景香苑物業(yè)景香苑物業(yè)管理方案

1、物 業(yè) 管 理 方 案景香苑房地產(chǎn)E網(wǎng) 倍訊易 深圳市金盛物業(yè)管理有限公司（擬定名）SHENZHEN JINSHUN PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD養(yǎng)殖之家 目 錄第一章 公司簡介3第二章 管理設(shè)想4第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)6第四章 物業(yè)接管12第五章 管理承諾13第六章 財務(wù)收支預(yù)算18第一章 公司簡介深圳市金盛物業(yè)管理有限公司（擬定名）是以中國物業(yè)界資深專家 先生為核心，匯聚物業(yè)界一批精英人士所創(chuàng)立的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)持全國物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)證書，是深圳物業(yè)行業(yè)頗具管理實力和管理經(jīng)驗的后起之秀。公司在行業(yè)理論指導(dǎo)下積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，建立了完善的綜合管

2、理體系，能夠根據(jù)不同區(qū)域、不同客戶、不同物業(yè)類型的實際情況、服務(wù)需求及管理側(cè)重有針對性地調(diào)整應(yīng)用。金盛物業(yè)秉承“真情服務(wù)每一天”的服務(wù)理念，在行業(yè)內(nèi)率先推廣并運用了“首問責任制”管理模式，并全方位推行“七心級”服務(wù)工程，是業(yè)戶、發(fā)展商和社會各界廣泛認可的“三好企業(yè)”。我們致力于創(chuàng)建民牌樓宇、創(chuàng)立品牌物業(yè)，不斷為社區(qū)樓盤增加新的亮點和價值，最終與客戶共同創(chuàng)造安全、時尚、舒適的生活環(huán)境，不斷滿足和超越客戶日益增長的物業(yè)服務(wù)需求。公司建立了與國際質(zhì)量標準接軌的ISO9001質(zhì)量保證體系，運用制度化、程序化、標準化的管理手段，開展科學(xué)的管理以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。與此同時公司還建立了有效的競爭機制和激勵機制

3、，使公司凝聚了一大批物業(yè)管理各崗位的優(yōu)秀人才。公司下設(shè)行政人事部、財務(wù)部、物業(yè)部、工程綠化部、企業(yè)發(fā)展部、惠州分公司、珠海分公司（籌備中）等，管理層專業(yè)技術(shù)骨干和管理人員持證上崗率100%。金盛物業(yè)熱忱歡迎社會各界人士、各界朋友對我司進行指導(dǎo)并相互交流。第二章 管理設(shè)想以金盛物業(yè)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗為依托，針對景香苑小區(qū)的特色，我們擬定了以下的管理設(shè)想：一、 人性化管理1、嚴密的治安防范服務(wù)：我們將根據(jù)景香苑的實際情況，設(shè)計出嚴密、安全、高效的安全防范體系，通過先進的安全監(jiān)控系統(tǒng)、高素質(zhì)的保安隊伍、嚴格的管理制度，實現(xiàn)人防和技防的完美結(jié)合，確保業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全； 2、高效的清潔綠化服務(wù)：專業(yè)

4、的清潔和消殺隊伍，為景香苑業(yè)主精心打理、細心呵護每一寸生活空間；專業(yè)的園林設(shè)計和養(yǎng)護，使小區(qū)一年四季鮮花盛開、綠草盈盈；干凈整潔、綠意盎然的社區(qū)環(huán)境，讓景香苑業(yè)主每一天都心曠神怡； 3、專業(yè)優(yōu)質(zhì)的工程服務(wù)：我們以專業(yè)的工程技術(shù)人員、完善的工程設(shè)備，為小區(qū)業(yè)主提供24小時的維修服務(wù)；同時妥善維護小區(qū)的公共設(shè)施和設(shè)備，確保和延長公共設(shè)施設(shè)備的使用壽命； 4、完善美觀的CIS系統(tǒng)：接管后，我們將從小區(qū)的標識導(dǎo)視系統(tǒng)，綠化景觀的建造、各種銘牌的設(shè)計、管理人員的服裝等多方面統(tǒng)一規(guī)劃，以展示小區(qū)別拘一格的品牌形象；二、透明化管理管理處的財務(wù)公開（物業(yè)管理費、維修基金的收入及支出等）、人員公開、管理制度公開

