武漢金色港灣三期商業(yè)街招商手冊

1、金色港灣三期商業(yè)街招商手冊二OO五年一月目 錄一、合作背景一）金色港灣項目簡介 1二）沌口開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 21、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì) 32、開發(fā)區(qū)人口 43、商業(yè)現(xiàn)狀 54、公建配套 65、開發(fā)區(qū)前景 7三）新區(qū)規(guī)劃 8四）商圈分析 91、人口情況 102、購物習(xí)慣 113、交通地理條件124、能見度135、競爭狀況14二、招商項目一）招商項目18二）招商項目情況171、三期商業(yè)街威尼斯灣街 19附件一：新港地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司簡介金色港灣商業(yè)項目招商手冊一、合作背景一）金色港灣簡介1、地段金色港灣是由新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司開發(fā)的高尚住宅小區(qū)，項目緊依200萬平方米三角湖，位于開發(fā)區(qū)出入市區(qū)的門

2、戶地段，隔318國道與武漢外國語學(xué)院相望，項目占地800畝，總建筑面積50萬平方米，產(chǎn)品類型包括別墅、Townhouse、洋房、商業(yè)街等，建成后將成為一個住戶3000余戶，總?cè)丝诮f人的大型意大利風(fēng)情高尚社區(qū)。2、開發(fā)量及入住情況金色港灣自2001年5月推出市場以來，目前已成功開發(fā)三期，約20萬平米的開發(fā)量，一、二期500余戶、總?cè)丝诩s1500人已于2003年年初入??；三期600余戶也已于2004年10月底入伙，預(yù)計2005年5月三期入住率可達(dá)到50%，年底入住率可達(dá)到80%，總?cè)丝诳赏_(dá)到3000人；四期總開發(fā)量30萬平米、2000戶將于2005年5月推出市場。預(yù)計2006年年底即可入住，總

3、人口將可達(dá)到5000人以上。3、業(yè)主構(gòu)成情況金色港灣業(yè)主中，開發(fā)區(qū)政府部門公務(wù)員、外資企業(yè)外國專家、企業(yè)中、高級管理人員、私企老板構(gòu)成了金色港灣業(yè)主主要組成部分，根據(jù)金色港灣市場營銷部統(tǒng)計資料表明：在金色港灣業(yè)主中，開發(fā)區(qū)政府部門公務(wù)員占12%；外資企業(yè)外國專家占5%；企業(yè)中高級管理人員占35%；私企老板占15%。金色港灣是開發(fā)區(qū)除三角湖法國專家村以外外籍人士入住最為集中的小區(qū)，目前已入住包括眾多外企老總在內(nèi)的近20余戶外籍家庭，東風(fēng)本田及雷諾外籍專家入住金色港灣也正在接洽中。以上數(shù)據(jù)都表明，在開發(fā)區(qū)眾多小區(qū)中，金色港灣以其臨318國道的便利交通條件；緊依200萬平米三角湖天然的自然景觀資源；

4、布局科學(xué)、合理的規(guī)劃及景觀設(shè)計；精良的工程質(zhì)量；完善的物業(yè)管理，金色港灣已成為開發(fā)區(qū)人心目中高尚住宅小區(qū)的代表，成為了開發(fā)區(qū)高素質(zhì)、高購買力人群的聚集地。二）沌口開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀1、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府確定的以汽車產(chǎn)業(yè)為重點的現(xiàn)代制造業(yè)基地。經(jīng)過13年的建設(shè)發(fā)展，開發(fā)區(qū)已基本建成了一座以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。1）經(jīng)濟(jì)狀況到2003年底，已累計批準(zhǔn)各類企業(yè)1673個，合同投資總額467億元；其中外商投資企業(yè)171個，合同投資額35.5億美元。世界500強中16家已入駐開發(fā)區(qū)，年銷售收入500萬元以上的工業(yè)企業(yè)已有100余家，擁有固定資產(chǎn)原值312億元，從業(yè)人數(shù)38000人。2

5、003年完成工業(yè)總產(chǎn)值303億元，實現(xiàn)銷售收入237億元，實現(xiàn)利潤16億元。汽車產(chǎn)業(yè)作為開發(fā)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)出規(guī)模已經(jīng)達(dá)到150億元，其它五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)分別形成了20億元左右的產(chǎn)出規(guī)模。同時，開發(fā)區(qū)建成了功能完善的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的投資環(huán)境，為建設(shè)以汽車為重點的現(xiàn)代制造業(yè)基地提供了較好的物質(zhì)基礎(chǔ)條件，也積累了一定的發(fā)展經(jīng)驗。2）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地，堅持以汽車制造業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，充分利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，積極發(fā)展電子信息、造紙印刷包裝、電氣機械及器材、生物醫(yī)藥、食品飲料等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)展新材料及其他產(chǎn)業(yè)。已形成神龍公司、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)本田、法雷奧車燈等一批在國際上享有較高知名度和

