四川泰豐集團(tuán)有限公司

1、四川泰豐集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告川金評(píng)（ 2018）字第 747 號(hào)四川金利房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司二一八年五月九日房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱四川泰豐集團(tuán)有限公司單獨(dú)所有的位于自流井區(qū)南湖路泰豐.東方威尼斯（二期）2號(hào)地下車庫-1層-1層車庫、-2層-2層車庫的車庫房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估報(bào)告估價(jià)委托人自貢市自流井區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)四川金利房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師林學(xué)文（注冊號(hào)：5120000108）樊章佐（注冊號(hào)：5120000107）估價(jià)報(bào)告出具日期2018年05月09日估價(jià)報(bào)告編號(hào)川金評(píng)（2018）字第747號(hào)二0八年五月九日致估價(jià)委托人函自貢市自流

2、井區(qū)人民法院：受貴院委托，我司派出以房地產(chǎn)估價(jià)師等專業(yè)技術(shù)人員組成的評(píng)估小組。根據(jù)貴院所出具的自貢市自流井區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書，委托書編號(hào)：（2018）自流井法技委字第 67號(hào)，遵照中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、最高人民法院關(guān)于人民法院 委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，我公司 本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原 則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法，認(rèn)真分析現(xiàn)有資料，并在綜合 考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià) 格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定，相關(guān)事項(xiàng)界定及估價(jià)結(jié)果函告如下：估價(jià)目的：為

3、司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)對象：四川泰豐集團(tuán)有限公司單獨(dú)所有的位于自流井區(qū)南湖路泰豐.東方威尼斯（二期）2號(hào)地下車庫-1層-1層車庫、-2層-2層車庫的車庫， 建筑面積為46,123.82平方米（其中本次估價(jià)面積為：46,123.82平方米）。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2018年04月28日（完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日）。價(jià)值類型：根據(jù)司法評(píng)估委托書和房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見， 本次司法鑒定評(píng)估的價(jià)值類型為房地產(chǎn)市場價(jià)值，未考慮司法限制、設(shè)定 抵押權(quán)和房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后交易的稅費(fèi)以及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)，結(jié)合掌握的房地產(chǎn)市場資料和本次估價(jià)目的，本次選用“比較法

4、”進(jìn)行評(píng)估，并按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015） 的有關(guān)要求，對上述評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定評(píng)估價(jià)值。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按 照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值因素進(jìn) 行綜合分析的基礎(chǔ)上，滿足估價(jià)假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說明的前提下, 確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2018年04月28日）的估價(jià)結(jié)果為：估價(jià)結(jié)果一覽表項(xiàng)目人民幣小寫人民幣大寫評(píng)估價(jià)值5,195.86 萬元伍仟壹佰玖拾伍萬捌仟陸佰元評(píng)估單價(jià)詳見P26頁評(píng)估明細(xì)表估價(jià)報(bào)告使用期限：本估價(jià)報(bào)告使用有效期自估價(jià)報(bào)告出具之日起壹年內(nèi)有效，即自2018年05月

5、09日起至2019年05月08日止。估價(jià)結(jié)果報(bào)告隨函發(fā)送。如對本估價(jià)結(jié)果有異議，請貴方自收到報(bào)告 之日起十日內(nèi)向我公司提出。報(bào)告使用人在使用本評(píng)估報(bào)告之前須對估價(jià)報(bào)告全文，特別是“估價(jià) 的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié) 果、過程及有關(guān)說明，請見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。法定代表人：林學(xué)文四川金利房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司二O八年五月九日目錄致估價(jià)委托人函 3 估價(jià)師聲明 6 估價(jià)假設(shè)和限制條件8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 1.4.（一）估價(jià)委托人 14（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 14（三）估價(jià)目的 14（四）估價(jià)對象 15（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn) 18（六）價(jià)值類型 18（七）估價(jià)原則 19（八）估價(jià)

6、依據(jù) 21（九）估價(jià)方法 22（十）估價(jià)結(jié)果 24（十一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 25（十二）實(shí)地查勘期 25（十三）估價(jià)作業(yè)期 25附 件 2.7.（一）、估價(jià)對象位置示意圖（二）、估價(jià)對象相關(guān)照片（三）、自貢市自流井區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書 （ 2018）自流井法技委字第 67 號(hào)（四）、估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件（五）、委托方提供的其他相關(guān)資料復(fù)印件（六）、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（七）、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（八）、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件（九）、其他估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明 ：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中對事實(shí)的說明是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記 載、誤

