物業(yè)管理實(shí)施方案

1、邵陽(yáng)市和諧物業(yè)管理服務(wù)有限公司物業(yè)管理實(shí)施方案邵陽(yáng)市和諧物業(yè)管理服務(wù)有限公司一、 物業(yè)概述：物業(yè)名稱：帝豪澄灣總筑面積176869平方米由歡樂(lè)谷、港島灣、怡景樓、怡雅樓、芙蓉苑、瀟湘苑、淺水灣、藏龍灣、紫金閣、萊茵軒等建筑組成。我公司前面分析小區(qū)的設(shè)計(jì)理念、總體布局、建筑風(fēng)格、和物業(yè)特點(diǎn)后，在實(shí)施物業(yè)管理中，堅(jiān)持規(guī)范管理，摯誠(chéng)服務(wù)。專業(yè)的物業(yè)管理和業(yè)主自治自律相結(jié)合。通過(guò)科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)建一個(gè)安全、文明、優(yōu)美、舒適的環(huán)境。發(fā)揮物業(yè)最大的使用功能。使其保值、增值，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。二、 管理依據(jù)1 國(guó)務(wù)院令504號(hào)物業(yè)管理?xiàng)l例。2 湖南省物價(jià)局

2、、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知 湘價(jià)服【2010】76號(hào)。3 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)。三、 管理目標(biāo)條件成熟，兩年內(nèi)創(chuàng)“邵陽(yáng)市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并作以下服務(wù)承諾。1 對(duì)保安、水電、消防監(jiān)控提供24小時(shí)服務(wù)。2 公示24小時(shí)服務(wù)電話，所有管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)識(shí)，專業(yè)管理。技術(shù)人員按國(guó)家規(guī)定100%持證上崗。3 房屋及其配套設(shè)施完好率達(dá)95%以上。4 清潔無(wú)盲點(diǎn)，綠化完好率達(dá)90%以上。5 業(yè)主投訴處理率100%6 每年不少于一次業(yè)主意見(jiàn)征詢，業(yè)主滿意率達(dá)80%以上。 我們將為業(yè)主提供一流的物業(yè)管理服務(wù)贏得業(yè)主的信任和滿意，實(shí)現(xiàn)“精到管理、精致服務(wù)、精

3、彩生活”。四、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置（一） 機(jī)構(gòu)設(shè)置方案 業(yè)務(wù)流程及各部門職責(zé)1、機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)圖：機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：機(jī)構(gòu)圖設(shè)置的原則：精干、高效、一專多能。實(shí)行小區(qū)整體管理和各圍合分片管理相結(jié)合的管理模式。管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，職責(zé)分明，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 2、業(yè)務(wù)流程：根據(jù)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置，通過(guò)資源整合，流程設(shè)計(jì)，任務(wù)分解，過(guò)程控制，持續(xù)改進(jìn)。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主滿意，使物業(yè)管理工作處于良性循環(huán)狀態(tài)。3、各部門職責(zé)： 主任：根據(jù)國(guó)務(wù)院令504號(hào)物業(yè)管理?xiàng)l例及公司有關(guān)規(guī)定，前面主持小區(qū)物業(yè)管理工作，確保小區(qū)各項(xiàng)管理工作順利進(jìn)行。 客服部：負(fù)責(zé)小區(qū)檔案管理、財(cái)務(wù)管理、內(nèi)勤管理、社區(qū)文化及考

4、勤、品質(zhì)管理等工作。 保安隊(duì)：負(fù)責(zé)小區(qū)的公共秩序、安全防范、日常安保、車輛管理和消防設(shè)備設(shè)施的管理，消防宣傳教育及監(jiān)控設(shè)備的管理等。 工程隊(duì)：負(fù)責(zé)小區(qū)房屋及其公共部位，公用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，確保小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 清潔綠化隊(duì)：負(fù)責(zé)小區(qū)道路，樓道等公共部位場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生及小區(qū)綠地、花木的養(yǎng)護(hù)管理。（二） 專業(yè)人員配置及培訓(xùn)計(jì)劃1、 專業(yè)人員配備：根據(jù)小區(qū)實(shí)際管理工作需要，我公司在小區(qū)人員配置上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則，注重德才兼?zhèn)涞挠萌藰?biāo)準(zhǔn)，從而建立一支技術(shù)精湛、工作高效的管理隊(duì)伍。人員配置（辦公室主任1人；管理員3人；電工3人；保安隊(duì)長(zhǎng)1人；保安員27人；保潔員10人；

5、監(jiān)控消防3人；電梯維保2人）總共50人。根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，合理配置。2、 培訓(xùn)計(jì)劃和目標(biāo)第一、 培訓(xùn)計(jì)劃：根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)和對(duì)各崗位的要求，分層面、分階段、有計(jì)劃地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)計(jì)劃見(jiàn)附表一（1）、培訓(xùn)的幾個(gè)階段：崗前培訓(xùn)：對(duì)員工進(jìn)行公司概況，管理理念，法律法規(guī)，儀容儀表，服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理操作技能的基本培訓(xùn)。專業(yè)培訓(xùn)：在新的技術(shù)，新的法規(guī)頒布時(shí)。組織員工進(jìn)行專門培訓(xùn)，以便更好地為業(yè)主服務(wù)。外送培訓(xùn)：根據(jù)工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干或崗位變動(dòng)的員工參加行業(yè)管理部門和相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)，操作資格培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)管理水平。（2）、實(shí)施計(jì)劃：制定接管期間的強(qiáng)化培訓(xùn)和日常管理的定期培訓(xùn)。第二