5、，實行全方位的透明管理，并隨時接受業(yè)主及使用人查詢和監(jiān)督。讓業(yè)主明明白白交費，明明白白受益。四、依法管理我們將嚴格按照中華人民共和國物業(yè)管理條例及深圳市物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策要求，以法律為準繩，沿著法制的軌道進行管理和服務(wù)，決不做違法違章和損害業(yè)主利益的事。第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)（一）人員的配備原則我們對管理人員的配備以有經(jīng)驗、有知識、有技能、懂管理和具有高度的服務(wù)意識為準繩，在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理從業(yè)人員隊伍，為景香苑物業(yè)管理創(chuàng)出優(yōu)質(zhì)品牌。在小區(qū)管理人員配備中，我們遵循如下原則： 具有良好的職業(yè)道德觀念：愛崗敬業(yè)、誠實守信、服務(wù)群眾、奉獻社會。 在尊重人才的基礎(chǔ)上，既注重

6、專業(yè)技能，又注重思想品德，德才兼?zhèn)洹?所有管理人員需參加物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓(xùn)并取得合格證書，保證100%持證上崗。（二）人員配置情況1、管理處主任：1人2、收款員：1人3、客服人員：3人4、保安隊長：1人5、保安班長：3人（每班8小時，三班倒）6、保安員：33人（每班8小時，三班倒）7、維修主管：1人8、維修人員：6人9、清潔綠化主管：1人10、清潔綠化人員：14人共計64人。（三）管理處組織架構(gòu)圖 （見下頁） 管理處主任工程維修部清潔綠化部安全管理部客戶服務(wù)部清潔綠化員安管隊員維修技工 （四）人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標 為了充分體現(xiàn)景香苑智能化、多功能的生活環(huán)境和金盛管理模式的典范，必須培養(yǎng)出一

7、支踏實肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，確保景香苑物業(yè)管理目標的順利實現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓(xùn)在150課時以上；（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（6）確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。2、培訓(xùn)方式（1）自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，金盛物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，學(xué)習時間給予安排和照顧。（2）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)

8、。（3）外派學(xué)習培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn)，管理人員及服務(wù)人員選派參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時請行業(yè)精英同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。（5）參觀學(xué)習。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗。（6）崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機會；通過人才橫向、縱向交流，達到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。3、培訓(xùn)工作計劃為確保景香苑各項管理工作能按質(zhì)量完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下計劃：崗前培訓(xùn)計劃如下表：

9、 培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識培訓(xùn)全體 員 工公司簡介；景香苑基本概況；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；員工守則；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德；安全防火教育；禮儀禮節(jié)的培訓(xùn)。集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)筆試通過方能上崗管理干部培訓(xùn)主管物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；主管崗位職責培訓(xùn)；ISO9001-2000質(zhì)量體系知識；質(zhì)量體系文件；現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)。外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)管理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；各專業(yè)崗位職責培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)；服務(wù)意識培訓(xùn)。集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)普通員工培訓(xùn)操作層員工崗位職責培訓(xùn)；專業(yè)技能培訓(xùn)；服務(wù)意識培訓(xùn)。集中培訓(xùn)筆試，實操考試通過方能上崗常規(guī)培訓(xùn)計劃如下表： 培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)

10、方式周期培訓(xùn)考核公共知識培訓(xùn)全體員工禮儀禮節(jié)培訓(xùn)；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；員工守則；職業(yè)道 德；安全防火教育；IS09001-2000版質(zhì)量體系。集中培訓(xùn)每 月 培 訓(xùn)一次每季度筆試一次管理干部培訓(xùn)主管（含物管員）ISO9001-2000質(zhì)量體系知識；質(zhì)量體系文件；現(xiàn)代物業(yè)管理動態(tài)；物業(yè)管理專業(yè)知識及有關(guān)法規(guī)；團隊合作；公文寫作，電腦運用，基礎(chǔ)英語。外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每月 培訓(xùn) 一次每季度筆試一次管理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班ISO9001-2000質(zhì)量體系知識；與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件；專業(yè)知識和專業(yè)技能培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)。集中培訓(xùn) 外送培訓(xùn)每半月培訓(xùn)一次每季度筆試實操考試一次普通員工培訓(xùn)操作層員工與崗位有關(guān)的

11、工作手冊；與崗位有關(guān)的專業(yè)知識；專業(yè)技能培訓(xùn)。集中培訓(xùn)每 周 培 訓(xùn) 一 次每月筆試考試一次，每季度實操考試一次第四章 物業(yè)接管第五章 管理承諾深圳市金盛物業(yè)管理有限公司為景香苑業(yè)主提供58項服務(wù)承諾，并根據(jù)業(yè)主的意見和建議，隨時調(diào)整管理和服務(wù)過程中的行為。一年達到省優(yōu)秀小區(qū)；二年達到國家優(yōu)秀小區(qū)；三年通過質(zhì)量體系論證。一、客戶服務(wù)及基本目標1、 維護和改進設(shè)施、設(shè)備的使用功能，提高物業(yè)管理的智能化管理 水平。2、 管理處實行24小時全天候服務(wù)，并公示服務(wù)聯(lián)系電話。3、 管理處主任具有豐富的物業(yè)管理理論基礎(chǔ)和實操經(jīng)驗。4、 有完善的物業(yè)管理方案。5、 在管理區(qū)域內(nèi)建立本企業(yè)的企業(yè)形象識別系統(tǒng)：