7、導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件 的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委 托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。4、我們對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象、 估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒 有偏見。5、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、房地產(chǎn) 司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見 、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。6、在本次估價(jià)過程中，我公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師樊章佐、林學(xué)文等人 已于價(jià)值時(shí)點(diǎn)對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外

8、狀況進(jìn)行了 現(xiàn)場實(shí)地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于對估價(jià)對象的外觀和使用狀況，估價(jià) 人員不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未 暴露和難于接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。7、我們力求在專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力范圍內(nèi)努力做到估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確 性，沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。&報(bào)告中的有關(guān)數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供并予以確認(rèn)的權(quán)屬證明及有關(guān) 資料為準(zhǔn)，本次估價(jià)以此為前提。估價(jià)委托人應(yīng)對提供資料的真實(shí)性、合 法性、完整性、與估價(jià)對象的一致性負(fù)完全責(zé)任，并對由此所產(chǎn)生的后果 承擔(dān)法律責(zé)任。如因資料失實(shí)致使估價(jià)結(jié)論有誤或估價(jià)報(bào)告失真，由此所 造成的損失和責(zé)任，概由估價(jià)委托人及相關(guān)權(quán)益人承擔(dān)

9、，與本次參與作業(yè) 的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師:姓名注冊號(hào)簽名日期林學(xué)文5120000108年月日樊章佐5120000107年月日二0八年五月九日以下為空白估價(jià)假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)1、估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。2、估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的房屋所有權(quán)證等相關(guān)資料，我們 對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以 核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假設(shè) 估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，且與估價(jià)對象實(shí)物權(quán)益 狀況一致為前提。3、市場供應(yīng)關(guān)系、 市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、 未

10、發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。4、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的 重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī) 構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。5、估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、 平等、自愿的交易市場， 即能滿足以下條件： （1）自愿銷售的賣方及自愿購買的買方； （2）交易雙 方無任何利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化； （ 3）交易雙方 了解交易對象、 知曉市場行情；（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易； （ 5） 不存在特殊買者的附加出價(jià)。6、本次估價(jià)以估價(jià)對象為合法取得，且已按國家和地方法律、法規(guī)規(guī) 定繳納

11、完畢各種稅費(fèi)，具有完整的房屋和土地產(chǎn)權(quán)為前提條件。7、本估價(jià)報(bào)告是以估價(jià)對象房地產(chǎn)可以依法自由交易，無權(quán)屬糾紛和 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形為前提條件8、本估價(jià)報(bào)告是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的下， 設(shè)定估價(jià)對象按法定用途、 持續(xù)經(jīng)營、保持現(xiàn)狀（不改變房屋裝修和結(jié)構(gòu)等）情況下的估價(jià)結(jié)論。9、本次估價(jià)現(xiàn)場實(shí)地查勘日期為 2018年 04月 28日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 2018 年 04 月 28 日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)場實(shí)地查勘日一致。二、未定事項(xiàng)假設(shè)無。三、背離事實(shí)假設(shè)1、本估價(jià)結(jié)果是采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合類似房地產(chǎn)市場前景分析作 出的預(yù)測。估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變 化

12、、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影 響，也沒有考慮估價(jià)對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方 式下的特殊交易價(jià)格等對估價(jià)結(jié)果的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià) 結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。2、本次評(píng)估是因?yàn)樽载暿凶粤骶畢^(qū)人民法院審理（執(zhí)行）原告中國工 商銀行股份有限工商自貢分行申請執(zhí)行四川泰豐集團(tuán)有限公司實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物 權(quán)一案，因案件審理需要進(jìn)行司法鑒定。委托我公司對四川泰豐集團(tuán)有限 公司單獨(dú)所有的位于自流井區(qū)南湖路泰豐 .東方威尼斯（二期） 2 號(hào)地下車 庫-1 層-1層車庫、 -2 層-2層車庫的車庫房地產(chǎn)進(jìn)行司法鑒定價(jià)值評(píng)估。因 此本次評(píng)估未考慮司法限制、設(shè)定抵