6、、 培訓(xùn)目標(biāo)：通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理水平。為小區(qū)培養(yǎng)一支專業(yè)過(guò)硬的，作風(fēng)優(yōu)良，德才兼?zhèn)涞奈飿I(yè)管理隊(duì)伍。（三） 檔案管理：檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分?？茖W(xué)的、規(guī)范化的檔案管理，能有效地為樓宇及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。A、 管理內(nèi)容（1） 工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改建資料及各類設(shè)施設(shè)備資料等。（2） 住戶檔案：所有住戶購(gòu)（租）房合同（復(fù)印件），住戶基本情況登記表，入伙資料簽收記錄，裝修登記表等。（3） 管理檔案：日常巡查記錄、會(huì)議記錄、值班記錄、車輛保管記錄、維修記錄、有償服務(wù)記錄、榮譽(yù)記錄等。（

7、4） 財(cái)務(wù)檔案:逐年形成的小區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、票據(jù)、物業(yè)管理維修基金使用報(bào)表等。（5） 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。B、 管理措施（1）、制定檔案管理保密制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）、按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊(cè)，方便查閱，便于管理。 （3）、專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范。 （4）、配置良好的檔案管理環(huán)境和必要的實(shí)施設(shè)備，以滿足檔案管理的要求。 （5）、根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)、采用不同的管理手段，科學(xué)管理。確保檔案資料完整安全。（四） 對(duì)外協(xié)調(diào)機(jī)制和內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機(jī)制對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)外協(xié)調(diào)和內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機(jī)制，以管理處為中心，對(duì)外在政府及相關(guān)行政主管部門的領(lǐng)

8、導(dǎo)下開(kāi)展各項(xiàng)管理工作，對(duì)內(nèi)在公司的領(lǐng)導(dǎo)下、在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，開(kāi)展各項(xiàng)工作，我們力求人員精干、責(zé)任明確、工作高效，提倡所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。1、 對(duì)外協(xié)調(diào)機(jī)制物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程，涉及到許多部門、組織、機(jī)構(gòu)，與他們建立良好的協(xié)調(diào)關(guān)系，將有利于物業(yè)管理更好地運(yùn)作和開(kāi)展。2、 內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機(jī)制 我司將奉行“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨，遵循“以人為本”的經(jīng)營(yíng)原則并建立相應(yīng)的內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機(jī)制。 （1）、三全管理：“全員參與、全程優(yōu)質(zhì)、全面滿意” 全員參與：我們?nèi)w員工都是小區(qū)服務(wù)人員，所有涉及到管理和服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)，每位員工都有義務(wù)采取措施進(jìn)行處理，若不

9、能處理的，馬上匯報(bào)有關(guān)部門及時(shí)采取措施，做到事事有人管、人人都管事，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神。全程優(yōu)質(zhì)：我們將提供專業(yè)化、規(guī)范化管理與服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中關(guān)注細(xì)節(jié)、精心服務(wù)，想業(yè)主之所想、想業(yè)主未所想，注重服務(wù)過(guò)程的優(yōu)質(zhì)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“零缺陷”。全面滿意：我們堅(jiān)持以業(yè)主為中心，讓業(yè)主滿意，作為我們的根本出發(fā)點(diǎn)和追求目標(biāo)，使業(yè)主處于主導(dǎo)地位，對(duì)業(yè)主投訴、合理化意見(jiàn)，我們及時(shí)處理并回訪，不斷改進(jìn)工作提高業(yè)主滿意率，使我們的服務(wù)質(zhì)量達(dá)到業(yè)主需求甚至超出業(yè)主的期望。（2）、人本管理：我們?cè)诜?wù)過(guò)程中堅(jiān)持以人為本，一方面：更新服務(wù)觀念，注重人才的開(kāi)發(fā)和培養(yǎng)，吸納優(yōu)秀人才，建立系統(tǒng)化的員工培訓(xùn)、學(xué)習(xí)機(jī)制，提高員工的綜合素質(zhì)

10、，使我們的管理隊(duì)伍更富有戰(zhàn)斗力和生命力。另一方面：創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，以人為中心，關(guān)心、滿足業(yè)主的需求，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，使服務(wù)更具人性化。（3）、品質(zhì)管理：一流的服務(wù)有賴于一流的管理，再好的理念若得不到執(zhí)行就是一句空話，因此我們將嚴(yán)格規(guī)范管理，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核、優(yōu)勝劣汰增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，同時(shí)管理處接受業(yè)主、公司、上級(jí)主管部門等社會(huì)各界監(jiān)督，管理處對(duì)各種信息進(jìn)行跟蹤、落實(shí)、反饋，確保服務(wù)質(zhì)量。五、 管理方案（一） 房屋保養(yǎng)維護(hù)：小區(qū)房屋可分為已領(lǐng)房、空置房和公共用房。對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，提高房屋的使用率和完好率。房屋養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程見(jiàn)附表2。1、 業(yè)主已領(lǐng)房嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)

