如何設(shè)計(jì)中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程

1、如何設(shè)計(jì)中國房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、 房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來， 商品房從熱銷到滯銷再到理性化 銷售，房地產(chǎn) 市場競爭加劇。 2003 年之后，隨著國家 宏觀經(jīng)濟(jì) 調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全 憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)， 開發(fā)商必須 投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開發(fā)， 其面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。 于是， 更加理性

2、和 穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特 征。在此前提下， 房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場的主流。 筆者 就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議 項(xiàng)目前期的 房地產(chǎn)開發(fā)策劃 合同。一、項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃與項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同的概念 日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是： 策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能， 或智 能創(chuàng)造行為。 也就是在對(duì) 企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ) 上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè) 營銷 活動(dòng)的行為、 實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。 我國房地 產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)策劃一般分為

3、房地產(chǎn) 戰(zhàn)略策劃模式、 房地產(chǎn)全程策劃模式、 房地產(chǎn) 品牌策劃模式、 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、 房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。 對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策 劃公司而言， 通常建議 房地產(chǎn)開發(fā) 商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。 該模式由原深圳萬科股份有 限公司董事、副總 經(jīng)理 馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心， 包含市場研究、 土地 研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè) 方面的內(nèi)容。 時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、 物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日 止。項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃也與 房地產(chǎn)項(xiàng)目 的代理銷售密切聯(lián)系， 許多項(xiàng)目都采取策劃 合同與代理銷售合同合并

4、簽訂的辦法。 在深圳、 上海等城市， 還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司 免策劃服務(wù)費(fèi)、 只收取代理銷售費(fèi)的新模式。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性， 屬于一種技術(shù)咨詢合同。 它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征： 首先， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃 合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同， 其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究， 凡屬 工程設(shè)計(jì)、 工程驗(yàn)收、 技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。 它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí) 施之前。 其次， 項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃 屬于決策服務(wù)， 合同履行的結(jié)果僅 為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。 除合同另有約定之外， 委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意 見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失

5、，受托人不承擔(dān)責(zé)任。二、項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同是雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)（一） 項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同 - 委托人的義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。 其主要義務(wù)有：1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、 欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、 欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、 欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、 政府主管部門 的規(guī)劃要點(diǎn)、 自籌資金規(guī)模等。 背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、 提出咨詢 報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)， 委托人提供的報(bào)告材料、 數(shù)據(jù)、資料越全面， 越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué) 性、合理化。2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，

6、并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明 具體的要求， 它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。 一般而言， 受托人應(yīng)當(dāng)提供市場調(diào)查分析、 項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。 工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見， 在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后， 委托人要及 時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履 行支付報(bào)酬的義務(wù)。（二） 項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)開發(fā)策劃合同 - 受托人的義務(wù)1、依約完成策劃方案

7、。受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。 按照調(diào)查工作， 二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析， 房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：1)市場調(diào)研A 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研B 類比競爭樓盤調(diào)研C 各類物業(yè)市場調(diào)研D 項(xiàng)目功能與主題定位分析E 目標(biāo)客戶定性調(diào)查F目標(biāo)客戶定量調(diào)查G 市場定位分析和項(xiàng)目價(jià)格定位分析F 項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告(2) 項(xiàng)目投資策劃A 宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研B 項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷C 項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議D 項(xiàng)目土地 SWTO 調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析E 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)

8、作建議(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃A 項(xiàng)目背景分析B 項(xiàng)目名稱和標(biāo)志C 項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示D 單體主力戶型組合概念方案E 整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃F 室內(nèi)布局、裝修概念提示G 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示H 公共家具設(shè)計(jì)概念提示I 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)K 項(xiàng)目建成后未來生活方式指引依據(jù)以上義務(wù)， 受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、 資源信息、 人 才信息， 利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)， 綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容， 預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前 景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案， 提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的 咨詢報(bào)告和意見。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案， 它還應(yīng)包括基本信息數(shù) 據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。 它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性， 避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、 質(zhì)量低劣、 無參考價(jià)值等情況的發(fā)生， 從而使策劃方案 和意見達(dá)到合同約定的要求。3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為 履行完畢合同。 在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中， 受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策