13、押權(quán)和本糾紛案對估價(jià)對象市場價(jià)值 的影響，并以此為本次估價(jià)的假設(shè)前提。四、不相一致假設(shè)五、依據(jù)不足假設(shè)無六、估價(jià)報(bào)告使用限制1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象估價(jià)范圍內(nèi)的整體價(jià)值，包括房屋、附 著物、裝飾裝修及其附屬設(shè)施設(shè)備（水、電等）和占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐?地使用權(quán)的價(jià)值，估價(jià)對象如分割轉(zhuǎn)讓或與其他房地產(chǎn)合并轉(zhuǎn)讓，該結(jié)果 應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。2、本估價(jià)報(bào)告采用的房屋建筑面積、土地使用權(quán)面積等數(shù)據(jù)，來源于 估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證等相關(guān)資料復(fù)印件，如因估價(jià)委托人 資料不實(shí)造成房地產(chǎn)面積誤差較大時(shí)，需要重新估價(jià)并調(diào)整估價(jià)結(jié)果，由 此引起的相關(guān)責(zé)任概由估價(jià)委托人承擔(dān)。3、估價(jià)人員對估價(jià)對象進(jìn)行了

14、實(shí)地查勘，且僅限于估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí) 體外觀和使用狀況。由于我們未得到授權(quán)，也沒有專業(yè)上的能力，估價(jià)人 員未對估價(jià)對象內(nèi)在建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、其他隱蔽工程質(zhì)量、建筑物地基及土 壤基層地質(zhì)環(huán)境條件、房地產(chǎn)被遮蓋、未暴露及難以接觸的部分、水、電 或者其他設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行測試。故估價(jià)人員無法判定估價(jià)對象建筑工程是 否存在結(jié)構(gòu)性損害等質(zhì)量缺陷，并預(yù)測其缺陷損失價(jià)值。若估價(jià)對象存在 上述需進(jìn)行專業(yè)檢測的內(nèi)部缺陷，則在估價(jià)委托人提供相關(guān)資料原件后， 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。4、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀 況、房地產(chǎn)市場供需狀況下的評(píng)估價(jià)值。如估價(jià)對象的面積、用途、裝修、 使用年

15、限、土地使用權(quán)取得方式、使用狀態(tài)、權(quán)益狀況以及估價(jià)目的、價(jià) 值時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)市場供需狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，本估價(jià) 報(bào)告的估價(jià)結(jié)論不成立。5、本次估價(jià)結(jié)果僅限于為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價(jià)值參考 依據(jù)，不得用于其它交易活動(dòng)；否則，因使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果， 本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差而與實(shí)際情 況有出入時(shí)，須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)修改后方能生效；否則，報(bào)告中的誤差部分無 效。7、本估價(jià)報(bào)告包括：致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià) 假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件等五部分（估價(jià)技術(shù)報(bào)告單列，并 按國家相關(guān)法律法規(guī)

16、規(guī)定提交和報(bào)備） ，上述五部分內(nèi)容構(gòu)成估價(jià)報(bào)告的完 整整體，不能割裂分開使用，且須經(jīng)我公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字及單位 蓋章后并作為一個(gè)整體使用時(shí)方有效。同時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對本報(bào)告的原件 承擔(dān)責(zé)任，對任何形式的復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。8、本報(bào)告是應(yīng)委托人要求，為本報(bào)告所列明之目的而作，并專為委托 人所使用。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門 之外的單位和個(gè)人提供，本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在 任何公開發(fā)表的文件、通告或申明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā) 表。9、估價(jià)對象的地下資源、地下埋藏物所有權(quán)屬國家，本估價(jià)結(jié)果不包 含上述方面的價(jià)格，也未考慮對委估房地

17、產(chǎn)價(jià)格的影響。10、超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承 擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告 的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。11、本估價(jià)報(bào)告使用有效期自估價(jià)報(bào)告出具之日起壹年內(nèi)有效，即自 2018年 05月 09日起至 2019年 05 月 08日止，但價(jià)值時(shí)點(diǎn)后， 在報(bào)告有效 期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影 響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)果，超過壹年，需重新進(jìn)行估價(jià)。12、本報(bào)告由四川金利房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。七、其他事項(xiàng)說明（一）一般性說明1、本估價(jià)報(bào)告有關(guān)使用者應(yīng)充分閱讀本估價(jià)報(bào)告，并