11、部第110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，及市有關(guān)裝修管理文件精神，加強(qiáng)室內(nèi)裝飾裝修注意事項(xiàng)和禁止行為的宣傳力度，提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性。對(duì)各類未登記的備案的及違章搭建、擅自改變房屋使用功能及時(shí)予以告知。告知無(wú)效時(shí)、報(bào)告房管部門由其依法處理。裝修管理規(guī)程見(jiàn)附表3。2、 空置房（含業(yè)主托管房）由管理處每月通風(fēng)、打掃一次并對(duì)房屋和設(shè)備設(shè)施全面檢查（包括墻、門窗等）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題盡快處理或及時(shí)告知業(yè)主。3、 公共用房對(duì)房屋及其公共部位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)破損、外墻滲漏等及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。每日巡查一次小區(qū)房屋單元門樓道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（二） 共用設(shè)備

12、設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)各類設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，是向住戶提供良好的工作和生活環(huán)境的基礎(chǔ)，如設(shè)備一旦發(fā)生故障，將嚴(yán)重影響業(yè)主的的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會(huì)嚴(yán)重影響我公司的社會(huì)信譽(yù)，所以我們要建立嚴(yán)格的設(shè)備設(shè)施管理制度和操作規(guī)程，精心養(yǎng)護(hù)、消除隱患。見(jiàn)附表41、對(duì)公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，由工程技術(shù)人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，查明原因及時(shí)處理。小區(qū)若停電，水電工在15分鐘內(nèi)及時(shí)發(fā)電，保證小區(qū)內(nèi)消防等正常運(yùn)行。對(duì)工程設(shè)備設(shè)施提供24小時(shí)基本維修服務(wù)。2、對(duì)配電房、水泵房等設(shè)備設(shè)施每天進(jìn)行巡查，按公司相關(guān)規(guī)定操作，并做好設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和定期保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。3、由專人負(fù)責(zé)對(duì)各類竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙等資料進(jìn)行登記

13、入檔，建立設(shè)備管理檔案，設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。4、設(shè)備設(shè)施標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任明確，操作人員嚴(yán)格遵守規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、滴、漏等現(xiàn)象。（三） 環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)1、為了充分展現(xiàn)小區(qū)整潔、優(yōu)美的環(huán)境。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。見(jiàn)附表5對(duì)小區(qū)的道路、樓道、綠地等進(jìn)行每天不少于2次清潔，電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，樓道扶手每日擦洗1次共用部位玻璃每周清潔1次。平時(shí)進(jìn)行不定時(shí)的保潔，不留死角，保持小區(qū)良好的公共衛(wèi)生環(huán)境。對(duì)配電房、水泵房、消控室、保安室等公共設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)所由專業(yè)人員進(jìn)行保潔。對(duì)小區(qū)垃圾每天早晚二次收集送至垃

14、圾站清運(yùn)，做到垃圾日產(chǎn)日清。對(duì)水池、水塔按有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，每年不少于消毒、清洗2次，保證小區(qū)業(yè)主（使用人）的飲水衛(wèi)生安全。對(duì)排水管道定期檢查，發(fā)現(xiàn)管道堵塞及時(shí)疏通，確保上下水道暢通。對(duì)化糞池每年清運(yùn)1-2次。按規(guī)定定期開(kāi)展消殺工作，對(duì)各類疾病蟲(chóng)害等進(jìn)行預(yù)防控制。見(jiàn)附表62、綠化養(yǎng)護(hù)管理 對(duì)小區(qū)的綠化進(jìn)行日常管理和科學(xué)化養(yǎng)護(hù)，是小區(qū)成為鮮花盛開(kāi)、四季常青的花園式小區(qū)。見(jiàn)附表7根據(jù)氣候狀況和季節(jié)變化，對(duì)小區(qū)的綠地、花木等進(jìn)行澆水、施肥等養(yǎng)護(hù)管理。根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，修剪及時(shí)，做到花草樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)公害，使其生長(zhǎng)茂盛，整齊美觀。3、注重環(huán)保。倡導(dǎo)環(huán)保 凈化、綠化、美化的環(huán)境，陶冶

15、情操、令人心曠神怡。我們針對(duì)小區(qū)的實(shí)況，將環(huán)保建設(shè)納入日常物業(yè)管理里，強(qiáng)調(diào)綠色生態(tài)和環(huán)境保護(hù)有機(jī)結(jié)合，注重人與自然的融合，使小區(qū)成為環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)。 對(duì)小區(qū)的噪音、空氣、綠化、清潔等環(huán)境要素進(jìn)行監(jiān)督管理。 向業(yè)主宣傳環(huán)保、倡導(dǎo)環(huán)保，培養(yǎng)業(yè)主自律認(rèn)識(shí)，從而養(yǎng)成愛(ài)護(hù)環(huán)境，關(guān)心家園的良好習(xí)慣。（四）、安全保衛(wèi)及生活、工作秩序的管理 我們要結(jié)合小區(qū)實(shí)際，確定人防、物防、技防相結(jié)合，全面防范的整體治安防范思路，統(tǒng)一管理、快速調(diào)度。采用門衛(wèi)值班，巡邏執(zhí)勤和監(jiān)控相結(jié)合的方式，防范和制止任何危及或影響業(yè)主（使用人）安全的行為，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)人、財(cái)、物的安全。見(jiàn)附表81、 治安我們根