6、市場競爭力的重點骨干企業(yè)。汽車制造業(yè)：東風(fēng)總部、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)本田、神龍公司；汽車零部件制造業(yè)：佛吉亞全興汽車座椅、法雷奧車燈、通達(dá)愛西亞消聲器；電子信息產(chǎn)品制造業(yè)：中國普天、唯冠電子、倫新華信電腦公司；造紙印刷包裝制造業(yè)：晨鳴紙業(yè)、南洋印務(wù)、紫江包裝；電氣機械和器材制造業(yè)：海爾電器、麥克維爾空調(diào)；生物醫(yī)藥制造業(yè)：海特生物制藥、潛江制藥公司；食品飲料制造業(yè)：頂益食品、頂津食品、可口可樂公司、綠之源生物工程公司。2、開發(fā)區(qū)人口根據(jù)2000年公布的武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第五次人口普查統(tǒng)計結(jié)果表明：截止到2000年11月1日止，實際在開發(fā)區(qū)工作、學(xué)習(xí)、生活的總?cè)丝跒?0萬人左右。其中，登記總?cè)藬?shù)為75

7、217人；不屬于普查登記對象的人口約1.8萬人。1564歲人口56032人，占登記總?cè)藬?shù)的74.49%。2004年統(tǒng)計資料尚未獲得，但相關(guān)指標(biāo)有大幅增長是顯而易見的。以318國道為界，國道以東主要為工業(yè)區(qū)，國道以西主要為居住區(qū)。常住人口主要集中在三大區(qū)域：位于神龍公司旁寧康園。主要居住人口為神龍公司及周邊公司的管理人員，該小區(qū)建成時間較早，聚集在該小區(qū)的人口為較早進(jìn)入開發(fā)區(qū)、在開發(fā)區(qū)工作年限較長的一批管理人員，具有穩(wěn)定、強勁的購買力，目前由于周邊配套及新建小區(qū)的增加，大量中高層人員已外移至其它中高檔社區(qū)；沌陽街周邊一些小區(qū)，該區(qū)域是開發(fā)區(qū)人口最集中的區(qū)域，包括了東方花園、東風(fēng)陽光城、水木清華、

8、綠島花園等一批小區(qū)，尤其是近幾年，隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)迅猛增長，生活氛圍逐步成熟，入住該片區(qū)的人口越來越多，已形成了一個成熟的生活片區(qū)。以金色港灣為中心，包括周邊奧林花園、三角湖度假村、普賢花園等一批新興小區(qū)，總規(guī)劃面積達(dá)到100萬平米，提供近10000戶家庭住居。該片區(qū)由于依托三角湖、土地湖，具有天然的自然人文景觀資源，小區(qū)建成時間不長，規(guī)劃、設(shè)計理念新，具有較高的居住和生活質(zhì)素，吸引了開發(fā)區(qū)一批新興的高收入、高素質(zhì)白領(lǐng)人士入住在此，已成為開發(fā)區(qū)一個新興的高收入人群聚居地。金色港灣業(yè)主中，開發(fā)區(qū)政府部門公務(wù)員、外資企業(yè)外國專家、開發(fā)區(qū)重點大中型企業(yè)中高級管理人員、私企老板構(gòu)成了金色港灣業(yè)主主要組成

9、部分，小區(qū)成熟后入住總?cè)丝趯⒊^10，000人；三角湖度假村是沌口開發(fā)區(qū)中最早的度假性物業(yè)，主要客戶群針對外方市場，以租住為主，現(xiàn)居住有約200300人規(guī)模的60余戶外國家庭，同時也是部分開發(fā)區(qū)企業(yè)舉辦活動的首選場所；其他新興小區(qū)如奧林花園建成后入住的人口規(guī)模將達(dá)到60007000人；普天花園建成后的人口規(guī)模也將達(dá)到2500人左右；外國語學(xué)?，F(xiàn)有在校師生5000人；天鵝湖假日山莊現(xiàn)有住戶1000余戶，約3000人；新江大有在校師生15，000人；泰合百花園規(guī)劃2000余戶，建成后的人口規(guī)模也將達(dá)到50006000人，原住民新民村人口15，000人?？梢韵胍?，23年后，在沌口開發(fā)區(qū)生活配套逐步成

