某商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告精要

1、目錄一、項(xiàng)目概況11.地塊狀況12、周邊項(xiàng)目及配套設(shè)施13、項(xiàng)目周邊環(huán)境1二、市場(chǎng)調(diào)研分析11、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r12、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)23、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手24、消費(fèi)者消費(fèi)行為2三、商業(yè)定位31、商業(yè)主題定位32、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位33、目標(biāo)消費(fèi)群定位44、項(xiàng)目形象定位 45、業(yè)態(tài)功能定位46、經(jīng)營規(guī)模定位5四、經(jīng)營模式與價(jià)格預(yù)測(cè)51、經(jīng)營模式：純物業(yè)經(jīng)營模式52、購物中心價(jià)格定位6五、商業(yè)布局及平面規(guī)劃定位75.1、整體建筑布局75.2、合理人流動(dòng)線設(shè)計(jì)85.3、統(tǒng)一公共區(qū)域裝修風(fēng)格85.4、賣場(chǎng)邊際利用8六、商業(yè)空間規(guī)劃8七、市場(chǎng)推廣策劃91、廣告策略92、廣告對(duì)象93、廣告?zhèn)鞑^(qū)域94、廣告方式95、

2、廣告計(jì)劃106、廣告媒介策略117、發(fā)布時(shí)間與頻率118、費(fèi)用預(yù)算11八、招商策略制定111、招商方式112.招商運(yùn)作的基本思想113、招商工作流程124、招商策略13九、投融資及收益測(cè)算141、 成本預(yù)測(cè)142、 經(jīng)濟(jì)效益分析173、資金籌措18一、項(xiàng)目概況1.地塊狀況項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南歷城區(qū)東部產(chǎn)業(yè)帶，鳳岐路以東、山東建筑大學(xué)新校區(qū)以西、以南，南臨經(jīng)十東路，隸屬濟(jì)南經(jīng)十東路新商圈，土地出讓條件為六通：即宗地周圍通上水、通下水、通路、通訊、通電、通氣，宗地內(nèi)土地平整。該地塊總面積為5萬平方米，用地性質(zhì)商業(yè)，總?cè)莘e率4.5，綠地率不小于35。2、周邊項(xiàng)目及配套設(shè)施項(xiàng)目周邊有御園華府，恒生伴山，鳳

3、棲第，建大花園等大中型商鋪項(xiàng)目，還包括山東建筑大學(xué)，山東體育競(jìng)技學(xué)院兩所萬人高校，項(xiàng)目周邊有銀座汽車城等大型市場(chǎng)，項(xiàng)目南邊有田莊，劉家莊等居民村落，南臨經(jīng)十路，并且有地鐵路線規(guī)劃，交通方便快捷。公交路線：115路，116路，301路等。銀行：農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，郵政儲(chǔ)蓄，商行等。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目所在地塊為濟(jì)南東部新城重點(diǎn)開發(fā)位置，地理位置條件優(yōu)越，周邊項(xiàng)目近幾年發(fā)展迅速，已經(jīng)開始逐步形成東部經(jīng)十路商圈核心地帶，且緊鄰橫貫濟(jì)南東西的經(jīng)十路，經(jīng)十路為東西方向雙向十車道主干路，因此項(xiàng)目周邊交通異常方便，對(duì)于經(jīng)十路路幅較寬的問題，政府也已經(jīng)在相應(yīng)位置設(shè)置過街天橋予以解決，使經(jīng)十路南北連接更為通暢

4、，經(jīng)十路兩側(cè)的居民來往更加方便。二、市場(chǎng)調(diào)研分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r自從2006年“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略提出，近年來，在“東拓”城市發(fā)展方向指引下，東部新城的建設(shè)發(fā)展日新月異，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化：經(jīng)十東路沿線高樓密布，尚品商鋪、高檔寫字樓林立，如今，東部已經(jīng)成為高科技企業(yè)進(jìn)入的首選，地產(chǎn)開發(fā)的熱土，百姓置業(yè)的向往，休閑生活的新起點(diǎn)。目前濟(jì)南東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，隨著多種業(yè)態(tài)的商業(yè)進(jìn)入濟(jì)南東部新城，東部經(jīng)十路商圈正逐步崛起。基于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和密集的人口分布，濟(jì)南東部商業(yè)氛圍和購買力不斷增強(qiáng)，各大品牌已經(jīng)開始接受濟(jì)南東部新城，項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)很有潛力的商業(yè)市場(chǎng)，但是

5、就目前來說，濟(jì)南東部經(jīng)十東路兩邊尚沒有比較成熟的購物中心，零售市場(chǎng)較為分散，沒有明顯的商業(yè)聚集地，因此這對(duì)本項(xiàng)目來說是很好的機(jī)會(huì)。2、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)目前該區(qū)域尚沒有成熟商業(yè)聚集中心，只有為數(shù)不多的零散商戶，都缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃招商和經(jīng)營管理，業(yè)種雜亂，品牌參差不齊，形象不統(tǒng)一，且商鋪面積狹小分散，各商戶之間沒有統(tǒng)一的商業(yè)意識(shí)，各自經(jīng)營，所售商品種類也非常少，總體上無法滿足周邊不同層次人群的消費(fèi)需求。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本地塊雖說是是輻射范圍最廣的核心商圈，具有地理優(yōu)勢(shì)、人流量大、商業(yè)氛圍成熟等優(yōu)勢(shì)，但是該區(qū)域內(nèi)各個(gè)街均未能達(dá)到一個(gè)成熟的購物中心所具有的“集多種功能于一體，形象好、檔次高，品牌種類多，業(yè)態(tài)合

