）前期各項工作實施進度控制計劃表序號前期工