10、熟后，生活氛圍日益濃郁的情況下，一批新開發(fā)小區(qū)相繼成熟后，以金色港灣為圓心，方圓2000米輻射半徑內(nèi)的常住人口規(guī)模將有望達(dá)到7萬人。同時，由于金色港灣所處地段位于318國道與107國道圍繞的弧型區(qū)域內(nèi)，是開發(fā)區(qū)出入市區(qū)的門戶地段，且是漢宜高速、仙桃出入武漢市區(qū)的必經(jīng)之路，每天車流帶動的人流量接近50萬人次。以上數(shù)據(jù)都表明，在以金色港灣為圓心，1000米輻射半徑范圍內(nèi)，23年后常住人口規(guī)模將達(dá)到7萬人，每天的車流帶動的人流量達(dá)到50萬人，不管是對于大型商家、還是社區(qū)配套商業(yè)，這樣的人口規(guī)模都具有足夠的吸引力。3、商業(yè)現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)商業(yè)目前正處于一個商業(yè)發(fā)展的過渡時期。一方面，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，

11、人員收入穩(wěn)定，購買力旺盛，對商業(yè)表現(xiàn)出強烈的需求，2002年春節(jié)漢陽家樂福的月營業(yè)額在全國所有的家樂福分店中營業(yè)額排名第二就是最好的證明；另一方面，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)配套略顯滯后，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施如神龍街、沌陽街、晨鳴社區(qū)等，僅能夠滿足居民最基本的日常文化生活需要，而對滿足更高層次的消費需求如購物、酒店、商務(wù)、休閑、娛樂則明顯缺乏，要依靠更遠(yuǎn)區(qū)域如漢陽家樂福、漢口江漢路、武商廣場、漢口江灘等成熟商圈來協(xié)助解決。巨大的需求矛盾成就開發(fā)區(qū)廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。神龍街：神龍街的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以餐飲一條街為主，兼具部分社區(qū)配套商業(yè)，其功能主要是為神龍公司及周邊企業(yè)進(jìn)行配套服務(wù)，整條街商業(yè)由自發(fā)形成，設(shè)施陳舊

12、，經(jīng)營檔次低檔、無序，缺乏整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，神龍街發(fā)展契機是在2002年體育中心建成后開始發(fā)展，是目前開發(fā)區(qū)最旺的商業(yè)區(qū)域之一。沌陽街、晨鳴社區(qū)和神龍街的情況基本一致。開發(fā)區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)表現(xiàn)出了良好的發(fā)展勢頭，表現(xiàn)在一大批商場、購物中心、主題式商業(yè)步行街的興建；同時，武漢市一批具有戰(zhàn)略發(fā)展眼光的零售商家紛紛在開發(fā)區(qū)搶灘設(shè)點，進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。中百倉儲搶灘金凱購物中心、中百超市入駐水木清華。2004年開發(fā)區(qū)在建、在售商業(yè)項目情況如下圖：項目名稱湘隆時代商業(yè)中心金凱購物中心泰合中央街水木清華清坊街商業(yè)面積70，00030，00013，00011，000首期開業(yè)時間2004年9月28日2004年11月1日

13、中百倉儲開業(yè)（因故推遲）明年中百超市已開業(yè)，2004年11月30日小區(qū)業(yè)主入住總體業(yè)態(tài)規(guī)劃臨神龍街一面（一期）為百貨類步行街，已有部分商家入駐，二期商業(yè)尚在規(guī)劃中。其中10000為中百倉儲，6000為大型餐飲，余下面積為綜合商鋪為泰合一、二期之間的一條社區(qū)內(nèi)街，因緊鄰新江漢大學(xué)，將以學(xué)區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)為主建筑及外立面較有中國古典特色，但由于位置較偏，且周邊無大型成熟社區(qū)，即使商業(yè)街臨街也僅能服務(wù)于社區(qū)及部分江大及新一中師生。4、公建配套學(xué)校：和金色港灣隔三角湖相望的新江漢大學(xué)有在校學(xué)生達(dá)1.5萬人，國道對面的武漢外國語學(xué)院可招收英、法、日、德、俄等語種的618歲中外學(xué)生；此外，區(qū)內(nèi)還有全日制中

14、小學(xué)21所以及武漢商業(yè)服務(wù)學(xué)院等。醫(yī)院：擁有神龍醫(yī)院等5所醫(yī)院、1所衛(wèi)生防疫站金融：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、中信銀行等均在開發(fā)區(qū)建立了支行。公建：一批賓館、酒店、寫字樓可為客商提供商貿(mào)、居住、辦公、餐飲、娛樂等服務(wù)。家樂福、漢商購物城為區(qū)內(nèi)居民購物提供了方便。體育中心：6萬人體育場已經(jīng)竣工，已成功舉辦“遠(yuǎn)東四國女足邀請賽”，并被定為為2003年女足世界杯主賽場之一（實際上未打）；8千人體育館以及游泳館等大型體育設(shè)施正在興建。5、開發(fā)區(qū)前景分析1）規(guī)劃前景根據(jù)武漢市總體規(guī)劃（20062020），以沌口開發(fā)區(qū)為核心區(qū)域之一的武漢新區(qū)，規(guī)劃總面積為368平方公里，

