試論我國公共租賃住房法律問題

1、    試論我國公共租賃住房法律問題    任殿欽【摘 要】 1998年，我國停止了實行了幾十年的福利分房制度，開啟了住房分配市場化的序幕。在房地產(chǎn)市場熱火朝天的發(fā)展的同時，政府主要以廉租住房和經(jīng)濟適用住房兩種方式向低收入住房困難人群提供住房保障。目前，公共租賃住房正成為我國逐步發(fā)展的保障性住房形式。公共租賃住房制度主要是解決我國中低收入住房困難居民的住房問題，與廉租住房、經(jīng)濟適用住房共同構(gòu)成了我國保障住房體系。在多年的運行過程中，產(chǎn)生了一些法律和政策層面問題有待在立法和執(zhí)法層面完善?！娟P(guān)鍵詞】 公共租賃 商品房在正常的市場經(jīng)濟秩序下，一部分人群由于各種

2、原因沒有能力購買商品性住宅，政府為了保障這部分人的住房權(quán)利，通常采取住房保障的福利性政策。我國現(xiàn)行的住房保障體系分為：廉租房、經(jīng)濟適用房、雙限房和公共租賃房。公共租賃住房作為我國的保障性住房的形式之一，最早起源于深圳。我國的公共租賃住房制度正處于初級階段，有關(guān)公共租賃住房的確切概念還沒有得到統(tǒng)一。深圳市為了區(qū)別于以往的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等產(chǎn)品，將具有保障性的、為了解決低收入家庭住房困難問題而推出的政策性租賃住房統(tǒng)稱為“公共租賃住房”，即“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房?！币?、公共租賃住房的立法現(xiàn)狀目前為止，我國

3、沒有為公共租賃住房統(tǒng)一立法，關(guān)于公共租賃住房的相關(guān)規(guī)定主要體現(xiàn)在國務(wù)院和各級地方政府的規(guī)范性文件中。2010 年以來，我國幾個大中城市中公共租賃住房的發(fā)展十分迅速，各級地方政府所制定的規(guī)范性文件，為我國公共租賃住房法律的制定提供了一定的基礎(chǔ)。其中深圳經(jīng)濟特區(qū)和上海市的公共租賃住房發(fā)展尤為迅速。深圳市從 2006 年起在全國率先探索建立以“公共租賃住房”為主體的保障性住房供應(yīng)模式。2008 年 1 月 18 日深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了深圳市公共租賃住房管理暫行辦法。根據(jù)深圳公租房暫行辦法的規(guī)定，“在公共租賃住房的保障覆蓋范圍上，所有家庭年收入在申請前連續(xù)兩年均低于深圳市住房保障機構(gòu)公布的

4、相應(yīng)收入線標(biāo)準(zhǔn)，且在本市不擁有任何形式的住房或住宅建設(shè)用地并符合其他規(guī)定條件的居民家庭均可申請公共租賃住房。”在分配上堅持首先面向戶籍人口低收入部分分配，然后面向非戶籍常住人口中累積繳納社保滿兩年的低收入部分分配，最后擴大到所有非戶籍常住人口中的低收入部分的原則。此外，深圳公租房暫行辦法將公共租賃住房定位為小戶型的住房，秉持滿足承租人基本生活需求的標(biāo)準(zhǔn)、按照經(jīng)濟實用的原則對公共租賃住房進行建設(shè)和裝修。在建設(shè)資金的來源上，公共租賃住房建設(shè)主要以財政撥付專項資金和土地出讓凈收益不低于10%的部分為主要的資金來源渠道。2010年9月，上海市政府頒布了本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見。在準(zhǔn)入條件上，規(guī)定

5、公共租賃住房的申請人不僅包括具有上海市戶籍的城鄉(xiāng)住房困難人群，“非本市戶籍的廣大外來務(wù)工者，只要是持有上海市居住證，與本市就業(yè)單位簽訂一定年限勞務(wù)或工作合同，并且符合人均住房建筑面積低于巧平方米的都可以申請公共租賃住房?！弊赓U期限一般不超過6年，較其他城市的租賃期限更長。在租金支付與退出管理上規(guī)定：“符合條件的承租人可以按規(guī)定申請?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的儲蓄余額用于交付租金。對拖欠租金和其他費用的承租人，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣，對于承租人合同到期拒不騰退的，必要時可以通過司法途徑解決?！倍⒐沧赓U住房法律制度存在的問題由于發(fā)展起步晚，我國公共租賃住房法律制度存在著一定程度的問題

6、。首先，立法層次較低。公共租賃住房作為一種新型的保障性住房產(chǎn)品在我國還處于剛剛起步的階段。2010年6月8日由國務(wù)院七部委聯(lián)合頒布了關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保201087號），指出了加快發(fā)展公共租賃住房的重要意義、基本原則并提出了指導(dǎo)意見。但它只是一個部門規(guī)章性質(zhì)的法律文件，法律效力較低。其次，公共租賃住房管理機制的缺失。有關(guān)公共租賃住房的管理部門和監(jiān)管問題，各地還在探索中。以上海市為例，上海市在公租房的管理部門和監(jiān)督部門中規(guī)定市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)對本市公共租賃住房的政策和規(guī)劃制定、發(fā)展目標(biāo)和階段性任務(wù)等重大事項進行決策協(xié)調(diào)。區(qū)（縣）政府按照屬地化管理原則，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公共租賃

7、住房建設(shè)、籌集和供應(yīng)的實施管理，可結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況制定相關(guān)工作的實施細則。市住房保障和房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(qū)（縣）住房保障和房屋管理部門是本區(qū)（縣）公共租賃住房工作的行政管理部門。市和區(qū)（縣）發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃土地、財政、稅務(wù)、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟信息化、公安、監(jiān)察等部門按照職責(zé)分工，負責(zé)公共租賃住房的相關(guān)管理與監(jiān)督工作。這種多部門共同參與的模式可能會導(dǎo)致政出多頭、效率低下的情況出現(xiàn)，對于地方政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力是一個很大的考驗。公共租賃住房在我國目前還處在起步階段，面臨著各種困難和問題。但在構(gòu)建我國住房保障體系的過程中，公共租賃住房將會成為其中一個重要的組成部分。與此同時，公共租賃住房的發(fā)展還面臨著住房來源、保障對象、管理與監(jiān)管等一系列問題，公共租賃住房的立法還沒有健全。為了使公共租賃住房能夠?qū)崿F(xiàn)其應(yīng)有的住房保障功能，切實解決中低收入群體的住房困難問題，有必要對公共租賃住房制度在法律層面上的構(gòu)建進行研