徐家匯商圈發(fā)展分析：徐家匯商圈的過去現(xiàn)在與未來3頁

1、 徐家匯商圈發(fā)展分析一、徐家匯商圈基本的情況 徐家匯，是上海近年來變化最大的一個地方。從一個商業(yè)欠發(fā)達區(qū)成為上海的市級副中心和市商業(yè)中心之一。 1984年，時任上海市市長的汪道涵在政府工作報告中提出：在徐家匯建立上海市第二個商業(yè)中心。翌年，上海市城市總體規(guī)劃把徐家匯地區(qū)確定為市級副中心。上海市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要又把徐家匯定為市商業(yè)中心之一。1993年10月15日，“徐家匯商城國際研討會”召開，新徐家匯在這里描出了輪廓。同年，市規(guī)劃局批準了徐家匯地區(qū)城市設計規(guī)劃。這一設計首次運用城市設計理論，將徐家匯地區(qū)的建設范圍從廣場四周向外擴展，使建設突破了傳統(tǒng)的建筑管理模式，做到建筑形態(tài)、建筑群體、空

2、間場所、城市景觀和路徑組織的和諧統(tǒng)一。徐家匯商城第一期工程從1992年開始。一共10個項目，當年規(guī)劃，當年設計，當年開工，當年竣工。這項目中，有東方商廈、太平洋百貨和大千美食林（現(xiàn)改為太平洋數(shù)碼電腦城）等。徐家匯的三期建設均在20世紀末完成，總面積超過200萬平方米，總投資在160億元左右。一個嶄新的商圈在徐家匯浮出水面。早年的徐家匯，東起漕溪北路，西到徐虹路，南臨南丹路，北至今天的虹橋路，至20世紀初，其區(qū)域范圍內有天主教大教堂、天文臺、土山灣之工藝院、婦女修道院等，與1951年的上海市交通全圖中“徐家匯鎮(zhèn)”位置相符，即所述的“鎮(zhèn)前河道通松江楓涇，船只往來頗形熱鬧，亦滬上之大鎮(zhèn)也”。1993

3、年確定的徐家匯的范圍為1.2萬平方公里，其中核心區(qū)域0.24平方公里。現(xiàn)在的徐家匯根據(jù)滬府（2005）7號文提出的徐家匯知識文化商務區(qū)的功能定位，主要指：東起宛平路、宛平南路，西至宜山路、南自中山南二路，北至淮海西路，總面積4.69平方公里。區(qū)域內有大小各類商業(yè)服務業(yè)銷售網(wǎng)點千余家，商業(yè)建筑面積近90萬平方米，全年客流總量1.6億人次，日均客流量近45萬人次，節(jié)假日期間日均客流量近80萬人次，并在業(yè)態(tài)上構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費的商業(yè)布局，其中百貨、餐飲、娛樂文化成為主力業(yè)態(tài)。 商圈目前較大的商業(yè)企業(yè)有：百貨商店5家（東方商廈徐匯旗艦店、匯金百貨徐匯店、第六百貨、匯聯(lián)商廈、太平洋

4、百貨徐匯店），購物中心1家（港匯廣場），大型電子電器專業(yè)專賣市場及自營店6家（太平洋數(shù)碼一期、二期、百腦匯美羅店、徐匯店、國美肇嘉浜路店、蘇寧肇嘉浜路店），大型休閑餐飲娛樂城（街）4家（美羅娛樂城、星游城娛樂城、永新坊商業(yè)內街、騰飛商業(yè)裙房），品牌折扣店1家（foxcity品牌折扣店），大型超市1家（世紀聯(lián)華體育場店）。另外，商圈內還有近千家開設在商廈內或沿街門面的餐飲、食品、電器、計算機、醫(yī)藥、運動器械、金銀飾品、服飾鞋帽店并影院（永華影院、柯達數(shù)碼影院）、書店、咖啡館等。商圈核心地區(qū)并周邊（主要指徐家匯街道轄區(qū)范圍）現(xiàn)有1萬平方米以上的商務樓宇25幢，樓宇總面積88.1萬平方米，入駐的各類