16、據(jù)小區(qū)出入口，實(shí)行24小時(shí)保安值班服務(wù)，出入口禮賓保安實(shí)行站崗執(zhí)勤。在小區(qū)出人口，設(shè)置固定警衛(wèi)室和監(jiān)控室報(bào)警電話，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的來(lái)訪客人進(jìn)行來(lái)訪登記，制止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。在小區(qū)設(shè)置平面圖，各單元和公共配套設(shè)施、場(chǎng)所有明顯標(biāo)志。嚴(yán)禁攜帶劇毒、危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的危險(xiǎn)物品進(jìn)行登記。做好郵件收發(fā)登記，貴重物品交當(dāng)事人簽收。2、 巡邏對(duì)小區(qū)進(jìn)行定時(shí)、不定時(shí)從樓頂?shù)降叵率已膊椋涣羲澜?，每小時(shí)不定時(shí)巡邏不少于1次，夜班未站崗值班保安進(jìn)行巡邏執(zhí)勤。對(duì)小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員和公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，做好防火、防盜等安全工作。3、 監(jiān)控室對(duì)小區(qū)的治安、消防狀況實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控服務(wù)。對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)

17、視或定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)與值班保安聯(lián)系，現(xiàn)場(chǎng)處理。監(jiān)控室設(shè)有應(yīng)急示意圖，無(wú)關(guān)人員不得隨便進(jìn)入。4、 車輛管理我們對(duì)車輛的進(jìn)出路線進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)置交通道路引導(dǎo)標(biāo)志，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，既可達(dá)到方便業(yè)主、利于管理的功效，又可以培養(yǎng)業(yè)主的自治自律意識(shí)。巡查車輛停放狀況，防止占用他人車位，違章停車，占用消防通道等，維護(hù)交通秩序暢通。維護(hù)車輛安全，保障人、財(cái)、物的安全。禁止車輛在小區(qū)內(nèi)鳴喇叭，保持小區(qū)寧?kù)o的環(huán)境。5、 公共秩序管理制止各類噪音污染、違章搭建、亂貼亂畫(huà)、亂設(shè)攤點(diǎn)等行為。制止各類侵占公共場(chǎng)所、安全通道、公共設(shè)備設(shè)施等損害他人利益行為，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。6、 消防安全消防管理是物業(yè)

18、管理工作的重要組成部分，我們要貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，做好“隊(duì)伍落實(shí)、制度落實(shí)、器材落實(shí)”。組建義務(wù)消防隊(duì)，我們每位員工都是義務(wù)消防員、義務(wù)消防救護(hù)人員，24小時(shí)都有義務(wù)消防員值班服務(wù)。定期、不定期對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備、安全通道等進(jìn)行檢查，保證小區(qū)消防設(shè)備設(shè)施完好，隨時(shí)啟用，消防通道暢通。組織業(yè)主（使用人）學(xué)習(xí)消防知識(shí)，宣傳消防知識(shí)及消防法規(guī)教育，增強(qiáng)住戶的消防意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感。在11月9日消防日，加大消防宣傳力度，提高消防意識(shí)，消除火災(zāi)隱患。見(jiàn)附表9每半年進(jìn)行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)對(duì)火災(zāi)事故的應(yīng)變處理能力。落實(shí)完善消防制度和消防規(guī)定，做到警鐘長(zhǎng)鳴，消防工作常抓不懈。7、 安全防范對(duì)保安

19、要求每周不少于1次軍事訓(xùn)練，每季不少于一次突發(fā)事件的演練，邀請(qǐng)有關(guān)部門在業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)，增強(qiáng)對(duì)突發(fā)事件的處理能力。見(jiàn)附件表10加強(qiáng)小區(qū)人身安全管理，如在河邊等危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)和溫馨提示，避免不必要的事件發(fā)生。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家住宅區(qū)富有實(shí)效的措施，提倡入住人員不但要注意家的防火,防盜,而且要注意鄰居,主動(dòng)幫助“守望”,實(shí)現(xiàn)小區(qū)群防群治。(五)、財(cái)務(wù)管理 對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)收支實(shí)行單獨(dú)核算，盡可能減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，讓業(yè)主享受更多實(shí)惠服務(wù)。1.財(cái)務(wù)收費(fèi):按湖南省物價(jià)局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法和雙方簽訂<<物業(yè)管理委托合同>>為依據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)。公共設(shè)備設(shè)

20、施的日常養(yǎng)護(hù)與正常運(yùn)轉(zhuǎn)所發(fā)生的費(fèi)用按有關(guān)文件執(zhí)行。今后小區(qū)的大中修問(wèn)題，按房管局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，落實(shí)資金進(jìn)行大中修。按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理及其它規(guī)定費(fèi)用，維持收支平衡，使小區(qū)進(jìn)入良性循環(huán)。2.增收節(jié)支措施:建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)監(jiān)督管理。拓展多種經(jīng)營(yíng)渠道，想方設(shè)法增加收入，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)多嬴。與公司其他部門密切協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。(六)、社區(qū)文化及精神文明建設(shè)及特約服務(wù)1.社區(qū)文化:寓親情服務(wù)于社區(qū)活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。讓業(yè)主在社區(qū)文化活動(dòng)中獲得高尚的精神享受，培養(yǎng)業(yè)主的互助互愛(ài)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。見(jiàn)附表11針對(duì)業(yè)主

