某房地產企業(yè)償債能力分析

1、    某房地產企業(yè)償債能力分析    李萌摘要：在可觀的市場經濟條件下，現代企業(yè)已經逐漸將其基本的發(fā)展謀劃轉變?yōu)樨搨洜I。企業(yè)進行風險管理是企業(yè)進行風險管理的關鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)的安全運行是財務分析的重要組成部分，于是償債水平分析已經變成現代企業(yè)財務分析核心內容的其中之一。該企業(yè)公司在近五年的各項財務指標都保持了相對穩(wěn)健的產權結構以及負債決策，同時也具有比較強的對外長期償債能力。由于其行業(yè)特殊性決定的，企業(yè)的長期負債率指標都比較高。資產負債率高、融資成本高、債務壓力大，如果發(fā)現庫存銷售等問題，公司將面對巨大的金融危機。關鍵詞：房地產企業(yè)；償債能力；分析一、某

2、房地產企業(yè)公司簡介于1984年成立的某企業(yè)股份有限公司，是中國以房地產為核心業(yè)務并且是大陸首批公開上市的企業(yè)之一。總部設在深圳，直至2009，國內的20多個城市都已設立了分支機構。還成為了國內房地產產業(yè)中首個年銷售額超千億的公司。這個數字讓同行羨慕，外人震驚，在美國四個住宅公司的高峰期的總和才能達到這一水平。二、某房地產企業(yè)公司償債能力分析（一）短期償債能力分析。企業(yè)對流動資產進行清償的現金保證程度就是通常所說的短期償債能力。它反映了企業(yè)償還債務的能力。對于債權人來說，企業(yè)必須有足夠的能力償還債務，以確保其債務的安全，對附表的利息，到期的本金。1、流動比率。流動資產與流動負債的比值即為流動比率

3、，是衡量一個企業(yè)的短期償債能力的核心指標。其計算公式為：流動比率=流動資產/流動負債該企業(yè)公司近五年內最高時比率為1.84，在房地產行業(yè)中遠高于其他公司的比率。同時，09年內的數據超過08年，說明了它的金融風險明顯下降，而相對應的償債能力就有所增強。2、速動比率。速動資產與流動負債的比率即為速動比率。其所表示的意義是每1元流動負債有多少元速動資產作保障。是表明速動資產變現水平的一個重要的輔助指標。公式為：速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債在2009年時該企業(yè)公司的年平均速凍比率為0.57，在同行業(yè)中相當。而與往年相比有較大的提高，表明財務風險降低，反之其償債能力有所增強。在隨后的兩年中，由

4、于政策等各方面原因，房地產市場受到調控影響，速動比率呈下滑趨勢并且日趨嚴重，直至2012年才有所緩和，開始呈現上升曲線。3、現金比率?，F金比率是（貨幣資金+交易性金融資產）/流動負債?？梢噪S時可以變現的資產可以稱之為現金類資產。在近五年的數據中表明該企業(yè)的現金比率上升后下降，開始的上升表示企業(yè)的即刻變現能力增強，但但隨后又有所下降，直至12年才開始回升，這一數據折射了制約該企業(yè)短期償債能力的主要因素是存貨變現水平。（二）長期償債能力分析。不論是債權人、投資者、經營者或者與企業(yè)有關聯的各方面都非常在一個指標，那就是企業(yè)償還長期債務的現金保障程度長期償債能力。1、資產負債率。企業(yè)的全部負債總額除以

5、其總資產總額的百分比即為資產負債率。計算公式為：分析：資產負債比率反映了企業(yè)資產總額中，債權人資金所占的比重，以及所受到的保障程度。若企業(yè)的長期償債能力越強，則比率也應該越小。債權人資金在企業(yè)中的利用程度也可以通過負債比率體現出來。該企業(yè)公司近五年的資產負債水平率均比同行業(yè)略高，這也表明了在房地產行業(yè)中該企業(yè)確實屬于領頭企業(yè)，其資本結構可做為其他企業(yè)的參照。2、產權比率。產權比率又稱為債務權益比率，是衡量企業(yè)長期償債能力的主要指標之一。計算公式為：產權比率=負債總額/所有者權益總額×100%分析：負債與股東權益比率也是負債總額與所有者權益之間的比率。這一比率表明了債權人權益所受到的保

6、障程度。想要向債權所有者那里獲得更多的借款那么就需要表明企業(yè)的長期償債能力很強，讓他們感覺到權益受到的保障程度高，而這一比率低就能充分的表現出來。該企業(yè)公司充分發(fā)揮了負債帶來的財務杠桿效應，他們的債務權益比率在近幾年都處于較大幅度的提升階段，這說明該企業(yè)在每一年都有較大的發(fā)展提升。3、利息保障倍數。公司在一定盈利水平下支付債務利息的能力可以用利息保障倍數來進行分析。計算公式為：已獲利息倍數=息稅前利潤總額/利息支出=ebit/interest expense或=（凈利潤+利息費用+所得稅費用）/利息費用分析：企業(yè)生產經營所獲得的息稅前利潤與利息費用的比率即為利息保障倍數也可以稱作已獲利息倍數。它是衡量企業(yè)償付負債利息能力的指標。2008-2011年償債能力分析財務指標折線圖圖2-1圖2-2通過圖2-1，圖2-2中的數據對該企業(yè)公司進行連續(xù)五年財務指標的比較，直觀的表明了近年來該企業(yè)公司保證了負債政策和產權結構的穩(wěn)定，同時對外長期償債能力也較強。從短期償債能力來看，該企業(yè)公司在2008-2012這三年時間里，流動比率一直有所下降，速動比率一直控制在0.5上下。而按照國際慣例，當這兩項數據分別保持在2：1和1：1時，說明企業(yè)的短期償