物業(yè)管理常識

1、肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄

2、羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈

3、螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃

4、羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇

5、袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖

6、肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈

7、袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂

8、螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇

9、羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁

10、袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅

11、肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂

12、袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆

13、蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁

14、羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅

15、螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈螇羈薇襖肆羇芆蚇羂肆荿袂袈肆蒁蚅螄肅蚃蒈膃肄莃螃聿肅蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀肅膀蒂薃羈腿薄螈袇膈莄薁袃膇蒆袆蝿膆薈蠆

16、肈膅羋裊羄膄莀蚇袀膄蒃袃螆芃薅蚆肄節(jié)芄葿羀芁蕆蚄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈羋莁薅肇羋蒃螁羃莇薆薃衿莆芅蝿螅蒞莈薂肄莄薀螇肀莃螞蝕羆莂莂裊袂罿蒄蚈 物業(yè)管理常識     物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。當(dāng)時英國有一個名叫 奧克維婭·希爾（octavia hill）的住宅業(yè)主為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好的效果。不僅有效地改善了居住環(huán)境，還使業(yè)主和使用者的關(guān)系變得友善起來，招至當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?，一種新型的不動產(chǎn)管理模式產(chǎn)生了。物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)

17、部門重視，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟，直至今天。 物業(yè)管理在中國的發(fā)展從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)40年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)的萌芽和初步發(fā)展的時期。1949年新中國成立至1978年以前，我國實行的是公有化、福利型住宅制度。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立。廣州也于1981的開始在新建的東湖新村試點實行新型住宅區(qū)管理辦法。到1996年底，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有物業(yè)管理公司6000余家，從業(yè)人員近百萬人。一、物業(yè)管理的相關(guān)概念1、物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。2、物業(yè)的分類（1）居住物業(yè)住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、

18、別墅（2）商業(yè)物業(yè)寫字樓、綜合樓、商業(yè)中心、酒店（3）工業(yè)物業(yè)工廠、倉庫（4）其它用途物業(yè)車站、機(jī)嘗醫(yī)院3、物業(yè)管理是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務(wù)。4、業(yè)主即物業(yè)的所有權(quán)人。5、物業(yè)管理人即物業(yè)管理公司。（廣州市銀碟物業(yè)管理有限公司）6、業(yè)主的權(quán)力（1）參加業(yè)主大會；（2）享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（3） 通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；（4） 決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；（5） 督業(yè)主委員

19、會的管理工作；7、業(yè)主的義務(wù)（1）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；（2）遵守業(yè)主公約；（3）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；（4）按時交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費用；8、業(yè)主大會行使以下職權(quán)：（1） 選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，（2） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3） 聽娶審議業(yè)主委員會的工作報告，（4） 改變或撤銷業(yè)主委員會不（5） 適當(dāng)?shù)臎Q定；（6） 通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；（7） 批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同（） 決定有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項；（） 決定物業(yè)管理的其他事項；9、業(yè)主委員會的權(quán)力業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期二年，可連選連任。（1） 召集和主持業(yè)主大會，（

20、2） 報告物業(yè)管理的實施情況；（3） 草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案，（4） 或者修訂草案并報業(yè)主大會通過，（5） 監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（6） 通過公開招標(biāo)（7） 等方式選聘物業(yè)管理公司，（8） 代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，（9） 經(jīng)業(yè)主大會同（10） 意負(fù)責(zé)履行；（11） 聽取業(yè)主、使用人的建議，（12） 監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服（13） 務(wù)活動；（14） 監(jiān)督共同（15） 設(shè)備（16） 設(shè)施、場地的使用和維護(hù)。10、物業(yè)管理人的主要權(quán)利（1） 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，（2） 結(jié)合物業(yè)實際情況，（3） 制定物業(yè)管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規(guī)定。（4） 依照物業(yè)管理合同（5） 和管理

21、辦法對物業(yè)實施管理。（6） 依照物業(yè)管理合同（7） 和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。（8） 制止違反規(guī)章制度的行為。（9） 選聘專營公司承擔(dān)專項管理服務(wù)（10）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理（11） 要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。（12） 可實行多種經(jīng)營，（13） 其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費。11、物業(yè)管理人的主要義務(wù)（1） 以為業(yè)主和使用人服務(wù)為宗旨，（） 注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，（） 按照政府主管部門規(guī)定的管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，（） 履行牧業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。（） 重大的管理措施應(yīng)交業(yè)主委員會審議，（） 并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。（） 接受房地產(chǎn)行政主管部門以及工商、公安、衛(wèi)生等行政部門