15、相當(dāng)于目前武漢主建成區(qū)的面積；規(guī)劃到2020年總?cè)丝谶_(dá)到100萬。毫無疑問，沌口開發(fā)區(qū)將成為武漢市政府今后一個相當(dāng)長時間內(nèi)的重點發(fā)展區(qū)域，一般而言，在政府政策傾斜區(qū)域下發(fā)展的區(qū)域，將獲得比其他區(qū)域更多的發(fā)展機會，沌口開發(fā)區(qū)也有望成為繼深圳蛇口、上海浦東模式“武漢版”。擁有廣闊的發(fā)展前景。2）發(fā)展前景沌口開發(fā)區(qū)自1991年建區(qū)以來，經(jīng)過13年的發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就有目共睹，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，外企云集，居住人口急劇增長，居民收入增長穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)方面：沌口開發(fā)區(qū)2003年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值107億元，占武漢市總財政收入的近1/10，開發(fā)區(qū)每年以年均20%的增長速度增長，增長速度居全國各大開發(fā)區(qū)前列，據(jù)

16、權(quán)威統(tǒng)計部門統(tǒng)計，沌口開發(fā)區(qū)在全國各大開發(fā)區(qū)中，其硬環(huán)境排名第9位，軟環(huán)境排名第5位。企業(yè)方面：神龍公司、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)本田、法雷奧車燈、可口可樂等一批國際國內(nèi)享有較高知名度和市場競爭力已入駐開發(fā)區(qū)。隨著東風(fēng)總部遷入，將帶動其整條產(chǎn)業(yè)鏈的集體遷入，同時將帶動商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、餐飲等配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，沌口開發(fā)區(qū)有望成為全國第三大汽車產(chǎn)業(yè)中心。人口增長情況：自2000年武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展以來，開發(fā)區(qū)每年開發(fā)量均趕不上銷售量，房價自2002年1200元/到2004年的2400元/，三年時間翻了一翻，一大批高品質(zhì)小區(qū)的興建，吸引了越來越多的人口入住開發(fā)區(qū)，目前，開發(fā)區(qū)已成為一個生活氛圍日益濃厚的

17、居住區(qū)。人均收入方面：2003年，開發(fā)區(qū)職工人均收入即達(dá)到3036美元，是武漢市區(qū)職工人均收入的三倍。收入支撐消費，開發(fā)區(qū)擁有穩(wěn)定和強大的消費能力。無論從開發(fā)區(qū)的規(guī)劃前景、還是現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展速度，沌口開發(fā)區(qū)在武漢市的地位將越來越突出，將成為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點和動力源。其發(fā)展前景將無限廣闊。三）新區(qū)規(guī)劃根據(jù)武漢市總體規(guī)劃（20062020），武漢新區(qū)以“兩江一路”（即長江、漢水、外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域為規(guī)劃范圍，面積368平方公里，相當(dāng)于目前武漢主城建成區(qū)的面積。武漢新區(qū)在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口達(dá)到100萬。新區(qū)的范圍界定主要是

18、基于“三鎮(zhèn)均衡發(fā)展”的人口增長需求，通過對區(qū)域發(fā)展動力和功能定位的研究，從需求規(guī)模的角度出發(fā)，對該地區(qū)發(fā)展規(guī)模進(jìn)行分析預(yù)測而決定的。沌口組團(tuán)強化武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能，形成產(chǎn)業(yè)相對集聚、功能互補的工業(yè)片區(qū)，打造高起點、高水準(zhǔn)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，形成武漢新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點和動力源。從城市發(fā)展的角度而言，每個城市都有其自身發(fā)展的軌跡，隨著老城區(qū)功能的逐步老化，盡管通過舊城改造，其功能能得到一定程度的恢復(fù)，但城市的邊線在不斷延伸，人口也在不斷膨脹中，老城區(qū)的地位將不再如城市規(guī)模小時地位那么突出，因此，城市的外突成為必然，這將會形成一個以老城區(qū)為中心、眾多新城圍繞的城市新格局，隨著2003年“武漢