21、的不同要求，開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，如在五一、十一、中秋等組織開(kāi)展各種形式的球類、棋類、書(shū)畫(huà)、歌舞等文娛活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余文化生活，加強(qiáng)業(yè)主之間的交流溝通。以公司團(tuán)隊(duì)為核心組織，利用節(jié)假日開(kāi)展小區(qū)便民活動(dòng)，清潔草坪，清理道路等社會(huì)公益活動(dòng)。2.精神文明建設(shè):精神文明建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)與發(fā)展的重要內(nèi)容。弘揚(yáng)公德，明禮誠(chéng)信，樹(shù)立正氣，發(fā)揚(yáng)中華民族優(yōu)良傳統(tǒng)。配合管委會(huì)開(kāi)展公共衛(wèi)生防疫等工作。3.特約服務(wù):根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，雙方協(xié)商后可以提供一些特約服務(wù)。六、 創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、創(chuàng)新管理方法(一).管理科技含量: (1).運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行科學(xué)管理。 對(duì)業(yè)主(使用人)入住檔案進(jìn)行管理。 對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收，工程設(shè)備圖紙等移交

22、資料入檔管理。 對(duì)財(cái)務(wù)收支,維修資金等檔案進(jìn)行管理。 對(duì)有關(guān)物業(yè)法規(guī)政策,公司文件等資料進(jìn)行管理。 (2).技術(shù)創(chuàng)新管理。 對(duì)設(shè)備進(jìn)行科學(xué)管理，并做好節(jié)能措施。(二).維修資金效能管理和維修實(shí)施計(jì)劃 1.維修資金效能管理 對(duì)維修資金效能管理按市房管局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 對(duì)房屋及其共用部位,共用設(shè)備設(shè)施需進(jìn)行大中修時(shí)，按有關(guān)規(guī)定審批后落實(shí)資金進(jìn)行維修，確保設(shè)備設(shè)施使用安全。 2.維修實(shí)施計(jì)劃 共用設(shè)備設(shè)施零星維修按公司有關(guān)規(guī)定及時(shí)維修，確保設(shè)備設(shè)施運(yùn)行安全。(三).公司辦公室頒創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，所規(guī)劃的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo) 按照市物業(yè)管理示范小區(qū)的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，使小區(qū)成為同類物業(yè)管理住宅小區(qū)的典范。1. 指導(dǎo)思

23、想:通過(guò)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，提高小區(qū)的物業(yè)管理水平，樹(shù)立企業(yè)良好形象，提升小區(qū)的檔次。2. 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):條件成熟二年內(nèi)創(chuàng)邵陽(yáng)市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。3. 實(shí)施辦法:參照建設(shè)部<<全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)>>標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)各項(xiàng)工作，公司經(jīng)常性進(jìn)行檢查，督導(dǎo)，及時(shí)總結(jié)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)。七、 服務(wù)質(zhì)量控制方法(一) 管理裎序文件質(zhì)量記錄1. 管理程序文件:根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，不斷完善自我，使每一次物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化,標(biāo)準(zhǔn)化,程序化。并按照運(yùn)作模式，對(duì)物業(yè)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效控制評(píng)價(jià)和改進(jìn)，使各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)決策計(jì)劃與控制協(xié)調(diào)相結(jié)合，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)。2. 質(zhì)量記錄做好質(zhì)量記錄的標(biāo)

24、識(shí),收集,編目,歸檔,貯存,檢索。堅(jiān)持質(zhì)量記錄，提供質(zhì)量管理的依據(jù)，責(zé)任人應(yīng)做好質(zhì)量紀(jì)錄的真實(shí)填寫(xiě)，保持清晰,完整以便易于識(shí)別和檢索。所有質(zhì)量記錄，始終堅(jiān)持以滿足業(yè)主要求為目標(biāo)。(二) 管理過(guò)程中存在的問(wèn)題的解決對(duì)策對(duì)小區(qū)日常物業(yè)管理中存在的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)整改。對(duì)業(yè)主投訴的有關(guān)物業(yè)問(wèn)題，管理處和公司應(yīng)及時(shí)與業(yè)主溝通。對(duì)房屋及其公用部位,共用設(shè)備設(shè)施存在的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位部門聯(lián)系并回訪，確保使用安全。人員結(jié)構(gòu)發(fā)生變化及時(shí)補(bǔ)充,確保正常的工作秩序。遇到突發(fā)事件，啟動(dòng)應(yīng)急方案，協(xié)助有關(guān)部門，做好各項(xiàng)工作。如遇超支情況，分析超支原因，加強(qiáng)管理，拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，增創(chuàng)收入。(三) 管理成果檢驗(yàn)評(píng)估辦法業(yè)主和

25、使用人的反潰，包括滿意程度的測(cè)量結(jié)果及與業(yè)主使用溝通的結(jié)果等。上級(jí)部門檢查服務(wù)狀況。改進(jìn),預(yù)防和糾正措施的狀況，包括日常管理中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性。有關(guān)法律法規(guī)的變化等是否及時(shí)調(diào)整。(四) 質(zhì)量管理改進(jìn)辦法持續(xù)改進(jìn):公司通過(guò)對(duì)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行狀況，尋找質(zhì)量管理改進(jìn)的機(jī)會(huì)，確立需要改進(jìn)的方面，追求質(zhì)量管理各過(guò)程的改進(jìn)。糾正措施:采取糾正措施，消除不合格的原因，改進(jìn)不合格的重復(fù)發(fā)生。預(yù)防措施:利用適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)來(lái)源，如業(yè)主意見(jiàn)征詢等以發(fā)現(xiàn)分析并查明不合格的潛在原因，采取跟蹤,驗(yàn)證并記錄措施有效性。附表1培 訓(xùn) 計(jì) 劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間組織部門1公司概況、物業(yè)管理概念