18、充分權(quán)衡本次估 價(jià)結(jié)果形成的前提條件和影響本估價(jià)對象價(jià)值的各種因素，確定本估價(jià)對 象在本次估價(jià)設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)前提下的權(quán)益價(jià)值，如因誤解或誤用 造成損失的，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)應(yīng)符合“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”所載明內(nèi)容 的要求，僅限于在報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)、符合價(jià)格定義及報(bào)告明示的估價(jià)目 的，逾期使用、不符“估價(jià)假設(shè)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用限制條件”或用于非估價(jià) 目的，我公司和估價(jià)人員均不承擔(dān)任何責(zé)任。3、本次司法鑒定評(píng)估的是房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估，不是評(píng)估變現(xiàn)價(jià)值， 沒有考慮強(qiáng)制變現(xiàn)、房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后交易的稅費(fèi)以及稅費(fèi)的轉(zhuǎn) 移分擔(dān)等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。4、有關(guān)估價(jià)對象的使

19、用、處置方式及程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法 律、法規(guī)、文件、政策等規(guī)定要求。（二）特別性說明1、拍賣（變賣）處置變現(xiàn)差異分析 若假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣，因處置短期性、強(qiáng)制性和變 現(xiàn)合理時(shí)間、增加拍賣處置費(fèi)等會(huì)形成降價(jià)拍賣或變賣，甚至出現(xiàn)資不抵 債的風(fēng)險(xiǎn)。2、掛牌或委托中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣估價(jià)對象變現(xiàn)差異分析 通過掛牌或委托房屋中介變賣時(shí)應(yīng)支付的中介代理費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等，造 成實(shí)際交易價(jià)值減少。3、拍賣（變賣）發(fā)生的有關(guān)費(fèi)稅 拍賣（變賣）估價(jià)對象應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指依照法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)該由售 賣人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。主要包括住宅稅金及附加、印花稅、土 地增值稅、交易費(fèi)等。另外，如果在建工程存在應(yīng)繳

20、而未繳的各種政府行 政事業(yè)性及資源性收費(fèi)等應(yīng)該補(bǔ)繳。4、共益費(fèi)用債權(quán) 對工程項(xiàng)目進(jìn)行折價(jià)或拍賣處置，還涉及到共益費(fèi)用債權(quán)的優(yōu)先權(quán)。 共益費(fèi)用債權(quán)是因?yàn)閷ω?cái)產(chǎn)的價(jià)值保存或增加、或者為實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值而 支付費(fèi)用發(fā)生的債權(quán)以下為空白估價(jià)結(jié)果報(bào)告川金評(píng)（ 2018）字第 747 號(hào)（一）估價(jià)委托人委托人：自貢市自流井區(qū)人民法院（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川金利房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：林學(xué)文公司住所：成都市高新區(qū)天府四街 66號(hào) 1棟 6層2號(hào) 資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)證書編號(hào)：川建房估備字【 2017】0054 號(hào)有效期限： 2017年11月08日至 2020年11月08日 統(tǒng)一社會(huì)信用代

21、碼： 91510300G5192105XU 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估；資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服 務(wù)。（以上經(jīng)營范圍不含法律、法規(guī)規(guī)定須經(jīng)前置許可的項(xiàng)目，后置許可的 項(xiàng)目憑許可證或者審批文件經(jīng)營） 。（三）估價(jià)目的 估價(jià)委托人審理（執(zhí)行）原告中國工商銀行股份有限工商自貢分行申 請執(zhí)行四川泰豐集團(tuán)有限公司實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)一案，因案件審理需要進(jìn)行司 法鑒定。根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法和四川省高級(jí)人民法院對 外委托鑒定管理辦法的有關(guān)規(guī)定，決定委托我公司對四川泰豐集團(tuán)有限 公司單獨(dú)所有的位于自流井區(qū)南湖路泰豐 .東方威尼斯（二期） 2 號(hào)地下車 庫-1 層-1層車庫、 -2 層-2層車庫的車庫房