5、企業(yè)2100多家，其中稅收屬地企業(yè)八百四十余家，屬地企業(yè)年度實現(xiàn)稅收25億元。另外，徐家匯地區(qū)共有停車場經(jīng)營單位61家，可提供停車位8931個。二、徐家匯商圈發(fā)展態(tài)勢剖析徐家匯商圈在經(jīng)歷近15年的快速發(fā)展之后，目前正處于平臺期，如何突破瓶頸進一步提升商圈的能級、完善商圈的內外部環(huán)境、吸引更多客流是亟待解決的幾大問題。下面分別從消費群體、商圈綜合環(huán)境、功能提升等幾個方面做交流發(fā)言。（一）商圈消費結構的穩(wěn)固決定徐家匯商圈發(fā)展的首要元素便是消費群體的規(guī)模和結構。1、徐家匯商圈消費群體特征：商圈全年客流總量1.6億人次，日均客流量近45萬人次，節(jié)假日期間日均客流量近80萬人次，整體呈現(xiàn)出年輕消費者、中

6、高收入者為主和上海本地人占絕對多數(shù)的結構形態(tài)，各類群體詳細狀況分析如下：（1）年輕消費者比例高，購買力強。統(tǒng)計顯示，20-29歲人群所占比例最高，為38.65%。（2）中高收入消費者比例較大，購物目標性較強。據(jù)統(tǒng)計，月收入2000元以上客流占61.71%。其中月收入2000-3000元段、4000-5000元段的客流比例分別為32.65%和12.43%。月收入10000元以上的客流占比為2.27%。（3）本地消費者為主，外地消費者比重相對較低。消費群體中來自市外的客流量僅占5.2%，體現(xiàn)了商圈以內向型銷售為主，外向性不足的現(xiàn)狀。2、導致商圈消費分流的主要因素：近幾年，徐家匯商圈面臨著各種分流因

7、素的影響，這些因素不僅分流了商圈的固有消費者，還吸引了商圈大量潛在客源，對商圈的長遠發(fā)展產生了一定影響。（1）網(wǎng)絡購物對年輕消費群體形成了分流。統(tǒng)計顯示，2010年淘寶網(wǎng)的交易額達近4000億元，15-24歲的年輕人是網(wǎng)絡購物的主力軍。網(wǎng)絡本身缺少區(qū)域針對性，所以對于實體店聚集、年輕消費群體為主的徐家匯商圈產生的分流影響尤其明顯。（2）新興購物中心的同構經(jīng)營，對徐家匯固有消費群體的分流。位于徐家匯地區(qū)南面的閔行南方商城、友誼商城，西南面七寶商圈的巴黎春天和嘉茂購物廣場，莘莊仲盛購物中心；位于徐家匯西北面中心城區(qū)的長寧中山公園商圈龍之夢購物中心，虹橋的天山路商業(yè)街等，對徐家匯原有的消費群體產生了

8、分流。（3）城市整體規(guī)劃不斷優(yōu)化，新興商圈因交通環(huán)境改善，競爭力顯著增強。特別是軌道交通的大力發(fā)展，使得消費者跨區(qū)購物更加便利。后起商圈無論是初建還是二次規(guī)劃，都選在交通便利的區(qū)位，這些客觀上減弱了徐家匯商圈依交通樞紐功能建立的先發(fā)優(yōu)勢。（4）高檔商圈加快了功能改善和品牌調整步伐，對高收入客戶群形成了巨大吸引力。這些商圈較徐家匯商圈具有明顯的品牌先發(fā)優(yōu)勢，高端品牌的數(shù)量和質量都要高出一個層級，其高收入消費群體的總體規(guī)模更大。（5）社區(qū)商業(yè)的蓬勃發(fā)展，吸引了大量中低端消費。周邊社區(qū)商業(yè)逐漸將商圈內的低端產業(yè)和低價產品分化出來，使商圈原有的高、中、低、廉經(jīng)營模式逐步演化為高、中端經(jīng)營為主的模式。3

