最新房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償條例

1、最新房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償條例 我國(guó)最新的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例已經(jīng)于 2011 年 1 月 21 日頒布實(shí)施，全國(guó)各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地 方的實(shí)施細(xì)則或暫行辦法等地方規(guī)章、 政策。 下面為更好便于大 家清楚的了解補(bǔ)償項(xiàng)目，我將以石家莊為例并結(jié)合國(guó)務(wù)院條例， 對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳解： 農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償 最新房屋征收與補(bǔ)償 條例國(guó)有土地上有兩種補(bǔ)償方式：一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償；二、貨幣補(bǔ) 償。一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償：1、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：這里的房屋補(bǔ)償， 是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的 補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià) 格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)

2、構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。 這里的市場(chǎng)價(jià)格， 地級(jí)市政府部門(mén)都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律， 制定出相 應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。 如：石家莊市 人民政府針對(duì)三年大變樣政策， 每年都出具了 石家莊拆遷區(qū)域 住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表 。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的， 可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門(mén)進(jìn)行咨詢或索取材料。 對(duì)評(píng)估確定房屋 價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向 評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)俅舞b定。 農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償 最新房屋征 收與補(bǔ)償條例2、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)（俗稱(chēng)過(guò)渡費(fèi)）搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用， 具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及 計(jì)算方式，詳見(jiàn)各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所

3、列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過(guò)渡方式進(jìn)行的計(jì)算。 如果拆遷 人提供周轉(zhuǎn)房，則無(wú)需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例（自主搬 遷）：2012年搬遷費(fèi) 20元/平方米，按 2次計(jì)算；臨時(shí)安置費(fèi)（過(guò) 渡費(fèi)）按 25 元/平方米計(jì)算，逾期 12 月以內(nèi)，每月增加 50%， 預(yù)期 12個(gè)月不滿 24 個(gè)月的，自第 13 個(gè)月起每月增加 75%，逾 期 24 個(gè)月以上的， 自第 25 個(gè)月起每月增加 100% 。 農(nóng)村房屋征 收補(bǔ)償 最新房屋征收與補(bǔ)償條例3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償該費(fèi)用針對(duì)非住宅類(lèi)房屋運(yùn)營(yíng)性房屋進(jìn)行補(bǔ)償， 因?yàn)閷賯€(gè)案， 補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一， 一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定， 協(xié)商

4、不成 的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。4、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 2012 補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。 困難補(bǔ)助是針對(duì)貧困人員進(jìn)行的 補(bǔ)助， 依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定； 公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷 人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助， 也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。 如石家 莊出具了石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù) 。獎(jiǎng)勵(lì) 是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。 具體標(biāo) 準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商， 協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確 定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過(guò)為統(tǒng)一、方便， 各縣市

5、會(huì)依照市場(chǎng)價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 具體數(shù)額以發(fā)布時(shí) 征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。二、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 2012|貨幣補(bǔ)償方式。1、房屋價(jià)值補(bǔ)償 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣， 不過(guò)增加了一項(xiàng)： 即計(jì)算補(bǔ)償金時(shí)將 公攤補(bǔ)助面積計(jì)算在內(nèi)一同作價(jià)。2、臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付 12 個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)與產(chǎn)權(quán)交換 式搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。 農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償 最新房屋征收與補(bǔ)償條 例3、其他補(bǔ)償項(xiàng)目對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、 拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專(zhuān)修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取＜w土地上房屋拆遷補(bǔ)償目前，集體土地征收矛盾越來(lái)越突出， 我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制定一項(xiàng) 為集體

6、土地和房屋征收規(guī)范性的法律、 法規(guī)， 農(nóng)村土地征收補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)仍散見(jiàn)于土地管理法及地方性法規(guī)， 但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低， 顯然 不符合實(shí)際農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。國(guó)家相關(guān)法制部門(mén)正在制定當(dāng) 中，具體什么時(shí)間實(shí)施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣 市在參照國(guó)家法規(guī)情況下， 因地制宜， 自行制定并提高了相應(yīng)的 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如河北省出具了冀政（ 2008） 32 號(hào)文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個(gè)方面，下面一一分述： 一、農(nóng)村宅基地房屋補(bǔ)償因國(guó)家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)， 目前 仍按生效的法律、 法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)償， 宅地地上房屋僅作為附著物予 以補(bǔ)償。 相信新的法規(guī)出臺(tái)后， 可能完全參照國(guó)有