12、服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場標識等。6、 一線服務(wù)人員每年體檢一次，身體合格者方能上崗。7、 適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費 價目。8、 通過各種形式，如走訪住戶、召開懇談會、進行電話溝通和問卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)主作有效溝通，有效投訴處理率100%。9、 建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。10、建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費、維修基金的收支賬目。11、按規(guī)定管理使用維修基金。12、應(yīng)急需求處理率達到

13、100%。13、每層公共區(qū)域照明燈損壞率不超過3%。14、違章發(fā)生率1%以下，處理率達到100%。15、衛(wèi)生、消殺、環(huán)境、綠化國家級達標率100%。16、化糞池、雨水井、污水井完好率100%。17、排水溝、明暗溝完好率99%以上。18、專業(yè)人員培訓(xùn)合格率100%。19、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。20、無機動車丟失事件發(fā)生；21、無臟、亂、差現(xiàn)象發(fā)生。22、每年進行一次客戶滿意度調(diào)查，調(diào)查有效樣本覆蓋率20%，業(yè)主滿意度達90%以上，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。23、按照中華人民共和國物業(yè)管理條例及深圳市物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策的要求，進行依法管理和服務(wù)，決不做損害業(yè)主及違法、違章的事。24、管理處

14、將積極研究、分析業(yè)主需求，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，在充分挖掘業(yè)主潛在需求的基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供增值性服務(wù)及咨詢，變物業(yè)管理的被動管理為主動服務(wù)。二、房屋管理25、按有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)定和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。26、房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃 等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。27、對違反規(guī)劃、私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。28、房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝

15、修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改 亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。三、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護29、共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。30、 道路、停車場平整通暢，消防器材可隨時啟用，交通標志齊全規(guī) 范。31、 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上，按規(guī)定時間定時 開關(guān)。32、 維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明 確，執(zhí)行良好。33、 在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶；34、 小區(qū)出入口24小時立崗值班。35、 對進出小區(qū)的車輛實施登記

16、管理，并引導(dǎo)車輛出入和有序停放；36、 對小區(qū)的臨時出入人員實施出入證管理，進行相應(yīng)的登記和路徑 指引；37、 對火災(zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。四、清潔、保潔服務(wù)小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下頻次）38、公共綠地、道路 1次/天 清理 39、室外標識、宣傳欄、雕塑小品 1次/周 擦拭40、水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理41、樓道地面 1次/周 拖擦42、室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1次/天全面擦拭43、洗手間 每天配合清潔劑濕拖多次 30分鐘 保潔44、清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外

17、觀整潔、明亮；并進行保潔巡查，確保無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫等現(xiàn)象。45、合理布設(shè)垃圾桶，垃圾袋裝。46、定期消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。47、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道保養(yǎng) 1次/年 全面疏通48、雨、污水井養(yǎng)護 檢查1次/月，并視檢查情況進行及時清掏49、化糞池 檢查：1次/月，清掏：2次/年50、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。51、飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。五、綠化養(yǎng)護管理52、草坪保持平整，高度不應(yīng)超過10公分，超過時應(yīng)及時進行修剪。53、草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。54、花草樹木無

18、枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。55、綠籬超過平齊線10公分時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。56、造型樹木根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。57、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。58、綠化地設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護綠化。第六章 財務(wù)收支預(yù)算景香苑由建筑面積約9萬平方米，本測算是按正常管理來計。一、景香苑物業(yè)管理費月收入預(yù)算序號項 目測算依據(jù)計算式總額（元）一住宅物管費收入住宅可收費面積約9萬平米，管理費按0.8元/月.平米90000×0.872000二停車租金地下車位約200個，地下按150元/月.車,臨時停車5元/月.車，實用率為60%，日均臨時停車按30輛計。月卡：200×150×60%=18000元臨時：30×5×30=4500元22500三收入合計94500二、景香苑物業(yè)管理費月支出預(yù)算序號項目測算依據(jù)計算式總額(元/月)一工資福利支出共64人1+2216161工資成本A+B+J52400A主任1人2500元/月2500B收款員1人1200元/月1200C客服人員3人1100元/月3300D保安隊長1人1500元/月1500E保安班長3人1000元/月