22、地產(chǎn)進(jìn)行司法鑒定評(píng)估。本次估價(jià)目的是為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價(jià)值參考依據(jù)。（四）估價(jià)對象1、估價(jià)對象范圍估價(jià)對象房地產(chǎn)位于自流井區(qū)南湖路泰豐.東方威尼斯（二期）2號(hào)地 下車庫-1層-1層車庫、-2層-2層車庫，房屋設(shè)計(jì)用途為車庫，房屋結(jié)構(gòu)為 鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為46,123.82平方米（其中本次估價(jià)面積為：46,123.82 平方米）。2、估價(jià)對象基本狀況估價(jià)對象房地產(chǎn)基本狀況摘要基 本 情 況名稱四川泰豐集團(tuán)有限公司坐落自流井區(qū)南湖路泰豐.東方威尼斯（二期）2號(hào)地下車庫-1層-1層車庫、-2層-2層車庫范圍估價(jià)對象包括房屋所有權(quán)價(jià)值（包含安裝配套的供排水、供電、房屋裝飾裝修等）及房屋

23、所分?jǐn)偟耐恋?使用權(quán)價(jià)值規(guī)模建筑面積46,123.82平方米其他用途規(guī)劃用途車庫設(shè)計(jì)用途車庫登記用途車庫實(shí)際用途車庫權(quán) 屬 狀 況土地使用權(quán)國有土地V集體土地/土 地 使 用 權(quán)權(quán)利種類建設(shè)用地使用權(quán)岀讓V劃撥/宅基地使用權(quán)/租賃/其他/土地承包經(jīng)營權(quán)/作價(jià)出資入股/權(quán)利人四川泰豐集團(tuán)有限公司房屋所有權(quán)人四川泰豐集團(tuán)有限公司3、委估對象權(quán)益狀況3-1）、房屋權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）記載，估價(jià)對象房屋權(quán)利狀況見下表:房屋權(quán)益狀況房屋使用權(quán)情況四川泰豐集團(tuán)有限公司出租或占用情況估價(jià)對象為已建成建筑物，實(shí)際占用人為四川泰豐集團(tuán)有限公司其他特殊情況無房屋權(quán)屬證書內(nèi)容房屋所有權(quán)

24、人四川泰豐集團(tuán)有限公司產(chǎn)別/房屋所有權(quán)證自房權(quán)證 2014 字第 090100094、090100229號(hào)登記時(shí)間2014年09月03日房屋坐落自貢市自流井區(qū)南湖路東方威尼斯（二期）3號(hào)地下車庫-1層車庫3號(hào)、-2層車庫2號(hào)結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)建筑面積46,123.82平方米總層數(shù)共2層所在層數(shù)第-1、 -2層設(shè)計(jì)用途車庫3-2）、土地權(quán)益狀況序號(hào)國有土地使用權(quán)證號(hào)座落地號(hào)圖號(hào)地類（用途）使用權(quán)類型使用權(quán)面積（就）終止日期至1自國用（2014）第0111964號(hào)自流井區(qū)南 湖路泰豐. 東方威尼斯（二期）2 號(hào)地下車庫-1層-1層車庫510301003012013100048.40-73.00城鎮(zhèn)住宅用

25、地岀讓11,530.8902080 年01 月 26日止2自國用（2014）第0111965號(hào)自流井區(qū)南 湖路泰豐. 東方威尼斯（二期）2 號(hào)地下車庫 -2層-2層510301003012013100048.40-73.00城鎮(zhèn)住宅用地岀讓11,526.4102080 年01 月 26日止車庫合計(jì)/23,057.300/4、委估對象實(shí)物狀況估價(jià)對象坐落：委估對象房地產(chǎn)位于自流井區(qū)南湖路泰豐東方威尼斯（二期）2號(hào)地下車庫-1層-1層車庫、-2層-2層車庫。至現(xiàn)場查勘日，位于自流井區(qū)南湖路泰豐東方威尼斯（二期）2號(hào)地 下車庫-1層-1層車庫、-2層-2層車庫的車庫為水泥砂漿地面。5、估價(jià)對象區(qū)位及