19、新區(qū)”概念的提出及逐步變成現(xiàn)實，在“三鎮(zhèn)均衡發(fā)展”思路的引導(dǎo)下，武漢新區(qū)將有望成為政府在今后相當(dāng)長一個時期內(nèi)的重點發(fā)展區(qū)域，一般而言，有政府政策傾斜的區(qū)域?qū)@得比其他區(qū)域更多的發(fā)展契機，一如早期的深圳蛇口、上海浦東，而經(jīng)過14年高速發(fā)展的沌口開發(fā)區(qū)，以占武漢市財政收入10%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及充足的外延空間為“武漢新區(qū)”的高速發(fā)展提供了足夠的增長點和動力源。從金色港灣所處的區(qū)位來說，金色港灣可謂正處于“新區(qū)之心”的核心位置，南接開發(fā)區(qū)，北連漢陽，向西則是蔡甸，可以說正處于武漢新區(qū)的中心位置，是連接沌口與新區(qū)的橋梁，也是連接沌口與市區(qū)的橋梁地段。從商家經(jīng)營的角度而言，商家在選點時很重要的一環(huán)就是講究先入

20、為主，“武漢新區(qū)”的高速發(fā)展毋庸質(zhì)疑，在有強大產(chǎn)業(yè)支撐、生活氛圍日益濃郁、收入水平高企的前提下，商業(yè)配套尚明顯滯后的契機下，金色港灣將是商家進(jìn)駐沌口的橋頭堡和制高點。四）商圈分析金色港灣商圈的界定范圍為：以金色港灣為圓心，方圓500米范圍內(nèi)為其核心商圈，以此為圓心方圓1000-2000米范圍內(nèi)為其次商圈。1、人口情況在核心商圈500米輻射范圍內(nèi)的小區(qū)和學(xué)校包括：金色港灣、奧林花園、外國語學(xué)院、普天花園、三角湖度假村、天鵝湖假日山莊；在次商圈1000-2000米范圍輻射范圍內(nèi)的小區(qū)包括：新江漢大學(xué)、泰合百花園、綠島花園、佳和馨居、水木清華、寧康園。附：商圈范圍內(nèi)小區(qū)、學(xué)?；厩闆r：名稱人口數(shù)量結(jié)

21、構(gòu)層次消費特征描述金色港灣規(guī)劃總戶數(shù)3098戶，人口近萬人，目前一、二期483戶已于2003年年初入住，入住率90%，三期614戶于2004年10月31日入伙，現(xiàn)已有200余戶在裝修，預(yù)計2005年6月前可完成入住率50%，年底可完成入住率80%，四期2001戶于2005年3月推出市場，預(yù)計2006年10月前后入伙政府部門公務(wù)員、外企外國專家、企業(yè)中高級管理人員、私企老板構(gòu)成了金色港灣業(yè)主主要組成部分，占近70%比例，金色港灣是開發(fā)區(qū)除三角湖法國專家村以外外籍專家入住最為集中的小區(qū)，目前已入住包括眾多外企老總在內(nèi)的近20戶外籍家庭，雷諾汽車100余位外籍專家集體也正在接洽中。小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成決定

22、了他的消費層次，金色港灣的業(yè)主都是工作在開發(fā)區(qū)新興的高素質(zhì)、高收入群體，居民收入穩(wěn)定，購買力強勁，大多為有車族，對購物環(huán)境有比較強烈的要求，日常消費品多為開車到漢陽家樂福集中采購，大宗支出消費品如家庭電器、衣物到漢口江漢路、新世界、武商廣場等購物環(huán)境較舒適區(qū)域采購。奧林花園總體規(guī)劃2200余戶，一、二期1000余戶已入住，入住率60%，三期600余戶已銷售80%左右，2005年年底入伙，三期小高層600余套將于5月底推出市場開發(fā)區(qū)人中已形成了一個共識，金色港灣是開發(fā)區(qū)高尚社區(qū)代表，而318國道對面的奧林花園則是一般工薪階層的聚居地，雖然總體收入不高，但具有穩(wěn)定的購買力。奧林花園沿318國道商業(yè)

23、街已初具規(guī)模，同時兼具社區(qū)配套職能，其商業(yè)配套基本能滿足小區(qū)居民的購物需求，但僅限于解決居民低層次的需求，對較豐富商品的需求也要到漢陽家樂福、漢口繁華商業(yè)區(qū)域去采購，也表現(xiàn)出對位于開發(fā)區(qū)大型商業(yè)設(shè)施強烈需求。外國語學(xué)校現(xiàn)有小學(xué)和高中，初中在萬松園路，在校師生約5000人，其中學(xué)生4000人左右，教師1000人左右外校作為湖北省重點高中，在省內(nèi)外已形成良好的口碑，被眾多的學(xué)生和家長所追捧，外校的收費比較昂貴，能夠進(jìn)入外校學(xué)生家庭條件都較優(yōu)越。學(xué)生消費能力驚人，外校教師收入穩(wěn)定，追求生活品質(zhì)感。外校實行封閉式管理，學(xué)生節(jié)假日出來消費，外校教師日常消費品一般以在家樂福集中采購的形式，晚上的休閑、娛樂