6、理分布，配套設(shè)施完善，時(shí)尚感強(qiáng)”等方面的要求。因此，從嚴(yán)格意義上來講，目前本項(xiàng)目沒有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。4、消費(fèi)者消費(fèi)行為4.1、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)該區(qū)域內(nèi)人口多為年輕上班族，隨著近幾年濟(jì)南東部的發(fā)展，該區(qū)域周邊人口密度不斷增大，且該區(qū)域內(nèi)有山東建筑大學(xué)，山東省體育經(jīng)濟(jì)學(xué)院兩所萬人高校，所以總體來說，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量增長較快，人口素質(zhì)相對(duì)較高，消費(fèi)理念較為時(shí)尚前衛(wèi)。4.2、消費(fèi)水平及購物行為周邊消費(fèi)人群多為上班族、在校學(xué)生等青年人群，這類人群的特點(diǎn)是收入不高，消費(fèi)能力有限，但是富有消費(fèi)激情，主要消費(fèi)對(duì)象為中擋品牌服裝、特色餐飲、娛樂、休閑、文化、實(shí)用零售商品、部分高檔消費(fèi)品等。這幾類人群的一般消費(fèi)場(chǎng)所有品牌店，

7、綜合百貨商場(chǎng)，娛樂休閑場(chǎng)所，特色休閑小吃街等。三、商業(yè)定位1、商業(yè)主題定位：集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的，一站式中高檔綜合時(shí)尚購物中心。暫定名為“雪山購物中心”。1.1、定位依據(jù) 1.1.1、排除做低端商業(yè)的定位方向。低端商業(yè)中心以必須消費(fèi)品的小商鋪集成為主，但對(duì)于本項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體整體消費(fèi)追求較高，也具有一定的消費(fèi)能力，因此本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)排除做低端商業(yè)的定位方向。 1.1.2、排除做專業(yè)市場(chǎng)的定位方向。做專業(yè)市場(chǎng)必須要有一定的區(qū)域商業(yè)知名度，需要專業(yè)市場(chǎng)供給支撐，本項(xiàng)目從整體規(guī)模、物流配套設(shè)施、物業(yè)自身?xiàng)l件來看，該區(qū)域并不適合做專業(yè)市場(chǎng)，故本項(xiàng)目應(yīng)排除做專業(yè)市場(chǎng)的可能性。

8、1.1.3、綜合性商業(yè)中心的定位符合消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)。各大城市的傳統(tǒng)商圈由于產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一般只能滿足人們的購物需求。這種功能單一的傳統(tǒng)商圈對(duì)消費(fèi)者的吸引力正在逐漸下降，特別是對(duì)于年輕、追求時(shí)尚的人群更是如此；與此同時(shí)，多功能的綜合性商業(yè)中心則越來越受到人們的推崇。 1.1.4、項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的綜合性的中高檔競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 1.1.5、本項(xiàng)目系市政府重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，在市政府的支持下，有條件進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一管理。2、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位 2.1、消費(fèi)目標(biāo)區(qū)域 項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域定位一般采用輻射商圈范圍及人口作為主要衡量指標(biāo)，項(xiàng)目的輻射商圈一般分為核心商圈、次級(jí)

9、商圈和邊緣商圈。由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，商圈規(guī)模和商圈形態(tài)存在很大差別。依據(jù)本項(xiàng)目來看，目前消費(fèi)者中，大約有70%是來自項(xiàng)目往東周邊城區(qū)，另外30%是來自項(xiàng)目西邊和南邊。（見下圖）3、目標(biāo)消費(fèi)群定位 據(jù)調(diào)研，該購物中心主要消費(fèi)目標(biāo)人群主要來自周邊上班青年、周邊居民、在校學(xué)生等青年人群，這類人的消費(fèi)比較時(shí)尚潮流，主要消費(fèi)方向?yàn)榉b，餐飲，零售以及部分中高檔消費(fèi)品等。 3.1、上班族及青年學(xué)生群：該區(qū)域有大規(guī)模辦公寫字樓，青年上班族數(shù)量龐大，而之前該區(qū)域沒有中高檔綜合性的的購物中心，這些年輕消費(fèi)群體要滿足消費(fèi)需求必須要去距離比較遠(yuǎn)的市里，本項(xiàng)目的出現(xiàn)填補(bǔ)了這部分

10、的市場(chǎng)空白，該區(qū)域還有兩所較大規(guī)模的高校，因此，周邊上班族及青年學(xué)生將會(huì)成為本項(xiàng)目的消費(fèi)主體。 3.2、追求中高檔消費(fèi)的普通收入人群：指收入雖普通，卻具有提高生活品質(zhì)的愿望和相應(yīng)的鑒賞力，有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)的人群。另外，普通收入的人也有高檔消費(fèi)的時(shí)候，例如節(jié)慶期間等。因此，這部分人群也是項(xiàng)目的顧客群之一。 3.3、高收入人群：收入較高，同時(shí)具有一定的品牌意識(shí)，追求時(shí)尚，講究生活品質(zhì)，要求購物環(huán)境優(yōu)雅舒適、交通便利，很多是有車族，要求停車方便。目前市區(qū)尚沒有一個(gè)真正能滿足其需求的市場(chǎng)，故而這部分人群常常前往外地購物。本項(xiàng)目通過統(tǒng)一改造，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理，提升了項(xiàng)目的經(jīng)營檔次，填補(bǔ)了市場(chǎng)的