26、、服務(wù)禮儀全體員工3周辦公室2管理目標(biāo)及管理模式規(guī)章制度全體員工1周品質(zhì)部3裝修管理設(shè)備管理保安水電工1周工程部保安大隊(duì)4清潔綠化養(yǎng)護(hù)清潔工綠化員1周品質(zhì)部辦公室5突發(fā)事件應(yīng)急處理全體員工不定期保安大隊(duì)、工程部6財(cái)務(wù)管理、檔案管理社區(qū)活動(dòng)、管理藝術(shù)管理員2周財(cái)務(wù)部、辦公室品質(zhì)部7物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作全體員工不定期品質(zhì)部8物業(yè)管理、新技術(shù)、新法規(guī)業(yè)務(wù)骨干根據(jù)實(shí)際需要辦公室附表2房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程一、 管理處每年12制訂小區(qū)(大廈)下年度<<房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃>>并報(bào)告公司程部審批，同時(shí)對(duì)養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。二、 維修人員按<<房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃>

27、>的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作，記錄于<<房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表>>內(nèi)。三、 一般性的修繕，如維修開(kāi)關(guān)、燈管、白熾燈、線路檢查、換鎖等。四、 非一般性的修繕，委托專業(yè)公司進(jìn)行維修。五、 工程班班長(zhǎng)每周將維修單整理一次，以檢查服務(wù)及時(shí)性和用戶的反應(yīng)，對(duì)服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。六、 管理處根據(jù)維修單對(duì)用戶進(jìn)行回訪，收集用戶對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息，管理處主任對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。附表3裝 修 管 理 規(guī) 程為了確保房屋的使用安全，維護(hù)小區(qū)的整體形象，依照建設(shè)部110號(hào)令和市有關(guān)文件規(guī)定，依法對(duì)裝修房屋進(jìn)行備案登記。一、在

28、房屋室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，裝修人應(yīng)持有關(guān)材料向管理處申報(bào)登記。二、管理處在接到裝修人房屋室內(nèi)裝飾裝修申報(bào)后，將室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中禁止的行為和注意事項(xiàng)以書(shū)面的形式告知裝修人，并對(duì)裝修行為的合法性、申報(bào)材料等進(jìn)行核實(shí)。符合要求，管理處與裝修人簽定房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。三、裝修人按規(guī)定向管理處繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處及時(shí)予以申報(bào)登記，并辦理裝修人員施工出人證等手續(xù)。四、裝修過(guò)程中，管理處工作人員加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，對(duì)未登記備案及發(fā)現(xiàn)各類違規(guī)操作、亂搭亂建等及時(shí)予以告知；告知無(wú)效時(shí)，報(bào)告房管部門由其依法處理。五、加強(qiáng)裝飾裝修的日常管理，維護(hù)小區(qū)交通、治安秩序，對(duì)各類臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)，由管理處水電人員

29、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保消防安全。六、對(duì)裝修工程完工驗(yàn)收后，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)小區(qū)良好環(huán)境。附表41供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程一、機(jī)電值班人員要經(jīng)常巡視高壓環(huán)網(wǎng)柜和變壓器，并將巡視檢查的結(jié)果記錄于設(shè)備運(yùn)行檢查記錄表內(nèi)。二、在應(yīng)急電源自投帶負(fù)荷運(yùn)行中，對(duì)柴油發(fā)動(dòng)機(jī)進(jìn)行監(jiān)視記錄。三、每年12月制訂下一年制設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表并按運(yùn)行情況制定大、中修計(jì)劃。四、公司工程部對(duì)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡。五、管理處主任負(fù)責(zé)審核設(shè)備保養(yǎng)檢查計(jì)劃表、設(shè)備維修記錄表。六、配電房保持良好的通風(fēng)及照明，保證消防設(shè)施的完備，室內(nèi)制止吸煙。七、嚴(yán)格執(zhí)行各設(shè)備的操作規(guī)程和交接制度。八、嚴(yán)

30、禁帶電作業(yè)，在配電設(shè)施檢修時(shí)，要懸掛指示牌。附表42給水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程一、機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備24小時(shí)運(yùn)作的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓，并傾聽(tīng)有無(wú)異響，并記錄于水泵運(yùn)行日志。二、水池（塔）按月保養(yǎng)，日常運(yùn)行觀察閥門、浮球及有無(wú)漏水現(xiàn)象。三、給排水維修工按給排水設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)計(jì)劃要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，檢查周期按維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行。四、每年12月制訂下一年度給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制定大、中修計(jì)劃。五、非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程班長(zhǎng)或管理處主任批準(zhǔn)后，由排水維修工陪同，方可進(jìn)入。六、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電值班工負(fù)責(zé)操作，其他人不得