22、和物業(yè)所在地人民政府的各方面管理、監(jiān)督。（）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服（） 務(wù)和開展社區(qū)文化活動。12、物業(yè)管理公司提供的一般服務(wù)內(nèi)容（）建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備（）場地的養(yǎng)護(hù)和維修；（）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服（）安全防范服（）車輛停放公共場地的管理；（）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；（） 物業(yè)檔案資料的管理；（） 業(yè)主和使用人委托的其次服務(wù)事項；物業(yè)管理常識       一、物業(yè)管理的概念：   物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房

23、地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。  關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目。  另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。  現(xiàn)在一

24、般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。  綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。  定義：物業(yè)管理條例（2003年5月28日國務(wù)院第九次常委會議通過并由溫家寶總理簽署頒布實施）中所稱

25、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。  進(jìn)行物業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)必須具備其主管部門審批的資質(zhì)等級證書并經(jīng)工商部門注冊登記，新注冊的物業(yè)管理企業(yè)一年內(nèi)須取得相關(guān)資質(zhì)證書。  物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：  1 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。  2 物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。  3 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視

26、為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品勞務(wù)與服務(wù)。  4 這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。  5 物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體。  6 物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。  7 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。  8 就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有

27、中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。   二、物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營   一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的一系列工作。  經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟(jì)活動的總體和長遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理實現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。  物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、

28、生產(chǎn)、銷售的決策。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理。  作者： 月夜心聲   2008-6-19 11:03 回復(fù)此發(fā)言   2物業(yè)管理常識 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。從這個角度上說，

29、管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。   三、物業(yè)管理與企業(yè)管理   近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識之士的認(rèn)同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：

30、其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。   四、物業(yè)管理的起源及其原因   物業(yè)管理是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對

31、其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當(dāng)時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(octavia hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服

32、務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各地。  物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其原因是：  第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍

33、內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。  第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善

34、和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。  作者： 月夜心聲   2008-6-19 11:03 回復(fù)此發(fā)言   3物業(yè)管理常識 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。  第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系

35、，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。   五、物業(yè)管理的特點   物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。  1.物業(yè)管理的社會化  物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理

36、部門批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。  2.物業(yè)管理的專業(yè)化  物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包

37、給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。  3.物業(yè)管理的企業(yè)化  物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的法人，應(yīng)按照中華人民共和國公司法的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己

38、的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。  4.物業(yè)管理的經(jīng)營型  物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各

39、主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。  物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力。 4物業(yè)管理常識   六、物業(yè)管理的職能   (一)物業(yè)管理的五種職能  物業(yè)管理的職能可以分為

40、決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。  1.決策與計劃職能  決策是指對物業(yè)管理目前和長遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的計劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學(xué)對物業(yè)管理的效果具有決定性的作

41、用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。  2.組織職能  組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機(jī)結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機(jī)器”。在這部“ 大機(jī)器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)

42、置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。  3.指揮職能  指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計劃目標(biāo)也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進(jìn)行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權(quán)。

43、60; 4.控制職能  控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)常控制監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標(biāo)、計劃、規(guī)章制度進(jìn)行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善?？刂坡毮芤蠼?、健全各項規(guī)章制度，包括客戶公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、客戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章制度等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。  5.協(xié)調(diào)職能  協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)

44、生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。縱向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。  上

45、述物業(yè)管理職能是一個有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。 物業(yè)管理常識八大點一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發(fā)商

46、與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。二、開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費？答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照房屋使用、管理、維修公約中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至于物業(yè)公司的代收酬勞

47、，以北京市來說，按市物價局頒布的北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法(京價(房)字1997第196號)，統(tǒng)收服務(wù)費1元戶·月，由物業(yè)公司向住戶收取。四、在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準(zhǔn)？答：計費面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。五、公共區(qū)域的照明費用，誰來負(fù)擔(dān)？答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳

48、納分?jǐn)偟哪茉促M用。六、電梯費用，低層住戶是否應(yīng)承擔(dān)？答：電梯是樓內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人的共用財產(chǎn)，因此電梯運行維護(hù)費用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。但作為電梯運營管理部門，必須保證政府規(guī)定的電梯運行時間，即6：00-24：00不間斷運行，24：00-6：00應(yīng)有人值班，而且必須保證層層停梯。如果服務(wù)有折扣的，收費也應(yīng)有折扣。七、住戶裝修時，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？答：住戶對房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違