11、空白。因此，這部分人群將會(huì)成為本項(xiàng)目的部分消費(fèi)客群。 4、項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目著力打造精致高檔，時(shí)尚休閑，富有活力，商業(yè)氛圍濃厚的大型購物中心。項(xiàng)目整體主色以淺色調(diào)為主，主體建筑外觀采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以顯示購物中心富有活力，高端大氣上檔次的特點(diǎn)。通過顧客對(duì)賣場(chǎng)購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。值得一提的是，POP廣告往往是營造賣場(chǎng)購物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突

12、出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。 5、業(yè)態(tài)功能定位商場(chǎng)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。因此，在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。通常可供選擇的功能如下（其零售、娛樂、餐飲比例為5:2:3)：功能 內(nèi)容購物： 大型綜合型購物商場(chǎng)，超市，品牌商店（服裝店等）餐飲： 中西快餐、中餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、特色店（如日韓料理店等）娛樂： 小型影視廳、

13、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球休閑： 書店、音樂城、文化廊、水族館服務(wù)： 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身修理： 家電、電子產(chǎn)品維修等 6、經(jīng)營規(guī)模定位一般來說，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制約： 顧客購物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通

14、常情況下需要考慮引入購物以外的其它商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 四、經(jīng)營模式與價(jià)格預(yù)測(cè)1、經(jīng)營模式：純物業(yè)經(jīng)營模式 這是目前國際上通行的正規(guī)MALL模式，也是最為看好的經(jīng)營模式，其特點(diǎn)是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷，在當(dāng)今的歐美國家采用較多，國內(nèi)部分有實(shí)力、有遠(yuǎn)見的購物中心也正陸續(xù)采用此模式。純物業(yè)經(jīng)營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的經(jīng)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過資產(chǎn)評(píng)估而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時(shí)的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價(jià)值了。純物業(yè)經(jīng)營模式對(duì)購物中心的資金管理與經(jīng)營能力要求比較高，主要依靠

15、物業(yè)經(jīng)營來創(chuàng)造出良好的商業(yè)氛圍，從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值，為動(dòng)態(tài)收益模式。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。2、購物中心價(jià)格定位2.1、可參照的市場(chǎng)價(jià)格分析 采用市場(chǎng)比較法，參考項(xiàng)目周邊的租金情況，并結(jié)合自身的情況，制定租金價(jià)格；同時(shí)采用“放水養(yǎng)魚”的原則，即市場(chǎng)培育策略，以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場(chǎng)，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績?cè)鲩L，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)長期收益。2.2、租金價(jià)格定位 綜合考慮目前的商業(yè)情況和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目成熟期的平均租金定為 元/平方米·月，該價(jià)格是項(xiàng)目的平均租金，由于各業(yè)種以及各品牌

16、的特點(diǎn)，其承受租金能力又存在差異。因此在本項(xiàng)目的租金設(shè)定方面，考慮設(shè)定兩種不同水平。一類是餐飲、高檔品牌租金水平，這類租金水平是為了照顧餐飲業(yè)種或是為了吸引高檔品牌而設(shè)定的，低于平均租金；另一類是一般品牌租金水平，這類租金水平是針對(duì)一般品牌的正常租金水平，高于平均租金?！安惋?、高檔品牌租金”通常比“一般品牌租金”低30%左右。餐飲業(yè)雖然在吸引人流等方面發(fā)揮了很重要作用，但是其承受租金的能力要低于服飾類。高檔名牌服裝在提升形象檔次方面有重要意義，但是大部分的高檔品牌在進(jìn)入購物中心、商場(chǎng)、商業(yè)街時(shí)會(huì)提出比一般品牌更為苛刻的條件。如果要引進(jìn)這些高檔品牌入住，提升項(xiàng)目形象，必須給予較為優(yōu)惠的條件?，F(xiàn)在

17、我們的招商策略面臨培育市場(chǎng)的主要問題，需要以較大的是政策優(yōu)惠來吸引商家，待項(xiàng)目成熟之后，未必還給予優(yōu)惠。若光靠區(qū)域或商業(yè)層次定位，仍無法有絕對(duì)把握吸引各商戶入駐，關(guān)鍵在于租賃條件，若租金過高，大多商家可能持觀望態(tài)度，等到項(xiàng)目成熟之后再計(jì)劃入駐。因此需要給予優(yōu)惠，一方面讓商家節(jié)省租金，減少市場(chǎng)培育期的成本壓力，另一方面商家也會(huì)顧及到以后再進(jìn)駐時(shí)所需要的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，從而盡早入駐本項(xiàng)目。 2.3 、租賃期 根據(jù)各業(yè)種的需求，將本項(xiàng)目所有店鋪的租賃期基本分為三類：一般品牌的租賃期為2-3年；高檔品牌的租賃期為3-5年； 餐飲的租賃期為5-8年。 2.4、免租期 項(xiàng)目在經(jīng)營初期，尚未成熟，商業(yè)氛圍也尚未形成