9、、穩(wěn)固消費人群的下一步舉措：（1）豐富商圈時尚元素，吸引更多年輕消費者。充分發(fā)揮實體經(jīng)營優(yōu)勢，空間布局上形成綜合購物環(huán)境。增加商圈時尚元素。鼓勵圈內商廈通過各類時尚品牌的引入努力做到與年輕人的消費品味相一致，更多注入年輕、時尚元素。（2）探索開展電子商務試驗區(qū)，鼓勵實體店網(wǎng)絡經(jīng)營新辦法。鼓勵探索建設網(wǎng)上徐家匯商城。充分利用網(wǎng)絡便捷優(yōu)勢提升服務。（3）開展特色主題營銷和促銷活動，擴大商圈影響力。（4）加強對消費群體的研究調查。各方面加強協(xié)作，在細分市場、把握消費模式變化、消費者消費習慣等方面進行實時追蹤調查，以便快速做出反應。（二）商圈綜合環(huán)境的優(yōu)化提升一個商圈的綜合競爭力與其整體外部環(huán)境和規(guī)劃

10、布局密不可分，在商圈初始階段，良好的綜合環(huán)境可以在短期內吸引到眾多消費者的關注，為商圈進一步發(fā)展奠定堅實基礎；在商圈成熟運營階段，優(yōu)美舒適的購物環(huán)境不僅可以穩(wěn)定壯大消費群體，還可以有效地降低后起商圈對固有客流分流的負面影響。徐家匯商圈地處徐匯區(qū)核心區(qū)域，商圈的綜合環(huán)境同時也是徐匯向外界展現(xiàn)優(yōu)美形象的名片，對整個區(qū)域的經(jīng)濟社會發(fā)展有重要影響。1、徐家匯商圈環(huán)境的綜合優(yōu)勢：（1）交通樞紐功能先發(fā)優(yōu)勢明顯。徐家匯的發(fā)展與交通息息相關，從最初借地鐵1號線的契機發(fā)展壯大，到現(xiàn)在軌道1、3、4號線相互換乘，加上規(guī)劃中的9、11號線與1號線直接在小商圈內換乘，連同三十多條地面公交線路，形成了一個功能完備的軌

11、道與地面交通網(wǎng)，使前來旅游、購物的消費者感受到切實的方便和快捷。按照規(guī)劃預計，未來軌道交通號、9號和11號線三線每天換乘總人數(shù)可達20萬人，客流承載量將會有一個質的飛躍，這對商圈擴大潛在消費群體的規(guī)模意義重大。（2）組團式開發(fā)，集聚經(jīng)營優(yōu)勢顯著。與南京西路、南京東路、淮海中路等條狀商圈相比，徐家匯商圈的塊狀布局容易形成立體式輻射，范圍更廣。同時，組團式開發(fā)使得業(yè)態(tài)聚集程度更高，容易促進消費者形成連帶消費和多次消費，優(yōu)于條狀商圈同街同業(yè)、不同街不同業(yè)式，布局相對分散的經(jīng)營模式。（3）商圈長期以來形成的“錯位競爭，綜合消費”優(yōu)勢。錯位經(jīng)營可以使入駐的商家在市場細分、細化的前提下，依據(jù)各家實力和經(jīng)營

12、特點，找到自己的市場定位并瞄準和鎖定自己的消費群體，從而在商品結構、經(jīng)營策略、服務方式上加強針對性和適用性，滿足消費群體不同需求。2、徐家匯商圈綜合環(huán)境存在的不足：（1）商業(yè)中心和交通樞紐功能融合發(fā)展，但人流車流混雜，停車難問題亟待解決。地面交通方面，非機動車占道的問題亟待解決；步行街數(shù)量太少，人行天橋、步行街、地下交通為一體的立體交通格局有待完善。據(jù)統(tǒng)計，商圈客流來源中，3.02%自備車輛購物，按照平時客流55萬，雙休日70萬計，則平時駕車購物者約1.65萬，周末約2.1萬。當前商圈提供的停車資源明顯緊張，尤其是周末缺口較大。（2）商圈周邊規(guī)劃仍不完善，各支馬路與中心區(qū)域在條塊聯(lián)動上效果不夠