31、擅自操作。七、控制柜上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，無(wú)特殊情況不應(yīng)打在“自動(dòng)”位置。生活水泵每隔15天進(jìn)行輪換。八、保持良好通風(fēng)及照明，門窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損。九、不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、器材、消防設(shè)施完好，禁止吸煙。十、保持機(jī)房干凈整潔無(wú)積塵，不得堆放雜物。十一、因工作維修等原因停水，應(yīng)由管理處提前24小時(shí)通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供水后24小時(shí)內(nèi)向用戶作出解釋。附表43柴油發(fā)動(dòng)機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程一、在“市電”停電的情況下，值班機(jī)電人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)迅速趕到發(fā)動(dòng)機(jī)房，遵照柴油發(fā)動(dòng)機(jī)操作規(guī)程迅速手動(dòng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組。二、帶負(fù)荷運(yùn)行過(guò)程中，每1小時(shí)抄填一次“柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄”。三、分析運(yùn)行

32、各項(xiàng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，重大異常情況及時(shí)報(bào)告管理處解決。四、依照檢查保養(yǎng)計(jì)劃要求進(jìn)行維修保養(yǎng)并記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表，負(fù)責(zé)編制設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡。五、負(fù)責(zé)發(fā)動(dòng)機(jī)房的清潔衛(wèi)生。每周打掃機(jī)房一次，每半月清洗機(jī)組一次，做到設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬，機(jī)房不得堆放垃圾雜物等。六、非工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，由機(jī)電值班人員負(fù)責(zé)各種設(shè)備的操作。七、保持消防設(shè)施完好，禁止吸煙，保持良好通風(fēng)照明，門窗開(kāi)啟靈活。八、沒(méi)月對(duì)發(fā)動(dòng)機(jī)試運(yùn)行兩次，每次半小時(shí)。九、有自動(dòng)啟動(dòng)設(shè)備的，要保持其設(shè)備良好，并置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)。發(fā)動(dòng)機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備24小時(shí)滿負(fù)荷用油量。附表44二次供水管理規(guī)程一、二次供水由指定的給排水維修工負(fù)責(zé)管理。二、給

33、排水維修工負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。三、二次供水清洗、消毒機(jī)電人員，須持“健康證”、“培訓(xùn)證”，并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。四、工程班長(zhǎng)每年12月訂下年度不少于一次的水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃。五、工程班長(zhǎng)于每次水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天通知管理處。六、管理處在計(jì)劃實(shí)施前24小時(shí)出停水通知，通知小區(qū)（大廈）用戶。七、清洗水池（箱）時(shí)，要注意照明電源、缺氧、消毒液等安全，確保萬(wàn)無(wú)一失。八、在清洗工作徹底完成后，開(kāi)閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。九、從底屋水池和頂層水箱各抽水樣一支，當(dāng)天送至衛(wèi)生防疫站受檢

34、。并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單交管理處文件管理員存檔。附表5保 潔 工 作 規(guī) 程一、每天對(duì)地面、道路、綠化帶等進(jìn)行清掃保潔，清掃地面果皮、紙屑、煙頭、積水等，并清除垃圾桶內(nèi)雜物，保持公共場(chǎng)所的公共衛(wèi)生。二、每日清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物，電梯由專業(yè)人員進(jìn)行保潔，確保電梯轎箱清潔、光澤明亮。三、每日不少于兩次對(duì)各樓層、通道、樓梯等公共部位進(jìn)行清掃保潔，做到無(wú)雜物、無(wú)灰塵。四、正常清洗垃圾桶，每月對(duì)垃圾桶消殺不少于兩次。五、對(duì)垃圾集中清運(yùn)，做到垃圾日產(chǎn)日清，對(duì)公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行消殺，確保無(wú)蟲(chóng)害、細(xì)菌和異味。六、管理員每日檢查小區(qū)的清潔工作，并認(rèn)真填寫(xiě)保潔工作日檢表，管理處主任每月檢查一次，確

35、保小區(qū)的清潔衛(wèi)生。附表6疾病控制預(yù)防應(yīng)急預(yù)案為了有效預(yù)防和控制傳染性疾病，保障廣大業(yè)主及員工的健康和生命安全，特制定本應(yīng)急預(yù)案。一、傳染性疾病疫情發(fā)生之前的預(yù)備工作。公司建立以總經(jīng)理任組長(zhǎng)及各職能部門組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督檢查工作，研究制定防治工作的具體措施及應(yīng)急方案。1、 制定防治預(yù)案，完善應(yīng)急機(jī)制 各部門根據(jù)公司預(yù)案，結(jié)合各自特點(diǎn)實(shí)際，落實(shí)預(yù)案的防治措施。2、 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好物資供應(yīng) 各管理處根據(jù)公司統(tǒng)一部署，開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高自我保護(hù)認(rèn)識(shí)和清潔消殺處理能力。3、 加強(qiáng)宣傳教育，開(kāi)展愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)各管理處要積極學(xué)習(xí)、宣傳有關(guān)疾病的預(yù)防知識(shí)培訓(xùn)，提高業(yè)主的防病意