18、，因此建議給予商家較多的優(yōu)惠條件。除了給予商家一定的租金優(yōu)惠，還可考慮給所有商家3個(gè)月的營業(yè)免租期，從開始經(jīng)營算至經(jīng)營第三個(gè)月，這樣有利于減小商家的開業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，吸引商家進(jìn)駐。同時(shí)考慮到各商家從交房到開業(yè)之間有一個(gè)裝修期，因此從各自的交房日起至可以開始營業(yè)為裝修免租期。因?yàn)椴惋嫷甑牡陜?nèi)裝修時(shí)間會(huì)比其他普通店的裝修時(shí)間長，可延長裝修免租期。五、商業(yè)布局及平面規(guī)劃定位本項(xiàng)目占地5萬平方米，容積率<4.5，建筑面積約22.5萬平方米，可用于出租營業(yè)面積約為15萬平方米（約占總建筑面積的70左右），項(xiàng)目地下設(shè)停車場(chǎng)，周邊輔路和廣場(chǎng)也設(shè)停車場(chǎng)，廣場(chǎng)現(xiàn)規(guī)劃各業(yè)態(tài)所占面積如下：5-1項(xiàng)目業(yè)種面積分配表業(yè)種

19、面積(萬/平方米）業(yè)種面積（萬/平方米）百貨1品牌（男女時(shí)裝）5.5超市1文化0.4娛樂1數(shù)碼電子0.6餐飲3.2兒童0.5家具，家電0.8其他0.3 5.1、整體建筑布局5.2、合理人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 賣場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)為雪山購物中心賣場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃的重點(diǎn)。賣場(chǎng)必須對(duì)客流、室內(nèi)裝修風(fēng)格、垂直交通流線及各層的平面交通流線進(jìn)行專業(yè)性地設(shè)計(jì)，使賣場(chǎng)在人流動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)避免出現(xiàn)賣場(chǎng)死角，提高單位面積使用率和經(jīng)營價(jià)值。5.3、統(tǒng)一公共區(qū)域裝修風(fēng)格 開發(fā)商對(duì)公共區(qū)域，如主通道、中廳、廣場(chǎng)、電梯候梯區(qū)等進(jìn)行統(tǒng)一裝修， 各經(jīng)營者在賣場(chǎng)是以店中店的形式出現(xiàn)，各店外墻的的立面風(fēng)格必須統(tǒng)一，在統(tǒng)一VI的規(guī)范下實(shí)現(xiàn)個(gè)性化特征。5.

20、4、賣場(chǎng)邊際利用 主要指對(duì)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不能涉及區(qū)域進(jìn)行有效規(guī)劃利用。其手段就是采用級(jí)差式租金方式實(shí)現(xiàn)租賃。六、商業(yè)空間規(guī)劃 1、購物廣場(chǎng)首層設(shè)計(jì)成步行街形式，以步行街來組織空間，將大型品牌店置于二、三層，四層以上布置其它功能及品牌店，這樣既滿足了某些小商家獨(dú)立經(jīng)營管理的需要，又滿足大商家的使用功能，使二者各得其便，在小商家與大商家兩者之間取得了相得益彰的效果，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了一種新的商業(yè)空間形式“室內(nèi)步行街”。 2、每層的平面設(shè)計(jì)均以中庭為中心，用中庭將步行街與各層平面組織聯(lián)系起來，使購物廣場(chǎng)空間得 以融會(huì)貫通，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間對(duì)比效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個(gè)

21、帶有自然光的休閑空間，滿足了顧客對(duì)休閑功能的要求，中庭的設(shè)計(jì)還可以融入文化與互動(dòng)的理念，從而提高了整個(gè)購物廣場(chǎng)的藝術(shù)品位，增強(qiáng)了其空間的藝術(shù)魅力和文化氛圍，使其經(jīng)營可以達(dá)到“文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲”的高超的管理境界。 3、購物廣場(chǎng)的交通設(shè)計(jì)也非?，F(xiàn)代化，將停車場(chǎng)置于地下一層，賣場(chǎng)置于地面以上，這樣既節(jié)約了用地，也避免了地面停車帶來人車混雜的缺點(diǎn)，使車流與人流各得其所，這也體現(xiàn)了其空間布局設(shè)計(jì)自然流暢的特點(diǎn)。 4、購物廣場(chǎng)每層空間層高都比較高，為各種不同使用功能的融入創(chuàng)造了條件，例如：可在其中設(shè)置兒童娛樂場(chǎng)，這已是許多現(xiàn)代化商業(yè)中心所不可缺少的一種功能，它滿足了一部分帶孩子逛街的家長們購物的需求，一