24、則較多到江灘的咖啡廳、酒吧去消費。普賢花園一、二期342套為中國普天集團(tuán)為其員工開發(fā)的福利房，已入住和入伙入住率較低，三期500套為對外發(fā)售的商品房，于2004年12月開始對外發(fā)售，銷售進(jìn)展順利。普天集團(tuán)作為開發(fā)區(qū)效益較好的企業(yè)，其員工收入、福利待遇較穩(wěn)定，具有較穩(wěn)定的購買力，其商品房因帶有福利性質(zhì)，均價較低，預(yù)計銷售、入住進(jìn)度會較快。普天花園自身建有商業(yè)配套，和開發(fā)區(qū)其他小區(qū)一樣，基本日常生活品靠社區(qū)配套解決，大宗消費品靠家樂福、漢口成熟商圈輔助解決。三角湖度假村別墅以租住為主，約有60戶外國家庭，約200300人開發(fā)區(qū)最早的度假性質(zhì)物業(yè)，對外方市場。同時也有部分企業(yè)舉辦活動在度假村。度假村

25、自身配備有西餐廳、網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施，一般在家樂福、麥當(dāng)勞消費天鵝湖假日山莊共1000戶，約3000人，其中別墅108戶，洋房900戶，為香港新鴻基早期在開發(fā)區(qū)開發(fā)的高尚住宅小區(qū)之一別墅業(yè)主主要以商業(yè)成功人士、暴發(fā)戶、收入來源不明確人士為主，洋房業(yè)主主要以外地如荊州、沙市地區(qū)為主小區(qū)自身配備有一些商業(yè)用房，為開發(fā)區(qū)較早開發(fā)小區(qū)，同其他小區(qū)業(yè)主消費習(xí)慣。新江漢大學(xué)現(xiàn)有在校師生約1.5萬人，教師約3000人，學(xué)生1.2萬人。大學(xué)是一個高素質(zhì)、穩(wěn)定收入（教師）、高消費（學(xué)生）人群的聚居地。大學(xué)教師是目前中國社會一個收入、福利待遇較穩(wěn)定的群體，收入狀況、個人文化層次等因素決定了大學(xué)教師對商品的品質(zhì)感

26、具有強烈的消費偏好。大學(xué)學(xué)生本身沒有收入來源，但具有較強勁的消費能力，且消費持續(xù)穩(wěn)定。江大對面的泰合百花園一期商鋪已形成氣候，經(jīng)營類型主要以服務(wù)學(xué)生的文體、音響店、網(wǎng)吧、咖啡館為主，江大學(xué)生主要在此消費，學(xué)生和教師為有閑階層，購物、休閑外向消費、家樂福、漢口都是他們經(jīng)常光顧的地方。泰合百花園規(guī)劃2000余戶，一期556戶，已入住，二期262戶，將于2005年2月交房，三期1500余戶預(yù)計2005年年中開盤小區(qū)業(yè)主構(gòu)成主要以開發(fā)區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)員工為主，東風(fēng)總部員工在二期占據(jù)較大比重，江大老師比重相反則較小。一期商業(yè)（江大對面）氛圍已成熟，以學(xué)生消費和社區(qū)居民配套為主，主要滿足江大學(xué)生和社區(qū)居民的

27、日常生活需要。綠島花園450戶、1500人左右，為開發(fā)區(qū)較早開發(fā)的小區(qū)之一，生活氛圍成熟。小區(qū)業(yè)主為較早在開發(fā)區(qū)工作的企業(yè)員工為主。自身配備有一些社區(qū)商業(yè)，附近有一個菜市場，能基本滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要。佳和馨居分兩期開發(fā)，規(guī)劃1200戶，一期300余戶已交房入住，二期700余套于2004年7月推出市場，已銷售50%，2005年年底入伙小區(qū)業(yè)主主要以江大老師、東風(fēng)集團(tuán)員工、神龍公司、開發(fā)區(qū)其他企業(yè)員工為主，東風(fēng)集團(tuán)員工占較大比重，江大老師保持了較大增長幅度。小區(qū)商業(yè)配套解決業(yè)主的一部分需求，其他消費需求和開發(fā)區(qū)其他小區(qū)業(yè)主一樣，依靠其他區(qū)域商業(yè)解決。水木清華規(guī)劃1400戶，一期500戶于200