49、約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準(zhǔn)，即按房屋使用、管理、維修公約中的規(guī)定執(zhí)行。八、機(jī)動車停車費用到底是什么費用？答：規(guī)定的是“機(jī)動車存車費”，而不是“占地費”。在小區(qū)里能收取此項費用的只能是具備物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業(yè)公司收取存車費后，雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書，物業(yè)公司履行看管責(zé)任，發(fā)生丟失時，按照雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行處理。物業(yè)管理常識1 什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理，物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容?物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。物業(yè)包括房業(yè)和地業(yè)，附屬設(shè)施及相關(guān)場地

50、是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的庭院綠化、道路、場地等。物業(yè)管理條例中定義物業(yè)管理的概念為：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。(1) 物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè)，指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。(2) 物業(yè)管理服務(wù)的對象

51、是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。(3) 物業(yè)管理服務(wù)的投入能對物業(yè)實現(xiàn)提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭保值、增值。(4) 物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型的服務(wù)。(5) 物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建”文明小區(qū)”、”安全小區(qū)”、”衛(wèi)生小區(qū)”建設(shè)結(jié)合起來，創(chuàng)造”整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。我國推行物業(yè)管理的目的是為了實現(xiàn)物業(yè)的價值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三

52、個效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。（一）常規(guī)性的公共服務(wù)。這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括以

53、下8項：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。（二）針對性的專項服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。專項服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。（三）委托性的特約

54、服務(wù)。特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品等。上述三類服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣

55、度和深度。    真正的服務(wù)意識應(yīng)該是把為了遵守規(guī)章制度、領(lǐng)導(dǎo)考核和薪水提高三個目的排除過后，完全地發(fā)自內(nèi)心地為客人自覺服務(wù)的心理活動，才是真正的服務(wù)。 ·自覺主動地為客戶服務(wù)1·自覺主動地為客戶服務(wù)2·服務(wù)意識要滲透到血脈里面1·服務(wù)意識要滲透到血脈里面2·服務(wù)水準(zhǔn)差一點,服務(wù)意識差一截·每個人都要有服務(wù)意識1·每個人都要有服務(wù)意識2·強(qiáng)化自己的服務(wù)意識1·強(qiáng)化自己的服務(wù)意識2·堅持提供顧客需要的服務(wù)1·堅持提供顧客需要的服務(wù)2·有服

56、務(wù)意識的員工才是優(yōu)秀的員工1·有服務(wù)意識的員工才是優(yōu)秀的員工2 第三章客戶是我們的衣食父母     對任何企業(yè)來說，服務(wù)是取得銷售成功的第一步。對每個員工來說，如果你渴望得到提升，最重要的就是提高你的服務(wù)質(zhì)量，不要以為只有購買你的產(chǎn)品才是你的客戶，你的同事，你的上司，你的老板其實都是你的客戶，如何為他們做好服務(wù)也是你的職責(zé)。 ·客戶才是發(fā)你薪水的人·不要忘記你是在為客戶工作·為客戶實際上也是為自己1·為客戶實際上也是為自己2·客戶永遠(yuǎn)是第一位的·用同等的態(tài)度對待每一

57、位客戶1·用同等的態(tài)度對待每一位客戶2·要有"為顧客掏腰包"的精神1·要有"為顧客掏腰包"的精神2 第四章創(chuàng)造卓越的服務(wù)     每個人都有不順心的時候，也可能把煩惱帶到工作中來，但請記?。何⑿κ枪ぷ鞯囊徊糠?，微笑是你的責(zé)任。有人說一個員工就是一個窗口，這話很有見地。作為職業(yè)者，你的一言一行不只代表你自己，還代表一個單位，一個行業(yè)，甚至一個社會的文明程度和服務(wù)水平。所以，一個人是否要慎言慎行，決不是個人的事。優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必須從個人抓起，要把文明意識、服務(wù)意識“吃”到肚子里，融化進(jìn)血液，自覺地表現(xiàn)在一言一行上。 ·微笑服務(wù)是一筆無形資產(chǎn)·用責(zé)任心打動顧客·不要同你的客戶爭辯·愛顧客勝于愛自己·重視顧客的感受·信譽是你個人和企業(yè)的商標(biāo)1·信譽是你個人和企業(yè)的商標(biāo)2·速度和品質(zhì)同等重要1·速度和品質(zhì)同等重要2·為顧客服務(wù)高于一切·全身心地投入接待客戶·免費的服務(wù)更要做到位·留住你的老顧客1·留住你的老顧客2 羂膃螁肈芁膂蒁袁膇膁