22、方面可以使兒童找到自己的樂園，另一方面也可以使家長放心購物，使雙方都能達(dá)到滿意的效果；還可以在其中設(shè)置青年娛樂場(chǎng)所，如小型的影劇院、電子游戲廳等，使購物與娛樂結(jié)合起來，二者相得益彰，更富有刺激性，也符合青少年的心理特點(diǎn)，提高了其空間的活力，使購物廣場(chǎng)的布局更現(xiàn)代化、國際化。 綜上所述，整個(gè)購物廣場(chǎng)的平面設(shè)計(jì)緊扣時(shí)尚休閑，高端平民模式之主題，并將其發(fā)揮得淋漓盡致，可謂在傳統(tǒng)模式基礎(chǔ)上的創(chuàng)新與發(fā)展，必將具有勃勃生機(jī)與活力，從而與現(xiàn)代商業(yè)的功能找到最佳的契合點(diǎn)。七、市場(chǎng)推廣策劃1、廣告策略 1.1、廣告目標(biāo) 1.1.1、長期目標(biāo)：通過廣告宣傳，在一年內(nèi)或更短的時(shí)間內(nèi)，擴(kuò)大該項(xiàng)目在項(xiàng)目周邊區(qū)域的影響，

23、引導(dǎo)周邊區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)尚，確立雪山購物中心在該片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重的地位，完善成為在濟(jì)南東部經(jīng)十東路有較高知名度、美譽(yù)度、管理規(guī)范化的大購物中心，爭(zhēng)創(chuàng)濟(jì)南東部片區(qū)的一流企業(yè)。 1.1.2、近期目標(biāo)：通過廣告宣傳活動(dòng)，塑造雪山購物中心在經(jīng)十東路片區(qū)的良好企業(yè)形象，進(jìn)一步提高它的知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。2、廣告對(duì)象 2.1、在剛剛進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，主要的訴求對(duì)象就是雪山周邊片區(qū)的消費(fèi)者。 2.2、當(dāng)在周邊區(qū)域已經(jīng)有了一定的消費(fèi)群體基礎(chǔ)，有了一個(gè)比較穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)地位與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力時(shí)開始擴(kuò)大為它周圍地區(qū)的消費(fèi)者，最終慢慢的逐步囊括濟(jì)南經(jīng)十東路周邊片區(qū)的所有消費(fèi)者。 3、廣告?zhèn)鞑^(qū)域 它與廣告訴求對(duì)

24、象是同步的，最主要的地區(qū)還是在雪山周邊片區(qū)，然后在此基礎(chǔ)上向周圍地區(qū)輻射，最終覆蓋經(jīng)十東路周邊所有地區(qū)，它與廣告訴求對(duì)象一樣，也是分在不同階段不同時(shí)期逐步擴(kuò)大它的傳播范圍。（1） 首先的選擇地區(qū)是雪山片區(qū)，進(jìn)行較多的頻繁的不同樣式和類別的廣告宣傳。 （2） 配合訴求對(duì)象的傳播，以及當(dāng)它在雪山片區(qū)有了一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和一部分消費(fèi)者時(shí)，在雪山片區(qū)的廣告可以適時(shí)的，有選擇的減少，這樣就可以增加在周圍地區(qū)或更大范圍地區(qū)的廣告?zhèn)鞑ァ?4、廣告方式 4.1、廣播廣告 “你聽說了嗎？”“什么?” “雪山購物中心開始營業(yè)了，特實(shí)惠，質(zhì)量、服務(wù)更是沒得說，簡(jiǎn)直就是購物者的天堂??！而且還有很多活動(dòng)哦！” “真的呀！

25、機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過，我們趕緊去購物吧！” 4.2、報(bào)紙廣告 走進(jìn)了雪山購物中心，你就擁有了優(yōu)美舒適的購物環(huán)境，稱心如意的商品，愛不釋手的飾物，迎接您的還有那微笑的服務(wù)員。溫馨與祝福，這樣的購物體驗(yàn)?zāi)趺茨懿灰缿?？雪山購物中心每時(shí)每刻都記掛您，每時(shí)每刻都恭候您的再次光臨。在這里購物不再是負(fù)擔(dān)而是樂趣。 聯(lián)系人：馮鞏 地址：濟(jì)南市歷城區(qū)鳳歧路與經(jīng)十東路交叉口電話傳真：87800005 電子郵件：xueshangouwu 4.3、電視廣告 電視畫面展現(xiàn)的是雪山購物中心擁擠的購物人群的場(chǎng)景，在各層超市：副食品層、休閑層消費(fèi)者多而不亂，環(huán)境優(yōu)雅，微笑服務(wù)。同時(shí)，有廣告人員畫外音：“

26、雪山購物中心將連續(xù)推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，豐富大家的購物體驗(yàn)，雪山購物中心總是在您最需要的時(shí)候給您最意外的驚喜。” 4.4、雜志廣告 雜志是一種定期的刊物,在雜志關(guān)高尚要多用理性訴求來介紹雪山購物中心以及在今后雪山購物中心將有的一系列新舉措與優(yōu)惠活動(dòng).雜志廣告可有一定的廣告畫面,激發(fā)并促成消費(fèi)者的購買行為,有代表性的商品集中擺放在上面以增強(qiáng)廣告的說服力。 4.5、網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告最重要的形勢(shì)是以小的活動(dòng)圖片的形式來吸引受眾,讓他們得到關(guān)于這一企業(yè)的網(wǎng)站的相關(guān)信息,網(wǎng)絡(luò)廣告要制作有明顯的吸引消費(fèi)者的眼球,引起消費(fèi)者的好奇心的廣告圖畫與語言形式。4.6、傳單廣告 傳單廣告應(yīng)配合公關(guān)與營銷活動(dòng)的開展而