26、配套設(shè)施狀況區(qū)位狀況包括估價(jià)對象所處的位置狀況 （坐落、方位等）、交通狀況（道路、出入可利用交通工具等）、環(huán)境景觀（自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀） 外部配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施）等。1位置 狀 況坐落自流井區(qū)南湖路泰豐.東方威尼斯（二期）2號(hào)地下車庫-1層-1層車庫、-2層-2 層車庫具體位置見位置示意圖方位東方威尼斯與重要場所的距離/臨街（路）狀況估價(jià)對象區(qū)域內(nèi)城市道路為市交通主干道為主，柏油路面形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，與 城市商業(yè)、交通主干道等相接，道路通達(dá)性優(yōu)，路網(wǎng)條件較好，區(qū)域內(nèi)由城市主、次干 道構(gòu)成交通路網(wǎng)，對內(nèi)對外交通較為便利朝向估價(jià)對象建筑物南北朝向樓層第-1、-2層2交 通

27、 狀 況道路狀況柏油路面，道路狀況較好，交通車流量一般出入可利用交通工具主要交通工具為公交車、岀租車等，交通便捷度一般交通管制情況道路中間未設(shè)有隔離帶，限速40公里/每小時(shí)，交通管制一般停車方便程度方便交通收費(fèi)情況區(qū)域內(nèi)暫無收費(fèi)公路、過橋費(fèi)等費(fèi)用3環(huán)境 狀 況自然環(huán)境區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境主要以道路兩側(cè)的綠化帶、小區(qū)內(nèi)綠化為主人文環(huán)境和景觀估價(jià)對象所在地區(qū)的聲譽(yù)、治安狀況均良好4外 部 配 套 設(shè) 施基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對象所在宗地紅線外達(dá)到“六通”（通路、通上水、通下水、通電、通氣、通訊）公 共 服 務(wù) 設(shè) 施銀行信用社等銀行網(wǎng)點(diǎn)加油站/購物副食品商店醫(yī)療衛(wèi)生各類藥店、診所教育文化小學(xué)娛樂休閑茶坊備注/（

28、五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見等的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次估價(jià)目的和估價(jià)對象的特點(diǎn)，確定本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對象實(shí)地查 勘之日，即：2018年04月28日。（六）價(jià)值類型1、價(jià)值名稱根據(jù)估價(jià)目的，本次估價(jià)是對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，因 此本次估價(jià)的價(jià)值名稱為市場價(jià)值。2、價(jià)值內(nèi)涵1）、房地產(chǎn)市場價(jià)值是指估價(jià)對象在理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，出于利 己動(dòng)機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對象、知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格2）、根據(jù)司法評(píng)估委托書和房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見 ，本報(bào)告 房地產(chǎn)市場價(jià)值是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，滿足本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)前提和限制條 件”，估價(jià)對象包括房屋所有

29、權(quán)及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)倗型恋厥褂脵?quán)和裝 飾裝修、配套設(shè)施（水、電等） ，交易雙方各自依法承擔(dān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，未 考慮司法限制、設(shè)定抵押權(quán)和房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后交易的稅費(fèi)以及 稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)，以人民幣為計(jì)價(jià)單位的市場價(jià)值。（七）估價(jià)原則本次估價(jià)遵循合法原則； 最高最佳使用原則； 替代原則； 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則； 獨(dú)立、客觀、公正原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。1、合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提條件。 合法權(quán) 益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有 以下幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)； 在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用

30、途管制等為依據(jù)；在合法處分 方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式 為依據(jù)；其他方面（如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策）。2、最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前 提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，通過充 分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。它的一 中具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因 為在房地產(chǎn)市場中， 每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的 潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的利益。最高最佳使用具體包括以 下3個(gè)方面：、最佳用

31、途；、最佳規(guī)模；、最佳集約度。3、替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行的規(guī)律，在同一個(gè)商品市場中，商品或者提供服務(wù)的效用相同或者大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品 或者服務(wù)同時(shí)存在時(shí)， 商品或者服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決 定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律， 受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)， 即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、 替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。4、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原 則

32、是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定 市場停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上， 同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn) 時(shí)的狀況為準(zhǔn)。5、獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性， 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng) 事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行 估價(jià)。總之，在估價(jià)過程中，以國家有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅(jiān)持真實(shí)性、 科學(xué)性、公平性和可行性原則，做到估價(jià)過程合理，估價(jià)方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守在估價(jià)過程中知悉的委托方的商業(yè)秘密。（八）估價(jià)依據(jù)1、法律、法規(guī)和政策性文件1）、中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法 （中華人民共和國主席令第 46 號(hào)