13、顯著。天鑰橋路餐飲娛樂街、肇嘉浜路大型餐飲和商務辦公區(qū)域在定位上不明確；街容街貌有待改善；衡山路特色街開發(fā)深度不夠，沒有充分發(fā)揮深厚歷史沉淀的花園洋房優(yōu)勢；宜山路建材家具一條街聚集程度不高，缺乏連續(xù)性。3、改善徐家匯商圈綜合環(huán)境的舉措：（1）整合交通資源，加強整體規(guī)劃。一是重點解決人流車流混雜問題。二是解決周末停車難、停車貴的問題。（2）整合網(wǎng)點，開展整體營銷。鼓勵商業(yè)零售企業(yè)突破“小商圈”的限制，在“大商圈”范圍內進行自我調整定位，使得各網(wǎng)點在更大范圍內成為一個整體，（4）加強商圈軟環(huán)境建設，提升服務能級。一是在細節(jié)上，鼓勵各大商廈積極對標全球管理最優(yōu)秀的購物中心。二是加大規(guī)劃和執(zhí)行力度，優(yōu)

14、化商圈整體視覺氛圍。三是完善商業(yè)誠信體系。（三）商圈綜合功能的提升1、商圈綜合功能的優(yōu)勢和劣勢:商務功能、旅游功能、文化功能、金融服務功能、品牌結構優(yōu)化等都直接或間接對徐家匯商圈能級提升產生重要影響。一是商務功能與商圈能級提升。徐家匯地區(qū)現(xiàn)有1萬平方米以上的商務樓宇25幢，樓宇總面積88.1萬平方米，入駐的各類企業(yè)2100多家。二是旅游功能與商圈能級提升。徐家匯地區(qū)人文歷史遺跡豐富，發(fā)展旅游產業(yè)的基礎較好，商圈目前正在爭創(chuàng)全國旅游4A景區(qū)。三是金融服務功能與商圈能級提升。徐家匯金融網(wǎng)點數(shù)是南京東路和南京西路的2倍多，ATM設施是南京東路和南京西路商圈的2.5倍。商圈內各商廈都在積極推出各種便利

15、的金融服務項目。四是品牌結構優(yōu)化與商圈能級提升。目前，徐家匯高端品牌總量上與南京西路、南京東路、淮海中路等商圈仍有不小差距，消費能級有較大提升空間，新一輪品牌結構調整已成為商圈下階段發(fā)展必須突破的一個瓶頸。2、提升綜合功能的舉措：下一步我們將在四個方面就綜合功能的開發(fā)做好一些工作：一是加強商業(yè)與商務聯(lián)動發(fā)展。增加商圈中心區(qū)域高端商務樓宇的面積，提升整體商務能級。加快“徐家匯中心”高端商務項目的建設進度。二是加強商旅文聯(lián)動發(fā)展。加強與高資質旅行社合作，開發(fā)旅游購物項目，組織外省市游客來徐家匯團購，給予一定的讓利。三是加快商圈整體品牌結構調整。對一線品牌進駐提供一定的“溢價補償”。在引進一線品牌的初始階段，商場在讓利方面、政府在財政扶持方面都做一定的推動，有效沖抵品牌進駐初期盈利方面的風險。四是加快徐家匯整體品牌的推廣。打造“徐家匯”整體形象。充分利用各類市區(qū)級活動、節(jié)慶假期開展商圈集中營銷，統(tǒng)一對外宣傳。三、對于徐家匯商圈發(fā)展的展望徐家匯商圈是一個日益成熟的市場體系。經(jīng)過多年的發(fā)展，總體購物環(huán)境不斷美化，交通樞紐功能逐步完善，業(yè)態(tài)布局在“錯位競爭，綜合消費”的理念指導下，逐漸形成了高中低檔商品錯位經(jīng)營、一線品牌領銜、二、三線品牌共同構筑的合理商品供應結構。徐家匯地區(qū)的下一步提升，面臨外部競爭的日益加劇和自身發(fā)展瓶頸的制約，