28、4年9月入伙，近一半在裝修，二期400戶于2004年12月推出市場，目前已銷售25%，三期500余戶尚未確定推出時間因毗鄰新江大、開發(fā)區(qū)一中，小區(qū)業(yè)主主要以江大、新一中老師、神龍公司、東風(fēng)總部、開發(fā)區(qū)各企業(yè)員工為主，各占約20%比例。自身規(guī)劃有一條12000商業(yè)街，中百超市已于2004年11月30日開業(yè)，其他商業(yè)設(shè)施正在招商，和其他小區(qū)業(yè)主具有同樣消費特征。寧康園為開發(fā)區(qū)最早開發(fā)的小區(qū)之一，入住率是開發(fā)區(qū)最高的小區(qū)之一。作為神龍公司早期開發(fā)的員工家屬樓，業(yè)主主要以神龍公司職工為主。早期入住的神龍職員收入高，目前很多已進(jìn)入管理層，消費穩(wěn)定。消費需求主要通過神龍街來解決，新建的湘隆時代商業(yè)中心將解

29、決小區(qū)業(yè)主的大部分生活需求。2、購物習(xí)慣目前，開發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)施略顯匱乏，大型商場、購物中心、特色主題式商業(yè)步行街明顯不足?，F(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施僅能滿足開發(fā)區(qū)居民最基本的日常文化生活需要，而對一些高品質(zhì)的生活需求，如大宗購物、休閑、娛樂、酒店、商務(wù)等需求則要依靠開發(fā)區(qū)之外的其他區(qū)域來協(xié)助解決，一般而言，在開發(fā)區(qū)生活的人每月都會有23次到漢陽家樂福去大宗采購，每月都會有34次去漢口江漢路、武商去購物、消費，在開發(fā)區(qū)工作和生活的外籍專家及企業(yè)白領(lǐng)較經(jīng)常到江灘休閑去休閑、消費。3、交通地理條件臨金色港灣318國道為雙行十車道，路況良好。在金色港灣三期住宅入口設(shè)置有供車輛轉(zhuǎn)向的轉(zhuǎn)向路口及供人流通過的斑馬線，保證

30、車流和人流很順利到達(dá)金色港灣。共有9條公交線路經(jīng)過金色港灣站，可達(dá)區(qū)域遍及武漢三鎮(zhèn)。現(xiàn)有的公交站點除了在金色港灣三期入口處設(shè)置了金色港灣站外，同時，新港地產(chǎn)公司正在運作在三期商業(yè)街入口處增設(shè)一個公交?？空军c。公交線路見下表：經(jīng)過車輛上下班時間可達(dá)區(qū)域發(fā)車頻次座數(shù)人流量202路（27站）6：3018：00東荊路金色港灣武昌火車站每15分鐘一班29座以入座率50%計算，平均每天可帶動人流667人208路（30站）6：0022：10新江大五號門金色港灣科技館每4分鐘一班30座以入座率70%計算，每天可帶動人流5040人596路（36站）6：0021：30松海苑金色港灣方家嘴每5分鐘一班30座以入座率

31、70%計算，每天可帶動人流3906人597路（33站）6：0021：20東風(fēng)設(shè)計院金色港灣黃孝河每4分鐘一班30座以入座率70%計算，每天可帶動人流4830人599路（34站）6：0020：00海天汽配大世界金色港灣雙墩每15分鐘一班29座以入座率50%計算，每天可帶動人流812人585路（39站）6：0022：30開發(fā)區(qū)科技園金色港灣復(fù)興新村每5分鐘一班30座以入座率70%計算，每天可帶動人流3654人204路6：0020：00漢陽造紙廠金色港灣王家灣每15分鐘一班29座以入座率50%計算，每天可帶動人流812人205路（24站）6：0018：00爹山金色港灣朱家亭每15分鐘一班29座以入座

32、率50%計算，每天可帶動人流696人根據(jù)以上統(tǒng)計，每天公交車載單邊經(jīng)過金色港灣的人流量估計為40834人，雙邊經(jīng)過金色港灣人流量為81668人。根據(jù)開發(fā)區(qū)交管大隊對318國道車流量的統(tǒng)計資料結(jié)果，每天經(jīng)過金色港灣的車流量高峰期為21000輛/小時，低峰期80009000輛/小時，以7：308：30、17：3018：30為車流高峰期，每天高峰期通過金色港灣的車流量為42000輛，以8：3017：30、18：3021：30為車流低峰期，共12個小時。每天低峰期通過金色港灣的車流量為102000輛，合計144000輛，以3人/輛計，則每天車載經(jīng)過金色港灣的人流量為432，000人。以上資料表明，每天