7、土地房屋征收 補(bǔ)償項(xiàng)目予以賠償， 再次我們將拭目以待。 在這里我只是簡(jiǎn)單估 算應(yīng)該補(bǔ)償項(xiàng)目： 1、宅基地補(bǔ)償費(fèi)； 2、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)； 3、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)； 4、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)； 5、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電 移機(jī)補(bǔ)償； 5、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償?shù)取６?、農(nóng)用地征收補(bǔ)償：1、土地補(bǔ)償費(fèi)：計(jì)算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地 征收的價(jià)格（區(qū)片價(jià)） ，乘以被征收土地的面積，就是土地補(bǔ)償 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 未利用地按區(qū)片價(jià)的 60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價(jià)見(jiàn) 河北 省人民政府關(guān)于實(shí)行征地地區(qū)片價(jià)的通知 。如果以國(guó)家工程需 要征收，則按新出臺(tái)政策再詳盡實(shí)施，未出臺(tái)具體細(xì)則的，一般 按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值 16

8、倍支付土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ) 償費(fèi)原則上 20%歸村集體所有， 80%歸承包人所有。2、安置補(bǔ)助費(fèi)：此補(bǔ)償項(xiàng)目一般和土地補(bǔ)償費(fèi)合并計(jì)算，見(jiàn)國(guó) 土資見(jiàn)（ 2004）238 號(hào)文件規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì) 按 30 倍計(jì)算。如果分開(kāi)計(jì)算的話，安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則按被征收耕地 前三年平均年產(chǎn)值 14 倍。此費(fèi)用專(zhuān)款專(zhuān)用，用于補(bǔ)助需安置的 人員。如果是由村集體組織負(fù)責(zé)安置被征收土地人員的， 該費(fèi)用 由村集體統(tǒng)一使用和安置。3、青苗補(bǔ)償費(fèi)或附著物補(bǔ)償：青苗補(bǔ)償費(fèi)按征地時(shí)當(dāng)季作物的 產(chǎn)值計(jì)算。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)亦由各社區(qū)市政府出具具體補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦（2007） 27 號(hào)文件出具

9、石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 的通知。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 這兩項(xiàng)費(fèi)用。 需要注明的是該兩項(xiàng)費(fèi)用均屬土地承包者或附著物 所有者全部所有，集體組織不能要求分割。城中村改造拆遷補(bǔ)償城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能， 改善城市環(huán) 境的一項(xiàng)利國(guó)利民政策， 其拆遷與國(guó)有土地上房屋征收拆遷、 農(nóng) 村集體土地征收拆遷有本質(zhì)區(qū)別。城中村改造拆遷是由政府倡 導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體 是村集體組織自行自主拆遷。 而國(guó)有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土 地征收拆遷， 是以政府名義進(jìn)行的拆遷， 其拆遷主體具有本質(zhì)的 區(qū)別。城中村改造拆遷

10、補(bǔ)償項(xiàng)目，因村而異，一村一策，各城中 村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況， 通過(guò)村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討 論通過(guò)補(bǔ)償方案確定。但大體上分那么以下幾個(gè)項(xiàng)目：1、一戶宅基地置換 300 平方米同一地段高層住宅：這是石家莊 市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng) 然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 如：將 300 平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15 元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按 10 元/平方米，按兩次計(jì)算；這是截至 2011 年的標(biāo)準(zhǔn)。 不過(guò)最近國(guó)有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。 城中村改 造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)

11、提高。3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無(wú)明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般 由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定， 當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)有評(píng)估具體標(biāo)準(zhǔn)。 屋內(nèi) 裝修補(bǔ)償基本類(lèi)似。4、停產(chǎn)停業(yè)損失： 該項(xiàng)費(fèi)用主要很對(duì)營(yíng)運(yùn)性行房屋進(jìn)行的補(bǔ)償， 如對(duì)沿街門(mén)簾、 在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償 的損失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。5、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)：各村制定各村獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng) 6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場(chǎng)價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī) 費(fèi)：空調(diào) 200 元一臺(tái)；有線電視 150 元一戶；電話移機(jī) 88 元一 部；熱水器 100 元一臺(tái)等等 .如拆遷時(shí)市場(chǎng)價(jià)格提高也相應(yīng)提高 補(bǔ)償。7、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ) 上，另行對(duì)困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用， 這主要村集體組織 通過(guò)補(bǔ)償方案確定，因村而定。綜上敘述，因城中村改造實(shí)行“一村一策