27、配合之相關(guān)的內(nèi)容選擇實(shí)施的時(shí)機(jī)進(jìn)行發(fā)放. 5、廣告計(jì)劃 5.1、廣告目標(biāo) 擴(kuò)大雪山購物中心的知名度，提升商場(chǎng)的美譽(yù)度，促進(jìn)招商和銷售量的增長。 5.2、廣告時(shí)間 計(jì)劃開業(yè)時(shí)間前兩個(gè)月，開業(yè)后根據(jù)市場(chǎng)情況有選擇的間斷性播出。 5.3、各媒介的廣告規(guī)格 (1)電視廣告: 30秒 企業(yè)形象介紹 (2)廣播廣告: 40秒 (3)報(bào)紙廣告:剛剛開始時(shí)作整版的廣告,以后就減少版面的內(nèi)容 (4)雜志廣告:每一刊占一版面 (5)傳單廣告:四開 6、廣告媒介策略 6.1、廣告媒介的選擇標(biāo)準(zhǔn) （1）、選擇經(jīng)十東路片區(qū)對(duì)消費(fèi)者生活最有影響的媒介。（2）、選擇以家庭主婦，青年學(xué)生，年輕上班族為主的媒介。（3）、根據(jù)企

28、業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選用經(jīng)濟(jì)，實(shí)用效果好的媒介。 6.2、媒介的選擇與組合 針對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與所在地區(qū)的市場(chǎng)特點(diǎn)，媒介選擇以報(bào)紙，雜志，傳單等印刷媒介為主，以電視，廣播，網(wǎng)絡(luò)等媒介為輔。（1） 印刷媒介：向目標(biāo)消費(fèi)者傳達(dá)關(guān)于產(chǎn)品的更豐富的信息，同時(shí)將各種促銷活動(dòng)的時(shí)間及時(shí)告知消費(fèi)者。（2） 電視，廣播，網(wǎng)絡(luò)媒體，使廣告達(dá)到最廣泛的覆蓋面，提升企業(yè)形象。 （3） 除此以外還可以采用交通流動(dòng)廣告的形式，利用公交宣傳企業(yè)活動(dòng) 7、發(fā)布時(shí)間與頻率 電視廣告主要在晚上發(fā)放，在新聞之后播放。報(bào)紙主要為周一周五，廣播要頻繁的播放，特別是在交通文藝頻道。傳單廣告主要配合各類營銷活動(dòng)，具體安排。 其他廣告可根據(jù)具體情

29、況再作具體的安排。 8、費(fèi)用預(yù)算 傳單：幾萬份 兩萬元左右 報(bào)紙：40萬元 雜志：20萬元 廣播：10萬元 電視：60萬元 戶外廣告（霓虹燈廣告，交通流動(dòng)廣告）：10萬元 媒介廣告費(fèi)用總預(yù)算：142萬。八、招商策略制定1、招商方式 主要采用招商發(fā)布會(huì)的形式，由項(xiàng)目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資合作的項(xiàng)目，闡述項(xiàng)目特點(diǎn)，資金要求，以此吸引客戶，另外再輔以登門拜訪的方式，專門派出招商小分隊(duì)主動(dòng)拜訪各潛在公司，投資咨詢顧問公司，會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳本項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境等。2.招商運(yùn)作的基本思想2.1、雪山購物中心運(yùn)作模式：本項(xiàng)目全部采用物業(yè)出租形式統(tǒng)一經(jīng)營。2.2、商業(yè)運(yùn)作總體目標(biāo)2.2.1、促

30、進(jìn)物業(yè)銷售：營造項(xiàng)目商業(yè)氛圍，推動(dòng)并支持商鋪的出租。2.2.2、保證持續(xù)經(jīng)營：通過業(yè)態(tài)和商家的合理組合，確保商家的持續(xù)經(jīng)營。2.3、招商思路 在明確了雪山購物中心的整體運(yùn)作模式以后，在前期的招商工作中，也必須明確我們的思路，采用靈活多變的招商策略，實(shí)現(xiàn)雪山購物中心招商的成功。 針對(duì)雪山購物中心的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的運(yùn)作模式，我們?cè)诒敬握猩踢\(yùn)作中將以“片區(qū)唯一購物中心”和“生活體驗(yàn)式購物中心”為核心招商點(diǎn)，以“多業(yè)態(tài)、精整合、專業(yè)性、互動(dòng)性”為指導(dǎo)思想，改變傳統(tǒng)的招商模式，緊緊圍繞雪山購物中心的運(yùn)作模式，將有號(hào)召力的品牌、名牌、特色商家引入項(xiàng)目，用“放水養(yǎng)魚”的理念獲得穩(wěn)定的人氣和商氣積淀，帶動(dòng)其他商