33、通過金色港灣的人流量可達(dá)到50萬人。4、能見度金色港灣臨318國道，位于開發(fā)區(qū)出入市區(qū)的門戶地段，且位于省內(nèi)宜昌和仙桃方向進(jìn)出武漢必經(jīng)之路，臨318國道一面橫向長度達(dá)到4公里，不管是在開發(fā)區(qū)工作、生活還是宜昌、仙桃方向進(jìn)出武漢都能在第一時間看到，能見度極高。5、競爭狀況從我們對招商項目（五期商業(yè)用地、湖濱會所和“金色港灣號”海盜船底餐咖啡廳、威尼斯灣商業(yè)街）的定位來看，都是瞄準(zhǔn)市場的空白點和機會點，三大經(jīng)營特色商業(yè)的整合必然會釋放出更強大的輻射能力。同時，金色港灣小區(qū)優(yōu)美的人文自然環(huán)境，商業(yè)街、會所、海盜船優(yōu)良的硬件設(shè)施，除了滿足消費者購物、休閑的需求外，同時也為消費者提供了一個可逛、可游的去

34、處。從開發(fā)區(qū)現(xiàn)有在建、在售商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，湘隆時代商業(yè)中心對金色港灣的競爭主要體現(xiàn)在其二期商業(yè)規(guī)劃為大型商場，對金色港灣五期商業(yè)用地會有一定的競爭關(guān)系，金凱購物中心中北倉儲已入駐，會分流五期商業(yè)用地引入商家的部分客源，其透天中庭、地下泳池及健身房的設(shè)計，使其具有發(fā)展休閑業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)。和威尼斯灣商業(yè)街會有一定的競爭關(guān)系；泰合中央街也規(guī)劃有專門的美食廣場，但其針對的群體主要是新江大師生，對威尼斯灣街的競爭作用不明顯。綜上所述，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有在建、在售商業(yè)項目如湘隆時代商業(yè)中心、金凱購物中心、泰合中央街都會對金色港灣招商項目存在一定的競爭關(guān)系，但金色港灣現(xiàn)有的招商項目定位都是瞄準(zhǔn)沌口商業(yè)空白點，且

35、三大特色商業(yè)業(yè)態(tài)整合在一起，必然會釋放出更強大的輻射力，在處于高速成長期的沌口商業(yè)版圖中占據(jù)先機和重要的地位。二、招商項目一）招商項目情況1、三期商業(yè)街威尼斯灣街1）商業(yè)街簡介沌口第一條酒吧、咖啡休閑特色商業(yè)街，總長340米，位于金色港灣中心位置（三、四期之間），共84個鋪位，約7000商業(yè)面積，主力面積段集中在6080之間，少量臨國道鋪位面積在200左右，層高3.9m，部分鋪面層高達(dá)5.4m。商業(yè)街東部為剛朵拉廣場、親水疊瀑，與318國道垂直相連，中部為疊水休閑步道，西部是商業(yè)街中風(fēng)景最具魅力的威尼斯灣港灣，湖端是武漢唯一的“金色港灣號”海盜船。整條街是薈萃特色咖啡、酒吧、茶藝、西餐的國際休

36、閑地。2）招商對象咖啡、酒吧、西餐、茶藝等品牌休閑名店3）合作形式A、威尼斯灣街價格表樓號17號樓18號樓編號1-11-22-12-23-13-24-14-25-15-26-1面積69.3795.9970.9966.41100.3370.0695.9969.3756.8956.538.05層高3.93.93.93.93.93.93.93.95.45.45.4租金4545454545454545454545樓號18號樓編號6-27-17-28-18-28-3910111215-1面積36.2338.0556.556.8937.9256.89146.76113.03147.69151.5436.4

37、1層高5.45.45.45.45.45.45.45.45.43.93.9租金4545454545453535352020樓號18號樓編號15-215-316-116-217-117-218-118-219-119-219-3面積35.3036.4155.7255.4336.9555.4355.7236.4135.3036.4155.72層高3.93.93.93.93.93.93.93.93.93.93.9租金2020202020202020202020樓號18號樓19號樓20號樓編號20-120-220-321-121-2222324252627面積55.4336.9555.4355.7237

38、.58280.95264.18185.31148.83264.18327.73層高3.93.93.93.93.933.93.93.93.93.9租金2020202020404050506060樓號20號樓21號樓編號28293031-131-232-132-233-133-234-134-2面積137.2327.93245.4449.9343.0353.5435.6953.5456.0936.9535.50層高3.93.93.93.93.93.93.93.93.93.93.9租金5040402020202020202020樓號21號樓編號34-335-135-236-136-237-137-2

39、38394041面積36.9556.0953.5435.6953.5456.0936.9580.57133.96135.03106.09層高3.93.93.93.93.93.93.93.93.95.45.4租金2020202020202020203535樓號21號樓22號樓編號4243-143-258-158-245-145-245-346-146-247-1面積154.7754.7236.4854.7257.3337.7636.2837.7657.3354.7264.55層高5.45.45.45.45.45.45.45.45.45.43.9租金3545454545454545454545樓號22號樓編號47-248-148-249-149-250-150-2面積91.7067.65