36、識(shí)和保持良好的衛(wèi)生習(xí)慣，從源頭上防治傳染性疾病的發(fā)生和蔓延。二、傳染性疾病發(fā)生后的處理1、凡發(fā)現(xiàn)可疑疫情，馬上報(bào)告疾病控制中心，并將于該病員接觸人員隔離，并向小區(qū)公布具體情況。2、管理處建立24小時(shí)值班熱線，管理處負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮，并做好下一步防范工作。3、在衛(wèi)生部門和公司領(lǐng)導(dǎo)下，開(kāi)展各項(xiàng)工作，對(duì)玩忽職守、工作不力者追究當(dāng)事人責(zé)任。附表7綠 地 養(yǎng) 護(hù) 規(guī) 程一、草皮 春、夏季每?jī)蓚€(gè)月對(duì)草皮進(jìn)行一次修剪，秋、冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪。每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合有機(jī)肥，保證草皮全年常綠。二、綠籬，花球造型 綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，不斷改進(jìn)。修剪下的枝葉要立即清除。綠籬、

37、花球春、夏季每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋冬、季每三個(gè)月施肥一次，并對(duì)死亡缺苗進(jìn)行補(bǔ)種。三、喬灌木每月巡查，及時(shí)修剪枯枝、病蟲(chóng)枝、下垂妨礙人們活動(dòng)的枝條。每3個(gè)月施肥一次，保證漲勢(shì)旺盛。四、盆栽擺在室內(nèi)、外的盆栽，要及時(shí)剪掉枯枝殘葉，保證室內(nèi)外的盆栽常綠不敗，按季節(jié)和需要更換。五、澆水 對(duì)室內(nèi)、外的綠化要根據(jù)場(chǎng)所、氣候、季節(jié)的不同，進(jìn)行適當(dāng)?shù)臐菜?。六、植?提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害業(yè)主的健康為前提，盡量使用高效低毒農(nóng)藥。附表8保 安 工 作 規(guī) 程一、人員出入管理1、須熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主的基本情況。包括：姓名、樓（幢）室、人口狀況、相貌特征等。2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)有業(yè)主雙手提（拿）著重物進(jìn)出

38、大門有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提供幫助。二、來(lái)人來(lái)訪登記1、外來(lái)人員憑有效證件進(jìn)出小區(qū)（大廈），謝絕推銷或其他閑雜人員進(jìn)入。2、來(lái)訪人員須明確說(shuō)出所找業(yè)主的姓名、樓座等，必要時(shí)可用對(duì)講機(jī)或電話通話，確認(rèn)后登記進(jìn)入。3、值班員在登記前，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)證件，若不符，謝絕入內(nèi)；若相符，應(yīng)清晰登記來(lái)訪人姓名、有效證件名稱及號(hào)碼。4、若遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)、參觀的社會(huì)各界人士來(lái)小區(qū)（大廈），應(yīng)立即起立敬禮。然后，將參觀客人的人數(shù)，單位情況記錄清楚，備查。5、若遇不愿出示證件，蠻橫無(wú)理者，應(yīng)耐心做好解析工作，盡可能消除隱其不滿情緒。三、物品搬遷當(dāng)有可疑物品搬入，或有貴重物品搬出小區(qū)（大廈）時(shí)，值班人員要查問(wèn)物品，核實(shí)后放行

39、。四、郵件發(fā)放1、快件、特快傳遞、郵件通知單等，需要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)認(rèn)真做好郵件收發(fā)登記和及時(shí)送到用戶手中，并讓用戶填好簽收表。2、對(duì)地址不明或已搬遷用戶的郵件要認(rèn)真核對(duì)，確定無(wú)誤后及時(shí)退回郵局。3、對(duì)只有幢號(hào)（或樓層）逐房詢問(wèn)。4、避免發(fā)生積壓信件現(xiàn)象，不允許有死信，更不允許擅自私拆用戶信件，和揭郵票。五、轄區(qū)巡邏1、為確保小區(qū)（大廈）的安全，每一小時(shí)不定時(shí)對(duì)整個(gè)轄區(qū)巡查一遍，防止不安全事件發(fā)生。2、巡邏保安要多看、多聽(tīng)、多嗅；以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理。3、檢查治安、防火、防盜、水浸等情況；消防設(shè)備設(shè)施是否完好；防火門、機(jī)房門、電井門等是否鎖閉及有無(wú)損壞。4、在轄區(qū)巡查，發(fā)現(xiàn)疑人員

40、，前往盤問(wèn)，檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品。5、巡邏中，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的車輛停放及環(huán)境整潔應(yīng)協(xié)助管理員做好管理工作。6、詳細(xì)記錄情況發(fā)生的時(shí)間及確切位置。六、監(jiān)控1、值班人員要掌握監(jiān)控室各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟練掌握各系統(tǒng)操作。嚴(yán)格交接班制度，填寫(xiě)好交接班記錄表。2、值班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類監(jiān)控柜的運(yùn)行狀態(tài)，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。3、當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知值班保安前往調(diào)查處理。5、值班人員應(yīng)準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰填寫(xiě)值班記錄；謝絕與本監(jiān)控室內(nèi)無(wú)關(guān)人員入內(nèi)；嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、錄像帶。附表9防 火 管 理 規(guī) 程一、每年12月制訂下一年度的消防演練、培訓(xùn)計(jì)劃，建立行之有效的消防管理體系。對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，消防演練每年不少于兩次。二、管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。三、管理處主任為小區(qū)（大廈）的消防責(zé)任人，對(duì)消防工作全面負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)有關(guān)消防方面的演練、培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行檢查監(jiān)督。四、本單位或外單位在管理區(qū)域內(nèi)因施工