33、， 自 2016年 12月 1日起施行）2）、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （1995年 1月 1 日起施行）；3）、中華人民共和國土地管理法 （1999年 1月 1日起施行）；4）、中華人民共和國物權(quán)法 （2007年 10月 1日起施行）；5）、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法 （2001年 08月 15日建設(shè)部第 96號(hào)令 發(fā)布）；6）、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 ；7）、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院第 55 號(hào)令）；8）、全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問題的決定 ；9）、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī) 定（法釋200916

34、號(hào)）（2009年 11月 20日起施行）；10）、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意 見（試行）的通知（川建房發(fā)201189號(hào)）（2011年 03月 22日起施行）；11）、國家其它有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策。 2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范1）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 2015）;2）、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) （GB/T508992013）；3）、房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見 （川建房發(fā) 201189 號(hào)）；4）、關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的通知 （川高法 201199 號(hào)）；5）、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) （1984年 11月8日）；6）、四川省建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額及

35、相配套的法規(guī)文件。3、委托人提供的有關(guān)資料1）、委托人出具的自貢市自流井區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書 （ 2018） 自流井法技委字第 67 號(hào)；2）、委托人提供的房屋所有權(quán)證 、土地使用權(quán)證復(fù)印件；3）、委托人提供的其他有關(guān)資料復(fù)印件等。4、估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查的資料1）、估價(jià)對象實(shí)地查勘表；2）、本公司估價(jià)人員實(shí)地查勘及市場調(diào)查獲得的結(jié)果；3）、估價(jià)人員收集的與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)的市場狀況、同類型房地 產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù)資料。5、估價(jià)機(jī)構(gòu)收集、整理和掌握的其他資料1）、公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫資料；2）、估價(jià)過程中運(yùn)用的主要參數(shù)及成本、費(fèi)用、稅金等方面的資料。（九）估價(jià)方法1、房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（G

36、B/T50291 2015）和房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo) 準(zhǔn)（GB/T50899 2013）中確定的房地產(chǎn)估價(jià)常用方法有比較法、成本法、收益法，假設(shè)開發(fā)法。比較法：是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交 易的類似房地產(chǎn)對交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素等加以比較對照，從已 經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的 一種估價(jià)方法。成本法：求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重 新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。所謂重新購建價(jià)格，是 指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開 發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。收

37、益法：是根據(jù)效用價(jià)值論，運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期估價(jià)對象 房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算為價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求 其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的一種估價(jià)方法，這種方法適用于有收益 或潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)。假設(shè)開發(fā)法：是將估價(jià)對象房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期 的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法，這種方法主要是用于待開發(fā)土地的 估價(jià)，也是用于對可改造的舊房地產(chǎn)的估價(jià)。2、本次估價(jià)的總體思路和評(píng)估方法的選取 估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的估價(jià)相關(guān)資料，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估 價(jià)目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、房地產(chǎn)估

38、價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 及相關(guān)法規(guī)，并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查看，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料 后，確定估價(jià)技術(shù)思路和選擇估價(jià)方法。（1）、估價(jià)技術(shù)思路采用“比較法”求取估價(jià)對象的價(jià)值。（2）、選擇估價(jià)方法 估價(jià)對象設(shè)計(jì)用途為車庫，該同類型的車庫房地產(chǎn)市場交易案例較 為活躍，市場化程度高，這類房地產(chǎn)的交易案例易于獲取，市場依據(jù)較充 分，交易價(jià)格根據(jù)交易情況的不同有較小的差異，因此本次估價(jià)適宜采用 比較法對估價(jià)對象車庫房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測算。 估價(jià)對象為車庫房地產(chǎn)，區(qū)域內(nèi)同類型車庫租賃市場不活躍，本次 估價(jià)不適宜采用收益法對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行測算。 估價(jià)對象為單套車庫房地產(chǎn)，房屋開發(fā)成本及土地取得成本不易收 集，客觀成本不易把握，因此本次估價(jià)不適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)對象為已建成并投入使用的車庫房地產(chǎn)，且經(jīng)規(guī)劃、房地產(chǎn)等 管理部門的驗(yàn)收，已辦理了相關(guān)證照，無后續(xù)投入，故不適宜采用假設(shè)開 發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。綜