31、戶進(jìn)入，逐步形成我們所期望的商業(yè)氛圍。 3、招商工作流程4、招商策略 在充分考慮到雪山購物中心將來營運(yùn)和持久的生命力前提下，高質(zhì)、快速地完成招商工作程招商方案、明確的招商政策與清晰的招商流程以及租約范本；采取核心店定單制、主力店定向邀請(qǐng)的運(yùn)作策略，以經(jīng)營者的互動(dòng)傳播實(shí)現(xiàn)招商的成功。不同階段，不同商家，采用不同的政策，使其 “最有效地吸納客戶資源”和“節(jié)省租金讓利”兩方面達(dá)到最佳平衡。 策略一：動(dòng)態(tài)招商 改變傳統(tǒng)的“坐招”模式，派駐專業(yè)的團(tuán)隊(duì)滲透到各種意向經(jīng)營者，通過專業(yè)的投資分析、市場(chǎng)調(diào)研等模版打動(dòng)商家，促使其入駐雪山購物中心。策略二：入場(chǎng)品牌高效整合 參考市場(chǎng)調(diào)查的資料，科學(xué)地安排每個(gè)樓層的

32、商家比例，并充分考慮通過不同經(jīng)營性質(zhì)、風(fēng)格、檔次的商品組合，營造一個(gè)互相促進(jìn)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和商業(yè)氛圍。策略三：加強(qiáng)客戶甄選 組織一線招商人員參與全程策劃，再配合位置、商機(jī)等方面的天時(shí)、地利、人和及緊湊有序的招商推廣，將令雪山購物中心在短時(shí)間內(nèi)吸納大量的意向有效經(jīng)營者。 經(jīng)營者的實(shí)力、素質(zhì)和合理的組合方式，對(duì)大雪山購物中心的形象和生存能力起到舉足輕重的作用。 雪山購物中心在商務(wù)租務(wù)推廣中，并不僅僅以短時(shí)間內(nèi)的高出租率為目的，而更重視經(jīng)營者的品牌影響力、生存能力，對(duì)維持整個(gè)賣場(chǎng)的生命力有積極影響。 在推廣中執(zhí)行嚴(yán)格的客戶甄選制度，是給雪山購物中心創(chuàng)造富有生命力的經(jīng)營者組合起極為重要作用。策略四：租

33、金策略（1）租金額度按區(qū)統(tǒng)一 按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，原則上，在同等價(jià)值口岸采取統(tǒng)一租金的額度，租金大體一致。（2）租金走勢(shì)先低后高 先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增。（在具體的銷售工作中租金宣傳應(yīng)“高開高走”，在初期可以以租金打折的方式降低經(jīng)營者租金壓力，投資者也易于接受。）（3）租金級(jí)差口岸區(qū)分 拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，同時(shí)對(duì)于次級(jí)口岸采取一定免租期的政策引進(jìn)商家，實(shí)現(xiàn)賣場(chǎng)的飽滿度。（4）租金特例個(gè)例專辦 針對(duì)個(gè)別品牌優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策和較低的租金價(jià)格。 注意租金估算及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）項(xiàng)目整體租金評(píng)估 對(duì)承租雪山購物中心商鋪經(jīng)營者整體租金收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估并提

34、供風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制及應(yīng)對(duì)措施。 （2）核心承租商租金評(píng)估在前述工作的基礎(chǔ)上，確定核心承租經(jīng)營者，并對(duì)每個(gè)核心承租經(jīng)營者帶來的品牌和羊群效益及短、中、長期收益及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析論證。策略五優(yōu)惠政策 免租期：對(duì)主力經(jīng)營者給予不低于半年的免租期（不含裝修期）；對(duì)普通經(jīng)營者提供不低于3個(gè)月的免租期（含裝修期）； 裝修補(bǔ)貼：提供較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)，建議另提供裝修費(fèi)用，即可以增加吸引力，又可以保證商業(yè)的整體品質(zhì)； 政策協(xié)調(diào)：由開發(fā)商協(xié)助，向大川·建博中心所處區(qū)域的相關(guān)政府部門為商家爭(zhēng)取盡可能多的利益，如工商、稅務(wù)優(yōu)惠需求； 營銷支持：為打造商業(yè)氛圍，劃撥商業(yè)營造的專項(xiàng)營銷基金，對(duì)賣場(chǎng)在后期進(jìn)行整

35、體經(jīng)營推廣。九、投融資及收益測(cè)算1、 成本預(yù)測(cè)（一）、開發(fā)成本費(fèi)用估算 1、土地出讓地價(jià)款包括兩部分： （1）、土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為300萬/畝，則土地出讓金共計(jì)23100萬元。 （2）、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 由于該地開發(fā)之前地上沒有地面附著物及耕地，因此此項(xiàng)不計(jì)。 2、前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表3-1：表9-1 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%1122可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.1%233水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.3%674通水、通電、通

36、路費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%3345場(chǎng)地平整費(fèi)60元平方米308總 計(jì)8443、建安工程費(fèi) 參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見表9-2。表9-2 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)（萬元）單價(jià)（元）金額（萬元）單價(jià)（元）金額（萬元）單價(jià)（元）金額（萬元）1商鋪樓155000平方米10001550010015501502325193752配建20500平方米100020501002053006152870合計(jì)1755017552940222454、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其估算過程參見表9-3： 表9-3 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單

37、位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程30萬元公頃5.13公頃1542供水工程15萬元公頃5.13公頃773道路工程50萬元公頃1.5公頃754綠化工程5.5萬元公頃2.05公頃125其他工程占建安工程費(fèi)的1%萬元223合計(jì)5405、開發(fā)期稅費(fèi) 其估算過程參見表9-4： 表9-4 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0暫停征收2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1112.25建安工程費(fèi)×5%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)89建安工程費(fèi)×44其他333.67建安工程費(fèi)×1.5%合 計(jì)15356、不可預(yù)見費(fèi) 取前（1）-

38、（5）的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為： （23100+844+22245+540+1535）*3%=1448萬元7、開發(fā)成本小計(jì)：（1)-(6)項(xiàng)合計(jì)49712萬元。（二）、開發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用 取開發(fā)成本的4%。則管理費(fèi)用為：（49712*4%=1989萬元）2、營銷費(fèi)用預(yù)算預(yù)算作為一個(gè)成功的營銷活動(dòng)，除了各種具有創(chuàng)意的營銷策劃外，還要有大量資金的投入支持活動(dòng)的順利開展。我們經(jīng)過預(yù)算，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的營銷費(fèi)用將達(dá)537萬元。 表9-5 銷售期詳細(xì)的預(yù)算費(fèi)用表廣告費(fèi)用預(yù)算金額（萬）活動(dòng)推廣費(fèi)用預(yù)算金額（萬）其他營銷費(fèi)用預(yù)算金額（萬）DM郵遞10現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)費(fèi)用12售樓處費(fèi)用30廣播媒體50售樓競(jìng)猜活動(dòng)5

39、宣傳看房車40樓盤工地廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)30不可預(yù)見費(fèi)130樓書（2000）10活動(dòng)獎(jiǎng)品費(fèi)用100單張夾報(bào)5戶外、車體廣告60宣傳折頁3報(bào)紙廣告27橫幅、街道旗10合計(jì)190合計(jì)147合計(jì)200預(yù)計(jì)營銷費(fèi)用：537萬元3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期開始第1年借款20000萬元，年貸款利率為6.5%，按年為付息周期，每年等額本金償還（所謂等額本金還款，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式?；舅惴ㄔ?/p>

40、是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。），要求從借款第一年起共2年還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：注：等額本金還款法其計(jì)算公式如下： 每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×季利率 第一年應(yīng)計(jì)利息：20000*6.5%=1300（萬元） 第二年應(yīng)計(jì)利息：(20000-10000*1)×6.5%=650（萬元） 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1950萬元。詳見表6-14貸款還本付息表。 開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4476萬元。 總成本費(fèi)用合計(jì):54188萬元。2、 經(jīng)濟(jì)效益分析1、銷售價(jià)格估算 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售

41、單價(jià)為： 商鋪：7900元平方米 車位：12萬元個(gè)2、銷售收入的估算 本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：商鋪155000平方米，車位1360個(gè)。詳見表3-7 表9-7 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)銷售收入商鋪155000平方米7900元平方米122450車位1510個(gè)10萬元18120合計(jì)1405703、銷售收入 具體見表9-8 表9-8 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬元銷售計(jì)各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第一年商鋪：60%930007347091590車位：60%90618120第三年商鋪：40%620004898061060車位：40%60412080合

42、 計(jì)100%100%9159061060152650（五）、稅金估算1、銷售稅金與附加估算 具體見表9-9 表9-9 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù) 計(jì)算期121營業(yè)稅銷售收入×5%458030532城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%3202143教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%137924教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅×2%92615防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×0.18%1651106印花稅銷售收入×0.05%46307交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%458305合計(jì)9663579838652、土地增值稅估算 具體見表9-10 表9-10 土

43、地增值稅估算表 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù) 計(jì)算期121銷售收入91590610602扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和46386274072.1開發(fā)成本取(2.1)的20%32000177122.2開發(fā)費(fèi)用218822882.3銷售稅金及附加579838652.4其他扣除項(xiàng)目640035423增值額(1) (2)45204336534增值率(3)(2)×100%97.45%122.78%5增值稅稅率 土地增值稅稅率參照稅率表6增值稅（3）×（5)1582014134 注：土地增值稅計(jì)算依據(jù)參照下表，參照表來自中華會(huì)計(jì)網(wǎng)。 附表： 土地增值稅稅率表檔次級(jí) 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)

44、算公式說 明1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額 40%-扣除項(xiàng)目金額5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%3、資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需54188萬元。為滿足其項(xiàng)目資金需要，其資金來源有三個(gè)渠

45、道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二預(yù)售收入用于再投資部分；三是銀行借款。 本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金16257萬元作為啟動(dòng)資金，全部作為第一年投資；項(xiàng)目預(yù)銷售收入再投入為17931萬元，不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過銀行借款解決，本項(xiàng)目從銀行貸款20000萬元，全部于第一年前期投入。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表9-11。 表9-11 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì) 計(jì)算期第一年第二年1項(xiàng)目投資5418834188200002資金籌措541882.1自有資金162571625702.2預(yù)售收入再投3借貸資金20000179312069（一）、借款還本付息估算 借款20000萬元，等額本金償還，自借款第一年起2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見表9-12。 表9-12 借款還本付息估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱 期限第一年第二年合計(jì)1本年借款200000200002本年應(yīng)計(jì)利息130065019503本年還本1000010000200004年底還本付息113001065021950（二）、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1、全部投資現(xiàn)金流量表 取企業(yè)所得稅稅率為25%，土地增值稅稅率根據(jù)土地增值稅稅率表確定。具體計(jì)算見表9-13 表9-13 項(xiàng)目投資現(xiàn)金